摘 要：中小房地產(chǎn)企業(yè)是指與所處行業(yè)的大企業(yè)相比人員規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模與經(jīng)營規(guī)模都比較小的經(jīng)濟單位。內(nèi)蒙古中小房地產(chǎn)企業(yè)正逐漸成為中國經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的推動力和經(jīng)濟發(fā)展的主體，所以，在推動經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展促進市場繁榮、緩解就業(yè)壓力和保障社會穩(wěn)定等方面發(fā)揮越來越重要的作用。但是，在近幾年，中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨著很大困難，因此，分析中小房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境，采取相應(yīng)的改善方法緩解中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的狀況，已成為一項緊迫的任務(wù)。

關(guān)鍵詞：內(nèi)蒙古；中小房地產(chǎn)企業(yè)；融資；金融機構(gòu)；商業(yè)銀行

中圖分類號：F241 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）35-0200-02

截至2010年底，內(nèi)蒙古自治區(qū)12個盟市共有房地產(chǎn)企業(yè)2 070家，其中，房地產(chǎn)企業(yè)占96%以上，從業(yè)人數(shù)62 579人，全年完成投資11 199 875萬元。該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，帶動了全區(qū)經(jīng)濟的增長，擴大了內(nèi)需，推動了城市面貌的改觀和人民住房條件的改善。但也必須看到，由于自2006年以來的房地產(chǎn)熱以及國家“緊—松—緊”的房地產(chǎn)調(diào)控政策和信貸政策，也由于房地產(chǎn)企業(yè)盲目投資、無限擴張、決策失誤，使全區(qū)尤其鄂爾多斯、包頭二市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較大的波動，房地產(chǎn)業(yè)受到了前所未有的沖擊，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條斷裂，也出現(xiàn)了多起債主逼債、債務(wù)人躲債甚至自殺等惡性事件。盡管內(nèi)蒙古自治區(qū)政府等有關(guān)部門實施了一系列中小房地產(chǎn)企業(yè)扶持政策以緩解企業(yè)財務(wù)危機（如在國內(nèi)率先成功發(fā)行了中小房地產(chǎn)企業(yè)集合票據(jù)和集合信托；把2011年作為 “促進中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展政策”落實年，提出優(yōu)化中小房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境等措施），但中小房地產(chǎn)企業(yè)資金吃緊問題仍伴隨著適度從緊貨幣政策和宏觀調(diào)控而日益加劇。中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展問題尤其資金問題不及時妥善解決，將影響內(nèi)蒙古地區(qū)社會安定、經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展和人民群眾特別是民間融資投資人的經(jīng)濟利益甚至人身安全，已經(jīng)到了政府、企業(yè)、銀行不解決不行的地步了。顯然，本課題的研究，對于維護內(nèi)蒙古地區(qū)社會穩(wěn)定和經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展、保障投融資人正常的工作生活秩序和切身利益，都有重大的現(xiàn)實意義和深遠的歷史意義。

一、內(nèi)蒙古中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

2011年，中國的宏觀經(jīng)濟政策重在調(diào)控房價，限購政策的持續(xù)實施以及高利貸危機導(dǎo)致內(nèi)蒙古地區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，尤其使鄂爾多斯房地產(chǎn)市場出現(xiàn)劇烈動蕩。2011年11月不斷從網(wǎng)上爆出鄂爾多斯房地產(chǎn)崩盤的消息，有人稱康巴什房地產(chǎn)已經(jīng)全面崩盤。從高利貸危機以后，康巴什房地產(chǎn)就大面積降價，從2010年的均價10 000元/平方米降到了3 000多元/平方米。鄂爾多斯許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金難以回籠，面臨嚴重資金短缺的問題，資金鏈持續(xù)緊繃，市場資金壓力持續(xù)增大，主要表現(xiàn)在：

第一，內(nèi)源融資有限。首先，企業(yè)留存收益不足。目前很多中小房地產(chǎn)企業(yè)沒有意識到留存收益對企業(yè)發(fā)展的重要性，對于凈利潤的分配多存在短期行為，很少從長遠發(fā)展的觀點來考慮留存收益的用途。還有些企業(yè)長期處于虧損狀態(tài)，即使想進行資本積累也是有心無力。所以，中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資的狀況不容樂觀，只能解決企業(yè)一小部分的資金需求。其次，中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部融資結(jié)構(gòu)不合理。中國民營中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)比較單一，在建立初期主要依靠內(nèi)源融資。據(jù)國際金融公司研究資料，中小業(yè)主資本和內(nèi)部留存收益分別占中國私營企業(yè)資金來源的30%和26%。在中小房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)中，內(nèi)源融資占到了50% 以上的比重。

第二，外源源融資困難重重。首先，股票融資門檻高。中國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定的股票發(fā)行門檻較高。因此大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)都不能通過公開的資本市場進行股票融資。雖然近年來中國開設(shè)了中小板和創(chuàng)業(yè)板市場，但中小企業(yè)板的門檻仍較高，僅為業(yè)績優(yōu)良、成長性較好、科技含量高的中小企業(yè)提供直接融資機會，創(chuàng)業(yè)板略低于中小板上市條件。所以，大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)仍不能通過中小企業(yè)板和創(chuàng)業(yè)板進行股票融資。其次，債券融資的能力和數(shù)量有限。中小房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、信用風(fēng)險高，投資者對其信心不足，發(fā)行債券數(shù)量有限，因此發(fā)行債券很難徹底解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題。再次，銀行對中小房地產(chǎn)企業(yè)存在信貸歧視。目前中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者的聲譽較低，金融機構(gòu)對中小房地產(chǎn)企業(yè)還款能力缺乏信任，多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)很難從銀行獲得貸款。

二、解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的對策

國務(wù)院總理溫家寶2012年7月30日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，要求各地區(qū)及有關(guān)部門采取有效措施，落實鼓勵民間投資相關(guān)政策，對企業(yè)反映的部分行業(yè)領(lǐng)域進入規(guī)則、標準和條件仍不夠明確具體等問題，要抓緊研究解決。筆者認為，要解決內(nèi)蒙古中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題，必須采取各種措施，既要提高中小房地產(chǎn)企業(yè)自身素質(zhì)，又要改善外部融資環(huán)境，多管齊下，這樣才能從根本上解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題。

1.充分發(fā)揮政府監(jiān)督和管理職能作用，加大對中小房地產(chǎn)企業(yè)的支持，為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資提供基本的制度保障。相比較于大型企業(yè)，由于中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資存在著較大風(fēng)險和成本，因此，金融機構(gòu)難做到自覺、主動地為中小房地產(chǎn)企業(yè)提供金融服務(wù)。這就需要發(fā)揮政府的監(jiān)督和管理作用來克服這一矛盾，并設(shè)法營造中小房地產(chǎn)企業(yè)“守信”的社會氛圍。另外，政府要充分發(fā)揮在中小房地產(chǎn)企業(yè)融資擔(dān)保體系中的作用。宏觀引導(dǎo)不同模式的信用擔(dān)保方向，兼顧市場，化解風(fēng)險。以政府的財政資金作擔(dān)保，促進和保證中小房地產(chǎn)企業(yè)融資擔(dān)保業(yè)務(wù)的順利開展。

政府要制定相關(guān)的中小房地產(chǎn)企業(yè)扶植政策，借鑒國外經(jīng)驗，實行財政援助與稅收優(yōu)惠來扶植和保護中小房地產(chǎn)企業(yè)融資及發(fā)展。各級政府在制定財政預(yù)算、安排財政支出時，可按一定比例提取中小房地產(chǎn)企業(yè)專項發(fā)展基金，用于中小房地產(chǎn)企業(yè)的新產(chǎn)品開發(fā)、新技術(shù)應(yīng)用。提供貸款貼息和擔(dān)保，為中小房地產(chǎn)企業(yè)的社會公益性活動如城市環(huán)境治理、下崗人員就業(yè)等提供直接資助等。

2.創(chuàng)新金融服務(wù)產(chǎn)品。金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)中小房地產(chǎn)企業(yè)信貸時間短、額度小、頻率高的特點，制定與其相適應(yīng)的信貸機制，推出靈活多樣的結(jié)算工具，開發(fā)新的金融產(chǎn)品。金融機構(gòu)應(yīng)加大對中小房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持，適當放寬貸款期限，降低中小房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利率。國家應(yīng)大力發(fā)展專門服務(wù)于中小房地產(chǎn)企業(yè)的中小融資機構(gòu)，在地方政府的支持下，采取多種形式組建地方性商業(yè)銀行。政府應(yīng)給予中小銀行平等的待遇，取消各種不平等限制政策，增加中小銀行的資金實力，使其能滿足中小房地產(chǎn)企業(yè)資金需求，緩解中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的矛盾。

3.拓寬和增加直接融資渠道，降低中小房地產(chǎn)企業(yè)直接融資門檻，引導(dǎo)中小房地產(chǎn)企業(yè)進入股市和債市。中國股市、債市門檻較高，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說很難通過股市債市進行直接融資。所以要盡快完善中國股市債市市場體系，降低中小房地產(chǎn)企業(yè)入市門檻，放寬中小房地產(chǎn)企業(yè)入市條件，為中小房地產(chǎn)企業(yè)直接融資提供可能。當前創(chuàng)業(yè)板的推出為中小房地產(chǎn)企業(yè)提供了直接融資的平臺，但門檻和條件仍然較高，要在運行過程當中針對各地區(qū)不同情況逐步放寬條件。同時，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好充分準備，盡最大努力滿足入市條件，爭取利用兩個資本市場進行更多的融資，使企業(yè)早日脫離融資困境。

4.政府放寬民間金融和中小房地產(chǎn)企業(yè)私人銀行市場準入。近年來，民間金融發(fā)展迅猛，由地下逐步轉(zhuǎn)為公開，由非法逐步向合法發(fā)展。民間金融資金來源廣泛，運轉(zhuǎn)靈活，熟悉當?shù)刂行》康禺a(chǎn)企業(yè)資信和經(jīng)營狀況，克服了信息不對稱問題，貸款利率也容易協(xié)商。所以，放寬民間金融和中小房地產(chǎn)企業(yè)私人銀行，對于加強和豐富中小房地產(chǎn)企業(yè)融資體系建設(shè)、解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道狹窄問題都是大有裨益的。問題是政府要對民間金融加強合理引導(dǎo)和監(jiān)督管理，使民間金融向合理、合法、規(guī)范、陽光方向發(fā)展。

5.大力引導(dǎo)海外融資。國外大多數(shù)國家都設(shè)有專門為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資服務(wù)的機構(gòu)和銀行。如美國有小企業(yè)管理局，其主要任務(wù)是幫助小企業(yè)發(fā)展，尤其是幫助小企業(yè)解決資金不足的問題；日本有中小房地產(chǎn)企業(yè)金融公庫、國民金融公庫；德國有以中小房地產(chǎn)企業(yè)為主要服務(wù)對象的合作銀行、大眾銀行和儲蓄銀行；韓國有中小房地產(chǎn)企業(yè)銀行、國民銀行、大東銀行和東南銀行等等。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過海外的金融機構(gòu)和銀行籌集資金。規(guī)模較小的企業(yè)則可以通過地方政府擔(dān)保，向海外的金融機構(gòu)和銀行籌集資金。

6.重視企業(yè)管理，推進技術(shù)創(chuàng)新。資金管理一直被中小房地產(chǎn)企業(yè)所忽視，很難想象，沒有一個科學(xué)的、健全的、及時的財務(wù)分析和判斷的財務(wù)管理系統(tǒng)，企業(yè)能夠資金運轉(zhuǎn)靈活、有效。產(chǎn)品質(zhì)量是企業(yè)的生命，只有好的產(chǎn)品質(zhì)量才能贏得市場，只有高的市場張占有率才能促進企業(yè)發(fā)展壯大，只有發(fā)展企圖的企業(yè)才能贏得金融機構(gòu)的信賴。另外，諸如生產(chǎn)管理、人事管理、信用管理等等，無一不是影響企業(yè)平穩(wěn)、有序運行的要素。因此，制定一系列合理、科學(xué)、適應(yīng)市場經(jīng)濟的規(guī)章制度并嚴格執(zhí)行，抑制管理中的隨意性和主觀性，使中小房地產(chǎn)企業(yè)管理工作正?；?、制度化、規(guī)范化十分重要。

科技創(chuàng)新對企業(yè)發(fā)展具有決定性的作用。高校和科研院所都十分重視產(chǎn)學(xué)研結(jié)合，由于中小房地產(chǎn)企業(yè)對創(chuàng)新科技應(yīng)用性和適用性強且條件寬松靈活等特點，決定了高校和科研院所愿意與中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)姻。利用高校和科研院所開發(fā)的技術(shù)和產(chǎn)品生產(chǎn)出適銷對路的產(chǎn)品，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，提高財務(wù)實力，增強和還款能力是一個不錯的選擇。另外，充分發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部科研人才的創(chuàng)新精神，鼓勵員工開展發(fā)明創(chuàng)新活動，也是企業(yè)推進技術(shù)創(chuàng)新又一途徑。

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[責(zé)任編輯 仲 琪]