【摘要】房產(chǎn)稅通過(guò)影響住房的供需關(guān)系，調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。重慶試點(diǎn)改革前后宏觀數(shù)據(jù)顯示，改革效果符合理論預(yù)期，對(duì)住房的供需結(jié)構(gòu)調(diào)整效果明顯，平抑了房?jī)r(jià)。下一步全國(guó)房產(chǎn)稅改革需要在重慶模式上完善房產(chǎn)分級(jí)課稅，合理劃分住房市場(chǎng)子市場(chǎng)，高檔住房、超出規(guī)定面積的住房稅率合理提高，建立房產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，根據(jù)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格征稅，并配合其他稅種改革。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅 住房供需 房產(chǎn)稅改革

近幾年，房?jī)r(jià)上漲、住房市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)失衡，切實(shí)損壞了普通居民“居有其所”的利益。我國(guó)住房市場(chǎng)供需失衡問(wèn)題突出，一方面存在大量住房需求得不到滿足，另一方面又有大批的空置房，住房市場(chǎng)現(xiàn)存的大部分問(wèn)題都是在供需結(jié)構(gòu)不合理的基礎(chǔ)上衍生的。利用房產(chǎn)稅來(lái)影響住房市場(chǎng)供需，均衡住房市場(chǎng)，抑制高漲房?jī)r(jià)，是最為有效的手段之一。

一、房產(chǎn)稅作用機(jī)理及文獻(xiàn)綜述

傳統(tǒng)住房市場(chǎng)理論認(rèn)為，房產(chǎn)稅從交易成本、持有成本角度影響住房市場(chǎng)需求，從住房建設(shè)、持有成本角度影響住房供給，住房?jī)r(jià)格是由供給和需求共同作用的結(jié)果。征收房產(chǎn)稅導(dǎo)致住房持有成本增加，使人們改變居住形式，合理、節(jié)約消費(fèi)，降低居住性需求，同時(shí)也會(huì)降低住房投機(jī)客的利潤(rùn)，降低住房投機(jī)、投資需求。住房供給主要由住房需求決定，因而住房需求的改變必定促使住房供給調(diào)整，在供需因素的共同作用下就必然導(dǎo)致住房市場(chǎng)的調(diào)整，緩和供需矛盾。

王平（2009）等構(gòu)建模型發(fā)現(xiàn)降低財(cái)產(chǎn)稅、收入稅能減輕資本扭曲，導(dǎo)致房地產(chǎn)巿場(chǎng)供給曲線右移，通過(guò)效用函數(shù)和預(yù)算約束求出房地產(chǎn)需求函數(shù)，發(fā)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)稅和收入稅對(duì)房地產(chǎn)的存量和資本需求產(chǎn)生了長(zhǎng)期的扭曲。郝源（2011）認(rèn)為，普通住房需求價(jià)格彈性小、收入彈性大，即收入彈性起主導(dǎo)作用，征收房產(chǎn)稅等同于降低收入水平，因而住房需求會(huì)有較大幅度減少；而別墅、高檔住房則價(jià)格彈性起主導(dǎo)作用，因而在持有環(huán)節(jié)征稅，會(huì)抑制其市場(chǎng)需求，對(duì)遏制市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生有利影響。

房產(chǎn)稅改革并不會(huì)直接影響房?jī)r(jià)的漲跌，而是傳導(dǎo)到住房市場(chǎng)的供求上，通過(guò)供求結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)，使住房市場(chǎng)健康發(fā)展，從而保證房?jī)r(jià)穩(wěn)定?，F(xiàn)存的研究在一定程度上忽略了供求關(guān)系在稅制和房?jī)r(jià)之間的傳導(dǎo)作用，且多將住房市場(chǎng)作為一個(gè)整體市場(chǎng)，沒(méi)有關(guān)注到住房市場(chǎng)是由不同的子市場(chǎng)組成的。事實(shí)上，對(duì)不同級(jí)別的住房所課征的稅負(fù)不同，對(duì)住房的供需結(jié)構(gòu)影響是不同的，不能籠統(tǒng)地將住房市場(chǎng)作為一個(gè)整體進(jìn)行研究。

二、重慶房產(chǎn)稅改革情況概述

（一）理論分析與宏觀數(shù)據(jù)實(shí)證分析

根據(jù)重慶房產(chǎn)稅改革實(shí)施辦法，將試點(diǎn)住房分為兩部分進(jìn)行理論分析。一部分為征房產(chǎn)稅的住房，這部分主要為別墅、高檔公寓，征稅后，這部分需求絕對(duì)量降低，供給絕對(duì)量小幅增加；第二部分為免稅和暫不征稅住房，這部分主要為普通住房，改革后這部分供給增加，需求也增加，且供給增加大于需求增加。因而，兩部分均對(duì)房?jī)r(jià)上漲有抑制作用。

比較改革前后，普通住房供給占總供給的比重增大，供給增多，其中公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的供給均增加，別墅、高檔公寓的供給減少，從數(shù)據(jù)來(lái)看，別墅、高檔公寓的供給（施工面積）增長(zhǎng)率2011年為5.19%，同比2010年的24.07%降低了18.88%。需求方面，2011年別墅、高檔公寓的需求量同比降低80.77萬(wàn)m2，降低36.23%。同一時(shí)段，普通住房需求增長(zhǎng)157.88萬(wàn)m2，即改革后普通住房需求上升，別墅、高檔公寓需求降低。房?jī)r(jià)方面，2011年主城九區(qū)商品房均價(jià)同比上漲10.9%，房產(chǎn)稅改革后，2011和2012年房?jī)r(jià)持平。

（二）房產(chǎn)稅改革取得的成果

重慶試點(diǎn)改革重點(diǎn)在于促進(jìn)普通住房的供給，抑制高檔住房，其成果有：第一，改革在一定程度上抑制了住房需求，別墅、高檔公寓的需求受到明顯的抑制，普通住房需求受到的抑制很??；第二，房產(chǎn)稅改革改變了供給結(jié)構(gòu)，開發(fā)商大幅減少了別墅、高檔公寓的供給，將投資增加到普通住房、經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房和公租房的供給上；第三，房產(chǎn)稅的開征平抑了房?jī)r(jià)。

三、“重慶模式”的借鑒意義

由重慶試點(diǎn)改革效果可以看出，合理的房產(chǎn)稅對(duì)調(diào)控住房市場(chǎng)確有一定效果，住房市場(chǎng)現(xiàn)存的供求不平衡、房?jī)r(jià)高漲等問(wèn)題得到緩解，但抑制房?jī)r(jià)效果不明顯。主要原因?yàn)檎鞫惙秶⒍惵什槐M合理，要使房產(chǎn)稅發(fā)揮最大效應(yīng)，還需進(jìn)一步改進(jìn)。

（一）廣闊稅基，提高稅收覆蓋面

存量房方面，重慶試點(diǎn)只將個(gè)人獨(dú)棟商品住房納入征稅對(duì)象，稅收覆蓋面窄，影響改革實(shí)施效果。下一步改革應(yīng)將超出標(biāo)準(zhǔn)的增量房和存量房均納入征稅范圍，并著手建立房產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，具備條件時(shí)按評(píng)估價(jià)格征稅。

（二）合理分割住房市場(chǎng)子市場(chǎng)，分級(jí)征稅，稅率差異化

調(diào)控住房需求在于降低投資、投機(jī)性需求，提高普通住房供給，滿足家庭居住需求。因而改革要科學(xué)劃分住房子市場(chǎng)，針對(duì)不同子市場(chǎng)制定相應(yīng)稅率。

（三）明確房產(chǎn)稅收入用途，將其寫入法律、法規(guī)

重慶試點(diǎn)明確規(guī)定將房產(chǎn)稅稅收收入用于公租房建設(shè)，具有借鑒意義，同時(shí)應(yīng)完善監(jiān)督機(jī)制，保證專款專用。

（四）配合其他稅種改革，完善稅制結(jié)構(gòu)

例如針對(duì)居住性購(gòu)房制定減免契稅等稅收優(yōu)惠政策，對(duì)投資性購(gòu)房征收較高城鎮(zhèn)土地使用稅等；給予開發(fā)商開發(fā)普通住房、小戶型住房的稅收優(yōu)惠，如增加納稅扣除，降低土地使用稅等，同時(shí)加大高檔住房的稅率，從而鼓勵(lì)開發(fā)商增加普通住房供給，降低高檔住房供給。

參考文獻(xiàn)

[1]郝源. 從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看我國(guó)房產(chǎn)稅改革定位. 財(cái)會(huì)研究，2011（1）： 17-18.

[2]許江艷. 開征房產(chǎn)稅對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)的影響： [D]. 太原： 山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2012.

[3]畢國(guó)強(qiáng). 重慶市房產(chǎn)稅征收影響分析及對(duì)策研究： [D]. 重慶： 重慶大學(xué)，2011.

作者簡(jiǎn)介：陳玉梅（1986-），女，四川人，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院研究生。

（編輯：龍大為）