【摘 要】本文闡述了物業(yè)管理發(fā)展趨勢，剖析了物業(yè)管理中存在的問題，提出了相應的解決辦法。

【關鍵詞】物業(yè)管理 解決辦法

物業(yè)管理在我國是一個朝陽行業(yè)。對于提高居民生活品質(zhì)有著極其重要的意義。改革開放以來，隨著住戶制度的改革，物業(yè)管理開始為人們所關注。許多專家、學者對物業(yè)管理的相關問題作過深入研究，取得了巨大的成就，對我國物業(yè)管理的發(fā)展起到了很好的指導作用。目前國內(nèi)對物業(yè)管理的整體性、系統(tǒng)性描述和研究的比較少。本文希望通過研究分析目前我國物業(yè)管理中存在的一些問題，找出相應解決的辦法和對策，特別是對物業(yè)管理未來的發(fā)展趨勢的預測，提出自己的見解，以便決策者制定出具有獨特性的物業(yè)管理發(fā)展思路。

1 物業(yè)管理發(fā)展趨勢

1.1 物業(yè)管理發(fā)展總趨勢

物業(yè)管理這一新生事物在國內(nèi)外經(jīng)歷了一個多世紀的探索和發(fā)展，無論從觀念還是理論框架上都獲得了豐富和完善。在2l世紀的今天，隨著信息時代的到來，電話、E—mail、Internet等現(xiàn)代信息技術的發(fā)展越來越快，人民生活的場地與環(huán)境已不再局限于一隅之地，因而作為對人們生活、工作的場所和環(huán)境為管理對象的物業(yè)管理行業(yè)來說，也應不斷地適應時代的變化，改變觀念，拓展管理服務范圍、樹立與時代發(fā)展相適應的科學物業(yè)管理觀念。

值得注意的是，當今許多國家如美國、新加坡等國家早已屏棄了舊物業(yè)管理框架，而采用了簡便管理模式，他們的管理模式已朝著知識化、信息化的方向發(fā)展。簡便管理模式的定義應該是對環(huán)境、組織機構(gòu)以及人類行為的協(xié)調(diào)，它廣泛涉及經(jīng)濟學、管理學、建筑學、行為學以及工程學等學科。由此可見，21世紀簡便管理模式的目標已不再局限于單純的物業(yè)、設施的管理，必然應以人為中心，以提高人類的工作、生活質(zhì)量，提高物業(yè)價值以及人類社會的可持續(xù)發(fā)展目標。

1.2 我國在現(xiàn)時期物業(yè)管理發(fā)展的趨勢

目前我國物業(yè)管理市場已初步形成，由于其行業(yè)的特殊性決定了物業(yè)管理的發(fā)展與社會經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平的提高和生活方式的改變有著密切的關系。我認為可以從我國物業(yè)管理所在的法律環(huán)境、經(jīng)濟背景以及行業(yè)內(nèi)涵等幾方面去把握其發(fā)展趨勢和方向。

1.2.1 物業(yè)管理市場逐漸由單一、狹小向開放、擴大轉(zhuǎn)變；

1.2.2 物業(yè)管理法律法規(guī)由不完備到趨于完善并形成體系；

1.2.3 物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量將呈現(xiàn)從擴張到收縮直到穩(wěn)定狀態(tài)；

1.2.4 信息網(wǎng)絡技術的應用，使物業(yè)管理手段日益現(xiàn)代化；

1.2.5 政府行政職能日益弱化，行業(yè)自律逐漸增強；

1.2.6 物業(yè)管理服務的內(nèi)容將向兩頭延伸；

1.2.7 物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)要求越來越高；

1.2.8 規(guī)?；⒓s化的經(jīng)營，將導致物業(yè)管理服務質(zhì)優(yōu)價廉。

2 物業(yè)管理中存在的問題及對策

2.1 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的瓶頸

2.1.1 全民物業(yè)管理消費意識欠缺

花錢買房無非有兩種原因：一是消費，二是投資。可目前我國有很多人認為房產(chǎn)交易行為的結(jié)束，就是房產(chǎn)投資的開始和消費行為的結(jié)束。既“房子是我的，還交什么管理費？”就連當前在政策理論當中把住宅建設作為經(jīng)濟增長點和把住宅商品化作為消費增長點“兩點論”中，也只是把住房消費歸結(jié)到住房交易的環(huán)節(jié)上。其實房屋購買后，其消費過程并沒有結(jié)束，它不象一般耐用消費品購買后經(jīng)過一定的消費過程逐漸消亡。住房作為不動產(chǎn)其使用周期是所有消費商品中壽命最長的一種。由于它在長期使用過程中自身需要維修、保養(yǎng)的特點，又有它的產(chǎn)權(quán)人不斷接受服務的需求，同時它還具有美化環(huán)境和裝點城市的功能，這就決定了消費的長期性。這個過程就構(gòu)成一種特殊的消費形式，即物業(yè)管理消費。

這種看似簡單的道理，但在從計劃經(jīng)濟體制下走過來的我國消費者在心理上和認識上是難一下轉(zhuǎn)變過來的。

2.1.2《物業(yè)管理條例》可操作性差

至今為止，我國都還沒有一部真正適合國情的“物業(yè)管理法”。2003年6月國務院第9次常務會議通過并頒布了《物業(yè)管理條例》，但是該條例還是比較籠統(tǒng)，可操作性差?？傮w來看，物業(yè)管理法規(guī)的制定大大滯后于物業(yè)管理的發(fā)展速度，制約了物業(yè)管理市場化的發(fā)展

2.1.3 從業(yè)人員素質(zhì)偏低

目前物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低。由于計劃經(jīng)濟體制下的物業(yè)管理單位多數(shù)為政府或國營企業(yè)下屬的事業(yè)單位，主要工作內(nèi)容不過是清掃衛(wèi)生和公共設備的基本維修，從業(yè)人員素質(zhì)不必要求太高。所以，多數(shù)物業(yè)管理公司都承擔著為上級主管單位安置富裕人員的任務。但是市場經(jīng)濟體制下的物業(yè)管理要求物管人員掌握規(guī)劃、建筑、園林、經(jīng)營、管理、公關、財務等專業(yè)知識，素質(zhì)要求較高。此外，物業(yè)管理是以提供勞務為產(chǎn)品的行業(yè)，其服務質(zhì)量的好壞直接影響物業(yè)管理企業(yè)的競爭生存能力。由于從業(yè)人員的素質(zhì)偏低，其管理服務的質(zhì)量也不能得到保障。這也是目前我國物業(yè)管理中存在的問題之一。

除了以上三點外，物業(yè)管理工作政府重視力度不夠、行政部門與物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會關系沒有理順等等。

2.2 物業(yè)管理問題的解決方法

對于物業(yè)管理工作中存在的種種問題，應從以下幾方面考慮解決：

2.2.1 在現(xiàn)有《物業(yè)管理條例》的基礎上，盡快完善和出臺《物業(yè)管理法》

目前國務院已出臺了《物業(yè)管理條例》，還要進一步完善物業(yè)管理制度。物業(yè)管理制度應該包括兩個層次：一是由政府按照《物業(yè)管理條例》制定的物業(yè)管理辦法。主要應規(guī)定物業(yè)管理的目的、內(nèi)容、原則、體制、收費標準和法規(guī)責任等。用以調(diào)整和規(guī)范政府主管部門、物業(yè)管理單位、社會各方面以及業(yè)主委員會相互問的權(quán)利和義務；二是管理單位制定的維修養(yǎng)護和收支規(guī)定等。

2.2.2 提高全民物業(yè)管理消費意識，保障物業(yè)管理費的良性循環(huán)

物業(yè)管理，尤其是住宅小區(qū)的物業(yè)管理費來源渠道不暢，資金周轉(zhuǎn)不靈，已是物業(yè)管理中普遍存在的問題。究其原因，除了政府和開發(fā)單位的問題外，主要還是市民的物業(yè)管理消費意識沒有上去。政府應充分利用宣傳媒體加大宣傳物業(yè)管理的力度，使市民都認識到自己作為物業(yè)消費者應具有的權(quán)利、責任和義務，保障物業(yè)管理費的良性循環(huán)，避免由于意識落后所造成的城市發(fā)展快，管理水平低；住房發(fā)展快，房屋損壞也快；城市、街道綠化好，住宅區(qū)死角多和發(fā)展與管理不協(xié)調(diào)的弊端，使物業(yè)管理消費意識在法律上、制度上、政府行為上、社會需求上以及消費者個人需要上都有組織制度的保證。

2.2.3 由物業(yè)管理主管部門組織物業(yè)管理專業(yè)培訓，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)

目前由于物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)較低，管理手段落后，使物業(yè)管理大大落后于房地產(chǎn)的發(fā)展。因此由各物業(yè)管理主管部門組織物業(yè)管理專業(yè)培訓，提高物業(yè)人員的素質(zhì)尤為重要。物業(yè)管理人員的素質(zhì)上去了，物業(yè)管理意識以及管理的質(zhì)量也就跟著上去了。

目前提高管理人員的素質(zhì)的主要途徑有學歷教育、上崗教育、在職培訓和專題講座等。通過培訓可以使物業(yè)管理人員在原有的基礎上不斷更新知識和積累經(jīng)驗，以適應物業(yè)管理不斷的發(fā)展要求。

3 結(jié)束語

物業(yè)管理服務的根本是使居民和使用人受益，為居民和使用人帶來方便、快捷、增值的“便利服務”，所以物業(yè)管理服務的發(fā)展趨勢就是創(chuàng)新。服務創(chuàng)新是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎。尤其在當今瞬息萬變的社會環(huán)境中，物管單位更要做出自身特色。物業(yè)管理企業(yè)還可在服務內(nèi)涵、服務標準等諸多方面加以創(chuàng)新，創(chuàng)新無止境，發(fā)展無止境，創(chuàng)新是物業(yè)管理企業(yè)永續(xù)經(jīng)營、永續(xù)發(fā)展的成功之道。堅持用創(chuàng)新的優(yōu)質(zhì)服務、特色服務，作為物管單位在市場上站穩(wěn)腳跟、開拓市場的基礎。通過創(chuàng)新思路，整合資源形成合力，全面提高物業(yè)管理行業(yè)的服務水平，全力提升居民群眾的生活品質(zhì)。

參考文獻：

[1] 張建芳.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會在設備管理中的協(xié)調(diào)關系[J].2011（7）.

[2] 李笑天.物業(yè)管理服務的創(chuàng)新[J].中國物業(yè)管理，2010（9）.