摘要：休閑旅游是人們追求生活品質(zhì)的主要途徑，由此需求帶動(dòng)的旅游業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是相當(dāng)迅速的。旅游地產(chǎn)業(yè)要想更好地實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就要不斷優(yōu)化旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，在滿足人們對(duì)旅游質(zhì)量日益高漲的要求基礎(chǔ)上，還可以優(yōu)化旅游資源配置，為旅游地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展創(chuàng)造更為有利的條件。但是，我國(guó)的旅游地產(chǎn)規(guī)劃還存在一些問(wèn)題，本文就沿海地區(qū)的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出解決措施。

關(guān)鍵詞：沿海地區(qū)；房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)規(guī)劃

一、旅游地產(chǎn)概要

從字面意思看來(lái)，旅游地產(chǎn)是旅游業(yè)與地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物，旅游地產(chǎn)具體來(lái)說(shuō)是以旅游資源為依托的相關(guān)房產(chǎn)物業(yè)的綜合，是一種新型的地產(chǎn)模式。旅游地產(chǎn)總的來(lái)說(shuō)可以分為旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)以及旅游住宅地產(chǎn)。景點(diǎn)地產(chǎn)是指在景區(qū)內(nèi)為提供游客旅游活動(dòng)而建造的相父建筑或關(guān)聯(lián)空間，例如主題公園等。度假地產(chǎn)是指在旅游景區(qū)內(nèi)修建的專門提供游客休閑度假的相關(guān)建筑和空間。商務(wù)地產(chǎn)是指在旅游景區(qū)附近修建的通過(guò)商務(wù)活動(dòng)來(lái)提供旅游服務(wù)的相關(guān)建筑。而住宅地產(chǎn)則是指與旅游景區(qū)相關(guān)聯(lián)的住宅建筑物。

旅游地產(chǎn)受區(qū)域發(fā)展和地理環(huán)境的影響，季節(jié)性要求強(qiáng)烈，景區(qū)多集中在沿海城市，而且消費(fèi)檔次較高，但投資的回收率也極高，并且隨著近些年來(lái)的發(fā)展和游客的需求不斷膨脹，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式及運(yùn)作方式等越來(lái)越十富且多元化，能提供的旅游服務(wù)越來(lái)越全面、系統(tǒng)，這些都是旅游地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)。

二、沿海旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中存在的問(wèn)題

（一）盲目開(kāi)發(fā)導(dǎo)致大量存量房難以賣出。

目前，我國(guó)沿海地區(qū)的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目層出不窮，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商在沿海地區(qū)進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，他們?yōu)槟踩「嗟睦?，沒(méi)有對(duì)當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件等進(jìn)行詳細(xì)的考察分析，對(duì)旅游地區(qū)進(jìn)行盲目開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致大量的存量房難以賣出，既會(huì)造成建筑資源的浪費(fèi)，又會(huì)導(dǎo)致當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的大量損失，有悖旅游地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策。

（二）旅游地產(chǎn)商業(yè)化，對(duì)沿海地區(qū)過(guò)度開(kāi)發(fā)。

大多數(shù)沿海地區(qū)的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在對(duì)沿海房地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，都只站在商人的立場(chǎng)上，只以賺錢為目的，熱衷于在沿海風(fēng)景區(qū)進(jìn)行餐館、商店、酒店等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，在旅游景點(diǎn)的核心區(qū)域大肆修建娛樂(lè)休閑會(huì)所。這種只注重利益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，通常會(huì)忽視對(duì)旅游景點(diǎn)環(huán)境的保護(hù)，他們甚至?xí)奚鷳B(tài)功能多樣化的自然景觀，將沙灘、岸線等公共資源私有化，破壞沿海旅游景點(diǎn)原有的自然生態(tài)景觀，人為修建過(guò)多的人造房地產(chǎn)景觀。這些都會(huì)使得沿海地區(qū)旅游景點(diǎn)的自然景觀趨于城市化和商業(yè)化，使得沿海地區(qū)旅游景點(diǎn)的自然景觀和人文景觀不能帶給人們和諧的視覺(jué)感受，換句話說(shuō)就是旅游地產(chǎn)商業(yè)化氣息過(guò)重會(huì)造成視覺(jué)污染。

（三）沿海地區(qū)政府為求財(cái)政收入，大量賣地，導(dǎo)致海邊高層建筑密集。

沿海地區(qū)政府為了得到更多的財(cái)政收入，將沿海的土地大量出售，地產(chǎn)商們花高價(jià)將這些地區(qū)改造成高樓大廈和娛樂(lè)休閑場(chǎng)所。一些開(kāi)發(fā)商在沿海地區(qū)旅游景點(diǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，為滿足游客的視覺(jué)心理，隨意開(kāi)辟旅游景點(diǎn)，忽視了景點(diǎn)本身的景觀效果。不少開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)的房地產(chǎn)服務(wù)設(shè)施的格調(diào)很難與當(dāng)?shù)鼐包c(diǎn)的景觀達(dá)成一致，大量高層建筑的建設(shè)嚴(yán)重影響了沿海地區(qū)旅游景觀的整體效果，與此同時(shí)，景區(qū)商業(yè)化氣息過(guò)重，也會(huì)對(duì)原本純真、恬靜、怡然的自然環(huán)境造成破壞，使得景區(qū)缺乏觀賞性。

三、政府在解決這些問(wèn)題時(shí)應(yīng)采取的措施

（一）對(duì)沿海旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局。

對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行合理的規(guī)劃是實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)快速健康發(fā)展的基礎(chǔ)，所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都必須與該地區(qū)旅游景點(diǎn)的總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃一致，在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工過(guò)程中，一定要嚴(yán)格遵守當(dāng)?shù)氐穆糜畏康禺a(chǎn)規(guī)劃，地產(chǎn)商決不能因謀取利益實(shí)施規(guī)劃中沒(méi)有的項(xiàng)目，嚴(yán)格按照規(guī)劃執(zhí)行施工任務(wù)，以確保旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的布局合理。從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，對(duì)于海邊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要進(jìn)行嚴(yán)格的施工控制，對(duì)建設(shè)控制界限進(jìn)行嚴(yán)格的劃定，注意環(huán)境保護(hù)，防止過(guò)多的破壞性開(kāi)發(fā)建設(shè)行為的發(fā)生，采取相應(yīng)的保護(hù)措施保障沙灘、岸線等公共場(chǎng)所的生態(tài)環(huán)境不遭到破壞。這樣能使沿海旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益和景區(qū)生態(tài)環(huán)境保護(hù)、發(fā)掘旅游資源、生態(tài)環(huán)境優(yōu)化等有力的結(jié)合起來(lái)，在實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商最大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，保障沿海地區(qū)旅游景點(diǎn)的生態(tài)環(huán)境不受破壞，實(shí)現(xiàn)景區(qū)經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。地方政府和相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)不得濫用職權(quán)，違反當(dāng)?shù)氐穆糜谓ㄔO(shè)規(guī)劃制度，要充分考慮沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況及景區(qū)所具有的環(huán)境承載力，嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)氐穆糜畏慨a(chǎn)規(guī)劃實(shí)施旅游房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以免出現(xiàn)大量存量房滯銷的情況，造成沿海旅游景點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)損失和生態(tài)環(huán)境的破壞。

（二）對(duì)沿海旅游景點(diǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行精心設(shè)計(jì)，努力營(yíng)造出良好的生態(tài)環(huán)境氛圍。

為避免沿海旅游景點(diǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)于商業(yè)化，地產(chǎn)商們?cè)谶M(jìn)行旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，應(yīng)該摒棄貪大求全和零星開(kāi)發(fā)的習(xí)慣，在進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，要重視當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境保護(hù)，為游客營(yíng)造出舒適的生態(tài)景觀環(huán)境。目前，我國(guó)沿海旅游景點(diǎn)興建了大量的度假酒店，環(huán)境優(yōu)美，是人們休養(yǎng)生息、調(diào)心養(yǎng)性的好地方，度假酒店的適度興建有利于景區(qū)整體人文氣氛與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)。注重對(duì)沿海旅游景區(qū)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，將當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境保護(hù)導(dǎo)入到房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體規(guī)劃中，保護(hù)好沿海地區(qū)旅游景點(diǎn)的沙灘、岸線等，在景區(qū)一定的距離內(nèi)設(shè)置垃圾收容處，防止游客隨意扔垃圾，以免旅游景區(qū)的海水污染和環(huán)境污染，提高游客文明意識(shí)的同時(shí)，使得沿海旅游勝地達(dá)到天人合一的境界。地產(chǎn)商在進(jìn)行每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，都必須充分考慮其功能是否完善，設(shè)備是否齊全，安全性能和舒適度是否良好，使得沿海地區(qū)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目更加完善。

（三）政府相關(guān)人員應(yīng)依法建設(shè)沿海地區(qū)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，注重生態(tài)自然環(huán)境的保護(hù)。

近幾年來(lái)，國(guó)家雖然出臺(tái)了相應(yīng)的政策禁止違法建設(shè)項(xiàng)目的施工，但仍然有一部分沿海地區(qū)的政府相關(guān)人員濫用職權(quán)，沒(méi)有按照規(guī)定的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，收受賄賂，造成景區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目泛濫，興建大量高層建筑，對(duì)景區(qū)的生態(tài)景觀造成負(fù)面影響，這種行為嚴(yán)重影響并干擾著當(dāng)?shù)氐穆糜畏康禺a(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展。為了有效保護(hù)沿海旅游景點(diǎn)的生態(tài)環(huán)境，必須加強(qiáng)對(duì)政府內(nèi)部人員素質(zhì)的培養(yǎng)和監(jiān)督，避免政府相關(guān)人員濫用職權(quán)實(shí)行“掠奪性開(kāi)發(fā)”，開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡量減少人工景觀的建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)沿海旅游區(qū)生態(tài)和諧的重視。與此同時(shí)，政府部門還要注重沿海旅游景區(qū)環(huán)境保護(hù)和旅游景點(diǎn)開(kāi)發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展，以免沙灘環(huán)境遭到破壞。此外，政府部門還要對(duì)沿海地區(qū)旅游景點(diǎn)的旅游資源進(jìn)行合理的開(kāi)發(fā)和利用，在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上，完成旅游景區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目滾動(dòng)發(fā)展和良性循環(huán)的目標(biāo)，并且在盈利的基礎(chǔ)上使得生態(tài)環(huán)境更加優(yōu)化。地產(chǎn)商在進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)也要促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境的保護(hù)，營(yíng)造出令人神往的人間仙境。政府在開(kāi)發(fā)更高級(jí)的旅游景點(diǎn)時(shí)，要明確自己的職責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)法，并堅(jiān)決杜絕違法建設(shè)現(xiàn)象，才能規(guī)范沿海地區(qū)旅游景點(diǎn)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)沿海旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理化目標(biāo)，在維護(hù)沿海地區(qū)生態(tài)環(huán)境的同時(shí)，推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

四、結(jié)束語(yǔ)

近幾年來(lái)，沿海地區(qū)旅游景點(diǎn)的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已然成為一種地產(chǎn)熱，很多地產(chǎn)商都只注重自身的經(jīng)濟(jì)利益，不考慮當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)狀況，大肆開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，造成沿海地區(qū)景區(qū)大量存量房滯銷、景區(qū)商業(yè)化氛圍過(guò)重、景區(qū)自然生態(tài)環(huán)境遭到嚴(yán)重破壞等現(xiàn)象。沿海地區(qū)的政府相關(guān)部門和人員應(yīng)該以身作則，肩負(fù)起自身的責(zé)任，不隨意濫用職權(quán)。地產(chǎn)商也要嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)高層建筑和人工景觀，以維持沿海景區(qū)的生態(tài)環(huán)境的良性循環(huán)為主要目標(biāo)，打造出環(huán)境優(yōu)美、居住舒適且有利于生態(tài)環(huán)境保護(hù)的度假勝地。

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