受外圍波動影響，港股近日“跌多多，升少少”；不過，內房殼股卻成為“逆市奇葩”，炒市興盛。所謂內房殼股，指的是那些長期在香港、本身沒有上市地位的內地發(fā)展商，以小注購入被選中的香港股票，以達到在香港融資甚至海外發(fā)展的目的?，F(xiàn)時，A股四大房企“萬保金招”已全部成功在港買殼。

內地房地產商在香港“插旗”，或與發(fā)展商在香港取得資金成本較低，以及轉移風險有關。于此同時，在香港上市的多間內地房地產股，紛紛在港增購上市殼，增加融資平臺，形成罕見的內房買殼潮。

內房殼股第一案

去年4月，消費電子股東力集團為招商局地產看中，東力股東包括澳門博彩行政總裁蘇樹輝等，將手上的東力逾70.18%股權出讓予招商局地產旗下的瑞嘉，總作價逾1.98億元，涉及股份數(shù)目逾2136萬股。由于收購的持股比例已經超過全面收購的觸發(fā)點，按例需要向所有股東提出全面收購，每股作價為0.5元，整間公司估值約3.58億元而已。有關消息曝光后，東力的股價已經升了很多，去年6月22日全面收購交易結束時股價高見1.26元，這已經比最高收購價0.5元，高出1.52倍。

負責是次收購的瑞嘉，為招商局地產旗下離岸物業(yè)分部，在內地八個城市擁有物業(yè)項目，資產凈值約43億元人民幣。當時有業(yè)內人士指出，內地發(fā)展商在宏觀調控政策影響下，較難在A股市場融資，是次招商局地產收購東力，因為涉及金額較小，既不會影響到招商局地產的資產及負債情況，被認為可以取得一個海外資本平臺，有助拓寬國際化管理與運作的視野。

近日，東力獲母公司注入62億人民幣住宅項目，股價再被炒起。以今年5月31日收市價3.47港元計，已較收購價0.5元翻近七倍。雖母公司管理層表示，暫沒有打算打入香港市場，但想利用香港市場集資功能，協(xié)助公司達到年銷售物業(yè)1000億元的目標。現(xiàn)在內地對地產項目融資不斷收緊，招商想做到上述目標，唯有借助香港殼股。以東力目前的規(guī)模，盡力將股價炒起，將“盤數(shù)”做大，亦不足為奇了。

萬科掀起高潮

東力被內地房地產巨頭看中，股價飛升后，同類故事亦在永泰地產出售當時名為南聯(lián)地產（現(xiàn)已更名為萬科置業(yè)海外）73.91%股權予萬科香港子公司的交易中出現(xiàn)，掀起高潮。永泰據(jù)此套現(xiàn)10.78億元，繼而將南聯(lián)地產瘦身，只將麗晶中心保留在南聯(lián)之內，其余資產則抽離。

萬科當時表示，或會就南聯(lián)的業(yè)務審視，考慮將南聯(lián)余下的業(yè)務多元化。同時指出，由于交易涉及金額不大，故此對總資產、凈資產、利潤及負債均不會產生重大影響。萬科置業(yè)海外的股價在成為殼股之后曾沖上36元，雖5月31日收市價已回吐到15.04元，但相比去年5月不到6元的水平，一年內仍升2.5倍。

更值得留意的是，在成功入殼后，萬科進軍香港甚至海外的步伐同時加快。香港方面，年初萬科集團控股股東萬科香港與一名獨立公司成立的合營公司，成功投得荃灣西港鐵站之TW6地段發(fā)展項目，這是萬科集團首次涉足香港地產項目。萬科置業(yè)當時澄清項目與自身關系不大，直至5月，萬科置業(yè)宣布以7.22億代價，收購上述項目20%權益，公司共出資約14.6億元。由此，萬科試圖通過萬科置業(yè)進軍香港的“司馬昭之心”已完全顯現(xiàn)。

不過在港買殼，通過殼股公司投資香港，也只是萬科萬里長征第一步。在成功入殼之后，萬科更大的動作是擬通過B轉H在香港主板上市。萬科表示，相比B股市場，目前H股無論在資源配置、市場影響力還是成交狀況方面都有顯著優(yōu)勢；更重要的是，此舉有助提高萬科在國際市場的知名度，獲得更為廣闊的融資平臺。

在等待中國證監(jiān)會與香港聯(lián)交所就B轉H方案反饋的同時，萬科宣布在美國舊金山成立了一家房地產合資企業(yè)，進軍海外的步伐就此展開。4月間，萬科又與新加坡吉寶置業(yè)建立戰(zhàn)略合作伙伴，首個合作項目是，萬科斥資1.355億新加坡元，收購吉寶在新加坡一公寓項目30%權益。

內房股紛紛增購殼股

除了上述舉例的內地發(fā)展商在港購殼登陸香江之外，那些在港經營多年的內地房地產公司，亦紛紛增購殼股，作為新的融資平臺。其中，最令人矚目的非中國海外（688）莫屬。

2009年中國海外購入在內地擁有土地儲備的蜆殼集團（081），并且改組為中國海外宏洋，去年該公司又全面收購遠東環(huán)球（830）。與萬科在美國的高調投資不同，中海外的海外投資早已悄然展開，包括耗資2億英鎊在倫敦收購寫字樓。仔細分析，收購遠東環(huán)球是深化中海外國際化戰(zhàn)略的舉措。數(shù)據(jù)顯示，遠東環(huán)球是全球首屈一指的建筑物外墻解決方案供貨商，業(yè)務分布于北美、中東和中國內地。該集團在美國和加拿大都設有工廠，北美是最重要的市場。根據(jù)思緯報告，遠東環(huán)球所承建的建筑物外墻項目，占所在大部分城市的幕墻項目總值的10%～15%。

近年來，多家內地發(fā)展商紛紛來港購買上市殼股。匯盈證券董事謝明光認為，萬科、招商地產等來港買殼，能否籌集資金，要視當時的投資環(huán)境而定。有關人士指出，現(xiàn)時香港房地產在一波又一波“辣招”影響下，再升的機會不大，因此他相信，內地發(fā)展商未必會大舉參與投資香港地產項目。至于中國海外增購殼股的情況，他相信，在內地銀根未完全放松下，內地發(fā)展商有急于增購殼股的需要。

京華山一研究部主管彭偉新認為，今后同類情況還會陸續(xù)出現(xiàn)，“內地房地產的毛利率相對降低，他們來港是要尋求較高回報的項目?！?/p>