摘 要：從近年來我國貨幣供給高速增長但物價水平卻在低位徘徊，而房價卻一路高歌猛進的現(xiàn)象出發(fā)，首先回顧了現(xiàn)有的有關房價的研究成果，然后從理論上分析了貨幣供應量與房價之間的關系，最后通過建立計量模型實證論證了貨幣量與房價之間的關系。實證研究表明，貨幣存量與房價存在協(xié)整關系，即長期的均衡關系，我國巨額的貨幣存量推動了房價的上漲。

關鍵詞：貨幣供應量；房價；協(xié)整分析；格蘭杰因果檢驗

中圖分類號：F822.0 F299.233.5 文獻標志碼：A 文章編號： 引言

自1998年起，我國取消了福利分房，實行住房商品化改革，經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)每年對GDP的貢獻率都在5%左右，對GDP增長的拉動平均為1.5個百分點，對經(jīng)濟、社會發(fā)展做出了重要貢獻。2003年以來，房價一路高歌猛進，以北京市為例，2003年房價為4 456元/平方米，2012年漲到了20 700元/平方米。目前一線城市的房價收入比高達30，已遠遠超出人們的承受能力。

2013年4月11日，央行公布的數(shù)據(jù)顯示，3月末，中國廣義貨幣供應量（M2）余額103.61萬億元，首次突破100萬億大關。貨幣供應量從2002年初的16萬億，到如今超過100萬億，十年來我國貨幣供應量增長超過5倍，按照目前的數(shù)據(jù)，M2與GDP之比高達200%。雖然我國貨幣供應量保持高速增長，但是我國的一般物價水平（CPI）一直在低位徘徊，并不存在嚴重的通貨膨脹。與此同時，我國的房價卻在飆升，全國商品房平均價格由2003年的2 359元/平方米漲到2013年第二季度的6 348元/平方米，這表明巨額的貨幣量涌向了資產(chǎn)市場，大量的流動性主要集聚在房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲激發(fā)了居民投資房地產(chǎn)的熱情。

一、研究現(xiàn)狀

王擎、韓鑫韜（2009）[1]基于BEKK模型和GARCH均值方程模型實證研究了房價、貨幣供應量與經(jīng)濟增長波動之間的關系，發(fā)現(xiàn)貨幣供應量增長率與房價增長率之間的相互影響并不穩(wěn)定，貨幣供應量的變化會引起房價不同方向的變化。胡冉（2009）[2]通過構(gòu)建向量自回歸模型（VAR）、格蘭杰因果檢驗、脈沖響應函數(shù)和方差分解等實證研究，結(jié)果表明，貨幣供應量的增加通過擴大房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款和居民住房貸款加速房地產(chǎn)價格上漲。任碧云、梁垂芳（2010）[3]通過建立SVAR模型，選取1998—2009年貨幣供應量M2.房屋銷售價格指數(shù)的季度數(shù)據(jù)，實證分析得出如果貨幣更多的流向資本市場，那么貨幣供給快速增長會導致房價的上漲。李健、鄧瑛（2011）[4]基于協(xié)整VAR模型，選擇準貨幣作為研究貨幣量與房價關系的主要變量，分別對中國、美國、日本的房價與貨幣量之間關系進行了實證比較分析，研究表明，3個國家中貨幣量與房價是協(xié)整的即存在長期均衡關系，推動房價上漲的實體因素不足，巨額貨幣存量是推動房價上漲的首要因素。方 燕、唐瑞雪（2012）[5]選取“M2/GDP、商品房平均銷售價格”為變量，實證分析了貨幣流動性對房價波動的動態(tài)影響，研究表明，貨幣流動性的加快會導致房價的上揚，隨著時間的變化貨幣流動性的變動對房價波動的貢獻率逐漸增強。

不同學者通過不同的實證模型研究了貨幣量與房價的關系，得到了大體一致的結(jié)論，即貨幣量的增長會導致房價的上漲。

二、貨幣供應量和房價關系的理論

（一）貨幣供求的角度

首先，從需求角度，弗里德曼（1988）[6]把房地產(chǎn)價格和貨幣需求的關系分為三個效應，即財富效應、交易效應、替代效應。財富效應指房地產(chǎn)價格的上漲，居民的名義財富相應增加；交易效應指隨著房地產(chǎn)價格上揚，居民買賣房屋的交易量大，需要大量的充當交易媒介的貨幣；替代效應指根據(jù)資產(chǎn)的價格變化適時調(diào)整資產(chǎn)組合。其次，從供給角度看，寬松的貨幣政策通過銀行體系的乘數(shù)效應增加了貨幣供應量。一方面，經(jīng)濟中的流通貨幣的增加會增強居民的購房能力和購房欲望；另一方面，改善了融資條件。擴張的貨幣政策增強了銀行創(chuàng)造貨幣的能力，居民的買房需求和貸款需求上升，同時，也提高了房地產(chǎn)企業(yè)的貸款和建房能力。

（二）銀行信貸的角度

我國的金融體系是銀行主導型，居民和企業(yè)的借款能力取決于抵押物的價值，經(jīng)濟高漲時房價上升提高了抵押物的價值，購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商更容易從銀行獲得貸款；另一方面，從銀行角度看，房價上升改善了銀行的資產(chǎn)負債狀況，銀行更樂意發(fā)放房地產(chǎn)貸款。隨著銀行信貸向房地產(chǎn)的投放，房價會進一步上揚，房價的上揚又會使銀行的放貸意愿加強，如此反復，導致了銀行信貸和房價的輪番上漲。

三、M2和房價關系的實證分析

（一）變量選取和數(shù)據(jù)說明

本文選取2001年第一季度至2013年第二季度的季度數(shù)據(jù)進行研究，每個變量共獲得50個樣本值。由于廣義貨幣量（M2）不僅能反映現(xiàn)實的購買力，還可以反映潛在的購買力，所以選取M2做總量考察分析。M2來源于中國人民銀行網(wǎng)站。選擇商品房平均銷售價格（記為HP）作為房地產(chǎn)價格的指標，商品房銷售額、商品房銷售面積的季度數(shù)據(jù)來源于國務院發(fā)展研究中心信息網(wǎng)，通過計算得到商品房平均銷售價格。為消除數(shù)據(jù)的異方差，對數(shù)據(jù)進行對數(shù)化處理，

（二）模型建立

由于選取的變量都是時間序列數(shù)據(jù)，為避免出現(xiàn)偽回歸，首先，需要檢驗時間序列數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，檢驗結(jié)果表明：lnhp、lnm2的原始序列都沒有通過平穩(wěn)性檢驗，但經(jīng)過一階差分后，各變量是平穩(wěn)的。即dlnm2.dlnhp都是一階單整序列，則lnm2與lnhp可能存在協(xié)整關系，即長期均衡關系。

其次，利用Engle-Granger兩步檢驗法對lnhp、lnm2進行協(xié)整檢驗：

第一步：用普通最小二乘法估計方程。首先對lnhp、lnm2進行協(xié)整回歸，得到回歸方程

Lnhp=1.096+0.553lnm2 （1）

（6.20） （40.27）

R2=0.971，F(xiàn)=1621.536，DW=1.666

T與F統(tǒng)計量說明方程顯著成立，R2說明擬合優(yōu)度良好，設該回歸模型的殘差為e1。殘差方程為：e1= Lnhp-1.096-

0.553lnm2

第二步，殘差e1通過了平穩(wěn)性檢驗，表明：商品房平均銷售價格的對數(shù)序列l(wèi)nhp與廣義貨幣供應量的對數(shù)序列l(wèi)nm2是（1，1）階協(xié)整的，說明這兩個變量的對數(shù)序列間存在長期穩(wěn)定的“均衡”關系。（1）式表明lnhp關于 lnm2的長期彈性為0.553，即貨幣供應量lnm2每增加1%時，商品房平均銷售價格lnhp將上漲0.553%。

最后，Granger 因果關系檢驗表明：在滯后3期和4期時，房價lnhp與廣義貨幣供應量lnm2存在雙向格蘭杰因果關系。

四、政策建議

1976年諾貝爾經(jīng)濟學獎得主米爾頓·弗里德曼（Milton Friedman）說過：“通貨膨脹在任何時間任何地點都是一種貨幣現(xiàn)象”。通過理論分析和實證研究貨幣供應量和房價之間的關系，結(jié)果發(fā)現(xiàn)貨幣量與房價高度相關，對政府調(diào)控樓市有重要的政策涵義。

（一）在貨幣總量上，央行應嚴格控制貨幣增速

抑制房價，首先應該控制貨幣增速，央行應綜合運用數(shù)量型工具與價格型工具調(diào)控貨幣供應量，貨幣政策應有緩慢的過渡，防止過緊貨幣政策導致房地產(chǎn)市場的急劇降溫，否則會對實體經(jīng)濟和居民財富帶來巨大損失。同時，結(jié)合我國當前的經(jīng)濟形勢，合理引導資金流向，農(nóng)業(yè)、醫(yī)療、教育等實體經(jīng)濟部門資金投入不足，而房地產(chǎn)市場流動性過剩，加大對資金匱乏部門的支持力度，使我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)趨于合理，促進國民經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。

（二）貨幣政策應關注資產(chǎn)價格

我國貨幣政策的目標不僅僅是維持物價水平穩(wěn)定和經(jīng)濟增長，貨幣政策需要改變只盯住“CPI”的模式，央行在制定政策目標時應把房地產(chǎn)等納入考慮范圍，建立房地產(chǎn)的預警機制，對房價進行監(jiān)控與預測，促進房地產(chǎn)市場的理性發(fā)展。

（三）防范金融風險

首先從國內(nèi)銀行的角度看，由于銀行貸款集中于房地產(chǎn)行業(yè)，當房價出現(xiàn)暴跌，會降低債務人抵押品即房產(chǎn)的價值，借款人危機轉(zhuǎn)化為貸款人銀行的危機。由于我國是以間接融資為主，銀行是我國金融體系的主體，一旦資產(chǎn)泡沫破滅，銀行將面臨資不抵債的風險。因此，銀行應加強信貸審核，防止房地產(chǎn)信貸的過度投放。其次，應防范國際金融風險。熱錢具有短期投機性、逐利性，一旦經(jīng)濟下行，游資就會撤出我國，造成我國金融體系的震蕩。因此，貨幣當局應監(jiān)管熱錢的流向，嚴防熱錢借助不當渠道進入我國。

綜上所述，盡管政府陸續(xù)出臺了一系列調(diào)控樓市的政策，但調(diào)控效果不甚理想，出現(xiàn)越調(diào)越漲的現(xiàn)象，這是因為房價飆漲的根本原因是貨幣量太多了，只有從源頭上切斷房價上漲的基礎，即嚴格控制貨幣增速才是治本之策，才能使房價趨于合理回歸。1673-291X（2013）29-0158-02

參考文獻：

[1] 王擎，韓鑫韜.貨幣政策能盯住資產(chǎn)價格嗎[J].金融研究，2009，（8）.

[2] 胡冉，我國貨幣供給量變動對房價的動態(tài)影響分析[J].統(tǒng)計與決策，2009，（23）.

[3] 任碧云，梁垂芳.從歷史數(shù)據(jù)看貨幣供給對消費價格與房地產(chǎn)價格的影響[J].華北金融，2010，（4）.

[4] 李健，鄧瑛.推動房價上漲的貨幣因素研究[J].金融研究，2011，（6）.

[5] 方燕，唐瑞雪.我國貨幣流動性對房價波動的動態(tài)影響研究[J].價格理論與實踐，2012，（8）.

[6] Friedman Milton，1988，“Money and Stock Market”，Journal of Political Economy，NO.96（2）：221-245.

[責任編輯 柯 黎]