摩天大樓運營支出巨大，如何盈利在全世界都是難題，所以必須準(zhǔn)備好足夠的錢，尤多家股東參股尤為重要。

很多去過臺北的游客都對臺北101大樓（TAIPEI？101）印象深刻，但是卻不知道臺北101真的有第101層。這個大廈頂端的空間面積只有200平方米左右，結(jié)構(gòu)簡單，比第89層的觀景臺多轉(zhuǎn)乘兩次電梯才能抵達。從大樓啟用到2013年的10年，101層都是招待海外貴賓或者超級VIP客人，費用相當(dāng)昂貴。2013年9月9日，當(dāng)?shù)仉娨暸_首次曝光從第101層俯瞰臺北盆地的景色，使普通民眾也得以一飽眼福。

正如帝國大廈之于紐約、艾菲爾鐵塔之于巴黎、東方明珠之于上海，一座杰出的地標(biāo)建筑，足以改變一個城市。高度508米，地上101層，地下5層的臺北101于2003年10月竣工，其高度超過了馬來西亞吉隆坡雙峰塔（452米），成為當(dāng)時世界最高的摩天大樓。10年來它傲然屹立，實現(xiàn)了設(shè)計方案中“將臺北帶向全世界 （Bringing Taipei to the world ） ”的夢想，向整個世界展示著臺灣的經(jīng)濟繁榮。

建筑的奇跡

臺北101座落于臺北市的CBD信義規(guī)劃區(qū)，最初是為了配合臺灣的“亞太營運中心”政策而籌建的金融服務(wù)設(shè)施，原名為臺北國際金融中心（Taipei？Financial？Center），后轉(zhuǎn)變成綜合性的商業(yè)建筑。其英文名稱Taipei？101除代表臺北，還有科技（Technology）、藝術(shù)（Art）、創(chuàng)新（Innovation）、人性（People）、環(huán)保（Environment）和認(rèn)同（Identity）的意義，并以層數(shù)101的數(shù)字，代表超越。

大樓由建筑師李祖原設(shè)計，建筑師團隊召集了42個國家和地區(qū)的專業(yè)技術(shù)人員，KTRT團隊建造，造價共達580億元新臺幣，由臺灣12家銀行及產(chǎn)業(yè)界共同出資。大樓于1998年1月奠基，1999年7月主體工程開工，2003年7月1日主體結(jié)構(gòu)完成，其塔頂則在2003年10月17日完成。

臺灣位于地震帶上，在臺北盆地的范圍內(nèi)，又有三條小斷層，為了興建臺北101，這座建筑的設(shè)計必須能夠防止強震的破壞。并且臺灣每年夏天都會受到太平洋上形成的臺風(fēng)影響，防震和防風(fēng)是臺北101所面對的兩大難題。

為了評估地震對臺北101所產(chǎn)生的影響，地質(zhì)學(xué)家陳斗生開始探查工地預(yù)定地附近的地質(zhì)結(jié)構(gòu)，探鉆4號發(fā)現(xiàn)距施工地點200米左右有一處10米厚的斷層。依據(jù)這些資料，臺灣省地震工程研究中心建立了大小不同的模型，來仿真地震發(fā)生時，大樓可能發(fā)生的情形。為了增加大樓的彈性，避免強震可能帶來的破壞，臺北101采用新式的“巨型結(jié)構(gòu)”（megastructure），在大樓的四個外側(cè)分別各有兩支巨柱，共八支巨柱，每支截面長3公尺、寬2.4公尺，自地下5樓貫通至地上90樓，柱內(nèi)灌入高密度混凝土，外以鋼板包覆。

為了因應(yīng)高空強風(fēng)及臺風(fēng)吹拂造成的搖晃.大樓內(nèi)設(shè)置了“調(diào)諧質(zhì)塊阻尼器”（tuned mass damper，又稱“調(diào)質(zhì)阻尼器”），是在88至92樓掛置一個重達660噸的巨大鋼球，利用擺動來減緩建筑物的晃動幅度。據(jù)臺北101告示牌所言，這也是全世界唯一開放游客觀賞的巨型阻尼器，更是目前全球最大之阻尼器。而大樓外形的鋸齒狀，經(jīng)由風(fēng)洞測試，能減少30-40%風(fēng)所產(chǎn)生的搖晃。

在建筑外形上，臺北101超越了單一量體的設(shè)計觀，以中國人的吉祥數(shù)字“8”為設(shè)計單位，以8層樓為一結(jié)構(gòu)單元，內(nèi)斜7°的建筑面層層往上遞增，彼此接續(xù)，在外觀上形成有節(jié)奏的律動美感，開創(chuàng)了國際摩天大樓新風(fēng)格。多節(jié)式外觀，以高科技巨型結(jié)構(gòu)確保防災(zāi)防風(fēng)的顯著效益。每8層形成一組自主構(gòu)成的空間，自然化解了高層建筑引起之氣流對地面造成的風(fēng)場效應(yīng)，透過建筑綠化植栽區(qū)的區(qū)隔，也保證了行人的安全與舒適性。造型宛如勁竹節(jié)節(jié)高升、柔韌有余，象征華夏子孫的生生不息。

臺北101打地基的工程總共進行了15個月，挖出70萬噸土，基樁由382根鋼筋混凝土基座構(gòu)成。中心的巨柱為雙管結(jié)構(gòu)，鋼外管，鋼加混凝土內(nèi)管，巨柱焊接花了約兩年的時間完成。所使用的鋼至少有5種，依不同部位所設(shè)計，特別調(diào)制的混凝土，比一般混疑土強度強60%。

從許多方面來說，臺北101運用了許多當(dāng)代摩天大樓中最先進的技術(shù)。大樓內(nèi)使用光纖和衛(wèi)星聯(lián)網(wǎng)，，日本東芝（TOSHIBA）公司制造了兩臺全世界最快的電梯，能夠在39秒之內(nèi)從5樓上升至觀景臺位在的89樓，而游客也能從樓梯上到位在91樓的室外觀景臺。

臺北101的主樓旁邊還有一棟6層樓、總高60米的裙樓（podium），樓內(nèi)有挑高40米的豪華室內(nèi)廣場。

一座豪華城市

臺北101在2004年12月31日舉行大樓開幕典禮，宣示大樓進入運營階段，也向世人宣告了臺北101時代來臨。

臺北101結(jié)合證券、金融、企業(yè)總部、工商活動與娛樂、生活、購物等用途，猶如大都會生活的縮影。B2至B5為停車場，B1至5樓為齊聚時尚與美食的現(xiàn)代化購物中心，6樓至84樓為一般辦公大樓，85樓為商務(wù)俱樂部，86至88樓為觀景餐廳，89至91樓為觀景臺。

大樓裙樓部分為101購物中心，是臺灣精品百貨代表。它是臺灣首座國際頂級購物中心，內(nèi)部設(shè)計非常大氣，頂部天窗是巨大的龍骨造型，走道寬敞明亮，廊橋和自動扶梯錯落有致，中庭部分設(shè)有大量的咖啡吧茶座供顧客小憩。購物中心寬敞明亮，每個樓層挑高近5米，四樓到裙樓頂棚的室內(nèi)挑高更達40米，在此用餐可以獲得無與倫比的視覺和空間感受。

購物中心匯集了世界最受歡迎的國際流行品牌，號稱與全球流行趨勢零時差，從服飾、化妝到餐飲、保養(yǎng)，追求時尚潮流的人士都可在這里得到滿足。作為頂級購物中心，它最特別的地方是，所有國際一線奢侈品品牌都不在一樓，而在最高層的四樓。這可以說是十分罕見的。在精品百貨的門店設(shè)計與運營等方面，臺北101確有過人之處。購物中心擁有許多精品旗艦店，如BALLY、LV、Prada、Gucci、Cartier、DIOR及FENDI等。各品牌都標(biāo)榜在此開業(yè)的新店會是最大的，提供消費者最完整的商品選擇與最佳服務(wù)。例如ESPRIT即將開幕的大店就由德國總公司親自規(guī)劃，號稱將開創(chuàng)亞洲首見的設(shè)計概念。Ralph Lauren形象店納入紫標(biāo)、黑標(biāo)與藍標(biāo)等三系列男女裝，旗下的BROOKS BROTHERS男女裝，與KENNETH COLE也同時進駐。

雖然臺北101觀景臺、購物中心都獲利，但是在辦公室出租方面，臺北101很長一段時間不甚理想。雖然辦公室的租金昂貴，但大樓花費不菲，電費、機械電機設(shè)備維護費、人員工資支出等，每天的運營成本就高達2000萬臺幣（折合人民幣400多萬元）。所以如果辦公室若未能招滿，維護費用仍會虧損。

2005年2月，臺灣證券交易所正式簽約宣布進駐；4月18日，德國拜耳公司更成為第一家進駐的跨國企業(yè)，緊接著包括瑞泰人壽、富蘭克林投顧、臺灣金庫等一流企業(yè)進駐。幾年之后，臺北101的招租率明顯上升，逼近七八成，到了2010年有85%的招租率，而辦公大樓也越來越多國際大企業(yè)在租用，如IMG、Google、KPMG等等，大陸企業(yè)包括中國中鋼、聯(lián)想、中石化集團旗下的中化等也均已進駐。臺北101林鴻明總經(jīng)理表示，101商圈已經(jīng)成為臺灣經(jīng)濟發(fā)展的重要指標(biāo)。

迎接管理的挑戰(zhàn)

要做世界級的高樓并不輕松，摩天大樓如何盈利在全世界都是難題。

高達500多億元的建筑成本，加上需要付給臺北市政府土地權(quán)利金200億，以及每年的銀行利息，臺北101每天的運營成本為2000萬臺幣（折合人民幣400多萬元）。如果沒有前期周密的規(guī)劃、招商，沒有足夠的財力、人力，一座投資巨大的建筑也能成為現(xiàn)實中的“資本黑洞”。

不過，對于長期虧損，臺灣社會顯然沒有足夠的耐心，關(guān)于“臺北有無能力支撐一座摩天樓”、“經(jīng)營團隊是否盡責(zé)”的質(zhì)疑聲一直不斷。當(dāng)初的董事長陳敏熏更成眾矢之的，屢遭批評，在2008年更被“立委”以營運績效不佳要求去職，林鴻明接任董事長。

臺北101原先由澳洲公司負(fù)責(zé)招商，招租率只有三四成，后轉(zhuǎn)由臺灣團隊來招商。對此，臺北101發(fā)言人劉家豪表示，“因為臺灣人才會了解自己的購物需求?！?/p>

在營運第5年時，臺北101引進鐘表專區(qū)，希望奠定臺北101在臺灣的精品地位?！爱?dāng)然，這也是一種集聚效應(yīng)，越來越多高端品牌也希望進駐臺北101，如LV?！眲⒓液勒J(rèn)為，這是臺北101的形象已受到肯定的表現(xiàn)。

而大陸游客的到來，給臺北101注入一針最有力的強心劑。

在2010年年中，臺北101對外宣布：“（2010年）上半年臺北101營收約48.57億元，年增近3成，稅前盈余逾1億元?！贝舜危_北101開始每個月都賺錢了，2010年全年獲利逾2億元，首都扭虧為盈。

“終于揚眉吐氣”，媒體以這樣的語句表達感嘆，像是對這個沉重負(fù)擔(dān)的卸除而松了一口氣。而對于臺北101來說，這場盈利比預(yù)期早來了兩年。

目前大陸在建的摩天大樓已經(jīng)超過數(shù)百座，平均每5天就有一座摩天大樓在內(nèi)地封頂。如果林鴻明面對這些取經(jīng)人，他會說什么？

“準(zhǔn)備好足夠多的錢?！边@會是他給出的忠告。由于摩天大樓的整個非盈利期過長，多家股東的參與顯得尤為重要，因為沒有任何一家公司能夠保證自己有連續(xù)13年的高增長率，從而保證自己的現(xiàn)金流不受影響。

“從政策發(fā)展來看，臺北101應(yīng)該是不成功的。”臺灣大學(xué)城鄉(xiāng)所助理教授黃麗玲認(rèn)為，從1990年代的時局來看，作為亞太營運的金融中心的設(shè)計來說，臺北101已經(jīng)錯失機會，當(dāng)初沒有面對和中國大陸經(jīng)濟整合的問題，讓信義區(qū)成為今日消費中心的角色?！胺牧讼M中心的角色，現(xiàn)在臺北101成了高檔觀光地點?！秉S麗玲說，觀光功能原不在預(yù)想之內(nèi)，現(xiàn)在只從觀光消費來評價，卻忘了原本興建的更大的用意。

臺北101大事記

2002年

2002年3月31日，架設(shè)在建筑中之臺北101最高點（當(dāng)時興建至56樓，約250米處）之吊車因為地震墮落地面，造成5人傷亡。

2004年

2004年12月25日，有“法國蜘蛛人”之稱的亞倫·羅伯特（Alain Robert）成功完成攀爬臺北101的挑戰(zhàn)。亞倫·羅伯特自臺北101塔樓西側(cè)1樓出發(fā)，除了安全繩索外沒有使用任何工具，他攀上101樓，并爬至508米的塔尖取下旗幟，交給臺北101總經(jīng)理林鴻明，完成挑戰(zhàn)，過程總計費時3小時。

2004年末，臺北101于除夕施放煙花，是世界上第一次在摩天高樓上施放大型煙火，后成為大樓跨年活動慣例，每年均吸引數(shù)十萬人現(xiàn)場觀賞。

2005年

2005年4月19日，在幕墻用燈光打出質(zhì)能互換公式（E=mc2），慶祝愛因斯坦提出相對論100周年。

2005年11月20日臺北101首度舉辦“臺北101國際登高賽”。當(dāng)時比賽用的樓層為1～91樓，共392米。其中男子最佳成績由紐約帝國大廈登高賽冠軍 Paul Crake 創(chuàng)下，為10分29秒32，女子最佳成績則由 Andrea Mayr 創(chuàng)下，為12分38秒85。

2005年11月11日五月天成功挑戰(zhàn)世界記錄。11月11日，他們在臺北101大樓的91層露天觀景臺，從16點唱到18點，從天亮唱到天黑，成功舉辦了世界上離天空最近的演唱會。由于臺北101大樓91層的戶外空間十分有限，所以歌迷不得不以抽簽的方式入場。最后能夠親歷這場非凡演出的歌迷不到300位。

2006年

2006年2月10日及2007年2月初，為慶祝情人節(jié)，外幕墻用燈光排列出“ ” “1 1 ”的圖案。

2007年

2007年12月11日，奧地利籍的極限運動選手菲利克斯·保加拿（Felix Baumgartner）趁保全人員不注意之際翻越91樓露天觀景臺的護欄，自101大樓上定點跳傘成功，刷新先前由自己創(chuàng)下、全世界最高大樓定點跳傘的記錄。