近日，武警黑龍江支隊(duì)的戰(zhàn)士小黃有點(diǎn)想不開，明明家里簽訂的25年土地租賃合同怎么說變就變呢，要知道當(dāng)初這合同可是經(jīng)過公證處公證的??！

2002年12月9日，小黃家鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與小黃的父親簽訂《土地租賃合同》，約定鎮(zhèn)政府將63.2畝的集體土地租賃給黃某種植花木，租賃期限至2028年5月30日，共25年；前10年租金為每年每畝200元，后15年為每年每畝600元。合同簽訂后，如皋市公證處對(duì)該合同進(jìn)行了公證。從第二年起，小黃的父親按照實(shí)際每年每畝400元的標(biāo)準(zhǔn)支付土地租金。

因小黃的父親承租地塊的周邊土地租金近年多次見漲，鎮(zhèn)政府遂與小黃的父親商談提高租金事宜，遭到了小黃父親的拒絕。2012年12月28日，在合同已經(jīng)履行10年后，鎮(zhèn)政府一紙?jiān)V狀將承租人小黃的父親告上法庭。

如皋市法院審理認(rèn)為，目前涉案土地周邊流轉(zhuǎn)費(fèi)用普遍已達(dá)每畝每年800至1000斤大米市價(jià)。因物價(jià)上漲增幅較快，小黃的父親種植的花木價(jià)格較十年前也有大幅度提升，其利潤(rùn)空間不斷增大，如果繼續(xù)按照原來的約定履行合同，會(huì)使得小黃的父親獲得的利益明顯大于合同正常履行所取得的收益，而這種收益的取得，一方面由于國(guó)家政策調(diào)整這一當(dāng)事人意志以外的原因所致，另一方面花木價(jià)格上漲也包含了地價(jià)上漲的因素，國(guó)家政策行為的變動(dòng)通常不可能為當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)所預(yù)見，因此如果繼續(xù)按照原協(xié)議約定的價(jià)格履行對(duì)原告來說顯失公平。在雙方不能協(xié)商一致的情況下，法院參照本地區(qū)土地流轉(zhuǎn)費(fèi)市場(chǎng)價(jià)格以及雙方約定的承包期限、承包土地目的等情況，從2013年1月1日起酌情調(diào)整為每年每畝按本地區(qū)上一年度平均市價(jià)800斤大米結(jié)算租金。小黃的父親不服，向南通中院提起上訴。

南通中院經(jīng)審理認(rèn)為，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持，遂駁回上訴，維持原判。

律師點(diǎn)評(píng)：我國(guó)農(nóng)村土地承包法第二十條規(guī)定，耕地的承包期為30年。在這樣長(zhǎng)的承包期內(nèi)，因發(fā)包方對(duì)標(biāo)的物缺少正確的認(rèn)識(shí)和評(píng)估，承包租金基數(shù)過低，由于時(shí)過境遷，受物價(jià)上漲、政策變化、管理投入等方面因素的影響，發(fā)包方要求調(diào)整承包租金基數(shù)而引發(fā)的土地租賃合同糾紛案件呈上升趨勢(shì)，由此而發(fā)的社會(huì)矛盾和不安定因素不斷凸顯。另，最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第十六條規(guī)定，因承包方不收取流轉(zhuǎn)價(jià)款或者向?qū)Ψ街Ц顿M(fèi)用的約定產(chǎn)生糾紛，當(dāng)事人協(xié)商變更無法達(dá)成一致，且繼續(xù)履行又顯失公平的，法院可以根據(jù)發(fā)生變更的客觀情況，按照公平原則處理。本案中，雙方簽訂協(xié)議時(shí)間為2002年，當(dāng)時(shí)農(nóng)民種田的積極性普遍不高，因此當(dāng)初的流轉(zhuǎn)土地價(jià)格具有一定的歷史原因，符合當(dāng)時(shí)我國(guó)農(nóng)村狀況。但隨著國(guó)家加大對(duì)農(nóng)村的扶持力度，各種相應(yīng)的惠農(nóng)政策相繼出臺(tái)，特別是2006年農(nóng)業(yè)稅條例廢止，農(nóng)民的種田積極性明顯提高。另外，隨著涉案周邊土地被開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致該地域土地市場(chǎng)價(jià)格逐年提高。國(guó)家政策行為的變動(dòng)通常不可能為當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)所預(yù)見，因此繼續(xù)按照原協(xié)議約定的價(jià)格履行顯失公平，法院在雙方不能協(xié)商一致的情況下，按照公平原則予以調(diào)整于法有據(jù)。

☉法官信箱☉

南京軍區(qū)軍事法院審判員

陳 剛

我是一名部隊(duì)基層干部，妻子在老家一所中學(xué)當(dāng)老師，兩人結(jié)婚后長(zhǎng)期兩地分居，也曾想過讓妻子隨軍，但是了解發(fā)現(xiàn)部隊(duì)駐地的就業(yè)形勢(shì)十分緊張，對(duì)軍屬安排工作也沒有更多的優(yōu)惠政策，聽說最近國(guó)家出臺(tái)了關(guān)于扶持隨軍家屬就業(yè)的新政策，能否介紹一下？ ——某部教導(dǎo)員 成某

陳法官：由國(guó)家人力資源社會(huì)保障部、總參謀部、總政治部共同頒布的《軍人隨軍家屬就業(yè)安置辦法》于今年10月8日起正式實(shí)施，與以往相比，該辦法實(shí)現(xiàn)了五個(gè)方面的突破：一是對(duì)隨軍前是在編在崗公務(wù)員的隨軍家屬按照屬地管理、專業(yè)對(duì)口、就地就近的原則，在編制范圍內(nèi)由接收單位結(jié)合本單位和本人實(shí)際情況進(jìn)行安置；二是隨軍前是事業(yè)單位在編人員的隨軍家屬，由駐地人民政府督導(dǎo)各業(yè)務(wù)單位在編制內(nèi)拿出一定數(shù)量的名額進(jìn)行定向招聘；三是烈士遺屬和戰(zhàn)時(shí)榮立二等功以上獎(jiǎng)勵(lì)軍人的隨軍家屬需要安置就業(yè)的，當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)當(dāng)優(yōu)先安置；四是國(guó)有、國(guó)有控股和國(guó)有資本占主導(dǎo)地位的企業(yè)在新招錄職工時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際用工需求和任職資格要求，結(jié)合隨軍家屬的專業(yè)特長(zhǎng)、經(jīng)歷學(xué)歷等情況，按照適當(dāng)比例擇優(yōu)聘用隨軍家屬，具體比例由省級(jí)人民政府確定；五是地方各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將就業(yè)困難的隨軍家屬納入政府就業(yè)扶持范圍，通過提供就業(yè)服務(wù)、鼓勵(lì)企業(yè)吸納、公益性崗位援助等方式有針對(duì)性地幫助就業(yè)。如果你的愛人屬于事業(yè)單位在編人員，隨軍后即可參加駐地人民政府組織的定向招聘，也可以參加國(guó)有、國(guó)有控股和國(guó)有資本占主導(dǎo)地位企業(yè)的招錄。

我是一名隨軍家屬，兩年前擔(dān)任了部隊(duì)家屬院的家屬委員會(huì)主任，由于在工作中與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)產(chǎn)生了一些矛盾，前幾天部隊(duì)在大院傳達(dá)室等處張貼了告示，上面寫著“經(jīng)研究決定，免去張某家屬委員會(huì)主任職務(wù)，今后其所有行為均與家屬委員會(huì)無關(guān)”，落款是部隊(duì)營(yíng)院管理辦公室。請(qǐng)問營(yíng)院管理辦公室有權(quán)解除我的職務(wù)嗎？

——某部隨軍家屬 張 某

陳法官：《城市居民委員會(huì)組織法》規(guī)定，居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。居民委員會(huì)主任、副主任和委員，由本居住地區(qū)全體有選舉權(quán)的居民或者由每戶派代表選舉產(chǎn)生，也可以由每個(gè)居民小組選舉代表二至三人選舉產(chǎn)生。機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位的職工及家屬、軍人及隨軍家屬，參加居住地區(qū)的居民委員會(huì)；其家屬聚居區(qū)可以單獨(dú)成立家屬委員會(huì)，承擔(dān)居民委員會(huì)的工作，并由不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)的人民政府或者它的派出機(jī)關(guān)和本單位的指導(dǎo)下進(jìn)行工作。因此，部隊(duì)營(yíng)院管理辦公室雖然有權(quán)利對(duì)軍人家屬委員會(huì)進(jìn)行工作指導(dǎo)，但無權(quán)對(duì)家屬委員會(huì)主任進(jìn)行任免。

我部地處城市繁華區(qū)域，有一部分臨街的門面房目前處于空置狀態(tài)，想對(duì)外進(jìn)行招租，請(qǐng)問需要符合什么條件并注意哪些問題？

——某部營(yíng)房科助理員笪某

陳法官：軍隊(duì)空余房地產(chǎn)對(duì)外出租的基本條件和程序步驟是：擬出租的房屋要符合國(guó)家和軍隊(duì)規(guī)定的租賃條件，達(dá)到住用、消防、衛(wèi)生防疫等安全標(biāo)準(zhǔn)；要按照《軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃管理規(guī)定》嚴(yán)格按權(quán)限履行報(bào)批手續(xù)，在申領(lǐng)獲取《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》后到當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)管理部門登記備案；要使用軍隊(duì)統(tǒng)一制式的《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》范本，與承租方簽訂書面合同，并經(jīng)軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門審核同意；出租單位要在每年第一季度到軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門申報(bào)租賃管理情況，辦理租賃項(xiàng)目年檢手續(xù)，審驗(yàn)《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》。在對(duì)外出租過程中，還特別要注意樹立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，把握好以下三個(gè)問題：一是要摸透承租方情況，特別是對(duì)承租方的主體資格、經(jīng)營(yíng)范圍、資信狀況以及履約能力、商業(yè)信譽(yù)等要進(jìn)行詳細(xì)地考察了解，必要時(shí)可到工商、稅務(wù)部門查詢。二是要規(guī)范簽訂合同，在適用《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》時(shí)，要重點(diǎn)審查要素是否齊全完備、內(nèi)容是否合法適當(dāng)、補(bǔ)充協(xié)議是否與基礎(chǔ)合同一致等問題，以達(dá)到有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和損失的目的。三是要及時(shí)維權(quán)，近年來，一些投機(jī)取巧、缺乏誠(chéng)信的承租方在承租房屋期間未經(jīng)同意擅自分租或轉(zhuǎn)租、改變租賃用途甚至進(jìn)行違法活動(dòng)，如果發(fā)現(xiàn)此類問題，要及時(shí)進(jìn)行交涉，該解除合同就解除合同，該起訴就起訴，切不可忍讓遷就，導(dǎo)致違約行為既成事實(shí)而難以依法維權(quán)，或者關(guān)鍵證據(jù)缺失而難以取得勝訴。