【摘要】一個安全、舒適、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)的建設離不開附屬配套工程的服務。山地住宅小區(qū)較一般小區(qū)，室外配套工程投資比例大幅度增加，因此加強室外配套工程的投資控制，必須也很必要。

【關鍵詞】 山地住宅區(qū) 配套工程 優(yōu)化方案 合同管理 組織協(xié)調

山地住宅區(qū)體現(xiàn)了““可持續(xù)性發(fā)展”的思想，以建設生態(tài)型居住空間環(huán)境為目標，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性和耐久性，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、智能化的高品質現(xiàn)代住宅區(qū)。山地住宅小區(qū)較一般小區(qū)，室外配套工程投資比例大幅度增加，因此加強室外配套工程的投資控制，必須也很必要。

山地住宅區(qū)指坡度在10%以上需要梯級和坡道處理道路高差關系的住宅區(qū)。住宅小區(qū)室外配套工程工程特點可用“多”和“緊”兩個字概括。

1、管線種類多，交叉多。由于人們對高尚生活的追求，現(xiàn)代住宅小區(qū)多向智能化方向發(fā)展。現(xiàn)代化的住宅小區(qū)涉及給排水管道（自來水管、中水管、純凈水管、雨水排水管、污水排水管）、熱力管道、煤氣管道、通訊及智能管網（電話、電視、寬帶等）、電力管線等。室外附屬工程服務于主體工程，室外管網多敷設于樓宇前后狹小的地下空間內，可使用的空間小，縱橫交叉因此也多。

2、參建單位多：室外配套工程是一項綜合性工程，使用功能多，專業(yè)多，相關參建單位也多。有建設單位直接分包的小區(qū)內的室外管網；有已經繳納配套費需要接入市政管網的部分管道工程，比如熱力、電力、自來水、天然氣等壟斷或專屬經營的單位等；有不充分競爭的電話、寬帶單位等，都直接或間接參與部分室外配套工程施工。

3、組織協(xié)調多。建設單位處于項目建設的核心位置，對項目建設起著領導和組織的責任。參見單位多，作業(yè)面小，工期緊，交叉作業(yè)多，需要建設單位協(xié)調的事項多。

4、任務重工期緊：附屬室外配套工程直接涉及項目的使用功能，其施工位于項目實施的最后環(huán)節(jié)，面臨著單項工程的竣工驗收和項目的交付使用，加之主體工程往往拖期擠占配套工程工期，致使大多小區(qū)管網工程工期緊上加緊。

5、場地小工作面緊：小區(qū)室外管網敷設方式有架空、直埋和地溝等方式，小區(qū)管網幾乎都是埋設在其道路和綠化這一有限空間的地下，要求在一個短時間內完成諸多管線施工，工作面必然緊張。

山地住宅區(qū)室外附屬配套工程除了以上特點外，更有其自身顯著的特點。

1、山地住宅用地形態(tài)復雜，一般占地面積較大自成體系，小區(qū)內的交通以車行為主步行為輔，所以最大限度的提高小區(qū)內道路的使用效率是構成小區(qū)優(yōu)雅環(huán)境的前提條件。道路流線需要結合地形地勢和等高線的變化，因勢利導，做到流線簡潔，減少道路坡度變化和施工土石方量，還要結合市政管道的敷設進行設計。

2、山地住宅小區(qū)的豎向設計應充分利用地形，選擇合理的設計標高，盡量減小土石方工程量，做到挖填平衡，減少外運量。優(yōu)選綠化方案重視地形地貌塑形，減少擋土墻和檢查井（跌落井）的施工。

控制整個室外工程投資就要針對山地住宅項目的特點，樹立全方位、全覆蓋的全過程控制理念，管控風險，努力做到主動控制。

1、優(yōu)化方案的規(guī)劃設計：設計階段對投資的影響占35-75%，設計方案的優(yōu)劣、合理性可行性更多程度上決定了建設投資。設計單位在室外配套工程設計中，各個專業(yè)分門別類進行設計而缺少綜合性的設計方案，且缺少小區(qū)管網立面綜合圖，所做的設計成果專業(yè)性強綜合性差，指導性強可施工性差；部分壟斷行業(yè)如電力的設計方案由供電部門依據(jù)供電批復及方案指定專門設計單位設計，同其他設計方案相比針對性強協(xié)調性差。這無疑給小區(qū)室外工程的施工造成了許多困難。因此，選擇合理的管網敷設方案、加強對不同時間節(jié)點設計成果的設計深度和設計成果的審查是必要的。一是通過會議或其他形式積極組織所有的設計單位甚至施工單位對不同階段的設計成果尤其是交叉部位關鍵節(jié)點的可施工性合理性進行綜合會審，使矛盾及問題解決在設計階段。二是重視審查山地住宅區(qū)成本控制要點：1）控制土石方量最小化；2）控制路網系統(tǒng)總長度；3）合理設置擋土墻高度；4）優(yōu)化管網系統(tǒng)設置。三是協(xié)助設計部門做好設計技術交底，對化糞池、集油池、供電開閉站、燃氣調壓站等主要設施進行合理布置，加強對小區(qū)管網施工管理的預控。

2、細化合同管理，減少索賠的可能性。合同是發(fā)承包明確雙方權利義務關系的協(xié)定。室外配套工程涉及的合同主體點多面廣，合同執(zhí)行中對合同界面的理解和執(zhí)行存在一定偏差，為以后的索賠埋下了隱患。合同約定了承包人承包工作的范圍、內容，卻對合同條款的細節(jié)缺少必要的斟酌、細化和明確，給合同的履行留下潛在的風險，尤其是不同合同界面交叉施工問題。如什么內容是必須獨立完成的，哪些內容是配合完成的，以及配合費的記取和作業(yè)面的接受、移交問題等等……加強合同管理，重點是加強合同界面和合同簽約過程的管理，尤其是“系統(tǒng)/系統(tǒng)界面”、“系統(tǒng)/環(huán)境界面” 的管理，減少索賠的可能性。

3、加強組織協(xié)調，為合作共贏創(chuàng)造條件。建設單位是項目的組織者和買受者，位于項目管理的領導及組織的核心位置。施工過程是各個承包單位完成的，但是室外配套工程涉及的參建單位多，對作業(yè)面的占用、移交及占用時間、占用范圍的界定、施工的先后順序等需要建設單位良好的組織和協(xié)調。良好的組織協(xié)調工作可以起到事半功倍的效果。

服務就是效益，實用成功學創(chuàng)始人鄒金宏曾說過“最佳服務是企業(yè)的生命，是創(chuàng)造利潤的法寶，也是競爭的雄厚資本……”。項目實施中，項目管理人員要樹立良好的服務意識，創(chuàng)造友善和諧的協(xié)作關系，為工作的順利實施奠定良好的基礎。

針對山地住宅區(qū)室外工程的特點，結合施工現(xiàn)場的具體情況及工期的要求，科學、合理、統(tǒng)籌安排各專業(yè)工程的施工順序，并進行有效控制，才能確保小區(qū)室外工程正常有序的施工。一是按照總工期的要求和現(xiàn)場可利用的作業(yè)面，結合各專業(yè)工程編制的施工進度計劃， 統(tǒng)籌安排各參建單位進場施工。如條件成熟，最好作出小區(qū)管網工程施工進度網絡圖，組織流水施工，明確各專業(yè)工程對作業(yè)面占用的時間、范圍及開始結束時間。并據(jù)此進行有效控制，使小區(qū)室外專業(yè)工程的施工形成一個銜接緊湊、合理交叉和有條不紊的施工局面。 二是堅持“四讓”原則。即有壓管道讓無壓管道，埋管淺的管道讓埋管深的管道，單管讓雙管，柔性材料管道讓剛性材料管道。三是加強對施工材料的性價比的控制，山地住宅區(qū)多巖石，選擇性能良好的回填料對于保證管網的使用功能的意義重大，工程實踐證明，采用石屑作為管溝的回填料，不僅能起到沙礫的保護作用，其自身的板結作用更是沙礫沒有的優(yōu)勢，并且成本比沙礫節(jié)省40-70元/m3。

住宅建筑投資控制是個系統(tǒng)工程，它需要全方位多層次細化控制目標，嚴格落實責任，完善控制措施。尤其在山地住宅小區(qū)，室外配套工程投資占比大的項目，從關鍵節(jié)點到管道、管溝沿線、直到整個室外工程作業(yè)面，細化每個專業(yè)投資控制，實現(xiàn)動態(tài)控制、主動控制和全過程控制，對于項目的投資控制具有非凡的意義。

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