【摘要】隨著近年來經(jīng)濟的高速發(fā)展，我國商品房價格持續(xù)飆高，對居民生活造成不良影響。因此，房價走勢已成為全社會廣泛關(guān)注的焦點。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高度依賴金融市場的信貸支持。文章從實證分析的角度將鄭州市房價指數(shù)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款額之間的關(guān)系進行了定量分析，試圖從中發(fā)掘出一些有價值的結(jié)論，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 國內(nèi)貸款 房價 回歸分析

一、引言

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的占比越來越大，逐步成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。我國GDP每年平均增長8%左右，劇中指院研究報告表明，房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻率達到10%左右，拉動GDP增長1.5-2個百分點。可見房地產(chǎn)業(yè)對居民生活、國民經(jīng)濟的影響舉足輕重。

多種因素都可能帶來房價的波動，且房地產(chǎn)受其所在的地理位置影響很大，具有明顯的區(qū)域局限性。而鄭州作為中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)的中心城市，占據(jù)有利位置。商品房價格從2004 年起不斷快速上漲，日益成為鄭州居民關(guān)注的焦點問題。正是在此理論和現(xiàn)實背景下，筆者選擇了以鄭州市房地產(chǎn)價格影響因素分析（主要以商品住宅價格）為研究對象的原因所在。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房價的起伏與房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的多少有著千絲萬縷的關(guān)系。房價的高漲也必然誘導(dǎo)房地產(chǎn)商加大其投資力度，這又會引起房地產(chǎn)商不惜代價從銀行等機構(gòu)得到貸款以供其使用。這樣一來，貸款的增加或減少引起房價的上漲或下跌，而房價的上漲或下跌又導(dǎo)致貸款的增加或減少這樣一個循環(huán)的過程。至于其中的因果關(guān)系，從定性的角度很難說清楚。本文要從實證的角度進行解釋說明。

二、房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款規(guī)模對房價的影響

我國學(xué)者多從銀行信貸與房價波動的關(guān)系角度進行研究。一方面，皮舜、武康平等（2004）建立了房地產(chǎn)市場與信貸市場的一般均衡模型，通過對均衡解的比較靜態(tài)分析，認為銀行信貸供給增加導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲；薛磊對影響房地產(chǎn)價格的銀行信貸因素采用回歸分析、相關(guān)分析、周期分析和方差分析等方法進行實證分析，得出房地產(chǎn)信貸膨脹引起的需求拉動是房地產(chǎn)價格上升的重要原因之一；李宏瑾、項衛(wèi)星和白大范（2007）指出銀行信貸在房地產(chǎn)的過度擴張不僅是造成房地產(chǎn)泡沫的重要原因，而且在泡沫崩潰和金融、經(jīng)濟危機中也起到了同樣重要作用。另一方面，史晨昱、李健飛（2005）采用協(xié)整與格蘭杰因果分析方法對我國近幾年來房地產(chǎn)價格和銀行信貸之間的關(guān)系進行實證分析，其研究認為銀行過度放貸并不是我國目前房地產(chǎn)價格上漲的根源。

而本文則是在參閱了諸多研究成果之后對房價與房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款規(guī)模的關(guān)系進行定量分析。房地產(chǎn)開發(fā)高度依賴銀行的信貸，房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）向銀行及非銀行金融機構(gòu)借入的用于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的各種國內(nèi)借款，資金的供應(yīng)會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資規(guī)模即滿足住房需求的供應(yīng)量產(chǎn)生制約。資金充足會提高住房的供應(yīng)量，反之資金不足會減少住宅的供應(yīng)量，按照經(jīng)濟學(xué)供求理論，需求不變，供給減少勢必引起房價的上升。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款規(guī)模與住宅價格成反比。

三、實證檢驗與分析

（一）選取研究變量

（三）實證分析

本文先利用SPSS 17.0軟件分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款額和房價的相關(guān)性。相關(guān)分析是分析客觀事物之間關(guān)系的數(shù)量分析方法，是一種簡單易行的測度事物間統(tǒng)計關(guān)系的有效工具。

1.相關(guān)性分析

四、政策建議

（一）動態(tài)排查涉房貸款風(fēng)險

據(jù)悉，截至2012年末，我國金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額超過12萬億元，占各項貸款的比重為19.2%。曾經(jīng)作為地產(chǎn)商最重要資金來源的銀行開發(fā)貸，近年來占比不斷下滑，而銷售回款的占比逐漸上升。2013年年初，房地產(chǎn)開發(fā)貸一度井噴。但3月以來，房地產(chǎn)調(diào)控升級，各家銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸額度有所收緊。針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢，銀行應(yīng)加強風(fēng)險排查和實地走訪力度，全面掌握信貸企業(yè)的各種融資渠道。加強對土地、房產(chǎn)等押品的及時估值和后續(xù)管理；同時應(yīng)以項目較優(yōu)質(zhì)、銷售回款較好的全國50強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主。在嚴格執(zhí)行差別化房貸政策的前提下，應(yīng)首先滿足首套、小戶型、自住購房的貸款需求。

（二）銀行應(yīng)采取措施加強貸款風(fēng)險管理

金融機構(gòu)應(yīng)密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟形勢及樓勢走向，在此基礎(chǔ)上，采取必要的逆周期經(jīng)營策略，當(dāng)樓市升溫、房地產(chǎn)價格突增時，銀行應(yīng)收縮對房地產(chǎn)行業(yè)及其密切相關(guān)的上下游行業(yè)的信貸規(guī)模，及時采取防范措施。同時，合理掌控信貸的投放節(jié)奏，進一步嚴格執(zhí)行放貸條件，規(guī)范和加強信貸業(yè)務(wù)管理，保護金融消費者權(quán)益，促進貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展，確保銀行業(yè)信貸資金進入實體經(jīng)濟。

參考文獻

[1] 平新喬，陳敏彥.融資、地價與樓盤價格趨勢[J].世界經(jīng)濟，2004（07）：3-10.

[2] 薛薇.SPSS統(tǒng)計分析方法及應(yīng)用[J].北京：電子工業(yè)出版社，2004：245-267.

[3] 武康平.中國房地產(chǎn)市場與金融市場共生性的均衡分析[J].數(shù)量經(jīng)濟技術(shù)經(jīng)濟研究，2004（10）：10-11.

作者簡介：朱哲媛（1987-），女，河南省鄭州市人，碩士研究生，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理。

（編輯：陳岑）