摘要：隨著游客旅游消費(fèi)的需求從觀光游覽向度假層次的轉(zhuǎn)變，使得對(duì)旅游地產(chǎn)及其相關(guān)的配套設(shè)施的需求迅速增加。緊接著，大批的地產(chǎn)開發(fā)商、國際金融投資商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)也紛紛加入旅游地產(chǎn)的開發(fā)，而且取得了可觀的收益，同時(shí)也帶動(dòng)了亞洲各國經(jīng)濟(jì)的增長。本文根據(jù)多年規(guī)劃工作經(jīng)驗(yàn)，旅游地產(chǎn)規(guī)劃項(xiàng)目的發(fā)展進(jìn)行探討。

【關(guān)鍵詞】旅游地產(chǎn)；規(guī)劃項(xiàng)目；發(fā)展趨勢；研究

一、國內(nèi)外旅游地產(chǎn)的發(fā)展

（一）旅游地產(chǎn)的概念

旅游地產(chǎn)是旅游與地產(chǎn)的結(jié)合，是資源與資本的對(duì)接，是指以旅游活動(dòng)為服務(wù)對(duì)象的一系列建筑物以及與之有關(guān)的關(guān)聯(lián)空間。

目前業(yè)界一般認(rèn)為旅游地產(chǎn)包括以下四種：一是旅游景點(diǎn)地產(chǎn)，主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)而建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物，一般以主題公園最為常見；二是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客提供的用于旅游度假居住的各種度假型的建筑物；三是旅游商業(yè)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)以及旅游區(qū)周邊提供旅游服務(wù)的餐館、商店、娛樂城等建筑物；四是旅游住宅地產(chǎn)，主要是指依靠旅游景區(qū)、景點(diǎn)、主題公園或者度假區(qū)的各種資源而發(fā)展起來的住宅物業(yè)，包括為游客提供度假需求的公寓、度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店等物業(yè)類型。而目全世界各國所指的旅游地產(chǎn)主要指第三種——旅游住宅地產(chǎn)。

二、旅游地產(chǎn)的涵義及分類

旅游地產(chǎn)是指將各項(xiàng)旅游活動(dòng)作為服務(wù)課題的相關(guān)建筑物及配套的空間。根據(jù)規(guī)劃的范圍不同及的使用功能，基本上可以大致分是個(gè)類型，即旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)，具體情況功能及性質(zhì)如下：①旅游景點(diǎn)地產(chǎn) 旅游景區(qū)內(nèi)特別建造的具有觀賞、休閑養(yǎng)生、娛樂等功能的建筑，但是其不包括住宿等功能；②旅游度假地產(chǎn) 主要功能為住宿，是能夠?yàn)橛慰吞峁┞糜尉幼】臻g的度假型建筑及其附加建筑；③旅游商務(wù)地產(chǎn)位于旅游景區(qū)內(nèi)或者臨近旅游景區(qū)提供相關(guān)服務(wù)的建筑，包括餐廳、特產(chǎn)商店、娛樂休閑會(huì)所等；④旅游住宅地產(chǎn) 和旅游區(qū)聯(lián)系較為緊密的建筑物，如景區(qū)工作人員住宅區(qū)、休息室等。

三、旅游地產(chǎn)主要特點(diǎn)

旅游地產(chǎn)作為房地產(chǎn)及旅游業(yè)的交叉行業(yè)，其特殊性在于既具有房地產(chǎn)行業(yè)的部分特征，也有旅游業(yè)的某些特點(diǎn)，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①需求彈性大 由于人們消費(fèi)能力及各種因素影響，使旅游地產(chǎn)的需求量存在較大的變化空間；②收益率高 房地產(chǎn)的投資的抗通貨膨脹能力及保值的特性，可以在不同的時(shí)間內(nèi)出租給各種有需求的旅客或者其他消費(fèi)者，提高了收益；③消費(fèi)水平高 旅游是純消費(fèi)的行為，且旅游地需要開發(fā)到一定程度后才開始營業(yè)并收益，因此一般消費(fèi)水平較高，收入較高的人群才有能力進(jìn)行消費(fèi)；③受季節(jié)影響較大 許多景區(qū)的景點(diǎn)都受到季節(jié)變化的影響，有風(fēng)景的觀賞性會(huì)出現(xiàn)變化，或者在節(jié)假、特殊的旅游節(jié)是消費(fèi)人群數(shù)量較大，而某些季節(jié)或者非節(jié)假日旅游人數(shù)較少，影響到經(jīng)營收益，給后期的物業(yè)管理帶來了較多問題；④可重復(fù)利用 地產(chǎn)內(nèi)不同于其他資源，其不屬于消耗性資源，而是能夠重復(fù)利用的，并不因?yàn)橐淮问褂枚绊懫湔w的主要功能；⑤功能多樣化 現(xiàn)代人對(duì)于旅游消費(fèi)的目的各有不同，因此需要其具備功能的多元化，如休閑娛樂、養(yǎng)生、會(huì)議等；⑥對(duì)環(huán)境有影響 ⑦對(duì)旅游資源的依賴性 位置上處于旅游景區(qū)內(nèi)或者臨近旅游景區(qū)，根據(jù)景區(qū)的特色及環(huán)境風(fēng)格進(jìn)行地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)于旅游資源有很大的依賴性[1]。

四、旅游地產(chǎn)規(guī)劃項(xiàng)目發(fā)展趨勢

（一）專業(yè)化

旅游地產(chǎn)的投資這所關(guān)注的重點(diǎn)是產(chǎn)品的特點(diǎn)、投資收益、社會(huì)效益等。當(dāng)前的社會(huì)形勢決定了旅游地產(chǎn)需要面對(duì)的是專業(yè)性高、集約型、網(wǎng)絡(luò)普及和國際化程度越來越高的時(shí)代條件。一般旅游地產(chǎn)的采用租賃及銷售共存的營銷手段，需管理人員提高自身管理技能、引進(jìn)先進(jìn)的管理理念，對(duì)其進(jìn)行更加專業(yè)、全面的管理及合理的經(jīng)營。旅游地產(chǎn)涵蓋了許多方面的內(nèi)容，如金融業(yè)、旅游業(yè)、建筑業(yè)，在日常管理中也會(huì)使用到各種學(xué)科的知識(shí)，如人力資源管理、會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)、工程質(zhì)量管理等，加之產(chǎn)品的客戶目標(biāo)越來越明確，類型更加細(xì)化，服務(wù)水平也需要不斷提高，以滿足各種可續(xù)的要求，因此需要的專業(yè)性及綜合性較高[2]。

（二）旅游類型的轉(zhuǎn)變

旅游景區(qū)的活動(dòng)在傳統(tǒng)意義上，一般為觀光旅游，但是由于人們思想觀念的變化以及對(duì)于精神上的需求不斷提高，對(duì)于旅游休閑的方式有了新的理解，傳統(tǒng)的觀光旅游業(yè)逐漸的轉(zhuǎn)化為休閑旅游，而景區(qū)內(nèi)原有的與傳統(tǒng)的觀光旅游相配套的設(shè)施也已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代人的旅游要求，退出了主導(dǎo)位置[3]。在休閑旅游的新觀念下，人們對(duì)于旅游要求主要表現(xiàn)在旅游景點(diǎn)的環(huán)境及現(xiàn)代的休閑消費(fèi)。許多游客需要在沒有城市浮華喧囂的環(huán)境中休養(yǎng)生息，而作短暫停留，或者定居，這也成為了現(xiàn)代旅游發(fā)展的新趨勢，對(duì)于旅游地產(chǎn)的發(fā)展也是新的契機(jī)，未來的旅游也必將有傳統(tǒng)的觀光旅游轉(zhuǎn)變?yōu)殍旒苄路f、時(shí)尚的商務(wù)型度假旅游。

（三）文化內(nèi)涵的提升

一個(gè)城市有一個(gè)城市的氣質(zhì)，文化內(nèi)涵也是獨(dú)一無二的，而這種文化內(nèi)涵往往是一個(gè)城市吸引游客的重點(diǎn)，對(duì)于城市文化內(nèi)涵的重點(diǎn)挖掘及開發(fā)，是城市發(fā)展旅游業(yè)的有效途徑之一。較為著名的北京奧運(yùn)會(huì)、上海世博會(huì)等，即是將城市帶文化旅游表現(xiàn)到一種極致。探索城市文化現(xiàn)象，感受文化內(nèi)涵，及尋找文化發(fā)展的脈絡(luò)已經(jīng)成為現(xiàn)代旅游休閑發(fā)展的新趨勢。我國現(xiàn)代旅游業(yè)也主打文化牌，如芙蓉古鎮(zhèn)、平遙古城，國外較為典型的有日本迪士尼樂園、倫敦眼等，該類項(xiàng)目均能為景點(diǎn)增添許多城市的文化內(nèi)涵，吸引不同層次的客戶及投資者。

（四）功能綜合化發(fā)展

對(duì)于近年來國內(nèi)外較為著名的旅游地產(chǎn)的開發(fā)，均為先進(jìn)行大量的投資、吸引大量產(chǎn)業(yè)集群從而一步步實(shí)現(xiàn)。而其在開發(fā)的內(nèi)容上，融合了核心主題公園、相關(guān)商業(yè)服務(wù)區(qū)以及精致的住宅等多種元素，項(xiàng)目的性質(zhì)多元化，開發(fā)具有系統(tǒng)性、規(guī)模性及綜合性，將娛樂、休閑、度假、養(yǎng)生、購物等多種功能融為一體，將旅游資源充分利用，將其開發(fā)成綜合性強(qiáng)并具有一定的主題概念的旅游度假區(qū)是當(dāng)今旅游地產(chǎn)開發(fā)的共識(shí)，其相較于一般的住宅房產(chǎn)，更加具有鮮明的特征，如專業(yè)性、舒適性、有針對(duì)性等，將度假休閑作為整個(gè)開發(fā)規(guī)劃的重點(diǎn)，綜合性功能融為一體，形成綜合性的地產(chǎn)體系[4]。

（五）投資與消費(fèi)雙重模式

旅游地產(chǎn)不僅是一項(xiàng)收益較高的投資項(xiàng)目，其也具有消費(fèi)功能。投資者可以在該項(xiàng)目上獲得收益，還可以直接消費(fèi)該項(xiàng)旅游地產(chǎn)。許多收入較高并對(duì)旅游地產(chǎn)較為關(guān)注的人群對(duì)該雙重功能有著較大的興。因此旅游地產(chǎn)的開發(fā)商可以通過多種營銷手段進(jìn)一步吸收該類人群的投資目光，如免費(fèi)自用、委托經(jīng)營等。該模式的優(yōu)勢在于不僅能夠獲得較高的收益，投資者還可以講該地產(chǎn)作為自用，而無法考慮租賃、物業(yè)管理等相關(guān)問題，其也是該行業(yè)未來的發(fā)展方向。

五、總結(jié)

在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變等因素的共同作用下，旅游業(yè)的不斷發(fā)展，作為其與地產(chǎn)業(yè)的交叉行業(yè)旅游地產(chǎn)也隨著興起，成為近年來投資的熱點(diǎn)。而合理的旅游地產(chǎn)規(guī)劃，不僅能夠提升景區(qū)的的知名度及旅游內(nèi)涵，且能夠充分利用區(qū)域內(nèi)的特殊資源優(yōu)勢加快當(dāng)期旅游業(yè)健康穩(wěn)定度的發(fā)展。旅游地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢不認(rèn)是走向更加專業(yè)化、系統(tǒng)化，文化旅游及城市外圍的旅游已經(jīng)成為大的發(fā)展形勢，旅游地產(chǎn)也會(huì)隨之出現(xiàn)新的契機(jī)。因此從事旅游地產(chǎn)規(guī)劃的人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的特點(diǎn)、發(fā)展水平、自然景觀等多方面因素，合理進(jìn)行規(guī)，促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、高效的發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1]耿松濤，劉維林.我國旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略研究[J].建筑經(jīng)濟(jì).2012（01）：49-52.

[2]丁少華，楊潤高.旅游地產(chǎn)發(fā)展問題研究：以云南大理、安徽黃山為例[J].云南財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）.2010，25（04）：85-86.

[3]周春香，董觀志.新經(jīng)濟(jì)政策下旅游地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究[J].中國市場.2010（49）：138-140.

[4]張艷.淺談我國旅游地產(chǎn)的發(fā)展[J].經(jīng)營管理者.2011（02）：75-78.