【摘要】近年來，隨著社會經濟的快速增長，房地產企業(yè)的發(fā)展取得了巨大的成就，人民生活水平不斷提高的同時對居住建筑的裝修標準要求越來越高，使房地產開發(fā)產品中的精裝房越來越受到人們的歡迎。在精裝修的同時如何管理好成本，保證工程質量，滿足用戶要求，是房地產企業(yè)創(chuàng)造良好經濟效益的關鍵所在。本文將對精裝修工程的特點進行分析，并在此就如何有效地控制建筑精裝修工程的成本談一下自己的觀點，以供參考。

【關鍵詞】精裝修；成本管理；工程；研究

建筑業(yè)的繁榮帶動了房地產企業(yè)精裝修工程的發(fā)展，由于精裝修工程施工環(huán)節(jié)多、過程復雜，加之其結構施工方法的選擇，材料品種更新快，導致精裝修的成本管理控制一直是房地產企業(yè)管理的重點和難點。實踐中，為更好地解決房地產企業(yè)的成本管理控制問題，本文對房地產企業(yè)建筑精裝修工程管理全過程即各個階段的的成本管理控制進行探究，以期為廣大房地產企業(yè)管理人員提供一定的借鑒作用。

一、建筑工程精裝修特點分析

實踐中，要想做好建筑精裝修成本管理控制工作，首先應當全面了解精裝修的特點。建筑精裝修其主要作用是營造功能更加完善、使用更方便、居住更宜人的室內空間。即業(yè)戶只需攜帶生活必需品就能入住，建筑結構內部所需的裝修項目例如：貼磚、吊頂、涂料、地面、門窗等已經裝修完畢。精裝修的特點主要體現在裝修質量的“精”字上，關鍵在于選擇何種連接及固定方式來達到設計的功能、效果。房地產商在精裝修時應考慮全面，根據每間房屋的不同情況進行合理地裝修，滿足房間的使用功能，避免業(yè)戶再進行二次裝修；如果再進行二次裝修不但費時費力，而且容易對原有建筑結構造成破壞.

二、建立成本控制管理體系

正所謂無規(guī)矩不成方圓，首先應當建立健全成本管理控制體系。根據房地產企業(yè)自身的特點及情況，實行精裝修成本分級管理制度。

房地產企業(yè)在精裝修成本管理控制過程中，應當全面落實好成本責任制。不但要建立房地產裝修部、項目部、施工企業(yè)三級垂直控制結構，逐級對上級部門負有保證完成成本計劃目標的責任，還要建立以財務部門為中心，各個職能部門對裝修業(yè)務歸口管理的費用指標，使每個部門負有保證完成任務的責任。建立這種責任制，可以使房地產企業(yè)各部門的責任明確，便于從不同角度開展整體的系統(tǒng)的和間接地成本管理控制。進行精裝修績效評比和獎懲，使精裝修工作的成本管理控制很好地完成。

房地產企業(yè)要建立完善的信息系統(tǒng)以有效地管理成本。信息系統(tǒng)包括裝修成本目標系統(tǒng)預算控制系統(tǒng)和分析預測系統(tǒng)。裝修成本目標系統(tǒng)是指各個工序成本計劃目標和實際目標的計算、綜合、分解、下達和傳遞反饋等工作。預算控制系統(tǒng)是指對精裝修費用進行分項統(tǒng)計和預算，并按有關規(guī)定進行監(jiān)督管理。

三、房地產企業(yè)精裝修成本控制策略

基于以上對當前房地產企業(yè)精裝修問題研究，筆者認為房地產企業(yè)要想有效控制其成本造價，可從以下幾個方面著手應對：

1、采取設計招標模式，強化決策質量

對于房地產企業(yè)而言，對建筑裝飾設計與建筑施工招標兩項活動一定要分開操作，同時在已經基本完善了的設計圖、說明基礎上，可以開展施工招標活動，根據裝飾市場上的具體變化條件、優(yōu)選等，確定中標價格。在精裝修工程招標過程中，一定要對投標方案自身的合理性及其經濟性進行認真的比較和評估，將設計經濟性有效地納入到評分標準之中，從而實現經濟與技術的有效統(tǒng)一。房地產企業(yè)精裝修招標過程中，應當加強競爭機制的落實和執(zhí)行，對項目規(guī)模、材料、功能和設計風格等進行全面的分析，從而實現設計方案的合理性與經濟性。同時，通過對不同設計方案的分析與比較，從中選出最佳方案。 房地產企業(yè)建筑精裝修決策階段，其成本管理主要表現在以下幾個方面：首先，應當對房地產開發(fā)項目準定后，還要明確精裝修的經濟指標。目前部分房地產項目自身的定位還不夠準確，功能設置缺乏合理性，因此很可能會造成投資成本過高、而收益非常的低，這與投資目標相背離。

2、采取限額設計方式，強化設計變更控制

對于房地產企業(yè)而言，在精裝修過程中建議采取限額設計的方式，根據投資、造價等方面的限額技術要求，進行精裝修成本設計。在限額設計過程中，設計人員一定要熟練掌握當前國內現行計價規(guī)定和標準，熟悉市場材料的實際預算價格變化狀況，盡量選擇接近原材料產地或選用當地市場的材料，結合批準設計概算進行科學的分析，以確保精裝修工程的技術性、經濟性。同時，還要確保當前設計產品中所存在著的各種設計不精、情況不明等問題，以免造成造價控制失效。從實踐來看，建筑精裝修工程設計變更是造成工程造價的一個非常重要而又常見的影響因素，尤其是該項工程的復雜性，導致設計變更、簽證等活動非常的多。基于此，實踐中應當對其科學合理的對待，確保設計變更簽證、監(jiān)理工程師簽認質量，尤其要對分項、分部裝修工程進行準確的計量、確定，以確保房地產企業(yè)的正當權益。對于實踐中出現的變更請求，建筑監(jiān)理方應當全面的分析與考察，分析和研究其可能對精裝修成本費用造成的影響，并且協(xié)助房地產企業(yè)做最終的審定，對全部設計變更均應當注明變更原因，以便于能夠對其進行控制，對成本控制目標進行動態(tài)的管理。

3、抓住重點，加強現場管理

對于房地產企業(yè)而言，建筑精裝修過程中所要抓住的關鍵工作就是要盡可能地降低成本造價，與設計單位、監(jiān)理單位共同協(xié)作，堅持自己的決策方案，不要盲目地聽從設計師。同時，還要加強建筑裝修工程的現場成本管理，即房地產企業(yè)應當要求施工單位增加一些精裝修項目中的成品保護投入，尤其是后期的石材瓷磚、地板、門窗套以及陽角等位置要其加強保護。成品保護可在很大程度上降低返修率和客戶投訴率，能夠有效地節(jié)約保護成本。同時，還要加大成品安裝之后的局部修整操作監(jiān)督力度，以免邊出現修邊、破壞等現象；加強衛(wèi)生間防滲、廚房間防漏等管理，嚴格控制隱蔽位置的施工質量，一戶一驗。最少要檢驗三次，一定要徹底杜絕精裝修中的隱患問題出現。在此過程中，還要加強電氣安裝管線以及相關隱蔽資料的全面、準確的收集、分析與整理，不僅要在竣工圖上備注，而且每一套精裝修的房屋都要建立管線走向資料的收集與整理，使之能夠與竣工資料一起交付。 建筑工程精裝修過程中的成本控制，房地產企業(yè)應當與建筑工程監(jiān)理方加強合作，一定要經常對原材料、部件等進行前期的嚴格檢查，在保證施工質量的前提下，加強成本控制。

結語：總而言之，搞好建筑精裝修工程的成本管理控制是房地產企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地的關鍵，同時也是房地產企業(yè)能夠穩(wěn)健發(fā)展的必由之路。這就需要房地產企業(yè)的管理團隊對成本控制管理引起足夠的重視。合理地制定目標成本并實現。從精裝修的決策、設計、施工等環(huán)節(jié)嚴格控制，以保證精裝修項目很好的完成，實現房產利潤率最大化。

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