摘 要：從資金供應(yīng)角度來(lái)看，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的重要原因是銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度支持。通過(guò)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的存在性進(jìn)行度量，分析了中國(guó)銀行信貸對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫生成的影響力以及房地產(chǎn)泡沫與銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)機(jī)制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率；房?jī)r(jià)收入比

中圖分類號(hào)：F832.4 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）29-0163-04

近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展，給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)增長(zhǎng)的同時(shí)也帶來(lái)了隱憂，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入了持續(xù)上行的通道，許多城市的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了大幅度的上漲，存在著房地產(chǎn)泡沫化的風(fēng)險(xiǎn)。從資金供應(yīng)角度來(lái)看，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的重要原因是銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度支持。由于銀行信貸參與了房地產(chǎn)業(yè)的投資、開(kāi)發(fā)以及銷售，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫逐漸深化或破滅時(shí)，將會(huì)給與之密切相關(guān)的銀行業(yè)帶來(lái)不可估量的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行產(chǎn)生威脅。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，防范房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)政府頻頻出臺(tái)各項(xiàng)調(diào)控政策，從2010年4月的“國(guó)十條”到2011年1月的“新國(guó)八條”，再到2013年2月的“新國(guó)五條”，無(wú)一不強(qiáng)調(diào)縮緊“銀根”、“地根”，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲以及泡沫深化。

在此背景下，本文研究了房地產(chǎn)泡沫與銀行信貸之間的相互關(guān)系。首先，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的存在性進(jìn)行測(cè)度；接著，分析了中國(guó)銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)泡沫生成的影響力；然后，研究了中國(guó)房地產(chǎn)泡沫與銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)機(jī)制；最后，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)的健康發(fā)展提出相應(yīng)的對(duì)策建議。

一、中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度

（一）房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率

房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率主要是從房地產(chǎn)泡沫的投資層面進(jìn)行泡沫的測(cè)度，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資是房地產(chǎn)供給對(duì)需求最直接的反映。該指標(biāo)值越大，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的偏離越大，一般認(rèn)為該指標(biāo)值不應(yīng)超過(guò)2。從圖1來(lái)看，2000—2012年中國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率，最低點(diǎn)為2005年的2.00，整體上均已超過(guò)了“2”的安全警戒線。這說(shuō)明，中國(guó)房地產(chǎn)明顯存在投資過(guò)熱現(xiàn)象。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)增速過(guò)快，存在投機(jī)傾向，有較為明顯的泡沫化傾向。

（二）房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)收入比指的是商品住宅平均單套銷售價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，主要從房地產(chǎn)價(jià)格層面進(jìn)行房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度。房?jī)r(jià)收入比反映了居民對(duì)房產(chǎn)的相對(duì)購(gòu)買能力，比值越高，支付能力就越低，產(chǎn)生泡沫的可能性就越大。當(dāng)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)收入比一直處在上升通道之中，且并沒(méi)有市場(chǎng)萎縮的跡象時(shí)，則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求較高，存在房地產(chǎn)泡沫的可能性較大。根據(jù)世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在4—6倍之間較為適當(dāng)；一般認(rèn)為，發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)在3—6倍之間。觀察中國(guó)2000—2009年商品住宅房?jī)r(jià)收入比情況（圖2），參照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)近10年的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在泡沫現(xiàn)象，體現(xiàn)在房?jī)r(jià)收入比上，居民的家庭收入難以承受高昂的房?jī)r(jià)。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款額/金融機(jī)構(gòu)貸款總額

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款額/金融機(jī)構(gòu)貸款總額能從房地產(chǎn)資金信貸層面測(cè)度房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫情況。該指標(biāo)能反映房地產(chǎn)的金融支持度，代表了房地產(chǎn)泡沫發(fā)展程度，該指標(biāo)值越大，說(shuō)明金融信貸對(duì)房地產(chǎn)投資的支持程度越大。國(guó)際上一般認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款額/金融機(jī)構(gòu)貸款總額指標(biāo)值不應(yīng)該超過(guò)2%，否則就說(shuō)明金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度過(guò)大，金融支持將加劇地產(chǎn)泡沫。表1是中國(guó)2000--2012年房地產(chǎn)貸款額與金融機(jī)構(gòu)貸款總額情況。從整體上看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款年增長(zhǎng)率超過(guò)20%，2003年和2009年分別達(dá)到41.35%和48.5%，這樣的增長(zhǎng)速度肯定是超常的，這其中當(dāng)然有貨幣政策的作用。但不論原因，如何其結(jié)果充分證明房地產(chǎn)投資規(guī)模和投資速度在加快。2006—2012年房地產(chǎn)年貸款額連續(xù)7年超出房地產(chǎn)貸款額/金融機(jī)構(gòu)貸款總額2%的警戒線，不能不引起我們的注意。中國(guó)目前的金融支持已經(jīng)足以產(chǎn)生破壞力巨大的房地產(chǎn)泡沫。

二、中國(guó)銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)泡沫生成的影響力分析

（一）擴(kuò)張的銀行信貸加快房地產(chǎn)投資泡沫化

大量資金的支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，其容易查封、保管和變賣的特點(diǎn)使銀行部門把房地產(chǎn)信貸視為優(yōu)良的貸款品種，并且不遺余力地?cái)U(kuò)大房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。銀行信貸部門在給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供貸款時(shí)，主要是依據(jù)抵押的房地產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)，銀行主要是參考當(dāng)前市場(chǎng)的交易價(jià)格來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格。在房地產(chǎn)處于繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)投資者過(guò)于樂(lè)觀，房地產(chǎn)價(jià)格必然被高估。這就意味著銀行可能高估銀行資本的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，更樂(lè)于出售這種房地產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品，導(dǎo)致銀行增加下一期的房地產(chǎn)信貸供給，進(jìn)一步推動(dòng)本已高估的房地產(chǎn)價(jià)格，使得房地產(chǎn)價(jià)格日益泡沫化。大量銀行信貸資金的介入，加快了房地產(chǎn)價(jià)格的膨脹和泡沫的產(chǎn)生。

（二）擴(kuò)張的銀行信貸助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投機(jī)，促進(jìn)了房地產(chǎn)泡沫的形成

大量投機(jī)資本的存在是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫生成的重要條件。由于房地產(chǎn)價(jià)值量大、獲得信貸支持容易，這使得房地產(chǎn)行業(yè)作為投機(jī)活動(dòng)的溫床。房地產(chǎn)的投機(jī)行為主要是針對(duì)企業(yè)和個(gè)人投機(jī)炒房者而言的。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升期時(shí)，國(guó)家的投資重點(diǎn)集中在基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)中，這就使得土地資源的供給十分有限，房地產(chǎn)變得有利可圖，致使許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)價(jià)格上漲的好處。而銀行也對(duì)此推波助瀾。銀行為房地產(chǎn)貸款營(yíng)造的寬松環(huán)境，讓不少缺少資金的投機(jī)者有機(jī)可乘，紛紛投資于房地產(chǎn)業(yè)。他們利用銀行信貸資金，炒地圈地，待價(jià)而沽，人為增加土地的需求量，從而促使土地價(jià)格上漲，形成房地產(chǎn)泡沫。

（三）銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持提升了消費(fèi)者預(yù)期，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫的形成

在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升，銀行從中獲得了大量的利潤(rùn)，使得銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)看好，逐漸放松銀行的信貸管制，各家銀行為了搶占個(gè)人住房貸款市場(chǎng)，從過(guò)去的偏重支持房地產(chǎn)供給逐步轉(zhuǎn)向了支持居民消費(fèi)，紛紛將個(gè)人住房貸款作為支持的重點(diǎn)。這無(wú)疑是對(duì)公眾傳遞了一個(gè)信號(hào)，會(huì)使更多消費(fèi)者認(rèn)為這個(gè)上漲趨勢(shì)在很長(zhǎng)一段時(shí)間都將延續(xù)下去。這種心理預(yù)期在消費(fèi)者群體中達(dá)成共識(shí)，并形成一致行動(dòng)，就會(huì)掀起購(gòu)房熱潮。在如此旺盛的需求下，房?jī)r(jià)必然急劇上漲，而房?jī)r(jià)的上漲不僅帶動(dòng)開(kāi)發(fā)商新一輪的投資熱潮，也使得更多的消費(fèi)者傾向于借助銀行信貸來(lái)提前購(gòu)房。個(gè)人住房貸款的增加，進(jìn)一步提高了銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的資金比例，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度繁榮和價(jià)格泡沫的產(chǎn)生。

（四）房地產(chǎn)信貸的低利率政策促成房地產(chǎn)泡沫的形成

房地產(chǎn)行業(yè)的金融支持主要來(lái)自于銀行信貸，而銀行信貸又是與利率密切相關(guān)的，如果央行降低利率，則會(huì)擴(kuò)大市場(chǎng)的貨幣供應(yīng)量，市場(chǎng)上就會(huì)有多余的資金進(jìn)行投資，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，由此產(chǎn)生投機(jī)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。而長(zhǎng)期的低利率會(huì)刺激人們的對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上漲形成泡沫。利率對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者的影響。

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，利率的下調(diào)意味著從銀行獲得資金更加容易，同時(shí)，利率的降低使企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用和融資成本降低，但是房?jī)r(jià)在短期內(nèi)并不會(huì)隨之下降，這樣企業(yè)的利潤(rùn)在一定程度上是增加的，這也刺激了更多的開(kāi)發(fā)商去從銀行貸款進(jìn)行開(kāi)發(fā)。市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商和投資者的增加，使進(jìn)入市場(chǎng)的資金更加龐大、房地產(chǎn)交易更加頻繁，促使市場(chǎng)繁榮，也推動(dòng)著房?jī)r(jià)的上漲。此外，在低利率的市場(chǎng)環(huán)境下，小企業(yè)更加容易生存，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。

三、中國(guó)房地產(chǎn)泡沫與銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)機(jī)制分析

（一）房地產(chǎn)泡沫破裂前，房?jī)r(jià)對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響

房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)泡沫破裂前，表現(xiàn)為房?jī)r(jià)的非理性繁榮。一方面，房?jī)r(jià)的不斷上漲，使得房地產(chǎn)作為一種貸款抵押品價(jià)格不斷被高估，房地產(chǎn)抵押貸款變得有利可圖，銀行將這部分房地產(chǎn)抵押貸款視為一種優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，不斷放寬對(duì)房地產(chǎn)貸款審批的監(jiān)管，并且加大房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)放力度。這勢(shì)必會(huì)影響到其他貸款項(xiàng)目，從而使銀行部門的貸款結(jié)構(gòu)不合理，加大銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升使公眾對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很好的預(yù)期，因此會(huì)出現(xiàn)大量的炒房行為，從而進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。而這部分炒房者也會(huì)對(duì)銀行形成潛在的影響，這些炒房者利用杠桿效用，使用較少的資產(chǎn)來(lái)?yè)Q取較高的回報(bào)。與此同時(shí)，銀行也放松了對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款的審查力度，使得大量炒房者將自身?yè)碛械拇罅匡L(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而進(jìn)一步加大了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)泡沫破裂后，房?jī)r(jià)對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響

當(dāng)房?jī)r(jià)高到難以承受的程度，或房?jī)r(jià)漲幅達(dá)不到人們的預(yù)期，房?jī)r(jià)會(huì)迅速下降，進(jìn)而房地產(chǎn)泡沫就會(huì)破裂。伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格的急劇下降，很多投資者還不起銀行貸款，銀行只能將其抵押的房地產(chǎn)收回。而此時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格往往抵不上剩余貸款的總額，必將導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)壞賬增加，面臨破產(chǎn)危險(xiǎn)，進(jìn)而整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行都會(huì)受到影響。

第一，房地產(chǎn)泡沫破裂會(huì)給銀行信貸帶來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)泡沫破裂后，房?jī)r(jià)急劇下降，整體經(jīng)濟(jì)趨于收縮，債務(wù)人為了償還債務(wù)，需要出售資產(chǎn)，這有兩個(gè)后果：一方面，資產(chǎn)出售增加了市場(chǎng)上該資產(chǎn)的供給，降低了該資產(chǎn)價(jià)值，增加了債務(wù)人的實(shí)際負(fù)債，從而需要進(jìn)一步出售資產(chǎn)，形成惡性循環(huán)；另一方面，在資產(chǎn)出售中，債務(wù)人不斷遭受損失，減少了總支出，從而惡化了經(jīng)濟(jì)。所以，在房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)，一方面抵押物價(jià)值銳減，銀行內(nèi)部出現(xiàn)大量壞賬，另一方面又要償還大量短期債務(wù)，一旦資金周轉(zhuǎn)不暢，將會(huì)增加銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的程度，進(jìn)而引發(fā)償付危機(jī)，出現(xiàn)嚴(yán)重的擠兌現(xiàn)象。

第二，房地產(chǎn)泡沫破裂會(huì)給銀行信貸帶來(lái)信用風(fēng)險(xiǎn)。由于銀行和貸款者之間存在著信息不對(duì)稱，使得貸款者可以將投資的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。當(dāng)資產(chǎn)回報(bào)較高時(shí)，貸款者可以獲得剩余，而銀行僅獲得合同約定的回報(bào)； 而當(dāng)貸款者獲得較低的收益，他們不必承擔(dān)損失，而可將損失轉(zhuǎn)嫁給銀行。因此，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂后，房?jī)r(jià)急劇下降，已有購(gòu)房者尤其是投機(jī)性購(gòu)房者的投資回報(bào)逐漸減少，一旦投資回報(bào)到了購(gòu)房者所能承受的最大程度時(shí)，那些原有的購(gòu)房者也會(huì)選擇放棄已有的房地產(chǎn)抵押貸款，并將損失轉(zhuǎn)嫁給銀行。因此，銀行將不得不承擔(dān)大量的違約風(fēng)險(xiǎn)。

第三，房地產(chǎn)泡沫破裂會(huì)給銀行信貸帶來(lái)抵押物的法律風(fēng)險(xiǎn)。一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價(jià)格急轉(zhuǎn)直下，將會(huì)形成不同程度上的社會(huì)恐慌。在這期間，隨著房地產(chǎn)價(jià)格不斷下降，房地產(chǎn)抵押貸款變得無(wú)利可圖甚至?xí)蔀椤盃C手山芋”，銀行和公眾對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款開(kāi)始失去熱情，紛紛變賣已有房地產(chǎn)資產(chǎn)。而對(duì)于法律中沒(méi)有規(guī)定的可以拍賣的住房，即使拍賣或訴訟成功，銀行也要承擔(dān)由此帶來(lái)的訴訟費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、房屋評(píng)估費(fèi)、拍賣費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)，以及房產(chǎn)交易稅、增值稅和印花稅等稅費(fèi)支出。

四、對(duì)策建議

（一）加強(qiáng)對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸的監(jiān)管

目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)建設(shè)還比較滯后，缺少一個(gè)專門針對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的監(jiān)管框架；此外，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的相關(guān)規(guī)范也不健全，只能由中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)依靠政策規(guī)定和文件等行政手段來(lái)彌補(bǔ)；而且，在目前金融分業(yè)監(jiān)管的體制下，監(jiān)管部門由于各種因素的限制也無(wú)法進(jìn)行有效的監(jiān)管。因此，在完善監(jiān)管機(jī)制的前提下，監(jiān)管部門要及時(shí)督促商業(yè)銀行實(shí)行嚴(yán)格的貸款審核制度和風(fēng)險(xiǎn)管理措施，加強(qiáng)對(duì)銀行的資本充足率、資產(chǎn)流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)控制能力等方面的監(jiān)管，做好風(fēng)險(xiǎn)提示和檢查工作。密切關(guān)注各銀行的信貸集中度，嚴(yán)查違規(guī)貸款，遏制房貸腐敗案件的發(fā)生，加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)地區(qū)房貸的壓力測(cè)試，提高風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的前瞻性和有效性。

（二）擴(kuò)寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，分散金融風(fēng)險(xiǎn)

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道多集中在銀行信貸和信托兩種方式上，而融資渠道的單一使得銀行承擔(dān)了較高的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，要防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，最重要的一條就是拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，分散金融風(fēng)險(xiǎn)，讓更多的機(jī)構(gòu)或民眾參與到房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中。這樣，民眾的投資渠道增加了，同時(shí)也能獲得收益。鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)建立基金，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資，擴(kuò)大資金融資渠道的同時(shí)，也分散了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)行為

房地產(chǎn)投機(jī)炒作是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要的原因。因此，政府主要應(yīng)制定相關(guān)的政策，提高投機(jī)者的炒作成本；各銀行需要根據(jù)國(guó)家政策的指導(dǎo)，制定一套完整的信貸標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)購(gòu)房套數(shù)、購(gòu)房面積、家庭人口實(shí)行差別化的信貸政策，既要使居民的基本住房需求得到滿足，又要限制投機(jī)性購(gòu)房，以防范金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)貸款的資金集中度及資金流向，中央銀行與各商業(yè)銀行要密切關(guān)注，并根據(jù)各地現(xiàn)狀對(duì)政策適時(shí)做出調(diào)整，嚴(yán)禁炒賣期房，防范利用銀行貸款進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)的行為。

（四）完善銀行內(nèi)部控制機(jī)制，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)作為高風(fēng)險(xiǎn)高收益行業(yè)，銀行在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中要把握好尺度，從規(guī)范自身做起，加強(qiáng)內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)，強(qiáng)化貸款管理制度。一方面，要嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資信評(píng)審。在辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，商業(yè)銀行要對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的資信評(píng)審，對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查，包括開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、以往的信用記錄、經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)狀況等；同時(shí)，要密切關(guān)注借款人與關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易，防止控股公司轉(zhuǎn)移、挪用項(xiàng)目預(yù)售款。對(duì)于缺乏開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、資金實(shí)力較弱的企業(yè)，要審慎發(fā)放貸款；對(duì)于管理存在問(wèn)題或有不良信用記錄的企業(yè)，要嚴(yán)格限制發(fā)放貸款。另一方面，構(gòu)建完善的個(gè)人信用制度。要盡快建立和完善個(gè)人信用體系，改善個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估環(huán)境。這主要包括個(gè)人信用登記制度、個(gè)人信用評(píng)估制度、個(gè)人信用監(jiān)控和預(yù)警制度、個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)管理制度等。通過(guò)這些制度的建設(shè)，使個(gè)人的信用狀況能夠得到真實(shí)的反映，便于銀行查閱個(gè)人信用檔案，從而對(duì)貸款人的資信狀況進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷，有效化解貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（五）加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，建立房地產(chǎn)泡沫預(yù)警機(jī)制

為了避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，政府必須建立一套完整的泡沫預(yù)警指標(biāo)體系。通過(guò)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及經(jīng)濟(jì)波動(dòng)規(guī)律的研究，選擇出能夠反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的一些基本指標(biāo)，并對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行實(shí)時(shí)的追蹤監(jiān)控，以此來(lái)及時(shí)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)。根據(jù)國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究，具體的指標(biāo)選擇主要包括房屋價(jià)格指標(biāo)、需求指標(biāo)和供給指標(biāo)三大類，每類中又包括具體的指標(biāo)，通過(guò)對(duì)這些指標(biāo)的測(cè)算，來(lái)測(cè)量房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度。這也為政府的宏觀調(diào)控提供了依據(jù)。當(dāng)數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱時(shí)，政府能夠及時(shí)公告市場(chǎng)相關(guān)信息，發(fā)出警告，并制定有效的政策加強(qiáng)對(duì)投資者的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)教育，改變公眾的預(yù)期，穩(wěn)定市場(chǎng)情緒，化解房地產(chǎn)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

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