【摘 要】我國現(xiàn)行《房產稅暫行條例》歷時已久，不適應眼下我國的現(xiàn)實情況。2011年起，房產稅改革試點工作已經(jīng)拉開帷幕。在我國目前貧富差距過大的背景下，作為分配制度改革一部分的房產稅改革，應當具有公平社會財富的職能。我國目前的房產稅試點征稅范圍過窄，為公平社會財富，應對存量房以及非通過購買手段獲取的增量開征房產稅，并在征稅過程中，堅持應能納稅原則和稅負公平原則。

【關鍵詞】公平社會財富；房產稅；改革

我國基尼系數(shù)在10年前越過0.4的國際公認警戒線后仍在逐年攀升，貧富差距已突破合理界限。近年來，隨著我國經(jīng)濟高速發(fā)展，土地、資源、資本———這3種生產要素發(fā)揮了巨大的財富調整力量。房地產行業(yè)集土地、資本于一身，成為中國財富的主要集中地。隨著房價暴漲，“沒有房子的人”已被遠遠甩出財富形成的大門之外。[1]

我國房產稅暫行條例歷時二十余年，暴露出征稅范圍過窄、計稅依據(jù)不合理等諸多弊端，尤其是對個人住房免稅之舉，使房產稅公平社會財富之功能大打折扣，幾乎淪為鏡花水月。近年來，房產稅改革的呼聲此起彼伏。2011年1月28日，滬、渝兩地房產稅改革試點拉開帷幕，開始對部分個人住房征收房產稅，被譽為我國房產稅改革的“破冰之舉”。

從理論上說，房產稅的開征主要有兩大基本理由：一是為地方籌集財政收入，二是調節(jié)貧富差距。近年來，我國稅制未變但收入上漲，說明現(xiàn)行稅制有極大的增長空間，不用開辟新稅收來源，若要為地方籌資，結構性調整就可以做到。[2] 因此，筆者認為，房產稅開征最重要的理由就是調節(jié)貧富差距，實現(xiàn)分配公平與正義。故而在公平社會財富視閾下研究房產稅法改革非常必要。

一、房產稅的公平社會財富功能

（一）房產稅的歷史溯源

房產稅課征歷史悠久。公元783年，戶部侍郎趙贊\" 以軍需迫蹙，常平利不時集，乃請稅屋間架”?！伴g架稅”單獨以房屋為征稅對象的財產稅，成為房產稅在我國真正的起源。其征收辦法，據(jù)《舊唐書·盧杞傳》記載，“凡屋二架為一間，分為三等，上等每間二千，中等一千，下等五百?！盵3]最初的房產稅便區(qū)分不同的房產計征不同的稅率，具有累進性的特點。房產稅由來已久的公平社會財富功能可見一斑。

房產稅是一種典型的財產稅。財產稅是以納稅人所擁有或支配的某些財產為征稅對象的一類稅。近代意義上的財產稅出現(xiàn)于17世紀后期的英格蘭，當時為克服納稅人藏匿財產的問題，征稅官根據(jù)房屋中壁爐的數(shù)量確定房屋的價值。[4] “農民的房子里往往只有一兩個壁爐，而大戶人家有幾十間取暖的房間，正可借此區(qū)分財富的多寡?！?[5]財產稅依法參與社會產品分配，從社會財富的存量上縮小貧富差距、抑制社會危機、最大程度地促進和實現(xiàn)社會公平和社會正義。社會財富的表現(xiàn)形式有流量和存量兩種，相對于流量而言，存量對貧富差距的影響更大。所得稅對收入差距的調節(jié)作用較為明顯，但對存量財富的差距則難以調節(jié)，對因繼承、受贈等方式獲得的存量財富更是力不能及。財產稅是對一切積累的財產、生產資料、生活資料甚至資源課稅，具有直接稅的性質，稅負不易轉嫁，在一定程度上彌補了所得稅不能對資產增值和存量財富課稅的缺陷，發(fā)揮了調節(jié)收入和財富分配的功能。[6]

（二）房產稅的征稅對象

市場經(jīng)濟條件下，人們的收入水平是由勞動收入和資產收益決定的。從資產收益上看，人們之間在資本和財產擁有數(shù)量上存在著差別，導致了資產收益的差距。這兩種收入差距逐漸拉大著社會成員在財富占有份額上的差距，從而造成了社會財富分配不公的格局。反過來，因財富差距而產生的資產收益差距又進一步加大了收入差距，從而造成了社會財富分配不公的格局。[7]是故人們常說有錢的人越來越有錢，窮的人越來越窮。房產作為房產稅的征收對象，同時也是現(xiàn)階段我國社會資本的最集中地和資本收益率最高地之一，房產的這一特征，決定了房產稅的合理開征會使社會收入和財富分布趨向于社會所期望的公平標準，房產稅應當將公平社會財富納入其目標導向。

二、公平社會財富視閾下的滬、渝房產稅試點評析

從公平社會財富視閾下來看，滬、渝雖然均在其房產稅試點暫行辦法中開宗明義地提出要合理調節(jié)居民收入分配，但從兩地的具體規(guī)定卻體現(xiàn)出極大的不公平，很難實現(xiàn)其公平社會財富的作用。這些不公平主要表現(xiàn)在：

（一）存量住房與新購房區(qū)別對待

重慶試點首批納入征稅范圍的住房包括：1.個人擁有的獨棟商品住宅。2.個人新購的高檔住房。3.在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。對于在重慶市有戶籍、有企業(yè)或者有工作的個人而言，只有獨棟商品別墅需要納稅，別的非新購住房均不征稅僅僅是以試點的實施為臨界點，在此之前無論購買了多少房產，只要不是獨棟別墅，均免稅；而在試點以后購買的只要屬于高檔住房就需要納稅，這無疑是一種橫向的不公平。財產稅的本質就是對一切積累的財產、生產資料、生活資料甚至資源課稅。這一做法無疑違法房產稅的財產稅屬性。

上海規(guī)定其房產稅改革試點的征收對象是指試點之日起上海市市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非上海市居民家庭在本市新購的住房。此舉較之重慶，上海的房產稅更為不公平，重慶至少還對獨棟別墅征稅，上海對所有的存量房一律不征稅。不過在增量住房方面，上海的征收范圍還是比重慶大的。但是上海隊首套房無論如何都不征稅，也不利于公平社會財富。這次的房產稅改革實際是針對極少數(shù)人的“房產特別消費稅”，與實際意義的房產稅還有很大差距，很難實現(xiàn)調節(jié)收入分配的目標。存量房免稅，此為不公平之一。

（二）本地居民家庭與非本地居民家庭區(qū)別對待

重慶的“非本地居民”界定范圍比較嚴格，需同時滿足無戶籍、無企業(yè)、無工作三個條件，并且也只對新購二套住房征稅。筆者認為此舉并非為對非本地居民的歧視，其意應多是是打擊炒房行為。然上海對非本市居民家庭在本市新購住房均課征房產稅，此“非本市居民家庭”包括在本市有企業(yè)或有工作但無戶籍的居民所在家庭，打擊的是在滬無戶籍工作人員的剛性需求。這些由農村或外地來到上海，意圖在滬安居的人員往往為普通工薪階層，在上海的高房價面前已淪為“房奴”，現(xiàn)要再繳納房產稅，其實是在加劇社會的不公，從根本上違反了房產稅公平社會財富的應有之義。

（三）房產交易價取代評估價作為計稅依據(jù)

此次房產稅改革以房產交易價作為計稅價值依據(jù)，這一計稅依據(jù)有很多弊端：1.房產交易價格差別巨大，這有很多方面的原因，一是取得方式的不同，像有些單位的福利建房，價格往往比市價低很多；二是房產價值大，市場波動也比較大。再者，這種計稅方法容易造成房產買賣時陰陽合同的出現(xiàn)。2.有些房產沒有交易價格。拆遷補償?shù)淖》?、贈與、繼承的房產等并非以貨幣作為對價或者沒有對價，這類房產便不能以交易價作為計稅價值。3.房產交易價與市場價不同，只要買賣雙方同意即可決定，換言之，交易雙方約定的價格即為房產交易價。房產交易一般以書面合同的形式呈現(xiàn)，是故購房者只需征得售房者同意，雙方簽訂陰陽合同，就極可能規(guī)避部分房產稅。稅務機關倘若要防范這種避稅情況，就要對房產的相關情況進行實質審查，以確定房產交易價是否屬于不合理低價，這往往需要進行房產評估。與其以這種方式進行反避稅，倒不如直接以房產評估值作為計稅依據(jù)。綜上，房產交易價可變性極強，除市場波動以外，交易雙方之主觀因素或者特殊的房產取得途徑均可以使同等房產的交易價相差甚遠，再者，有能力以特殊形式或者通過社會關系低價取得房產的往往是社會精英階層，普通工薪階層往往沒有這樣的能力，因此，以房產交易價為計稅依據(jù)容易導致稅負不公平，大大地降低房產稅調節(jié)社會財富的功能。立法者顯然也考慮到這一點，在《重慶市關于開展對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》中，表示待條件成熟時，以房產評估值作為計稅依據(jù)。上海也規(guī)定計稅依據(jù)為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，試點初期暫以應稅住房的市場交易價格為計稅依據(jù)。然而，試點期間的這一計稅辦法，無疑使房產稅試點公平社會財富的目標難以實現(xiàn)。

三、公平社會財富視閾下的房產稅法改革思路

（一）堅持房產稅的財產稅屬性，擴大房產稅征稅范圍

1.將存量住房納入征稅范圍

從理論和公平性上說，房產稅要收理應全部征收，不能只收增量，否則同房不同稅“橫向”如果不公平，雙軌制將造成資產定價的極大扭曲，失卻調節(jié)住房與財富分配的功能。上文所述，上海對存量住房不征稅，重慶也只對別墅征稅，別的存量住房不征稅。這大大縮小了征稅范圍。近幾年房價持續(xù)走高，富人們早在試點之前囤積了大量房產或自住或出租或待價而沽，將這部分人排除于房產稅納稅主體之外，無疑使房產稅調節(jié)社會貧富差距的功能大打折扣甚至落空。

2.將符合條件的首套房納入征稅范圍

房產稅作為財產稅的一種，其征稅對象是房產，所有的房產都具有可稅性，理應成為征稅對象，只不過因為房價居高不下，居民往往集全家之力才能購買一套住房，且還要欠銀行大量貸款，此時若再對該住房課征房產稅，會超出房產所有權人的納稅能力，故而對首套房免稅。然而，上述情況僅是普通社會大眾的生存狀況，對于少數(shù)富人而言，二套三套甚至幾十幾百套住房都不在話下，上述免稅的故而完全不存在。因此對獨棟商品住宅等高檔住房還是要納入征稅范圍，建議在以后的改革過程中在這一方面堅持重慶的做法并在其基礎上將征稅范圍擴大至其他高檔住房或大面積住房。

3.放寬增量房的課稅條件

房產所有權的取得有多種途徑，包括買賣、贈與、繼承、互易、新建等。房產甚至可以被作為獎品頒發(fā)給董事、高管或員工。一般居民往往是通過購買而獲取商品房，然愈是財力雄厚、能力出眾的人，愈能通過其他方式獲得房產。因此，僅僅對通過新購而獲取的房產征收房產稅不僅形式上不公平，實質上也不公平。尤其是在我國未開征遺產和贈與稅的情況下，對繼承和贈與等方式獲得的房產又免征房產稅，非常不利于加大調節(jié)貧富差距的力度。

（二）堅持量能納稅原則，以市場估價作為計稅依據(jù)

稅法一直強調要量能課稅。量能課稅原則強調，課稅應該以納稅人能力為標準，即個人有更多的所得就應繳納更多的稅。量能納稅原則與受益原則不同，前者是以平等犧牲為理論基礎。量能課稅要求有更高收入的人繳納更多的稅，并不是因為這些人享用了政府更多的貨物或服務，而是因為他們有能力繳納更多。將房產稅與量能課稅原則建立起關聯(lián)是極其關鍵的，事涉房產稅稅能否為大眾所接受。[8]

我國《房產稅暫行條例》采按房產原值計稅的方法，規(guī)定自用房產的房產稅計稅依據(jù)為房產的賬面原值扣除 10%～30%之后的房產余值。這種計稅方法違背了稅收的量能負擔原則，沒有考慮到在我國市場經(jīng)濟體制下， 由于房產這種特殊商品供求彈性小而需求量大， 造成房產價格一漲再漲，居高不下，房產的市場價值和房產原值相差甚遠，造成房產稅稅基無法隨房產市場價值的變動而變動的情況。

按房產原值課稅， 也沒有考慮到隨著時間的推移，房屋的賬面原值會隨著折舊的提取而逐漸減少，最后形成一個“空殼”原值，因此，這種計稅辦法，忽視了房屋的自然損耗因素。 同時，由于不同年代的房產造價差距較大，因而稅負也就明顯不一樣。 老房的建設成本低于后建成的房產， 以其房產原值為計稅依據(jù)，勢必將先建成的房產稅負轉嫁給后建成的房產，出現(xiàn)老房的房產稅稅負輕、 新房的房產稅稅負重的現(xiàn)象，有違公平原則，無法起到公平社會財富的作用。故房產稅應按房產市價計征。

（三）強調社會契約論，以政府對稅收的使用增進分配正義

傳統(tǒng)的稅收工具論認為，國家采用稅率、稅收優(yōu)惠、稅種設計等手段進行宏觀調控，以彌補市場缺陷、確保社會財富分布均衡；稅收契約論是指國家通過稅款的征收與使用增進社會利益的實現(xiàn)來調節(jié)社會分配，縮小兩極分化的差距，保障基本人權，提倡公平優(yōu)先、兼顧效率，穩(wěn)定社會，實現(xiàn)社會安全，最終實現(xiàn)社會公平公正。

一般而言，低收入者的資本運作能力往往不如高收入者，地方政府對高收入者征稅向低收入者轉移支付，那么財富依然會從低收入者的口袋流向高收入者，社會兩極分化依然很嚴重，社會的安定和諧難以實現(xiàn)。而由政府授權或委托專門機構對專項資金進行專項管理、專項支出，投資于教育、醫(yī)療、養(yǎng)老保險等領域，從而可以使低收入者的基本生活得到保障，使低收入者也能享受到經(jīng)濟發(fā)展的成果，這樣才能真正實現(xiàn)對社會財富的公平。是故政府介入分配領域具有經(jīng)濟上的合理性。為了更好地公平社會財富，政府應當突破稅收工具論的限制，科學合理地使用稅款，從而增進社會福利、調節(jié)社會分配。

由于房產具有固定的坐落地點，不能隨便移動，地域性強，且與每個家庭、每個人都息息相關。以房產作為稅基征稅相當于對轄區(qū)內每一居民征稅，對轄區(qū)內的財產征稅，明顯體現(xiàn)了付稅與收益對等原則。因此房產稅具有區(qū)域課稅的特征，一般被定位為地方稅種。[9]房產稅這一地方稅種的特征更要求政府的征稅用稅行為符合社會契約論的特征。

地方政府取得房產稅，增加了地方政府的收入，用于地方公共財政支出，建立健全教育和社會保障等體系，這樣就減輕了低收入者在子女教育、老人贍養(yǎng)方面的負擔。劫富以后，政府又發(fā)揮了服務職能，在對稅收進行運作的過程中實現(xiàn)財富的增值。

另外，需要注意的是，地方政府在對本地區(qū)僅提供公共服務的同時，要防止房產稅拉大地段差距和居住分割。我們經(jīng)常被告知，房產稅會形成良性循環(huán)——地區(qū)發(fā)展的好，房子越是值錢房產稅越多，就越有錢投資教育醫(yī)療，讓房價更加上升。但也要想到，發(fā)展不好的地方，房產稅越少，越?jīng)]錢投資公共基礎建設，然后產生惡性循環(huán)。居住分割，是很大的社會問題，會造成更嚴重的社會財富分配的不公。

【參考文獻】

[1]經(jīng)濟參考報.我國貧富差距正在逼近社會容忍“紅線” http：//news.xinhuanet.com/fortune/2010-05/10/c_1283123.htm，2010-05-10.

[2]姚海放.宏觀調控抑或稅收法治：論房產稅改革的目標[J].法學家，2011（3）：56.

[3]漆亮亮.房產稅的歷史沿革[J].涉外稅務，2002（4）：74.

[4][5][6][7]陳少英.論財稅法收入分配調節(jié)功能之強化[J].法學，2011（3）：50，50，50，52.

[8]楊小強，吳玉梅，程佩.房產稅法之國際比較——應稅、免稅與估價[M].廣州：中山大學出版社，2011：47.

[9]王國華，馬衍偉.財產稅應當成為我國地方稅的主體稅種[J].福建論壇（人文社會科學版），2005（3）：15.