摘要：投資性房地產是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產增值，或兩者兼有而持有的房地產。隨著經濟的發(fā)展和投資觀念的改變，目前西方國家的企業(yè)中，將房地產作為一種投資手段，已是非常普遍的經濟現象。隨著我國房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)持有房地產除了用于自身生產經營和管理活動的場所和作為存貨對外銷售外，出現了將房地產用于賺取租金或增值收益的活動，甚至成為個別企業(yè)的主營業(yè)務活動。這些具有投資性質的房地產在用途、狀態(tài)、目的等方面與原有的房地產都是顯著不同的。

關鍵字：投資性房地產 計量模式

一、投資性房地產理論概述

1、投資性房地產的概念

房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。在我國，土地歸國家或集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權。因此，房地產中的土地是指土地使用權。房屋是指土地上房屋等建筑物及構筑物。隨著我國社會主義市場經濟的發(fā)展和完善，房地產市場日益活躍，企業(yè)持有的房地產除了用作自身管理、生產經營活動場所和對外銷售之外，出現了將房地產用于賺取租金或者增值收益的活動。就某些企業(yè)而言，投資性房地產屬于日常經常性活動，形成的租金收入或轉讓增值收益構成企業(yè)的其他業(yè)務收入。投資性房地產的確認、計量和披露適用《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》的規(guī)定。

二、投資性房地產后續(xù)計量模式概述

一 成本模式

該模式要求企業(yè)對會計要素的記錄應以經濟業(yè)務發(fā)生時取得的成本為標準進行計量、計價。按照這一標準，資產的取得、耗費和轉換都應按照取得資產時的實際支出進行計量計價和記錄。

二 公允價值模式

國際會計準則委員會對公允價值的定義是：在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換或債務清償的金額。我國《企業(yè)會計準則——基本準則》中對公允價值的定義與國際會計準則委員會對公允價值的定義大體一致，準則規(guī)定，“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或債務清償的金額”。由此可見，公允價值最大的特點是來自于公平交易的市場，參與市場交易的理性雙方充分考慮了市場信息后達成共識的市場交易價格即為公允價值。

三、 我國上市公司投資性房地產偏好成本模式的原因分析

.1公允價值的應用帶有可選擇性

新企業(yè)會計準則強調，只有在公允價值能夠取得并且能夠可靠計量的情況下，才可以采用公允價值計量模式。這就說明了新準則沒有強制規(guī)定上市公司一定要采用公允價值計量，上市公司在選擇計量模式時具有可選擇性。企業(yè)選擇何種計量模式或計量屬性是會計政策選擇的主要內容之一。

.2上市公司選擇成本模式的兩個可能的動機

1、避稅的動機

投資性房地產準則實施的最大影響是促使企業(yè)資產增值顯性化。公允價值的應用會增加上市公司的利潤，從而提升上市公司的業(yè)績。企業(yè)管理者為了規(guī)避這一點，就有可能會利用成本模式計量進行盈余管理，減少當期應納稅所得額，從而達到少交所得稅的目的。華業(yè)地產、陸家嘴等房地產企業(yè)很可能就是出于此動機，仍舊選擇成本法計量模式。

2、防止政策應用出錯的動機

一項會計政策的應用，會設定嚴格的遵循條件。只有在滿足條件的時候才能采用，公允價值的運用也是一樣。以投資性房地產為例，采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；②企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

3公允價值實際執(zhí)行存在一定的難度

1.我國對于投資性房地產采用公允價值計量政策上的限制

《投資性房地產》準則允許上市公司可以采用成本模式也可以采用公允價值模式對投資性房地產后續(xù)計量。但在導向上，更主張采用成本模式計量。準則對采用成本計量模式的企業(yè)沒有任何條件限制，每一個擁有投資性房地產的企業(yè)均可采用該種方法。并且在準則指南中明確指出：“企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量”。而采用公允價值模式計量的，提出了限定條件，即必須保證有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，并且同時滿足下列條件：①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；②企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。

2、上市公司管理層盈余管理的動因

如果上市公司具備了采用公允價值計量的條件，對公司管理層而言，將面臨采用成本模式計量或采用公允價值計量兩種選擇。從進行盈余管理的角度出發(fā)，管理層會傾向于選擇采用成本模式計量。

3、納稅影響的動因

公司在決定是否采用公允價值計量時，必須考慮其對公司納稅的影響。如果采用公允價值計量，對投資性房地產將不計提折舊或進行攤銷，但稅收上沒有明確是否可稅前扣除投資性房地產的這部分折舊，可能失去“稅盾功效”。

4、公允價值計量條件的影響

采用公允價值模式計量，應同時滿足兩個條件：一是投資性房地產所在地有活躍的房地產市場；二是企業(yè)能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。上述條件非常嚴格，因為要說明什么是活躍市場、相似環(huán)境、用途、新舊程度等房地產交易情況。實踐中要獲取這些信息不僅難度大，成本也很高，這就限制了上市公司采用公允價值模式。相反，傳統的成本模式下，獲取信息的渠道直接、方便，成本低廉。比較之下，上市公司當然更愿意采用成本模式。另外，即使采用公允價值模式，金額的確定也會成為上市公司的難題。

四、 如何推廣公允價值模式計量的對策和建議

首先，作為政府部門和監(jiān)管機構，應該大力推進公允價值模型的建立以及相關歷史數據、市場信息的搜集與整理， 改進現有財務信息系統， 盡量減少準則的轉換成本，要大力組織開展培訓工作，積極推進公允價值計量模式的運用， 積極引導會計報表使用者對會計信息的使用和解讀，使信息使用者改變以往以市盈率解讀企業(yè)經營業(yè)績的思路，從以凈利潤為導向的市盈率模型和以凈資產為導向的剩余收人模型逐漸向以現金流為導向的紅利折扣模型和現金流量模型過渡，提高會計信息的解讀能力。

其次，頒布的新會計準則雖然在與國際接軌方面有巨大進步，其原則性的規(guī)定太多，而具體的規(guī)定太少，在可操作性上也就略顯不足， 雖然隨后頒布的企業(yè)會計準則 應用指南》對各項準則提供了一些具體解釋和說明，但有些規(guī)定的線條還是太粗、不夠具體。因此在理論上應盡快完善估值技術和成熟估值模型的研究，保證公允價值的準確性。

最后，應明確規(guī)定禁止采用含有較多假設的估值技術， 以防止公允價值被濫用。對于采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量的企業(yè)，要加快推進企業(yè)的公允價值信息數據庫建設，以降低獲取公允價值的信息成本。應建立容量大、時效性強且與企業(yè)相關的公允價值信息數據庫，及時獲得房地產市場的相關信息，準確評估企業(yè)投資性房地產的公允價值。擁有投資性房地產的企業(yè)也應根據經濟環(huán)境的變化，及時調整經營理念，實現產品結構的多樣化，運用差別化戰(zhàn)略和多元化戰(zhàn)略， 降低使用公允價值模式計量帶來的利潤波動風險，增強企業(yè)抵抗風險的能力。

參考文獻

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