摘 要：2011年1月28日，我國開始在上海、重慶兩市試點征收房產(chǎn)稅。兩年多來，試點政策在取得成效的同時，也逐步顯現(xiàn)了一些問題。通過對我國在上海、重慶市試點征收房產(chǎn)稅現(xiàn)狀的研究，提出了當前房產(chǎn)稅試點征收中存在的問題及如何有效促進房產(chǎn)稅征收的改進措施。

關鍵詞：房產(chǎn)稅；立法程序；征收范圍；計稅依據(jù)；稅率

中圖分類號：F812.42 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）29-0151-02

近年來，我國房地產(chǎn)價格不斷上漲，房產(chǎn)稅一再被提到經(jīng)濟體制改革的重要議事日程上。2011年1月28日，我國開始在上海、重慶兩市試點征收房產(chǎn)稅，針對居民居住用房征收的房產(chǎn)稅開始在我國實施。近期，有關房產(chǎn)稅擴圍的消息再次引發(fā)人們的關注，國家發(fā)改委公布的《關于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》明確將“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”作為2013年財稅體制改革的重要任務，一時間，有關房產(chǎn)稅推出時間和征收模式的討論四起。

作為一項與普通百姓生活密切相關的稅收制度，房產(chǎn)稅改革的一舉一動始終引發(fā)社會的高度關注。上海、重慶兩市的試點一定程度上起到了積極的作用，但也存在一些不可忽視的問題，須引起高度重視。

一、我國在上海、重慶市試點征收房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀及成效

按照目前上海市的試點方案，對本地居民家庭新購第二套及以上住房和非本地居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率按房價高低分別暫定為0.6%和0.4%。重慶市則是針對獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房、無重慶市戶籍未在當?shù)毓ぷ魅藛T所購第二套及以上住房征收房產(chǎn)稅，稅率在0.5%—1.2%。

這次改革試點兩年多來，取得了一定成效。一方面，個人住房征收房產(chǎn)稅是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的“補缺”，有利于進一步健全地方稅體系，改善地方稅收結(jié)構(gòu)，另一方面，房產(chǎn)稅試點征收對房價的控制有一定的作用。據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，上海市住宅的平均銷售價格自2006年起，在連續(xù)4年上漲后，到2011年，較2010年下降了764元/平方米，雖然降幅不大，但對于持續(xù)升溫的房地產(chǎn)市場來說，已是難得的回落。

二、房產(chǎn)稅改革試點中存在的問題

（一）立法程序不合理

稅收具有強制性和固定性，任何稅收征管及其變化，都要由國家立法機關制定相應的法律，以規(guī)范稅收行為，調(diào)整稅收關系，從而保障稅收的合法性。而從目前來看，上海、重慶市試點的辦法僅僅是當?shù)卣臎Q定，其房產(chǎn)稅征收的依據(jù)也只是“國務院第136次常務會議有關精神”。而事實上兩市對住宅保有環(huán)節(jié)征稅和現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例中“非經(jīng)營房產(chǎn)不征稅”的規(guī)定，相互沖突，嚴格說不符合“稅收法定原則”，缺乏堅實可靠的法律支撐，給征收帶來一定難度。

（二）征收范圍過窄

從上海、重慶兩市的試點方案來看，征收范圍僅涉及新購商品房和少量存量房（重慶對個人擁有的獨棟商品住宅征收房產(chǎn)稅），這有違“寬稅基”的稅收改革原則。只對增量房屋進行征稅，只能對那些當前買房和當前進行投資投機性購房的行為起到一定的抑制作用，而真正像歐美國家那樣把房產(chǎn)稅作為調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距的手段，短期內(nèi)很難實現(xiàn)。此外，從稅收公平性角度而言，同樣是購買高檔別墅和第二套以上的房產(chǎn)，以前所購的房產(chǎn)不征稅，而現(xiàn)在購買的房產(chǎn)需要征稅，支付能力相同而征稅方式有別，這不符合稅收公平性中的支付能力原則。

（三）計稅依據(jù)不合理

計稅依據(jù)的確立對于稅收有非常重要的影響，因為它直接決定著納稅的多少和居民的切身利益。

上海、重慶兩市均以房屋成交價格作為房產(chǎn)稅計稅依據(jù)，會產(chǎn)生稅負不公平的問題。因為，同樣的房屋在獲得時間和方式上的不同，將導致很大的價格差異，尤其是對存量房，交易價格更難以衡量房屋的現(xiàn)有價值。房產(chǎn)作為一種資本性貨物，它的價值隨時間的變化而不斷變化，因此，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)應是其不斷變化的評估價格而不是靜止不變的交易價格。這勢必增加稅收的征管成本，而目前我國房地產(chǎn)的評估機構(gòu)不健全、管理機制不完善，獨立的、具有資質(zhì)的評估機構(gòu)嚴重匱乏，評估人員素質(zhì)參差不齊，評估價值的合理性難以保證。

（四）稅率過低

上海市房產(chǎn)稅的稅率是0.4%—0.6%，重慶市房產(chǎn)稅的稅率是0.5%—1.2%。改革實施后，從對人們買房的調(diào)查情況看，房產(chǎn)稅并沒有對潛在的高檔商品房買主和投機炒房者產(chǎn)生很大的限制作用，原因是房產(chǎn)稅稅率太低，過于溫和。相關數(shù)據(jù)顯示，重慶市北部新區(qū)地稅局征收的首筆個人住房房產(chǎn)稅為6 154.83元，占該房屋交易價的2%左右。由此可見，房產(chǎn)稅的稅收負擔相對很輕。2011年上海市房產(chǎn)稅實現(xiàn)收入73.66億元，較2010年增長11.36億元，僅占當年稅收收入的0.77%，可見，其對地方財政的貢獻度不高。此外，低稅率給地方政府帶來的收效甚微，使其不會產(chǎn)生很高的積極性。

三、改進措施

（一）加快房產(chǎn)稅立法工作

我國“稅收法定原則”表明，征稅主體和納稅主體雙方都必須依照法律的規(guī)定進行征收和繳納。房產(chǎn)稅立法工作也應遵循此原則。征收房產(chǎn)稅關系到千家萬戶的切身利益，因此，對納稅主體、征稅對象、稅率、納稅環(huán)節(jié)、納稅期限、納稅地點、減免稅等一系列稅收要素，必須由國家權力機關作出明確規(guī)定，從而使納稅人的基本權利得到應有的保護，提高納稅遵從度，逐步建立符合市場經(jīng)濟要求的公共財政體制。

（二）逐步擴大征收范圍

作為財產(chǎn)稅類的一種，房產(chǎn)稅在性質(zhì)上更偏重于公平方面，因為它具有調(diào)節(jié)社會貧富差距的功能，同時也是地方財政收入的重要來源。從長遠來看，房產(chǎn)稅應逐步適當擴大征收范圍。凡是個人擁有的住房（無論是增量住房還是存量住房）均應納入征稅范圍，既對增量房屋征收房產(chǎn)稅，又對存量房屋征收房產(chǎn)稅，這不但體現(xiàn)了房產(chǎn)稅征收的公平性，而且對炒房者和多套房屋擁有者來說是一種相應的處罰，一定程度上可促使他們將囤積的房產(chǎn)出售，從而增加房產(chǎn)的供給量，平衡供求關系，起到調(diào)控房價的作用。

（三）以市場評估值為計稅依據(jù)

從國際房產(chǎn)稅的發(fā)展趨勢來看，房產(chǎn)稅按房地產(chǎn)市場評估值作為計稅依據(jù)已成為國際慣例。以評估價值為計稅依據(jù)，既能建立起稅收收入隨房產(chǎn)價值上升而增加的機制，確保地方財政收入的穩(wěn)定增長，又有利于解決不同地段級差收益問題，體現(xiàn)稅收的公平性原則。為了得到較為科學、合理的市場評估值，需做好以下幾方面的工作。

一是要建立完善的房地產(chǎn)估價機構(gòu)?？梢詤⒖嘉鞣揭恍﹪业淖龇?，政府設立官方的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，專門負責涉稅房地產(chǎn)價值的評估，公正、合理、準確地為稅務部門提供資料。二是要建設高素質(zhì)的評估人才隊伍。國家必須高度重視評估人才的培養(yǎng)，加大人力、物力、財力等各方面的投入；必須嚴格準入制度，不斷完善評估師的考試登記制度、后續(xù)教育制度等，確保評估從業(yè)人員具備較高素質(zhì)。三是要完善房地產(chǎn)估價的相關法律法規(guī)。必須通過法律手段來保證評估師的權利和義務，如評估師在評估過程中需取得相關資料的，當事人必須予以配合，不得拒絕。此外，納稅人對房地產(chǎn)價格的評估結(jié)果有爭議時的上訴、復議和仲裁辦法，評估機構(gòu)工作出現(xiàn)失誤時應負的法律責任等事項，也應該以法律形式予以明確。

（四）適當提高稅率

從上海、重慶市試點情況看，房產(chǎn)稅稅率還處于相對較低的水平，不能有效發(fā)揮房產(chǎn)稅抑制房產(chǎn)投機、促進資源公平分配、引導居民合理住房消費的作用。因此，要在調(diào)研論證基礎上，適當提高房產(chǎn)稅稅率。鑒于我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡、納稅人負擔能力有較大差距的客觀現(xiàn)實，可以由中央政府制定幅度比例稅率，地方政府在幅度范圍內(nèi)自行確定適用稅率，積極組織征收。

綜上所述，可以看出，隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，為調(diào)節(jié)居民收入和財富分配，遏制房地產(chǎn)市場的投機投資性需求，健全地方稅體系，對個人住房開征房產(chǎn)稅勢在必行。從試點情況來看，下一步需要對房產(chǎn)稅進行改革和完善，進而逐步在全國范圍推廣。由于房產(chǎn)稅涉及面廣、影響力大，因此，改革推廣過程不可能一蹴而就，必須把握時機、慎重對待，不斷總結(jié)經(jīng)驗、吸取教訓，采取科學合理的措施穩(wěn)步推進，進而實現(xiàn)房產(chǎn)稅的有力鋪開，促進經(jīng)濟社會和諧發(fā)展。

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[責任編輯 柯 黎]