摘要：近年來房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控政策的作用下，波動(dòng)頻繁，行業(yè)的繁榮與調(diào)整往往隨著政策周期的出現(xiàn)而出現(xiàn)。經(jīng)過多年的試探，我國房地產(chǎn)政策調(diào)控也逐步成熟，房地產(chǎn)業(yè)的定位也逐步清晰。不久前閉幕的中共十八大會(huì)議，會(huì)議報(bào)告也涉及到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境、發(fā)展原則等重大問題，有跡象表明，十八大后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢依然樂觀。

關(guān)鍵詞：住房，制度，建設(shè)，需求

1，首先，房地產(chǎn)發(fā)展模式明確化。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展逐漸形成了適應(yīng)市場的發(fā)展模式，十八大報(bào)告提出“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”，這與前兩年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的建設(shè)住房“雙體系”異曲同工，一脈相承。歷史和實(shí)踐都表明，單純走計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，政府包辦一切的老路行不通；而由于政府缺位住房保障責(zé)任，單純讓市場機(jī)制完全主導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式出現(xiàn)了嚴(yán)重的投機(jī)性需求，房價(jià)一路攀升，一般收入人群依靠單純的工資收入根本買不起房，而高收入人群利用房地產(chǎn)市場進(jìn)行投機(jī)賺取高額利潤，從而引發(fā)嚴(yán)重的資源配置扭曲問題。根據(jù)我國現(xiàn)有的綜合國情，通過對(duì)房地產(chǎn)市場的深入研究，將保障房與商品房共分為三個(gè)層次：第一層級(jí)是不足10%的低收入家庭、老人、病人等進(jìn)入政府提供的廉租房、公租房，通過這種方式來保證最弱勢民眾的居住生存權(quán)，是低收入需要保障的家庭有房??；第二層級(jí)是20-80%的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補(bǔ)助、優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收等優(yōu)惠條件下通過限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、租賃經(jīng)濟(jì)適用房等多種形式來解決，使這階層民眾能買的起房子；第三層級(jí)是20%以上中高收入者，他們的住房完全由市場決定，不納入保障體系。通過對(duì)房地產(chǎn)市場的細(xì)分，更好實(shí)現(xiàn)不同層次收入群體的住房需求，逐步實(shí)現(xiàn)人人有房住的目標(biāo)。

2、998年房改之前，城鎮(zhèn)居民的住房條件之艱苦在今天看來有些難以理解，但歷史確實(shí)如此。城鎮(zhèn)居民住房條件在近年來有了大幅度的改善，正是得益于住房制度的市場化改革。當(dāng)然，2005年以來，住房市場的快速發(fā)展，投資投機(jī)性購房開始大行其道，部分?jǐn)_亂了房地產(chǎn)市場秩序。在炒房熱潮和政府“只看價(jià)格“的市場化土地出讓機(jī)制的聯(lián)合推動(dòng)下，房價(jià)出現(xiàn)多次非理性快速上升。同時(shí)，政府在住房領(lǐng)域的保障職能并未及時(shí)體現(xiàn)，從而形成了比較嚴(yán)重的住房民生問題。近兩年來，國家大力推進(jìn)保障性安居工程的建設(shè)，且堅(jiān)定不移，不受干擾地推進(jìn)下來，是落實(shí)住房制度“雙體系”，保障住房民生的重要體現(xiàn)。根據(jù)住建部和國務(wù)院的最新規(guī)劃，國家“十二五”規(guī)劃3600萬套保障房的建設(shè)，其中2011年計(jì)劃完成1000萬套，2012年1000萬套，2013-2015年建設(shè)1600萬套。國家通過加大保障房建設(shè)力度，逐步滿足中低收入家庭的住房需求，實(shí)現(xiàn)人人有房住的目標(biāo)。

3、可否認(rèn)，住房保障建設(shè)在快速推進(jìn)的同時(shí)，也暴露了很多問題，如重開工指標(biāo)，輕完工指標(biāo)；重建設(shè)，輕分配、地理位置偏遠(yuǎn)等。這些都是發(fā)展中的問題，住房保障建設(shè)總體大方向并沒有錯(cuò)，但如何有效避免以上問題就需要政府部門下大力氣完善監(jiān)管制度，對(duì)保障房實(shí)行全方位、全程有效監(jiān)控，同時(shí)可以利用社會(huì)民眾監(jiān)督等措施，完善保障房監(jiān)管，使保障房建設(shè)能夠高質(zhì)量的提供個(gè)社會(huì)。如何根據(jù)市場十八大報(bào)告再次重申要“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”，正是確認(rèn)了這一基本趨勢?？梢悦鞔_，未來若干年，住房市場依然是“雙體系”格局。

4、其次，房地產(chǎn)市場的正常需求依然受到鼓勵(lì)。十八大報(bào)告指出，要在“住有所居上持續(xù)取得新進(jìn)展”?！耙率匙⌒小笔侨祟惖幕拘枨螅胀ㄏM(fèi)者基本住房需求國家在央行信貸上也有政策支持。十八大報(bào)告從“以人為本“的角度客觀為住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行了定位。有房住，有好房子住，這是人民生活水平得以提高的標(biāo)志之一?？茖W(xué)發(fā)展觀，最終還要落實(shí)在服務(wù)人民群眾的基本需求之上。房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)發(fā)展當(dāng)然也遵循這個(gè)原則。

5、隨著城市化水平的提高，以及人均收入的提高，城市居民對(duì)住房的需求也在日益增長，對(duì)于那些利用房地產(chǎn)市場進(jìn)行牟利的投機(jī)性需求政府要下大力氣予以控制，通過金融杠桿、政府出臺(tái)限購等政策，限制投機(jī)購房需求，但家庭首套置業(yè)、首套改善型置業(yè)都是正常的市場需求，政府應(yīng)該給予支持的。而這些正常的市場需求，在客觀上要求一個(gè)循序、穩(wěn)健發(fā)展的房地產(chǎn)市場給予配合。如果一味通過各類限制性行政手段打壓市場、通過高額的稅賦抽空市場，房地產(chǎn)市場將陷于萎縮調(diào)整的怪圈中。供應(yīng)不能滿足市場正常需求，更加不利于市場的穩(wěn)定和價(jià)格的穩(wěn)定，也與十八大提出的相關(guān)要求背道而馳。

6、再次，宏觀經(jīng)濟(jì)未來走向樂觀，為房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。從國內(nèi)看，工業(yè)化、信息化、市場化、國際化不斷深入發(fā)展，人均國民收入穩(wěn)步增加，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型加快，市場消費(fèi)需求潛力巨大，資金供給充裕。體制活力顯著增強(qiáng)，政府宏觀調(diào)控和應(yīng)對(duì)復(fù)雜局面能力明顯提高，社會(huì)保障體系逐步健全，社會(huì)大局保持穩(wěn)定，我國始終保持快速發(fā)展的態(tài)勢。并且十八大報(bào)告提出，到2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值在2010年基礎(chǔ)上翻一番，確保到2020年實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)宏偉目標(biāo)。由此可以看出，2020年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇期。因?yàn)楣I(yè)化、國民收入穩(wěn)步提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，新增住房需求和改善性需求將會(huì)持續(xù)增加。

7、城市化進(jìn)程早已成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿χ?。?998年中國住房制度重大改革以來，城市化發(fā)展突飛猛進(jìn)。聯(lián)合國人口發(fā)展報(bào)告也曾指出，中國的城鎮(zhèn)人口正在以每年25%速度增加，中國成了世界上城市化增長最快的國家。我國目前城市化水平已經(jīng)超過30%，進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，估計(jì)今后每年將增加1.5個(gè)百分點(diǎn)，年新增城市人口1950萬人，按人均25平方米計(jì)算，10年每年需住宅4.78億平方米，9年供需43.83億平方米。從中長期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢看，城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大城鎮(zhèn)居民住宅需求量和推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)很重要的因素。

總結(jié)：綜合來看，雖然這幾年房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，但從整體上看我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)健的發(fā)展期，保障房體系和市場化商品房體系將長期并存，在優(yōu)化調(diào)整的基礎(chǔ)上形成良性互動(dòng)格局，共同處理好市場與民生的關(guān)系。房地產(chǎn)調(diào)控政策趨勢相對(duì)明確，“不折騰“，“不走邪路”，房地產(chǎn)企業(yè)將獲得更加平穩(wěn)和可預(yù)期的政策發(fā)展環(huán)境，這都有利于我們得出一個(gè)基本判斷，我國房地產(chǎn)業(yè)將是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存的一個(gè)局面，但從長期來看，十八大后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢依然樂觀向上。