如果說(shuō)，過(guò)去十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主旋律是“城市化”，那么，未來(lái)十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主旋律將是“城鎮(zhèn)化”，城鎮(zhèn)化率可能會(huì)從51%提升到60%以上。

在這樣一種情境下，城市運(yùn)營(yíng)就成了整個(gè)房地產(chǎn)的主旋律。不獨(dú)上海等一線城市如此，一些三四線城市亦然——不斷做新區(qū)、新城的沖動(dòng)與實(shí)踐，給城市運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了大量的發(fā)展空間和機(jī)會(huì)。

城市運(yùn)營(yíng)的核心離不開(kāi)政府，地方政府是運(yùn)營(yíng)的主體。但是，現(xiàn)今大多數(shù)地方政府對(duì)于“運(yùn)營(yíng)”的理解，停留在兩個(gè)層面：或者認(rèn)為“運(yùn)營(yíng)”就是“規(guī)劃設(shè)計(jì)”，然后馬上進(jìn)入到“實(shí)施階段”；或者認(rèn)為“運(yùn)營(yíng)”就是招商和引資。他們對(duì)于城市運(yùn)營(yíng)這種片面的理解，造成了目前“一窩蜂”造新區(qū)的局面，且新區(qū)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，實(shí)際的運(yùn)營(yíng)效果也比較差。現(xiàn)在二三線城市的新區(qū)，成功的不多。

筆者認(rèn)為，城市運(yùn)營(yíng)要做得好，核心要從政府的規(guī)劃開(kāi)始做起。做規(guī)劃之前，要充分了解本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、人口、配套，與各個(gè)相關(guān)的開(kāi)發(fā)主體及關(guān)聯(lián)商的主體進(jìn)行積極、充分的交流，最好能有專家組對(duì)城市規(guī)劃提出意見(jiàn)，結(jié)合相關(guān)設(shè)計(jì)單位一起給出意見(jiàn)，然后請(qǐng)專家、城市主管部門的領(lǐng)導(dǎo)、開(kāi)發(fā)企業(yè)的老總一起進(jìn)行論證。這樣，城市運(yùn)營(yíng)的第一步——規(guī)劃，才能真正落地。“拍腦袋規(guī)劃”、“長(zhǎng)官意志規(guī)劃”或是“設(shè)計(jì)師規(guī)劃”，實(shí)際上已成為今天城市運(yùn)營(yíng)最大的風(fēng)險(xiǎn)。

要避免“拍腦袋”，要降低城市運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，就必須相信專業(yè)的力量。在城市運(yùn)營(yíng)的規(guī)劃與操作中，企業(yè)與政府各有其局限，而顧問(wèn)服務(wù)公司作為第三方平臺(tái)，可以有效地梳理與整合各方面的資源。大型的顧問(wèn)服務(wù)公司可通過(guò)大量實(shí)踐，與中央企業(yè)、地方融資平臺(tái)公司、大型國(guó)企、實(shí)力民企建立良好的合作伙伴關(guān)系，與發(fā)改委、規(guī)劃局、招商局、各類開(kāi)發(fā)區(qū)的管委會(huì)等保持良性互動(dòng)，為企業(yè)與政府架起一座溝通的橋梁。

與此同時(shí)，顧問(wèn)服務(wù)公司還應(yīng)走在行業(yè)前沿，密切關(guān)注城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的情況，聚焦不同層級(jí)城市新區(qū)的建設(shè)。惟其如此，才能為不同階段的園區(qū)發(fā)展提供戰(zhàn)略性智慧支持，為不同類型的產(chǎn)業(yè)定位與規(guī)劃，提供更優(yōu)化合理的建議。

在這方面，克而瑞信息集團(tuán)是業(yè)界最早關(guān)注并參與城市區(qū)域開(kāi)發(fā)的顧問(wèn)公司之一。2000年起與上海新江灣城項(xiàng)目的合作，使克而瑞積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也形成了優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)?？硕鹑虆⑴c了上海新江灣城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，從項(xiàng)目的前期定位優(yōu)化與規(guī)劃設(shè)計(jì)，到后端的開(kāi)發(fā)實(shí)施與土地出讓，服務(wù)近十年，見(jiàn)證并推動(dòng)了新江灣城區(qū)的美麗蝶變，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域土地價(jià)值10年近13倍的漲幅。

現(xiàn)如今，新型城鎮(zhèn)化既是機(jī)遇，亦是挑戰(zhàn)。城市運(yùn)營(yíng)的完善需要地方政府部門、主流企業(yè)、專業(yè)顧問(wèn)公司共同攜手，美麗中國(guó)的建設(shè)需要彼此共同踐行。