【摘要】近年來，隨著中央政府大力調(diào)控房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)影響巨大，房地產(chǎn)開發(fā)的總體趨勢則由“暴利”轉(zhuǎn)入“微利”。企業(yè)要在“微利”環(huán)境下取得更多利潤，需要對項目實行科學(xué)精準(zhǔn)的成本控制。本文主要分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目在各階段的成本控制方向和成本控制措施。以助房企能夠降低開發(fā)成本，提高盈利，增強抵御市場風(fēng)險的能力，使之在國家宏觀調(diào)控和行業(yè)激烈競爭中保持優(yōu)勢。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目 成本控制

房地產(chǎn)項目開發(fā)主要包括前期決策、設(shè)計、施工、竣工等主要階段，實踐證明，決定項目成本最主要階段是在項目決策和設(shè)計階段。

一、房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段成本控制

（一）項目決策階段成本控制

項目決策階段是成本控制的起點，從項目目標(biāo)的制定開始，所有策劃的結(jié)果均影響了以后項目成本控制的走向，理應(yīng)給予特別關(guān)注。項目決策階段的成本控制包括：一是決策階段工作產(chǎn)生成本的控制。一般由企業(yè)策劃部門或?qū)I(yè)策劃公司進行決策階段工作，該階段成本相對固定，可根據(jù)歷史經(jīng)驗予以考慮。二是決策工作對項目后續(xù)階段開發(fā)成本的影響。從這個角度講，決策階段是整個項目開發(fā)的靈魂。一旦方案確定，將決定項目的各項經(jīng)濟指標(biāo)和運作手段。

（二 ）項目設(shè)計階段成本控制

資料表明， 在基礎(chǔ)設(shè)計階段， 影響項目投資的可能性為95%～75%；在技術(shù)設(shè)計階段，可能性為75%～35%；在施工圖設(shè)計階段， 可能性則為35%～5%。由此可見，設(shè)計階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關(guān)鍵，實踐證明，進行成本控制愈早愈好。設(shè)計階段的工作由于其專業(yè)性強、可選擇的方案多、可選擇的材料設(shè)備品種多等特點，大體有限額設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)化模塊設(shè)計、價值工程設(shè)計三種設(shè)計類型可以較好地控制項目費用，但這三種設(shè)計類型各有優(yōu)缺點。最理想的就是三類設(shè)計靈活組合，各取優(yōu)點，利用價值工程分析、研判；開發(fā)經(jīng)典系列化的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計模塊；使用設(shè)計限額進行定額更新，并不斷地進行技術(shù)更新，從根本上解決設(shè)計費用控制難題。同時，采購策略也應(yīng)是此階段費用控制的關(guān)鍵。當(dāng)前，最優(yōu)的采購策略是進行規(guī)模采購（集中采購），與供應(yīng)商簽訂長期戰(zhàn)略伙伴協(xié)議，互利互惠，用社會效益、規(guī)模效益贏取經(jīng)濟效益。

（三）項目施工階段成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)階段的成本控制，主要通過選擇合適的施工單位。在保證質(zhì)量、進度、安全的情況下，充分利用各種經(jīng)濟措施、合同措施、技術(shù)措施和組織措施把項目的成本控制在工程預(yù)算范圍內(nèi)，力求在滿足設(shè)計的要求下最大程度的節(jié)約成本。一般可采取設(shè)定成本控制目標(biāo)，建立成本考核制度、方法和考核體系，全程跟蹤項目施工。重點是對工程變更給予嚴(yán)格把關(guān)；對于設(shè)計變更尤其要審核其必要性、經(jīng)濟性、合理性；對變更落實情況進行及時的跟蹤檢查。可鼓勵施工單位應(yīng)用新材料、新工藝，在保證質(zhì)量、進度的前提下，節(jié)省成本部分可按比例用于對施工方的獎勵。

（四）項目竣工階段費用控制。

竣工決算審核是工程成本控制的重要階段，一般委托誠信和較高專業(yè)水準(zhǔn)的造價咨詢公司進行，一般應(yīng)注意：竣工決算資料一定要完整、準(zhǔn)確，尤其是對竣工圖紙和變更單的審核，防止承包商在竣工圖中僅反映工程量核增部分，而遺漏核減部分。應(yīng)在充分理解招標(biāo)范圍、投標(biāo)報價模式、計價口徑和有關(guān)合同條款的前提下進行審核，同時對工程變更簽證是否清晰合理進行審核，對復(fù)雜項目，可要求在現(xiàn)場踏勘后進行決算審核。

二、房地產(chǎn)項目全過程成本控制措施

（一）全面預(yù)算控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)算本身就是一個決策過程、計劃過程和執(zhí)行過程的完整體系，全面預(yù)算實質(zhì)上就是用來計劃項目期間全部經(jīng)濟活動及成果的事前成本控制。有計劃地推行全面預(yù)算控制，是實施成本控制，強化財務(wù)管理，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，而進行的一項建設(shè)性任務(wù)，是企業(yè)適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的必然選擇。房地產(chǎn)開發(fā)項目要實現(xiàn)利潤目標(biāo)，必須要把預(yù)算控制放在首要地位。

（二）目標(biāo)成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標(biāo)成本是目標(biāo)成本控制的對象和目標(biāo)，房地產(chǎn)目標(biāo)成本控制是達到和實現(xiàn)目標(biāo)成本的重要手段和方法。缺乏目標(biāo)成本的制定和控制，項目目標(biāo)成本便難以實現(xiàn)。目標(biāo)成本是在項目各階段，根據(jù)現(xiàn)有信息所指定的項目開發(fā)成本。是項目開發(fā)成本控制的依據(jù)，目標(biāo)成本是發(fā)展的，是時刻在發(fā)生變化的。而項目初始階段的目標(biāo)成本是編制成本責(zé)任考核的基礎(chǔ)文件，用它來指導(dǎo)、規(guī)劃和控制成本的發(fā)生和費用的支出，才能夠達到提高資本增值效益的目的。目標(biāo)成本控制是一種有效地降低成本、提高盈利的手段，是一種科學(xué)的現(xiàn)代成本經(jīng)營方法。

（三）成本控制費用控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理很大部分是房地產(chǎn)公司管理內(nèi)容的濃縮，要控制成本開支，一方面要控制崗位人員數(shù)量，選配精干人員負(fù)責(zé)，保證項目管理工作正常開展。同時避免不加考慮的壓縮人員，致使項目運行失控。另一方面，針對各個管理崗位完善崗位責(zé)任制，明確管理程序和管理要求，同時制定相應(yīng)的考評和獎懲規(guī)定，使整個管理工作能夠按程序、按時間，確保有責(zé)任人去保質(zhì)保量地完成規(guī)定管理工作。

（四）責(zé)任考核制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該站在經(jīng)營成本控制的層面，實行全員、全過程成本控制方法，這是實現(xiàn)成本控制的最有效的途徑，因為房地產(chǎn)項目的成本控制需要項目所需人才的通力配合，只有項目中每個人都是成本控制主體，人人有成本考核目標(biāo)，才能夠?qū)崿F(xiàn)成本控制總目標(biāo)，才能把握住成本控制的根源和實質(zhì)。落實責(zé)任考核制度，重要的是要依據(jù)成本責(zé)任劃分，確定成本責(zé)任主體，制定相應(yīng)考核制度，成立專門評價部門，明確企業(yè)和項目部門在成本控制中的責(zé)任和考核重點，通過對成本指標(biāo)目標(biāo)確定和對履行情況的監(jiān)督和考核，保證成本控制工作的流暢和合理性。對于降低成本的建議意見，要及時予以獎勵，讓組織每位成員的收入與其成本責(zé)任履行情況相關(guān)聯(lián)，從而充分調(diào)動組織每個人積極履行成本控制職責(zé)。

三、結(jié)語

總之，隨著我國經(jīng)濟社會的高度發(fā)展，只有認(rèn)真學(xué)習(xí)借鑒國外先進管理經(jīng)驗，學(xué)習(xí)運用先進的成本控制方法，根據(jù)項目實際有效選擇成本控制措施，才能夠更好地完成成本控制目標(biāo)，提高項目的經(jīng)濟效益。

參考文獻

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[3] 盧向南.項目計劃與控制.北京：機械工業(yè)出版社，2011

作者簡介：田磊（1978-），山東日照人，中國海洋大學(xué)在職研究生，項目管理專業(yè)。

（編輯：陳岑）