摘要：保險制度與房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)合是本文的立足點(diǎn)。針對行業(yè)風(fēng)險，本文探討了建立深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)執(zhí)業(yè)責(zé)任保險制度的初步框架及推行建議，以適應(yīng)蓬勃發(fā)展的深圳房地產(chǎn)存量市場，同時也為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的創(chuàng)新提供基礎(chǔ)研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè) 執(zhí)業(yè)責(zé)任保險

一.深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)職業(yè)責(zé)任保險制度建立的背景

（一）行業(yè)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)三級市場是以存量商品房（包括住宅、寫字樓和商鋪等）交易為主體的市場，一般由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)行操作。深圳房地產(chǎn)三級市場發(fā)展自上世紀(jì)90年代以來，已經(jīng)有20多年歷史。截止2013年6月，深圳三級市場按交易面積計算占據(jù)70%的交易量，全線超過新房市場。同時也是全國占比最高的城市，其發(fā)展已具備了推行風(fēng)險管理措施的基礎(chǔ)。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的風(fēng)險特點(diǎn)

風(fēng)險的解釋有三種觀點(diǎn)：一是將風(fēng)險視為機(jī)會，風(fēng)險管理的目的是試圖測算風(fēng)險與回報之間的關(guān)系；二是將風(fēng)險視為危險；第三種觀點(diǎn)介于前兩者之間，將風(fēng)險看作不確定性。本文沿用第二種觀點(diǎn)。

房屋交易的特殊性在于：

1.交易金額大，交易風(fēng)險超出買賣雙方與經(jīng)紀(jì)方的承擔(dān)能力；

2.交易周期相對較長：特別是業(yè)主的房產(chǎn)證還處于銀行抵押狀態(tài)時。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人面臨的風(fēng)險主要包括：

A.對交易房屋了解不充分

1、產(chǎn)權(quán)狀況

（1）物業(yè)是否屬于可上市交易的商品房，因?yàn)橛锌赡苁擒姰a(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房等；

（2）房屋是否處于限制出售狀態(tài)；

（3）房屋是否存處于抵押、查封狀態(tài)；

（4）房屋是否為非法建筑或已被列人拆遷范圍；

（5）產(chǎn)權(quán)是否屬于共有，共有產(chǎn)權(quán)的處置必須征得其它所有共有權(quán)人的同意；若產(chǎn)權(quán)共有人非夫妻關(guān)系，必須將定金、首期款及其它樓款按房產(chǎn)證上列明的比例分別轉(zhuǎn)付給產(chǎn)權(quán)人；

（6）不清楚產(chǎn)權(quán)人對財產(chǎn)的處置能力，即該產(chǎn)權(quán)人是否行為受限權(quán)利人，若受限則賣方物業(yè)處分權(quán)歸其監(jiān)護(hù)人所有。

2、房屋其他附帶條件

（1）房屋是否帶車位、學(xué)位；

（2）房屋是否帶租約出售；如屬帶租約出售的房屋，是否有租客的放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明；

（3）交易房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量瑕疵等。

如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務(wù)，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。此外很多情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也處于信息不對稱一方。委托人（一般指賣方）可能刻意隱瞞交易房屋的真實(shí)情況或是制造虛假證明，此類行為往往導(dǎo)致另一委托人（通常指買方）將經(jīng)紀(jì)方作為被告或第三人告上法庭，經(jīng)紀(jì)方因此而蒙受損失。

B.簽約中存在的風(fēng)險

房產(chǎn)交易合同涉及的條款眾多，而交易合同中一些約定不明、未作特殊約定的事項(xiàng)往往容易引起法律糾紛，如：

1、合同條款約定不明確

（1）首期款具體金額是否包括定金、定金是否包括誠意金，這幾項(xiàng)費(fèi)用的關(guān)系約定不明，導(dǎo)致不同款項(xiàng)的歸屬引起爭議；

（2）經(jīng)紀(jì)方傭金與贖樓費(fèi)用、擔(dān)保費(fèi)用、按揭費(fèi)用等約定不清；

（3）辦理按揭時間、贖樓時間不合理，甚至前后顛倒，導(dǎo)致交易失敗。

2、對買賣中的特殊情況沒有做出特別約定或約定不明確

（1）沒有約定交樓時間（包括業(yè)主、租客未能及時搬離），買方不能如期入住，造成買方經(jīng)濟(jì)損失；

（2）帶租約出售的房屋，沒有約定租客租賃押金的交收時間；

（3）沒有登記物品清單，導(dǎo)致買賣雙方交易后產(chǎn)生糾紛。

3、經(jīng)紀(jì)方輕易做出承諾

經(jīng)紀(jì)方為盡快促成交易，經(jīng)常對經(jīng)紀(jì)方不能控制的事情做出承諾，如銀行按揭成數(shù)、贖樓費(fèi)用、過戶時間、賣方收款時間等。銀行按揭成數(shù)由各商業(yè)銀行根據(jù)央行或銀監(jiān)會最新政策制定，時有變動；另外，買方的個人信用也影響按揭成數(shù)和利率的界定。而由于各銀行對贖樓的要求不同，從而影響贖樓時間，因此過戶時間、收款時間也難以準(zhǔn)確掌握。一旦經(jīng)紀(jì)方擅自許下的承諾無法兌現(xiàn)，則就容易引發(fā)糾紛。

4、買方主體發(fā)生變更時，沒有簽署書面文件

在買賣雙方簽訂《二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》后，若買方主體發(fā)生變更，必須得到賣買雙方的書面同意，但經(jīng)紀(jì)方往往為了便捷而跳過這一環(huán)節(jié)。

C.經(jīng)紀(jì)人處置失當(dāng)

經(jīng)紀(jì)人由于種種原因，很可能擅自處理敏感事宜，特別是交易資金部分。例如在對違約事實(shí)界定不明確或沒有確切證據(jù)的情況下，經(jīng)紀(jì)人員錯誤地將定金交由賣方?jīng)]收或退還給買方。

D.傭金風(fēng)險

傭金作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的合法報酬，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在和發(fā)展的根本目的?？蛻舻赖嘛L(fēng)險往往造成傭金收不齊或無法收傭。它是經(jīng)紀(jì)人在執(zhí)業(yè)過程中面臨的主要風(fēng)險之一。由于我國目前尚未建立起完善的信用體系，法律法規(guī)對于房地產(chǎn)交易過程中客戶違約跳單等問題缺乏有效約束，客戶違約成本較低，這為一些信用不佳的客戶逃避違約責(zé)任提供了便利。譬如，一些購房者通過和經(jīng)紀(jì)人的多次接觸間接套取房源信息，甚至在通過經(jīng)紀(jì)方牽頭與賣家取得聯(lián)系以后，就跳開經(jīng)紀(jì)與賣家直接交易，逃避支付傭金，這種行為破壞了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的市場運(yùn)行規(guī)則，嚴(yán)重打擊了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)信心。

引起傭金糾紛的原因主要有以下幾種：

1、由買賣雙方私下交易（俗稱“跳單”）引起的糾紛；

2、交易過程中，一方中途退出交易而引起的傭金支付問題；

3、委托人以特定理由逃避支付傭金而導(dǎo)致無法收到傭金的風(fēng)險。

E.行家競爭風(fēng)險

除了客戶道德風(fēng)險外，經(jīng)紀(jì)人還會面對來自行家的惡性競爭。一個經(jīng)紀(jì)人員拿到盤源或帶客看房后，會有其他經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)員許以各種優(yōu)惠搶盤或搶客。譬如，經(jīng)紀(jì)人A花費(fèi)大量時間精力，與客戶基本談妥，這時經(jīng)紀(jì)人B以更低的傭金為誘餌，撬走客戶。由于法律在這方面的規(guī)定尚屬空白，因此目前對這種客戶跳單和行家撬單的行為，還缺乏有效約束，這使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作成果難以得到保障。

F.政策法律風(fēng)險

所謂政策法律風(fēng)險，指因國家宏觀政策（如貨幣政策、財政政策、行業(yè)政策、地區(qū)發(fā)展政策等）及相關(guān)法律法規(guī)發(fā)生變化而引致的風(fēng)險，是一種系統(tǒng)性風(fēng)險。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，政策的變化可能會引起市場價格的變化，房地產(chǎn)交易從開始到最終完成需要一段比較長的時間，如果在這段時間內(nèi)，房產(chǎn)價格發(fā)生變化（上漲或下跌），很可能會引起賣家或買家的違約。

此外，新的法律法規(guī)出臺，而經(jīng)紀(jì)人又未能及時了解這一變化，或者經(jīng)紀(jì)人對相關(guān)法律法規(guī)不熟，從而導(dǎo)致簽署的合同缺乏法律效力或者引發(fā)與客戶之間糾紛，這也是經(jīng)紀(jì)人在執(zhí)業(yè)過程中經(jīng)常遇到的情況。

（三）風(fēng)險管理策略選擇

如下圖所示，根據(jù)風(fēng)險發(fā)生的頻率及風(fēng)險可能造成的損失，可以把風(fēng)險分為四類：低頻低損、低頻高損、高頻高損、高頻低損。對應(yīng)不同的風(fēng)險，可以采取不同的風(fēng)險管理策略。由以上分析可見，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)風(fēng)險發(fā)生頻率相對于經(jīng)紀(jì)人而言，可能是偶然事件，因?yàn)榇蠖鄶?shù)的經(jīng)紀(jì)人都訓(xùn)練有素，有一定的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。然而一旦發(fā)生風(fēng)險，就會造成比較高的損失。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)風(fēng)險屬于低頻高損類的風(fēng)險，可適用于“風(fēng)險轉(zhuǎn)移”策略。

二.建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)執(zhí)業(yè)責(zé)任保險制度及其意義

保險是風(fēng)險轉(zhuǎn)移策略的一種方式。“執(zhí)業(yè)責(zé)任保險”是責(zé)任保險的細(xì)分市場，它是指以專業(yè)人員在履行專業(yè)服務(wù)過程中因疏忽、過失造成其委托人或其他利害相關(guān)人的財產(chǎn)或人身傷亡所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任為標(biāo)的的一種責(zé)任保險[1]?！笆韬龌蜻^失行為”可以理解為被保險人作為專業(yè)技術(shù)人員，因疏忽大意而未能按照職業(yè)要求的謹(jǐn)慎性標(biāo)準(zhǔn)行事，給受害人造成經(jīng)濟(jì)損失的行為[2]。通常，執(zhí)業(yè)責(zé)任保險人將被保險人有無“過失” 的行為作為理賠的一個要件，被保險人因無過失行為所承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)損害賠償責(zé)任一般不屬于保險責(zé)任范圍。

執(zhí)業(yè)責(zé)任在我國適用“過錯原則”的最根本原因在于職業(yè)技術(shù)人員所從事的工作本身具有的”不確定性”或”非確定性”[2]。

執(zhí)業(yè)責(zé)任保險在國內(nèi)發(fā)展時日尚短，還主要集中在律師、會計、保險經(jīng)紀(jì)等行業(yè)?！胺康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)執(zhí)業(yè)責(zé)任保險”是執(zhí)業(yè)責(zé)任保險的子集。國內(nèi)對“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)執(zhí)業(yè)責(zé)任保險”尚無明確定義，在美國，有一種房地產(chǎn)過失與遺漏保險（Real Estate Errors and Omissions Insurance），對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人由于執(zhí)業(yè)疏忽、過失而造成的消費(fèi)者損失進(jìn)行承保。借鑒國外及國內(nèi)其他行業(yè)執(zhí)業(yè)責(zé)任保險相關(guān)論述，并結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)基本特性，本文將“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)執(zhí)業(yè)責(zé)任保險”定義為：

“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)執(zhí)業(yè)責(zé)任保險”是指以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或其經(jīng)紀(jì)人員在從業(yè)過程中，因疏忽、過失造成其委托人或利害關(guān)系人的財產(chǎn)損失或人身傷亡，所應(yīng)依法承擔(dān)的賠償責(zé)任作為保險標(biāo)的的一種執(zhí)業(yè)責(zé)任保險。

筆者認(rèn)為，由于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)繁雜、涉及法律法規(guī)眾多、交易金額又往往較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在執(zhí)業(yè)過程中面臨諸多風(fēng)險。為轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)風(fēng)險，保障委托人或其他利害人以及經(jīng)紀(jì)方的合法利益，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)也可以考慮建立起執(zhí)業(yè)責(zé)任保險制度。

此外，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)執(zhí)業(yè)責(zé)任保險制度的意義還在于：

1、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展，提高行業(yè)整體抵抗風(fēng)險的能力和社會公信力；

2、填補(bǔ)保險業(yè)在執(zhí)業(yè)責(zé)任保險領(lǐng)域的一塊空地，有利于其完善業(yè)務(wù)體系，開拓新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)；

3、有利于促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)責(zé)任保險具有明顯正外部性特征，能產(chǎn)生良好的社會效應(yīng)。

三.深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)執(zhí)業(yè)責(zé)任保險制度設(shè)計

（一）保險對象

絕大部分行業(yè)的執(zhí)業(yè)責(zé)任保險是以行業(yè)機(jī)構(gòu)作為保險對象，如保險經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)責(zé)任保險、保險代理人執(zhí)業(yè)責(zé)任保險、注冊會計師執(zhí)業(yè)責(zé)任保險等。深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)推行執(zhí)業(yè)登記牌照制度已有多年，但行業(yè)中沒有拿到牌照的從業(yè)人員依然不少，由于執(zhí)業(yè)牌照尚未實(shí)現(xiàn)完全覆蓋，經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員流動性又比較大，對經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)行為的監(jiān)管比較薄弱，因此，以經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員作為保險對象推行執(zhí)業(yè)責(zé)任保險比較困難。從深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)目前的發(fā)展階段看，機(jī)構(gòu)是市場運(yùn)營的主體，也是承擔(dān)風(fēng)險的主體，建議以經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為保險對象。

（二）保障范圍

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)面臨的主要風(fēng)險可以歸納為以下三類：

1、經(jīng)紀(jì)人過失風(fēng)險

此類風(fēng)險是由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的雇員在執(zhí)業(yè)過程中的過失行為所導(dǎo)致的，包括以下幾方面：

（1）對交易標(biāo)的物的失察風(fēng)險：經(jīng)紀(jì)人在執(zhí)業(yè)過程中存在執(zhí)業(yè)瑕疵，未能對交易標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)狀況、產(chǎn)權(quán)人情況及房屋質(zhì)量盡到明晰的查察義務(wù)。

（2）無惡意的道德風(fēng)險：經(jīng)紀(jì)人在從業(yè)過程中為促成交易行為，往往會做出一些承諾，而這種并無惡意的承諾很可能因?yàn)闊o法兌現(xiàn)而導(dǎo)致糾紛，此類風(fēng)險亦可劃為執(zhí)業(yè)過程中的過失行為。

（3）合同過失風(fēng)險：房產(chǎn)交易合同涉及的條款眾多，而一些經(jīng)紀(jì)人員因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)不足，對交易合同中的一些條款約定不明、未作特殊約定或做出錯誤約定，此類行為亦可劃歸執(zhí)業(yè)過失行為。

（4）丟失重要文件風(fēng)險：指經(jīng)紀(jì)人員由于疏忽在交易過程中丟失重要交易文件而引發(fā)的風(fēng)險。

2、雇員誠信風(fēng)險

此類風(fēng)險指由于經(jīng)紀(jì)人員的故意、惡意行為所引發(fā)的風(fēng)險，包括經(jīng)紀(jì)人員私吞傭金，將客戶定金或首期款挪為它用，隱瞞經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)做私單等行為。

3、機(jī)構(gòu)經(jīng)營風(fēng)險

此類風(fēng)險指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營過程中面臨的市場風(fēng)險，包括以下幾方面：

（1）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的客戶故意拖欠或不給傭金；

（2）由于市場及政策原因而導(dǎo)致的經(jīng)營風(fēng)險；

（3）自身經(jīng)營決策失誤帶來的風(fēng)險。

狹義的執(zhí)業(yè)責(zé)任保險，其保障范圍一般只包括執(zhí)業(yè)過失風(fēng)險。廣義的執(zhí)業(yè)責(zé)任保險，其保障范圍則不僅包括執(zhí)業(yè)過失風(fēng)險，還包括雇員誠信風(fēng)險、機(jī)構(gòu)經(jīng)營風(fēng)險等。為簡化操作，建議執(zhí)業(yè)責(zé)任保險只包含執(zhí)業(yè)過失風(fēng)險。

（三）責(zé)任免除

縱觀各行業(yè)執(zhí)業(yè)責(zé)任保險條款，對除外責(zé)任的規(guī)定大同小異，一般而言，責(zé)任免除條款主要包括三個部分內(nèi)容：

1、保險公司對因不可抗力（戰(zhàn)爭、天災(zāi)、政策變動等）引發(fā)的損失不負(fù)責(zé)賠償；

2、保險公司對因被保險人的故意行為而引發(fā)的損失不負(fù)責(zé)賠償；

3、保險公司對被保險人在非執(zhí)業(yè)過程中造成的損失不負(fù)責(zé)賠償。

“責(zé)任免除”與“保障范圍”屬互補(bǔ)關(guān)系，“保障范圍”厘清后，“責(zé)任免除”范圍也就基本可以確定下來。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)執(zhí)業(yè)責(zé)任保險條款中的“責(zé)任免除”規(guī)定，可以依循其他行業(yè)的慣例。

（四）保險費(fèi)用

保費(fèi)的計算方式主要有下列幾種：

1、按賠償限額收取費(fèi)用

這種收費(fèi)方案以賠償限額為基礎(chǔ)，根據(jù)賠償限額確定費(fèi)率，其計算公式一般為：

年保險費(fèi)=賠償限額*賠償限額對應(yīng)費(fèi)率

2、按業(yè)務(wù)收入收取費(fèi)用

這種收費(fèi)方案以被保險人業(yè)務(wù)收入為基礎(chǔ)收取保險費(fèi)用，投保人預(yù)估被保險人在保險期限內(nèi)的業(yè)務(wù)收入，以此計算預(yù)收保險費(fèi)，計算公式為：

預(yù)收保險費(fèi)=被保險人預(yù)計當(dāng)年業(yè)務(wù)收入*費(fèi)率

實(shí)際保費(fèi)超過預(yù)收保費(fèi)的差額，由投保人或被保險人補(bǔ)交，預(yù)收保險費(fèi)超過實(shí)際保費(fèi)的差額，由保險人退還給投保人。

3、按業(yè)務(wù)收入、賠償限額綜合確定費(fèi)率

這種收費(fèi)方案依據(jù)被保險人的業(yè)務(wù)收入及賠償限額大小綜合確定費(fèi)率。

4、按專業(yè)人數(shù)收取費(fèi)用

這種收費(fèi)方案首先確定每個人的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，然后根據(jù)投保人擁有的專業(yè)人數(shù)計算收取費(fèi)用，計算公式一般為：

年保險費(fèi)=每人收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)*具有專業(yè)資格的人數(shù)

5、在基本費(fèi)用基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整

這種收費(fèi)方案的保險費(fèi)由基本保費(fèi)和調(diào)整系數(shù)構(gòu)成，投保人應(yīng)繳的保險費(fèi)為基本保費(fèi)與調(diào)整系數(shù)相乘得到，即

年保險費(fèi)=基本費(fèi)用*調(diào)整系數(shù)

調(diào)整系數(shù)有許多種類，如營業(yè)性質(zhì)調(diào)整系數(shù)、財務(wù)狀況調(diào)整系數(shù)、經(jīng)營水平調(diào)整系數(shù)、訴訟經(jīng)驗(yàn)調(diào)整系數(shù)等。

如果投保期限不足一年，則應(yīng)收保費(fèi)在年保險費(fèi)基礎(chǔ)根據(jù)短期費(fèi)率進(jìn)行調(diào)整，即：

應(yīng)收保費(fèi)=年保險費(fèi)*短期費(fèi)率

四.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)執(zhí)業(yè)責(zé)任保險制度的執(zhí)行難點(diǎn)

執(zhí)行難點(diǎn)包括過失責(zé)任的界定、投保人、保費(fèi)收取方式、約定的賠償限額等。

以理賠環(huán)節(jié)為例，理賠是聯(lián)系保險公司和保戶的重要紐帶，是保險經(jīng)營流程的重要一環(huán)。改進(jìn)理賠服務(wù)，是提高社會經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑。

該環(huán)節(jié)主要應(yīng)注意改進(jìn)理賠的服務(wù)流程；完善理賠管理制度；加強(qiáng)理賠信息管理；加快保險公估機(jī)構(gòu)的發(fā)展。

香港經(jīng)驗(yàn)值得我們學(xué)習(xí)。

1990年2月，香港成立“保險索償投訴局”，專責(zé)處理由香港居民持有的個人保單引起的索償投訴。投訴局的營運(yùn)經(jīng)費(fèi)來自會員公司，為投訴人提供免費(fèi)服務(wù)。

投訴局內(nèi)組建“保險索償投訴委員會”，目的是提供獨(dú)立及公平的裁決，解決保險公司和投保人之間的糾紛。委員會是獨(dú)立的組織，由獨(dú)立人士擔(dān)任主席，其任命必須先獲得財經(jīng)事務(wù)及庫務(wù)局局長的批準(zhǔn)。委員會另有四名成員，其中兩名來自保險業(yè)，其余兩名是業(yè)外人士。

目前，委員會可以裁定的賠償限額最高不超過70萬港元，承保商會員必須遵守委員會的裁決。倘若投訴人拒絕接納委員會的決議，有權(quán)采取法律行為。委員會的決定并不影響其法律權(quán)利。

五.制度推行建議

（一）加大執(zhí)業(yè)責(zé)任保險的知識普及

我國保險業(yè)起步晚，基礎(chǔ)薄弱，全民保險的意識整體比較缺乏。為發(fā)展保險業(yè)，國務(wù)院第23號文件明確提出，要將保險教育納入中小學(xué)課程，普及保險知識。所以保險宣傳，特別是老百姓不熟悉的執(zhí)業(yè)責(zé)任宣傳，更應(yīng)開辟多元化的宣傳途徑?！胺康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)執(zhí)業(yè)責(zé)任保險”對于地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和客戶都是新興事物，更應(yīng)在初始化階段加強(qiáng)宣傳。

其次，保險宣傳還應(yīng)遵守銀監(jiān)會和保監(jiān)會共同發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范銀行代理保險業(yè)務(wù)的通知》。宣傳材料應(yīng)到按照保險條款，全面、準(zhǔn)確得描述保險產(chǎn)品，在醒目位置對經(jīng)營主體、保險責(zé)任、退保費(fèi)用、現(xiàn)金價值和費(fèi)用扣除情況等五大要素加以提示。

（二）激勵為主，提高行業(yè)購買意愿

前文已經(jīng)分析了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)執(zhí)業(yè)責(zé)任保險應(yīng)當(dāng)保障的基本范圍，即經(jīng)紀(jì)人過失風(fēng)險、機(jī)構(gòu)雇員忠誠風(fēng)險及相關(guān)必要費(fèi)用三個部分。但是，就房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)執(zhí)業(yè)責(zé)任保險保障條款中是否應(yīng)完整包含上述三個部分，存在較大爭議，因?yàn)楸Ｕ戏秶c保費(fèi)成本成正比，保障范圍越大，則相應(yīng)繳納的保費(fèi)也就越多。針對這一矛盾，本文提出兩種模式以供參考：

1、全面保障模式

這種模式下，保障范圍涵蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)涉及的各類風(fēng)險，包括經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)責(zé)任風(fēng)險、傭金風(fēng)險、雇員忠誠風(fēng)險等，通過一份保單即可提供最全面的保障服務(wù)。其優(yōu)勢在于，保障范圍全面，覆蓋范圍廣泛，符合我們轉(zhuǎn)移行業(yè)風(fēng)險的初衷，并且在保單設(shè)計和管理上也比較方便。其缺點(diǎn)在于大而全，保費(fèi)成本較高，一些投保人可能只對部分保障感興趣，卻要繳納全額保費(fèi)，從而降低購買意愿。

2、菜單選擇模式

這種模式下，可以根據(jù)不同風(fēng)險類別，設(shè)計不同的菜單選項(xiàng)，由消費(fèi)者根據(jù)自身風(fēng)險狀況及成本考慮進(jìn)行自主選擇。譬如，我們可以將一些普遍存在的風(fēng)險列入為基本保障范圍，對一些并非普遍存在的風(fēng)險保障則可以通過附加條款的形式體現(xiàn)，由投保人根據(jù)需要自主選擇。其優(yōu)點(diǎn)在于：更靈活，投保人可根據(jù)自身需要選擇保障范圍；更合理，投保人不需要為自身并不存在的風(fēng)險買單；更便宜，投保人可以較低的價格購買自身需要的保障。不足在于，操作起來相對復(fù)雜，一些機(jī)構(gòu)為降低保費(fèi)而選擇最低保障，導(dǎo)致風(fēng)險難以轉(zhuǎn)移。

（三）因勢利導(dǎo)，慎重選擇切入時機(jī)

建議制度的推行盡量選擇在二手業(yè)務(wù)高位成交時，這樣無論哪一種交繳保費(fèi)的形式，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的接受能力會較強(qiáng)。

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作者信息：徐楓（1978-），女，上海人，澳洲墨爾本大學(xué)應(yīng)用商科碩士，北京大學(xué)金融學(xué)在職研究生，研究方向：房地產(chǎn)、金融。