摘 要：最近幾年，我國大小城市的房價都持續(xù)上漲，盡管房價上漲有其合理的經(jīng)濟因素，有其是城市化進程導致的消費者需求的增加。但是也由于一些錯誤的政策，導致房價上漲。例如財政政策、土地的18億畝的限制等，這些錯誤的手段在很大程度上導致了土地供給的減少，進而導致房子的供給減少。

關鍵詞：房價持續(xù)上漲；經(jīng)濟因素；土地供給

引言

物品的價格是由對物品的供給和對物品的需求決定的房子的價格主要也是由供需決定的。

圖1-1 供需模型

一、 房子的需求

（一） 中國的人口數(shù)量和結構決定著住房高增長的需求

中國人口數(shù)量的增長讓中國不得不進行大規(guī)模的住房建設。在改革開放之前的30年里，中國并未合理地解決人口增長和居住的問題。1978年，城市人均居住面積僅為3.6平方米，低于新中國成立初期的4.7平方米。改革開放之后的30年里，肅然住房市場有了長足的發(fā)展，特別是市場化之后，每年的開復工總量都在擴大，但仍無法滿足日益增長的需求。

中國的人口結構也決定著家庭分裂的速度。中國的家庭人口平均數(shù)已盡從1990年的3.96人/戶下降到了2008年的2.86人/戶，并仍在下降。

中國的城市家庭新增戶數(shù)從2000年的約700萬戶上升到2008年的約1100萬戶而每年市場化竣工的住房大約只有500套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。

（二） 中國的城市化需求

中國經(jīng)濟正處于數(shù)十年的持續(xù)高增長中，這個增長中的貢獻相當一部分來自于城市化的需求。沒有哪個國家的房地產(chǎn)泡沫是在這個國家增長中出現(xiàn)的，也沒有哪個國家可以在不實現(xiàn)城市化率的提高中實現(xiàn)經(jīng)濟的高增長。

我國用了30年的改革實踐解決了2億農(nóng)民的進城問題，但還要解決4億農(nóng)民的進城問題。如果以同樣的速度計算，則將需要60年的時間。因此，必須以城北增長的速度才有可能在未來的20-30年，在我國經(jīng)濟總量達到世界第一時實現(xiàn)城市轉化率65%-70%的水平。

中國現(xiàn)有存量住宅約為145億平方米，至少還要在建設240億平方米才能在不斷的拆舊和拆除中實現(xiàn)這一目標，而長期的供給嚴重滯后，尚無法滿足這個城市化率的需求。

從近10年城市化進城的情況分析，外地非農(nóng)戶籍人口約占用城市住房的16.4%，外地農(nóng)業(yè)戶籍人口約占用城市住房15.3%，兩者合計約占用30%以上。不管這些房子是用什么方式提供的，至少應有這么多數(shù)量的住房，而目前的生產(chǎn)能力是無法滿足這一條件的，市場化的供給條件只能在其中擇優(yōu)錄取，而選擇的手段就是價格，因此價格高居不下。

二、 房子的供給

土地的供應導致了房子的供應量低。

土地是稀缺資源，在我國其稀缺性尤其大。由于我國的分稅制與18億畝紅線的越俗下，土地的稀缺性變得更為嚴重，價格也更高。

1994年實行中央與地方的分稅制之后，大量稅種變成共享稅源并被中央拿走了大部分，于是地方政府只好將精力放在還屬于地方政府的大頭稅源和非稅收收入上。如此一來，經(jīng)營城市土地開始成為地方政府的共同行為，大量的土地供給給分稅制后的地方政府有了喘息的機會和生存的條件。到1998年房改時，大量的土地并沒有讓房價暴漲，土地價格也未發(fā)生暴漲。

2002年7月出臺的“土地招拍掛牌制度”和2003年的“8.31”土地大限，使得土地供給在誓保18億畝紅線不得突破的約束之下開始了連續(xù)18月的低增長和連續(xù)14個月的負增長，土地價格開始隨著供應量的減少而暴漲。

開發(fā)商過去只有較少的資本金，沒有能力囤積土地，并且100畝地開發(fā)建房之后的收益可以較容易地獲得120畝甚至150畝以上的土地，因此，開發(fā)商加速開發(fā)將能獲取更大的利潤。但是土地限制加壟斷使得土地供給減少之后，開發(fā)商同樣開發(fā)100畝的收益只能夠買50畝，甚至再開發(fā)之后只能購買20畝地，此時，開發(fā)商囤地行為將比開發(fā)房產(chǎn)更賺錢，可風險收益卻更低，因此現(xiàn)在囤地行為反到時一種理性行為。這樣導致商品房供給更少，房價更高，因此更加使土地增值，土地越增值，囤地利潤就越大。隨著土地供給的限制，進一步土地利潤的增加，導致原本的供應量減少，這也影響了房價的持續(xù)上漲。

三、 城市基礎設施和公共服務提升

我國經(jīng)濟告訴發(fā)展的過程中，一個很明顯的特征就是城市之間的競爭。在這種競爭中，所有城市的政府都在努力改變所在城市的形象，不斷加大對城市基礎設施和公共服務功能的投入。大量城市在建告訴鐵路、公路、輕軌、學校、醫(yī)院、文體設施以及城市花園。之所以出現(xiàn)很多“地王”，一個很重要的原因就是地位周邊的交通設施，就是周邊的環(huán)境，就是周邊的公共服務。如此一來，不但所供的土地被社會和投資者重新認識，而且周邊的房價也被市場重新認定。

隨著環(huán)境的改善，價值被重估是一件合理的事情。就城市建設和政府投入而言，這些基礎設施的配套導致房價上漲，是符合經(jīng)濟學原理的。因為消費者購買房子，不僅僅是房子那么一點的空間，而是周邊一系列的環(huán)境，比如小區(qū)的管理，周邊的環(huán)境好壞等，這些差別都決定了消費者對于房子的估值。因此，即使所有的建筑成本，土地成本一樣，但是由于與之配套的基礎設施一個好一個差，那么也將是基礎配套設施好的房價高。

四、 成本因素的影響

成本因素導致產(chǎn)品價格上漲是經(jīng)濟活動中的基本現(xiàn)象，當糧食的收購價提高時，糧食產(chǎn)品的價格也會提高，房地產(chǎn)也是如此。土地的價格在提高，鋼材、水泥等建材的價格在提高，使用的新材料的價格在提高，工人的工資也在提高，最終產(chǎn)品——房子的價格也會上漲。

五、 政府的原因

5.1政府調(diào)控失誤

改革開放后，中國由計劃經(jīng)濟轉向市場經(jīng)濟。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為是市場經(jīng)濟行為，房價也應由市場調(diào)節(jié)。但住房是特殊商品。政府為了保持房價穩(wěn)定，出臺一系列政策，愿望是好的。如：提高 房貸首付和利率，對購買不足五年的二手房征收營業(yè)稅等來抑制住房消費和炒房行為，但對房地產(chǎn)商暴利卻缺乏有效調(diào)控手段，房價照漲不誤。由于限制了短期炒房，使大量二手房難以進入市場，這種片面限制住房消費和炒房行為反而使房源緊張，而一手房源有限，滿足不了市場需求。俗話說：物以缺為貴，所以房價繼續(xù)上漲。而那些短期炒房者，看到房價持續(xù)上漲而改變態(tài)度，由短炒變?yōu)殚L炒，使房源更為緊張。中國人普遍心理是買漲不買跌，可買可不買者紛紛出手購房，加劇了房源緊張局面。搶先購房者看到自己所購住房大幅升值，興高采烈；而未搶購住房者則后悔莫及。

5.2政府調(diào)控手段乏力、無力

房價的高低受房地產(chǎn)商、普通購房者、投機投資炒房者三方影響。房地產(chǎn)商盡管有定價權，但是定價高低與購房者購買力的高低有直接關系，即供需關系決定房價。供過于求則房價降低，供給無法滿足需求則房價提高?，F(xiàn)在，房價高并非供求失衡造成的。目前建房數(shù)量、規(guī)模完全可以滿足市場需求。房價高的根本原因是：房地產(chǎn)商哄抬房價、捂盤惜售以及投機投資炒房造成房源相對緊張。政府調(diào)控政策必須針對上述行為采取措施，單純抑制住房消費不會解決根本問題。而國家調(diào)控政策又是那樣乏力和無力。目前，國家調(diào)控手段不能傷房地產(chǎn)商和炒房者一根寒毛。

國家盡管想通過增加廉租房和保障性住房來抑制房價，但是建廉租房和保障性住房需要一定時間和過程，同時還要達到一定的數(shù)量，在短時間內(nèi)抑制房價恐怕難以奏效。另外，廉租房和保障性住房不可能建在高價（如地王）土地上，建在城市的邊邊角角等偏僻處，這部分住房肯定是非主流的，靠非主流房價來影響主流房價是很難的。

5.3土地財政政策

最近幾年，地方政府通過出讓土地，增加了財政收入，房地產(chǎn)開發(fā)拉動了地方經(jīng)濟，提高了GDP，同時又征收了各種稅、費?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)給地方政府帶來了諸多好處。這種過度依賴房地產(chǎn)開發(fā)來拉動經(jīng)濟增長及增加財政收入的做法，使地方政府領導產(chǎn)生了房價越高越好的心理。房價高了地價才能高，才能增加財政 收入，地方政府的日子才能好過。地方政府領導不怕房價高，就怕房價低；不怕百姓買不起房，就怕房地產(chǎn)商賣不動房。

2009年中國房價在金融危機的影響下，加之連續(xù)數(shù)年房價走高，房價的上漲勢頭應該停止或下降。中央及地方政府紛紛出臺救房政策：下調(diào)房貸利率，降低房貸首付，增加對房地產(chǎn)商的貸款規(guī)模等等。特別是國企進入房地產(chǎn)市場，加上大量資金涌入房地產(chǎn)，使2009年房價不降反升，而且漲幅驚人，結果存在嚴重泡沫。這些與政府對房地產(chǎn)業(yè)的政策有直接關系。

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（作者通訊地址：天津市武警后勤學院，天津 東麗 300309）