【摘要】公共租賃住房是我國(guó)住房保障體系的重要組成部分，自進(jìn)入“十二五”以來(lái)得到迅速發(fā)展，但依然面臨資金來(lái)源高度依賴財(cái)政資金問(wèn)題。文章主要探討利用住房公積金投資建設(shè)公共租賃住房并定向向繳存職工出租方式，以拓展公共租賃住房融資及運(yùn)營(yíng)的模式。

【關(guān)鍵詞】住房公積金 投資 公共租賃住房

一、住房公積金投資公共租賃住房的意義

利用住房公積金投資公共租賃住房，向住房困難繳存職工的繳存職工出租，可以達(dá)到雙贏目標(biāo)：既有利于住房公積金制度健康發(fā)展，保障廣大職繳存工權(quán)益，又有利于我國(guó)公共租賃住房保障體系的健康發(fā)展。

（一）有利于完善住房公積金制度

住房公積金是單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金、具有低存低貸、互助性特點(diǎn)。繳存職工可以利用住房公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房。但仍有很大一部分繳存職工家庭因無(wú)力購(gòu)房，雖然履行了“低存”的義務(wù)，卻無(wú)法享受公積金“低貸”的優(yōu)惠。利用住房公積金投資公共租賃住房，向住房困難繳存職工的繳存職工出租，恰好彌補(bǔ)了這一制度缺陷，讓履行了“低存”義務(wù)、無(wú)法享受“低貸”優(yōu)惠的困難職工家庭，享受低租金優(yōu)惠政策。

（二）有利于提高住房公積金使用效率

繳存的住房公積金在滿足職工提取、個(gè)人住房貸款需求后，還會(huì)有一部分沉淀資金。這部分沉淀資金，未直接進(jìn)入支持住房建設(shè)和住房消費(fèi)領(lǐng)域，未充分發(fā)揮解決、改善繳存職工住房的基本職能，導(dǎo)致住房公積金資源一定程度上的浪費(fèi)。將沉淀資金投資公共租賃住房向繳存職工出租，可以盤(pán)活沉淀資金，促進(jìn)住房公積金使用效率的提高。

（三）有利于促進(jìn)我國(guó)公共租賃住房發(fā)展

住房公積金具有資金來(lái)源穩(wěn)定、籌資成本低等特點(diǎn)，可以作為支持公共租賃住房項(xiàng)目的資金來(lái)源。利用住房公積金投資公共租賃住房，則可充分發(fā)揮住房公積金籌資優(yōu)勢(shì)，從根本上解決公共租賃住房資金來(lái)源單一問(wèn)題，拓展資金來(lái)源途徑、促成公共租賃住房多元化籌資機(jī)制，有助于公共租賃住房制度健康、有序的發(fā)展。

二、住房公積金投資公共租賃住房經(jīng)營(yíng)模式

住房公積金投資公共租賃住房項(xiàng)目具有公益性投資項(xiàng)目管理性質(zhì)，應(yīng)由具有獨(dú)立法人資格的公積金投資專門(mén)機(jī)構(gòu)具體運(yùn)作，由公積金中心、管委會(huì)分級(jí)決策，并定期向社會(huì)公布運(yùn)作情況。

（一）投資規(guī)?？刂?/p>

公積金投資公共租賃住房投資規(guī)模應(yīng)滿足兩個(gè)要求：一是可供投資資金規(guī)模要求。住房公積金投資將歸集的公積金在滿足合理提取后的余額分為兩個(gè)部分，一部分用于通過(guò)個(gè)人住房貸款滿足有購(gòu)房能力繳存職工住房消費(fèi)需求，另一部分用于投資建設(shè)公共租賃住房，滿足無(wú)購(gòu)房能力繳存職工租住住房需求，個(gè)人住房貸款和投資資金比例結(jié)構(gòu)可根據(jù)各地實(shí)際情況確定。二是滿足繳存職工租房需求，包括新就業(yè)大學(xué)生過(guò)渡租房需求、外來(lái)務(wù)工人員臨時(shí)租房需求，以及中低收入群體長(zhǎng)期租房需求等。公積金中心可以根據(jù)資金量持續(xù)投資形式，使公共租賃住房數(shù)量達(dá)到基本滿足繳存職工租房需求的最佳規(guī)模。

（二）投資建設(shè)模式

一是在投資決策階段，遵循科學(xué)、民主的原則，公積金投資專門(mén)機(jī)構(gòu)委托投資咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究論證，并在廣泛征求繳存職工意見(jiàn)基礎(chǔ)上，由公積金中心、公積金管理委員會(huì)逐級(jí)審批。二是項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備及實(shí)施階段，按照《投資管理體制改革決定》（國(guó)發(fā)[2004]20號(hào)）精神，推行代建制，即通過(guò)招標(biāo)方式，選擇專業(yè)化的項(xiàng)目管理單位負(fù)責(zé)實(shí)施，嚴(yán)格控制項(xiàng)目投資、質(zhì)量和工期，竣工驗(yàn)收后移交公積金投資專門(mén)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)。

（三）定向出租

一是住房公積金投資建設(shè)的公共租賃住房向履行繳存義務(wù)、并符合一定條件的職工家庭出租。二是繳納租金來(lái)源多樣化，承租人家庭可以使用繳存的住房公積金、政府發(fā)放的住房困難家庭補(bǔ)貼以及家庭收入等支付房租。三是為了體現(xiàn)公積金互助意義，租金水平應(yīng)以成本租金為基礎(chǔ)，按市場(chǎng)租金水平的70%到80%向承租家庭收取。

（四）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理

項(xiàng)目交付使用后，公積金投資專門(mén)機(jī)構(gòu)委托房屋租賃管理公司具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理、收繳租金、房屋維修、房屋保養(yǎng)等工作。

三、建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

住房公積金投資公共租賃住房面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（一）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括兩個(gè)方面：一是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化，導(dǎo)致資產(chǎn)貶值、投資損失。公積金投資專門(mén)機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)資產(chǎn)價(jià)值監(jiān)控，并從租金收入中按一定比例提取投資減值準(zhǔn)備。二是租金水平比較低，可能導(dǎo)致公共租賃住房投資機(jī)構(gòu)無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)。公積金中心可利用公積金凈增值收益（提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、管理費(fèi)用后的余額）向公積金投資運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)提供租金補(bǔ)貼。

（二）信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)主要是指承租家庭不符合承租條件，拒絕遷出公共租賃住房的風(fēng)險(xiǎn)。在公積金投資公共租賃住房制度設(shè)計(jì)上可引入承租保證人制度轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，另一方面通過(guò)加強(qiáng)欠租催收、法律途徑清退等管理工作加以化解。

（三）資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

公共租賃住房項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)、投資大的特點(diǎn)，投資資金會(huì)長(zhǎng)期占?jí)?。為了提高資金流動(dòng)性，可通過(guò)資產(chǎn)證券化、向個(gè)人或機(jī)構(gòu)出售產(chǎn)權(quán)等形式實(shí)現(xiàn)資金回籠。

四、需要的政策突破

住房公積金投資公共租賃住房項(xiàng)目既有利于公積金制度完善，又有利用公共租賃住房發(fā)展，但也面臨著很多政策障礙，需要政策突破和創(chuàng)新。

（一）住房公積金使用方向的突破

《住房公積金條例》中規(guī)定公積金的使用方向僅為提取和個(gè)人住房貸款，需要修改《住房公積金條例》增加住房公積金投資公共租賃住房使用方向。

（二）住房公積金管理機(jī)構(gòu)政策突破

設(shè)立具有獨(dú)立法人資格的公積金投資專門(mén)機(jī)構(gòu)，符合推行項(xiàng)目法人責(zé)任制度要求，能夠極大提高公共租賃住房項(xiàng)目管理效率，應(yīng)允許突破《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理的通知》（國(guó)發(fā)[2002]12號(hào)）“公積金中心不得興辦各類(lèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)體”的限制。

作者簡(jiǎn)介：付臣余（1973-），男，漢族，天津市住房公積金管理中心，研究方向：公積金支持保障性住房。

（編輯：陳岑）