摘 要：2011年國(guó)土部在海南省三亞市天崖鎮(zhèn)力村開展農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)，旨在探索一條通過制度形式固定下來的農(nóng)村集體土地同城市土地同地、同價(jià)、同權(quán)之路。三亞市于2011年出臺(tái)了試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)村土地確權(quán)發(fā)證登記、建設(shè)用地和農(nóng)用地流轉(zhuǎn)辦法，擇優(yōu)委托卓林農(nóng)業(yè)公司以“政府主導(dǎo)+承建企業(yè)+項(xiàng)目企業(yè)化建設(shè)經(jīng)營(yíng)+村民專業(yè)合作社+村民”的模式組織實(shí)施。兩年來，政府和承建企業(yè)合力開辟了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展進(jìn)程中農(nóng)民不失地、土地權(quán)益得到保護(hù)、長(zhǎng)久生活有保障，企業(yè)對(duì)其投融資得到合理回報(bào)，政府“三農(nóng)”發(fā)展政策和區(qū)域發(fā)展目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)等“三農(nóng)”、企業(yè)、政府等多贏的新農(nóng)村建設(shè)之路，該模式對(duì)推動(dòng)各地城鄉(xiāng)一體化發(fā)展有借鑒意義。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地；制度改革；試點(diǎn)

中圖分類號(hào)：F123 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-9031（2013）11-0045-03 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.11.10

我國(guó)長(zhǎng)期執(zhí)行城鄉(xiāng)土地產(chǎn)權(quán)不等價(jià)的“二元土地結(jié)構(gòu)”制度。2012年，海南省陵水縣對(duì)大墩村新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目創(chuàng)新推出土地出讓“零收益”新政：對(duì)該村連片土地整治節(jié)余的農(nóng)村集體土地先行轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，由政府相關(guān)部門完善手續(xù)按市場(chǎng)價(jià)依法出讓給承建企業(yè)，土地變性后出讓所得全部留給大墩村用于試點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)和村辦企業(yè)。這個(gè)“零收益”新政雖突破了現(xiàn)行土地制度，但止步于措施層面。2011年國(guó)土部在海南省三亞市天崖鎮(zhèn)力村試點(diǎn)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革[1]，試點(diǎn)改革的核心內(nèi)容是集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，以此來探索一條農(nóng)村集體土地同城市土地同地、同價(jià)、同權(quán)之路，為我國(guó)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革提供有益借鑒。

一、試點(diǎn)地區(qū)及試點(diǎn)改革建設(shè)前的基本情況

（一）試點(diǎn)農(nóng)村基本情況

力村位于三亞市西北部，天涯鎮(zhèn)最北端，毗鄰天涯湖和云夢(mèng)山，是一個(gè)只有55戶、297人的黎族小村莊。以往力村村民經(jīng)濟(jì)收入以種植水稻、檳榔和外出務(wù)工為主，2011年人均年收入為5300多元，不足三亞城市人均年收入的三成，是典型的海南山區(qū)小村。

（二）試點(diǎn)改革建設(shè)單位情況

試點(diǎn)改革建設(shè)單位為卓林農(nóng)業(yè)公司，主要從事熱帶種植業(yè)與養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷海內(nèi)外，被評(píng)為海南省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè)，是農(nóng)業(yè)部熱帶作物示范基地、海南省生態(tài)農(nóng)業(yè)示范基地、海南省重大國(guó)事水果供應(yīng)企業(yè)、解放軍301醫(yī)院三亞分院有機(jī)蔬菜供給合作單位。2010年受托承擔(dān)試點(diǎn)改革建設(shè)，2012年引進(jìn)富有實(shí)力的戰(zhàn)略投資者鼎盛華泰實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鼎盛華泰公司）對(duì)公司實(shí)行控股性資產(chǎn)重組和內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)調(diào)整，投融資開發(fā)經(jīng)營(yíng)三亞天涯鎮(zhèn)力村全國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度試點(diǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目。

二、試點(diǎn)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì)與創(chuàng)新

關(guān)于力村試點(diǎn)集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革，國(guó)土部提出了五條原則性要求[2]：堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有制，實(shí)行土地用途管制制度；實(shí)行集體土地所有權(quán)、使用權(quán)（包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)）、收益權(quán)分離，在收益合理分配基礎(chǔ)上，賦予農(nóng)民更加充分的集體土地依法處分權(quán)；平等保護(hù)土地物權(quán)，合理分配土地收益，保證農(nóng)民生活水平有明顯提高，收入持續(xù)、穩(wěn)定、有保障；引導(dǎo)各類投資主體進(jìn)入農(nóng)村，依法保護(hù)投資者合法產(chǎn)權(quán)和合理回報(bào)；大膽試點(diǎn)，統(tǒng)籌謀劃，整體設(shè)計(jì)，穩(wěn)步推進(jìn)。按照國(guó)土部試點(diǎn)要求，三亞市政府于2011年12月出臺(tái)了《三亞市試點(diǎn)地區(qū)集體土地登記發(fā)證辦法》（以下簡(jiǎn)稱《登記發(fā)證辦法》）、《三亞市試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《農(nóng)用地流轉(zhuǎn)辦法》）、《三亞市試點(diǎn)地區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法》）等文件[3]，在制度層面對(duì)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革作了頂層設(shè)計(jì)，并確定天涯鎮(zhèn)力村為改革試點(diǎn)。

（一）堅(jiān)持所有權(quán)，建立試點(diǎn)農(nóng)村集體土地確權(quán)頒證制度

《登記發(fā)證辦法》對(duì)試點(diǎn)農(nóng)村集體土地登記內(nèi)容、方式和發(fā)證均作了明確規(guī)定。經(jīng)登記的集體土地所有權(quán)、使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)（包括宅基地使用權(quán)），由市人民政府分別向集體土地所有者（村集體）、使用者（農(nóng)戶或農(nóng)民）發(fā)放《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《集體土地他項(xiàng)權(quán)利證》，賦予村集體、農(nóng)戶和村民長(zhǎng)久的土地產(chǎn)權(quán)。這項(xiàng)制度實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)突破：一是試點(diǎn)率先理順了政府和國(guó)土、農(nóng)業(yè)等職能部門間管理體制機(jī)制關(guān)系，明確了國(guó)土部門為農(nóng)村集體土地的行政管理職能部門，改變了一直以來多頭管理、政出多門、責(zé)權(quán)不清等狀況。二是試點(diǎn)首次明確了集體土地不征為國(guó)有，確保村民和村集體在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中不失地。與以往各地城鎮(zhèn)化均以農(nóng)民失地為代價(jià)相比，無疑是開辟了一條新路，具有現(xiàn)實(shí)和深遠(yuǎn)意義。

在上述制度框架下，三亞市國(guó)土部門對(duì)力村集體建設(shè)用地（含宅基地）以及耕地、林地、草地灘涂等各類土地進(jìn)行統(tǒng)一登記、確權(quán)和發(fā)證，共核發(fā)農(nóng)村土地所有權(quán)、使用權(quán)證764宗。其中：頒發(fā)集體土地所有權(quán)證2宗，面積1012.86畝；集體建設(shè)用地使用權(quán)證1宗，1.63畝；宅基地使用權(quán)證有53宗，面積為12.12畝；頒發(fā)集體農(nóng)用地使用權(quán)證708宗，面積約813.8畝。

（二）做實(shí)使用權(quán)，建立試點(diǎn)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度

該制度指向的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地與城市土地同地、同價(jià)、同權(quán)，同時(shí)《建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法》明確了五項(xiàng)規(guī)定。一是集體建設(shè)用地使用權(quán)可依法采取有償、有限期的出讓、轉(zhuǎn)讓（含以土地使用權(quán)作價(jià)出資、入股、聯(lián)營(yíng)和交換、贈(zèng)與、兼并等）、出租、抵押等方式流轉(zhuǎn)，包括初次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)。二是對(duì)其集體建設(shè)用地實(shí)行用途管制制度。主要用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目或活動(dòng)；實(shí)行企業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中、農(nóng)民住宅向城鎮(zhèn)村中心集中；實(shí)行集約用地、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一管理；符合土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃以及城市、鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃；符合合理利用土地，保護(hù)耕地，有利于生產(chǎn)、生活和保護(hù)生態(tài)環(huán)境等土地使用原則；不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)；不得以農(nóng)村集體建設(shè)用地作價(jià)出資、入股方式合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)商品房地產(chǎn)；不得以自建房、合作建房等形式利用農(nóng)村集體建設(shè)用地自建住宅出售等。三是集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)最高年限不得超過同用途國(guó)有土地使用權(quán)出讓最高年限，再次流轉(zhuǎn)年限不得超過初次流轉(zhuǎn)合同約定年限的剩余年限。四是集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是在土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的前提下進(jìn)行的。其土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，土地所有權(quán)仍歸村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。流轉(zhuǎn)時(shí)，其地上建筑物及其附著物隨之流轉(zhuǎn)；地上建筑物及其附著物流轉(zhuǎn)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之流轉(zhuǎn)，這從流轉(zhuǎn)層面夯實(shí)了土地使用權(quán)的基礎(chǔ)。五是集體建設(shè)用地地價(jià)與城市土地同價(jià)，由市國(guó)土部門組織評(píng)估、核定其基準(zhǔn)地價(jià)，報(bào)經(jīng)市人民政府確認(rèn)后定期公布。

（三）擴(kuò)大處置權(quán)，建立試點(diǎn)農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度

《農(nóng)用地流轉(zhuǎn)方法》指出，農(nóng)民或土地使用權(quán)受讓方在不改變農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途，不對(duì)本地區(qū)造成生態(tài)環(huán)境破壞和水土流失，不違反國(guó)家環(huán)境保護(hù)相關(guān)規(guī)定的條件下，可完全自主處置其已獲得的集體農(nóng)用地使用權(quán)，處置方式與農(nóng)村集體建設(shè)用地完全一樣，包括出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等，特別是“抵押”方式首次出現(xiàn)在制度條款中，極大地?cái)U(kuò)展了集體土地的處置權(quán)。同時(shí)規(guī)定農(nóng)用地流轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過30年，但可以根據(jù)作物生長(zhǎng)周期、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期，自主選擇流轉(zhuǎn)方式和流轉(zhuǎn)期限；流轉(zhuǎn)期滿，經(jīng)雙方協(xié)商同意可繼續(xù)流轉(zhuǎn)。

（四）保障收益權(quán)，建立試點(diǎn)農(nóng)民長(zhǎng)久生產(chǎn)生活保障制度

《建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法》指出，集體建設(shè)用地享有與城鎮(zhèn)土地使用權(quán)同等權(quán)益。收益的5%用于村民社會(huì)保障；40%繳納市政府，用于城市綜合配套設(shè)施建設(shè)；30%分配給被征地村民，鼓勵(lì)村民將分配所得收益以股份方式，投入發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)；15%用于發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)；10%用于集體經(jīng)濟(jì)組織公益設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?！掇r(nóng)用地流轉(zhuǎn)辦法》規(guī)定，集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格由基本地價(jià)和效益地價(jià)構(gòu)成，每5年可在15%幅度范圍內(nèi)調(diào)整；基本地價(jià)由市國(guó)土局按照土地類型、區(qū)位、土地質(zhì)量等條件制定；效益地價(jià)由鎮(zhèn)政府在基本地價(jià)基礎(chǔ)上以20%幅度調(diào)整確定。農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益歸原使用權(quán)方所有，任何組織和個(gè)人不得以任何形式截留、扣繳。

上述試點(diǎn)改革對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度實(shí)施了三項(xiàng)突破：一是實(shí)行同城市土地同地、同價(jià)、同權(quán)等農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度，實(shí)行國(guó)有、集體土地兩種產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)統(tǒng)一管理，從源頭上沖破了城鄉(xiāng)“二元土地結(jié)構(gòu)”，為農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)資本化奠定了基礎(chǔ)；二是強(qiáng)化了農(nóng)戶和村民土地權(quán)利的主體地位，主要是實(shí)行集體土地所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)等三者分離，堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有權(quán)不變，賦予村民靈活多樣、自主決策、體現(xiàn)價(jià)值、市場(chǎng)引導(dǎo)的集體土地使用權(quán)以及村民或土地使用權(quán)受讓方自主處置土地使用權(quán)所帶來的收益；三是推行集體土地使用權(quán)以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等方式流轉(zhuǎn)，為其農(nóng)業(yè)和非農(nóng)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)搭建起項(xiàng)目投融資平臺(tái)。上述三大突破疊加和互動(dòng)作用，成就了集體土地產(chǎn)權(quán)的資本化，為城市資本、市場(chǎng)資本進(jìn)軍農(nóng)村和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展鋪平了道路，為農(nóng)民長(zhǎng)久生計(jì)保障和生活質(zhì)量提高以生產(chǎn)資料形式積累了原始資本。

（五）支持試點(diǎn)改革制度落地實(shí)施，跟進(jìn)出臺(tái)相關(guān)配套政策措施

任何一項(xiàng)制度都不可能孤立或獨(dú)立存在，需要其他制度支持和配合，尤其是土地產(chǎn)權(quán)制度改革，大有牽一發(fā)而動(dòng)全身之勢(shì)。為試點(diǎn)改革制度落地實(shí)施，三亞市先后出臺(tái)了一些政策措施：一是堅(jiān)持體現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市土地同權(quán)原則，制定農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押、擔(dān)保等制度；二是跟進(jìn)建立農(nóng)村集體土地收益分配管理機(jī)制。適時(shí)出臺(tái)《集體土地地價(jià)評(píng)估辦法》、《集體土地收益分配管理辦法》、《集體土地流轉(zhuǎn)出讓管理辦法》等，建立健全農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)務(wù)管理制度，形成農(nóng)村穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制；三是跟進(jìn)完善試點(diǎn)村民社會(huì)保障體系，將其納入三亞市養(yǎng)老和社會(huì)保障統(tǒng)籌，讓他們與城里人一樣享受養(yǎng)老和社會(huì)保障等福祉。

三、試點(diǎn)改革建設(shè)推進(jìn)情況

與各地推進(jìn)城鎮(zhèn)化情形一樣，力村試點(diǎn)改革同樣需要對(duì)集體土地整治和農(nóng)民集中安置、產(chǎn)業(yè)發(fā)展兩個(gè)輪子協(xié)同推進(jìn)。肩負(fù)試點(diǎn)改革建設(shè)使命的卓林農(nóng)業(yè)公司對(duì)其實(shí)行企業(yè)化運(yùn)作，以《三亞天涯鎮(zhèn)力村綜合示范項(xiàng)目》申請(qǐng)報(bào)批。很快獲準(zhǔn)立項(xiàng)，之后又被列為海南省2012年重點(diǎn)投資項(xiàng)目。

（一）集體土地整治和農(nóng)民集中安置

試點(diǎn)以集體建設(shè)用地拆遷為主，以現(xiàn)金補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換為主要流轉(zhuǎn)方式，堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、農(nóng)民認(rèn)可、統(tǒng)籌規(guī)劃、集中安置、四方共贏”原則，實(shí)施力村集體土地整治和農(nóng)民集中安置。在市政府和有關(guān)部門支持下，公司與村民充分協(xié)商一致，制定和實(shí)施了《力村改造規(guī)劃建設(shè)方案》、《力村改造拆遷安置補(bǔ)償及權(quán)宜分配方案》。至2013年5月，集體建設(shè)用地拆遷補(bǔ)償方案已獲得村民高票通過，拆遷補(bǔ)償已全部完成，村民集中安置房、就業(yè)安置工程的鄉(xiāng)村旅游驛館、商鋪以及基礎(chǔ)設(shè)施等也在緊張建設(shè)之中，公司投資開發(fā)的休閑度假酒店也依有關(guān)程序報(bào)批。

（二）產(chǎn)業(yè)發(fā)展

力村主要是憑借當(dāng)?shù)鬲?dú)特的資源稟賦，發(fā)展熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和熱帶生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展也已落地為具體開發(fā)項(xiàng)目。目前，公司正在全力運(yùn)作的項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容有：

1.力村村民安置居住區(qū)和安置就業(yè)區(qū)建設(shè)。生活安置用地面積19.86畝，建筑面積為11400平米，人均38.4平方米，是村民原房屋建筑面積1.5倍。

2.天涯湖休閑農(nóng)業(yè)觀光園項(xiàng)目。利用周圍4500畝（含力村農(nóng)用地244.8畝和園地764.8畝）農(nóng)用地和依托天涯湖、云夢(mèng)山生態(tài)景觀等資源發(fā)展熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)以及建設(shè)農(nóng)業(yè)生態(tài)休閑園區(qū)、特色農(nóng)耕文化和民族風(fēng)情園區(qū)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)景區(qū)化和村莊生態(tài)化。項(xiàng)目以“公司+農(nóng)戶”模式開發(fā)。

上述項(xiàng)目由卓林農(nóng)業(yè)公司統(tǒng)籌建設(shè)和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，按計(jì)劃將于各個(gè)項(xiàng)目將在2016年前相繼完成建設(shè)并投入運(yùn)營(yíng)。若項(xiàng)目依期建設(shè)并投入運(yùn)營(yíng)，村民從中可持續(xù)獲得“四金”收入。一是租金收入。村民將自家的鋪面、鄉(xiāng)村旅游驛館交由公司經(jīng)營(yíng)管理，從中獲得固定性租金收入。二是股金收入。村民是村集體資產(chǎn)（擁有公司休閑度假酒店產(chǎn)權(quán)）的股東，還有農(nóng)用地按年作價(jià)入股卓林農(nóng)業(yè)公司，村民從中可獲得股權(quán)收入。三是薪金收入。作為股東的農(nóng)戶，適齡農(nóng)民經(jīng)過培訓(xùn)可就地實(shí)現(xiàn)就業(yè)，月最低工資在1500元以上。四是養(yǎng)老保障金收入。主要是市政府政策扶持、公司通過項(xiàng)目產(chǎn)生收益辦理全村村民的養(yǎng)老、醫(yī)療等保險(xiǎn)，提供享受城鎮(zhèn)職工的同等社會(huì)保險(xiǎn)待遇。此外，公司還扶持村辦企業(yè)發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)，隨著集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，村民收入也會(huì)隨著增加。上述（下轉(zhuǎn)第52頁(yè)）

（上接第47頁(yè)）四項(xiàng)收入將使村民戶均年收入15萬(wàn)元，人均收入2.8萬(wàn)元，是2011年村民人均收入5倍以上，基本消除了與城里人收入上的差距。加上安置工程投入使用，村民居住條件將得到明顯改善。

四、金融支持試點(diǎn)改革建設(shè)的幾點(diǎn)建議

綜上所述，項(xiàng)目集農(nóng)村土地整治、農(nóng)民集中建房、農(nóng)村商旅開發(fā)于一體，特別是它使農(nóng)民在城鄉(xiāng)一體化發(fā)展進(jìn)程中不失地，居住條件明顯改善，生態(tài)得到保護(hù)，村民充分就業(yè)，又有長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定收入和生活保障，支農(nóng)效益明顯。項(xiàng)目以特色農(nóng)耕文化和民族風(fēng)情為基礎(chǔ)，以有機(jī)農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代設(shè)施農(nóng)業(yè)和高新農(nóng)業(yè)為支撐，依托海南南部旅游產(chǎn)業(yè)集群，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化與新農(nóng)村建設(shè)目標(biāo)有機(jī)整合，運(yùn)用“農(nóng)+旅”模式，把生態(tài)旅游業(yè)與熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，開發(fā)系列化養(yǎng)生休閑旅游產(chǎn)品，契合了國(guó)內(nèi)外日益增長(zhǎng)的休閑消費(fèi)需求，具有廣闊市場(chǎng)前景。鑒于此，金融應(yīng)予以介入支持。

（一）創(chuàng)新金融服務(wù)品種

試行“投資+貸款”、“貸款+地方債券”等金融組合，通過對(duì)承貸企業(yè)的產(chǎn)權(quán)、股權(quán)投資，增強(qiáng)企業(yè)融資能力。

（二）創(chuàng)新辦貸要素和辦貸款流程

主要是與試點(diǎn)改革制度要求對(duì)接，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地、農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)尤其是抵押流轉(zhuǎn)賦予與城市土地同等產(chǎn)權(quán)地位，為項(xiàng)目投融資開辟路徑。

（三）完善承建企業(yè)新農(nóng)村建設(shè)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制

借鑒陵水大墩村試點(diǎn)實(shí)踐，只要承建企業(yè)滿足資質(zhì)優(yōu)良且實(shí)力雄厚、項(xiàng)目收益覆蓋投資和擔(dān)保足值等3個(gè)基本條件，貸款風(fēng)險(xiǎn)可降至最低。在“借、用、管、還”等4個(gè)環(huán)節(jié)建立起貸款監(jiān)管機(jī)制，同時(shí)加強(qiáng)貸款和項(xiàng)目資本金的賬戶管理，建立起貸款流向其他領(lǐng)域特別是房地產(chǎn)的防火墻。

（責(zé)任編輯：王艷）

參考文獻(xiàn)：

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[2]海南省國(guó)土環(huán)境資源廳.關(guān)于開展土地權(quán)利制度試點(diǎn)工作的請(qǐng)示（瓊土環(huán)資[2011]162號(hào)）[R].2011.

[3]三亞市人民政府.關(guān)于印發(fā)三亞市試點(diǎn)地區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理等三個(gè)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革與建設(shè)試點(diǎn)辦法的通知》（三府[2011]9號(hào)）[R].2011.