財大氣粗的廣州恒大地產(chǎn)大舉進軍一線城市，為“地產(chǎn)市場爭奪白熱化”提供了一個最為充分的注腳。

在坊間稱為“恒大日”的12月3日，恒大以41.76億元的總金額，包攬了上海嘉定和松江的4幅宅地。同日，恒大又在南京斥資55.1億元連拍兩地塊。一天時間，恒大投入了96.86億元巨資，殺入競爭激烈的土地市場。

這已經(jīng)不是廣州恒大在年內(nèi)第一次拿下地王。2013年7月，廣州恒大以36.5億元奪取了北京昌平沙河鎮(zhèn)地王，還參與了豐臺區(qū)夏家胡同地王的爭奪。

地產(chǎn)商趨之若鶩地競拍，表明的是對未來幾年房產(chǎn)市場的看好。同時，也讓供給土地的各地政府，迎來土地財政的“爆發(fā)”。

截至2013年11月底，北京土地出讓金累計達1653.64億元，超過2010年的高點，在2013年全年超過1800億元已然可期。與此同時，上海也將創(chuàng)下土地出讓收入之最。截至11月29日，上海的數(shù)據(jù)為1879億元，年內(nèi)突破2000億元的歷史之最也沒有了懸念。

從全國范圍內(nèi)的數(shù)據(jù)來看，地方政府對于土地財政的過度依賴及其占財政收入的比例過大問題仍然未得緩解。2013年12月的《半月談》雜志撰文分析，十八屆三中全會確立的財稅體制改革，或?qū)⑶藙拥胤截斦板X袋子”，使之從收入、支出、監(jiān)管等各方面均發(fā)生顯著變化。在深度改革的領域中，土地財政過度膨脹的深層次問題與病灶就在其中。

土地財政之虞

所謂“土地財政”，是指地方政府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出，這一屬于預算外收入的模式又被稱為“第二財政”。中國的“土地財政”主要則是依靠增量土地創(chuàng)造財政收入，即通過賣地的土地出讓金來滿足財政需求。

資料顯示，對“土地財政”依賴比較嚴重的應該是中部不發(fā)達城市和沿海還沒有形成產(chǎn)業(yè)支撐的開發(fā)區(qū)，欠發(fā)達城市和新興地區(qū)由于沒有相關產(chǎn)業(yè)作為支撐，最終造成了“土地財政”成為政府收入主要來源的現(xiàn)狀。

一方面，“土地財政”的形成與我國土地出讓制度有關。因為土地都是通過買斷的方式使用幾十年，這造成地方政府官員樂于寅吃卯糧、竭澤而漁，根本不考慮下一任政府官員如何解決財政收入的問題。

另一方面，在現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費政策下，地方政府是最大的受益者之一，這種巨大的利益誘惑，必然大大刺激地方政府的賣地沖動，并在一定程度上導致房價暴漲等現(xiàn)象。

土地財政與房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)失衡之間，似乎是一個簡單的邏輯。

自2009年起至今的14年以來，全國賣地收入年均超過1萬億元。其中，2011年賣地收入占當年地方財政收入比重超過6成。而截止到2013年9月，全國主要監(jiān)測的105個城市地價已連續(xù)6個季度加速上升。地價的不斷攀升和房地產(chǎn)稅費過高都在一定程度上助推了房價的飆升，而房地產(chǎn)稅費最終會轉(zhuǎn)化為商品房成本，由購房者買單。

但這種邏輯卻絕不是一個良性循環(huán)。

地方政府的財政命脈系于土地出讓，于是也就樂于見到“地王”的出現(xiàn)。地價飆漲加之稅收，導致房價降低的空間有限，消費者在尋求資產(chǎn)增值的選擇中又對購房趨之若鶩。

與此同時，相應的房價也不可避免地水漲船高。截至2013年6月份，在70個納入房價監(jiān)測的城市中，有69個城市房價同比上漲。北上廣深等一線城市同比和環(huán)比均上漲。7月份數(shù)據(jù)顯示，70個城市房價同比又上漲了6.7%，環(huán)比上漲了6.1%。

房價調(diào)控悖論

事實上，自從2009年以來，地產(chǎn)調(diào)控與房價暴漲這對怪現(xiàn)象就一直相伴隨。

2013年2月20日舉行的國務院常務會議出臺了旨在抑制投機投資購房的樓市調(diào)控“國五條”。這被認為是自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來相關政策經(jīng)歷的第五次升級。前四次分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”和2011年1月的“新國八條”。

與四年五次房市調(diào)控升級不相對稱的，則是房價的跳高式增長。市場對于調(diào)控的“預期和目的”，顯然都不是很“配合”。

國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心于2013年3月進行的中國百名經(jīng)濟學家信心調(diào)查顯示，對于未來六個月全國平均房價趨勢，多數(shù)經(jīng)濟學家預期上升。8%的經(jīng)濟學家預期“上升10%以上”， 60%預期“上升10%以內(nèi)”。

根據(jù)興業(yè)證券的研究報告，2013年9月份北京、上海等一線城市成交環(huán)比升幅超過20%，且同比也有較大幅度回升。而北京、深圳的單月環(huán)比漲幅超過3%，創(chuàng)歷史高位。國內(nèi)權威的房地產(chǎn)租售服務平臺安居客統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年1月的平均成交價格31258元上升到12月的40301元，年內(nèi)月環(huán)比累計漲幅達到30%。

這意味著前述8%經(jīng)濟學家上升10%以上的“激進”預測都已經(jīng)略顯保守。

如果說全國范圍內(nèi)的土地出讓金額飆升的水平已然畸高，那么北上廣深等一線城市的數(shù)字則可以稱之為“離譜”。中國房產(chǎn)信息集團（CRIC）最新的數(shù)據(jù)顯示， 2013年前11個月，四個一線城市的土地出讓金收入總額達到4720.38億元，相比2012年同期的1675.55億元同比暴漲181.72%，創(chuàng)下歷史最高紀錄。

對于各種地王價格和土地出讓金額，中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)直指“突破了市場的想象力”。

2012年之前，房價還偶爾做一下“俯臥撐”，出現(xiàn)過幾次環(huán)比微跌的情形。但從2012年年初開始，以北京、上海、廣州和深圳為代表的一線城市房價就再也沒有一點下行的跡象，截至目前已經(jīng)連漲超過20個月。

與此同時，土地價格占房地產(chǎn)價格的比重也越來越高。2012年這一比例不到30%，2013年則達到40%左右。對此分析人士認為，土地成交價格高漲和房子售價被干預，也導致賬面上銷售收入比開發(fā)商原來預期的有所減少，難以轉(zhuǎn)化為繼續(xù)買地的實力。

華遠地產(chǎn)有限公司董事長任志強在回應國內(nèi)某媒體報道房企拖欠土地增值稅時統(tǒng)計，房企需交納的各種稅達27種、各種費用達180多種?！拔覀冋{(diào)研發(fā)現(xiàn)地價約占平均售價的54%-55%，加上25%的所得稅、增值稅可能到60%，占到房價的70%左右?！比沃緩娬f。

所以，盡管2013年全年國內(nèi)房地產(chǎn)投資高達7.7萬億元、同比增長近20%，以萬科、保利和恒大等龍頭企業(yè)為首的30家地產(chǎn)公司銷售突破萬億元、同比增長33%，但其利潤率卻并不高。根據(jù)滬深兩市135家上市房企公布的2013年前三季度財報，行業(yè)利潤率僅有17.9%，凈利潤更是只有13%。而且從季度來看，是呈環(huán)比下降的趨勢。

房企的低利潤率再次證明，不抑源頭、只控銷售終端的調(diào)控房價政策就是一個悖論?！安幌薜貎r只限房價”的調(diào)控被越來越多的地產(chǎn)商批評為“缺乏誠意”，效果大打折扣也在情理之中。一定程度上，以高地價為主要因素的房價上漲動力推升著房價水漲船高。

“高房價如同一根緊繃的弦，遲早有一天會斷?！币晃坏禺a(chǎn)從業(yè)人員對本刊記者說，如果真的如擔憂這樣，那會使經(jīng)濟變得很被動。宏觀層面既不利于地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，微觀上則可能會導致大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在泡沫破滅時成為“接盤者”。屆時，有可能會導致地產(chǎn)企業(yè)大面積破產(chǎn)，甚至會帶來銀行體系的金融風險。

短期來看，一線城市的地產(chǎn)企業(yè)的確不愁房子的銷售問題，接受本刊記者調(diào)查的大部分地產(chǎn)企業(yè)也都相信高房價將至少還會持續(xù)數(shù)年。

遠洋地產(chǎn)北京售樓處的一位工作人員向本刊記者表示，目前遠洋在北京樓盤的銷售都已接近尾聲，尤其是近幾年來都是處于供不應求的狀況。這位銷售人員透露，位于朝陽區(qū)的一處待開樓盤擬定價為20萬元每平方米，但未獲朝陽區(qū)批準。

一方面是買漲不買跌的消費者們趨之若鶩，另一方面則是房價客觀構(gòu)成因素的連番推動，造成了房價屢漲不跌的中國式怪現(xiàn)象。

在本輪房價調(diào)控期間得以大力興建的保障房還未普遍竣工之前，今年北京再推出“自住商品房”政策，面向具有剛性需求的特定購買者。但來自市場派的觀點顯示，對其效果并不樂觀。鑒于過去幾年保障房等相關政策在解決房價過快上漲方面的有限效果，“自住商品房”所能帶來的回響也將極其有限。而且，還容易引發(fā)有關社會公平的爭議。

中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強對于萬眾寄予厚望的房產(chǎn)稅作用也持審慎態(tài)度。他認為，無論從國外的經(jīng)驗，還是滬渝兩地的試點情況看，房產(chǎn)稅對于降房價作用有限。

房產(chǎn)稅和限價限購若都起不到效果，房價調(diào)控的手段顯得更加捉襟見肘了。

隱含在其中的結(jié)構(gòu)問題和供需矛盾，或仍將繼續(xù)推升房價的高企。

房市何處去？

2014年是全面深化改革的起步之年，將更突出改革，繼續(xù)維持“穩(wěn)中求進”。優(yōu)化地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，亦是改革中不得不解決的難題。

早在2013年年中時刻，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院公布的報告就指出，房地產(chǎn)市場的全面反彈，意味著住宅市場重調(diào)控、輕改革的思路需要做出全面調(diào)整。報告警告稱，如果不及時推進改革，那么市場還將出現(xiàn)大起大落。半年時間再過，房價不僅沒有在五次加強的調(diào)控中下行，反而愈漲愈烈。專家和學者皆認為，大起大落的擔憂并不是空穴來風。

全國人大財經(jīng)委副主任尹中卿認為，房地產(chǎn)價格泡沫是和產(chǎn)能過剩、政府債務和金融泡沫并存的當前四大泡沫之一，擠壓房地產(chǎn)泡沫勢在必行，只有如此才能為我國經(jīng)濟迎來下一輪持續(xù)健康高速增長奠定基礎。

原SOHO中國副總裁王盛江接受本刊記者采訪時表示，以房地產(chǎn)為代表的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型是我國面臨的重要任務。王盛江認為，在人口紅利拐點已至、城市化面臨速度下降和高房價增加了通脹壓力的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型勢在必行。

“要切實保障和改善民生，實施更加積極的就業(yè)政策，健全社會保障體系，促進社會事業(yè)改革發(fā)展，做好住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作?！?2013年12月3日的中共中央政治局會議上，有關調(diào)控房地產(chǎn)市場的議題再次成為熱點。

雖然，之前的十八屆三中全會公報對于房地產(chǎn)調(diào)控只字未提，部分專家與分析人士還是在公報中看到了“暗含之音”。北京科技大學管理學院教授趙曉認為，公報中未直接提及地產(chǎn)調(diào)控并不代表中央對于房地產(chǎn)的態(tài)度。趙曉認為，從國內(nèi)經(jīng)濟形勢而言，當前的高土地成本、高政務成本以及高金融成本已經(jīng)窒息中國經(jīng)濟。對于地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，顯然是無法忽略的存在。

趙曉認為，“要緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用”這句表述也為下一步房地產(chǎn)調(diào)控的去行政化指明了方向，最能體現(xiàn)出地產(chǎn)未來的判斷。因為房地產(chǎn)是一個典型的資源密集型（主要指金融和土地）行業(yè)。

趙曉還預測，房地產(chǎn)金融市場未來將呈現(xiàn)兩大趨勢，其一是房地產(chǎn)金融將進入直接融資時代，其二則是品牌開發(fā)商與金融機構(gòu)相融合的趨勢越來越明顯。第一個趨勢的證據(jù)便是從2004年到2012年，八年的時間里，直接融資占比從30%上升至40.5%。第二個趨勢的代表則是近期萬科出手逾30億港元認購徽商銀行在港IPO股份。

“對于土地要素市場，從長久來看，土地改革是大勢所趨，只有改革才能讓農(nóng)民真正分享到城鎮(zhèn)化成果。但土地改革的過程不會一蹴而就。因此，政府要做好平衡，既要避免房價上漲過快，又要避免大幅下降，推進市場健康有序發(fā)展?！?趙曉說。

中國社會科學院金融重點實驗室主任劉煜輝認為，房地產(chǎn)涉及經(jīng)濟社會各個方面，本質(zhì)上是經(jīng)濟增長模式的問題，還存在體制上的弊端。如果地方政府以GDP為導向的政績觀沒有調(diào)整，只是專項針對單一房地產(chǎn)市場出臺政策，又會重蹈過去十年的狀態(tài)，頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。所以決策層可能會將房地產(chǎn)市場納入全面深化改革里面，系統(tǒng)解決。

中國房市已經(jīng)到了結(jié)構(gòu)調(diào)整的最關鍵時刻。