【摘要】人口是影響住房需求的重要因素，指引著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，是

研究房地產(chǎn)供需的重要方面。本文主要從家庭結(jié)構(gòu)、家庭生命周期、家庭規(guī)模及類型等方面入手，研究家庭人口等因素對(duì)住房需求的影響。

【關(guān)鍵詞】家庭結(jié)構(gòu) 住房需求 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)

一、家庭結(jié)構(gòu)與住房需求

家庭就是以血緣、婚姻等關(guān)系為基礎(chǔ)的社會(huì)基本生活單位。家庭模式的變化趨勢(shì)可以基本反映出一個(gè)地區(qū)住房的自然需求變化。

經(jīng)過一段時(shí)間的研究，陜西省城鎮(zhèn)居民家庭住房呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：

（一）家庭小型化趨勢(shì)明顯，人均住房需求不斷上升。

自2005年以來，陜西省城鎮(zhèn)居民，平均每戶家庭人口數(shù)由2005年的2.96人下降到2010年的2.84人，戶均人數(shù)減少0.12人，平均每年減少0.06人。另一方面，平均每人住房使用面積有2005年的18.54平方米上升到2010年的21.04平方米（見表1）。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人均住房需求不斷上升。家庭小型化趨勢(shì)明顯。

（二）三口之家是目前主要的家庭結(jié)構(gòu)形式，對(duì)二居室、三居室住房的需求最旺盛

2008年、2009年陜西省家庭住房結(jié)構(gòu)比例中，二居室住房占有一半以上的比例，需求最為旺盛，其次為三居室；2010年擁有3間住房的家庭戶最多，其次為兩間戶，平均家庭擁有住房為3.13間，住房擁有間數(shù)成增長趨勢(shì)。

二、家庭周期與住房需求

（一）初婚期階段

目前陜西的購房者中，兩口之家所占比例不容忽視。一代戶所占比例為28.94%，這顯示出初婚期家庭正成為住房消費(fèi)市場(chǎng)上最具潛力的買家。隨著80后逐漸建立自己的家庭，對(duì)住房的需求日益增加，雙方父母大都對(duì)獨(dú)生子女的婚房提供資金支持，使得即使在房價(jià)日趨高漲的趨勢(shì)下，初婚家庭成為住房市場(chǎng)上的潛力買家。

（二）生育期與滿巢期的核心家庭

家庭人口規(guī)模一般為三口人或四口人，代際層次為兩代。這類家庭收入穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。根據(jù)調(diào)查，3口之家是目前購房的主要消費(fèi)群體，其中兩代戶占所有購房者中的50.23%。

（三）空巢期與空床期的家庭

我國已于1999年10月提前進(jìn)入人口老齡化國家行列。60 歲及以上老年人口達(dá)1.26億，占全國總?cè)丝诘?0%（65歲以上老年人口為8687萬，占7%，并以年均3%的速度持續(xù)增長）。在家庭收縮階段，對(duì)住房的需求相對(duì)較小。一般處于這個(gè)周期的家庭，大部分是已有固定住房者，因此，對(duì)新增住房需求相對(duì)較小。

三、家庭規(guī)模與住房消費(fèi)

家庭規(guī)模的大小是影響城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)的基本因素：一方面家庭人口數(shù)量影響家庭經(jīng)濟(jì)收入，影響家庭購房能力。另一方面家庭人口數(shù)量直接影響家庭對(duì)住房面積、房間數(shù)量等的需求，如家庭成員較多的話，通常需要大面積、多房間商品住房，而家庭成員較少的話，對(duì)住房面積需求相對(duì)較小。我們將家庭規(guī)模與家庭年收入、家庭住房建筑面積結(jié)合起來考察。

首先，我們比較不同規(guī)模家庭的年收入情況。如果比較兩口之家與五口之家的年收入情況可以發(fā)現(xiàn)，它們的多數(shù)都在3-7萬元之間，但是兩口之家的家庭年收入在3萬元以下的達(dá)到了39.2%，在7萬元以上的為33%；而五口之家的家庭年收入在3萬元以下的只有27.8%，在7萬元以上的則達(dá)到了37.5%。從這兩個(gè)極端組值的年收入差異情況可以發(fā)現(xiàn)，家庭規(guī)模越大，其家庭年收入可能越高，而這就意味著具有較強(qiáng)的購房能力。

其次，比較家庭規(guī)模與住房建筑面積的關(guān)系。兩口之家、三口之家的住房建筑面積大都集中在61-90平方米之間；而四口之家、五口之家的商品住房建筑面積大都則集中在91-120平方米之間。

這說明，家庭在人口規(guī)模上的差異導(dǎo)致了城市居民在住房建筑面積上的差異。家庭的住房建筑面積隨著人口規(guī)模的增大而增加，特別是當(dāng)家庭人口數(shù)從三口之家轉(zhuǎn)變?yōu)樗目谥視r(shí)變化更加顯著。在一定程度上我們可以把家庭人口規(guī)模與住房建筑面積分為兩種情況：三口之家及其以下的微型家庭的住房面積與四口及其以上的大家庭的住房面積。大家庭無論在購房能力上，還是在實(shí)際的住房消費(fèi)中都要強(qiáng)于小家庭。

四、家庭代際與住房消費(fèi)

代際主要是指在家庭意義上的親代與子代，而他們之間的關(guān)系就構(gòu)成代際關(guān)系。代際關(guān)系在城市居民的家庭住房消費(fèi)中扮有非常獨(dú)特的作用。家庭代際結(jié)構(gòu)的變遷對(duì)城市居民的住房消費(fèi)產(chǎn)生深刻的影響。在傳統(tǒng)社會(huì)中，代際之間是以不分離的共同生活的大家庭形式為表現(xiàn)特征；而隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)變遷，特別是家庭在子代與親代之間的分離，子代與親代分別組成兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的家庭，在分離的空間上各自獨(dú)立生活。這必然會(huì)對(duì)城市居民的住房消費(fèi)產(chǎn)生深刻影響。

通過分析陜西省代際家庭和他們的住房情況，目前陜西省家庭一代戶中有一間房的847286戶，占全體一代戶的27.3%，有兩間房的31.33%，有三間房的24.75%。家庭代際關(guān)系為一代的家庭，基本擁有兩間房的比例較多。兩代戶中擁有三間房的家庭戶最多，占到32.59%。三代戶中擁有三間房的比例較高為33.5%。四代戶中有42.79%的家庭擁有五間及五間以上的房間（見表3）。家庭代際越多，人口自然也比較多 ，對(duì)房屋的需求呈遞增趨勢(shì)。

五、結(jié)論

通過對(duì)陜西省住房需求的調(diào)查研究，可以得出，目陜西省家庭結(jié)構(gòu)，家庭規(guī)模，家庭代際關(guān)系對(duì)住房面積的需求有較大影響，家庭規(guī)模較小，對(duì)住房面積的需求就比較小，家庭規(guī)模越大，對(duì)住房面積的需求就相對(duì)越大。家庭類型簡單化，家庭戶規(guī)模小型化、核心化，帶來更多的住房需求。一代戶、二代戶增多，引發(fā)住房需求的結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，中小型住房為目前住房需求的主流。所以政府部門和開發(fā)商應(yīng)加大中小戶型的供應(yīng)量。同時(shí)，從家庭生命周期的角度考慮，應(yīng)在社區(qū)設(shè)置一定的老年服務(wù)公寓，這樣滿足鰥寡期的單身老人的住房需求。依據(jù)家庭結(jié)構(gòu)和生命周期的動(dòng)態(tài)變化，合理的規(guī)劃住房的戶型和面積供給，才能夠使房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定合理發(fā)展。

作者簡介：張麗娟（1987-），女，河南人，西安財(cái)經(jīng)學(xué)院研究生，研究方向：產(chǎn)業(yè)組織理論。

（編輯：陳岑）