摘 要：自2011年初，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（簡稱“新國八條”，下同）。為認(rèn)真貫徹落實(shí)“新國八條”，全國各地特別是一線城市，都相繼出臺了地方性規(guī)定，哈爾濱市人民政府辦公廳也于2011年2月18日下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》。國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策實(shí)施以來，哈爾濱市（以下簡稱我市）房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)投資繼續(xù)增長、商品房銷售面積“發(fā)展—低迷—回暖”、商品房銷售價格從漲幅回落至下降的走勢，需要關(guān)注。

關(guān)鍵詞：哈爾濱市房地產(chǎn)；市場走勢；宏觀調(diào)控

中圖分類號：F291 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）29-0068-02

一、哈爾濱市房地產(chǎn)市場走勢分析

近兩年來，哈爾濱市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)投資繼續(xù)增長、商品房銷售面積“發(fā)展—低迷—回暖”、商品房銷售價格從漲幅回落至下降的走勢。

（一）“新國八條”實(shí)施前一年的情況

2010年，哈爾濱市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)投資繼續(xù)增長，商品房銷售規(guī)模及銷售價格同步增長的“發(fā)展”態(tài)勢。2010年，哈爾濱市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資360.7億元，比上年增長29.4%。

2010年，哈爾濱市房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工面積2 939.0萬平方米，比上年增長52.8%。全市商品房竣工面積為749.9萬平方米。全市商品房銷售面積881.7萬平方米，比上年增長25.2%。

（二）“新國八條”實(shí)施以來的情況

受前兩年房地產(chǎn)快速發(fā)展的慣性影響，2011年哈爾濱市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)投資繼續(xù)增長，商品房銷售規(guī)模和房價增幅均呈回落的態(tài)勢。2011年市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資562.0億元，比上年增長55.8%。

2011年，哈爾濱市房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工面積4 552.7萬平方米，比上年增長54.9%，增幅比上年提高2.1個百分點(diǎn)。該市商品房竣工面積718.8萬平方米。

受國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，2011年哈爾濱市商品房銷售規(guī)模和房價增幅均呈現(xiàn)回落的“低迷”態(tài)勢。2011年哈爾濱市銷售商品房面積953.1萬平方米，比上年增長8.1%，增幅比上年回落17.1個百分點(diǎn)。該市商品房平均銷售價格每平方米為5 554元，上漲4.1%，漲幅比上年回落22.1個百分點(diǎn)。

（三）2012年的情況

經(jīng)過一年多的回調(diào)，今年以來，哈爾濱市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)投資增長，商品房銷售“回暖”，房價下降的態(tài)勢。2012年的市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成772.0億元，比上年同期增長37.4%。房地產(chǎn)開發(fā)施工面積5 482.3萬平方米，增長20.5%。

2012年，由于受降價、降息等利好因素影響，哈爾濱市商品房銷售出現(xiàn)“回暖”態(tài)勢。一方面，市場仍處于“以價換量”、銷售價格穩(wěn)中有降，一度被抑制的剛性需求大量釋放，成為推動市場“回暖”的主要因素；另一方面，央行自6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金存貸款利率都相應(yīng)調(diào)整，首套房貸8.5折優(yōu)惠重回市場，推動了前期積壓的剛性需求和賣舊買新的改善型需求入市。2012年，哈爾濱市實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積1 168.3萬平方米，比上年同期增長22.6%，增幅比上年同期提高14.5個百分點(diǎn)。受國家和地方限購令的影響，哈爾濱市商品房銷售價格呈現(xiàn)出下降的走勢。2012年的市商品房平均銷售價格為5 493元/平方米，比上年同期下降1.1%。

（四）市區(qū)為哈爾濱市房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場，縣域的份額逐年縮小

1.市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)9成以上，其中中心城區(qū)的道里和南崗區(qū)起到領(lǐng)軍作用。2010年，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成341.9億元，比上年增長62.9%，占全市投資的比重為94.8%；縣域房地產(chǎn)開發(fā)投資完成18.9億元，比上年增長80.2%，占全市投資的比重為5.2%。2011年，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成537.6億元，比上年增長57.3%，占全市投資的比重為95.7%，縣域房地產(chǎn)開發(fā)投資完成24.3億元，比上年增長29.1%，占全市投資的比重為4.3%。2012年，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成741.6億元，比上年同期增長39.7%，占全哈爾濱市投資的比重為96.1%；縣域房地產(chǎn)開發(fā)投資完成30.4億元，比上年同期增長24.8%，占全市投資的比重為3.9%，縣域房地產(chǎn)開發(fā)投資所占份額逐年縮小。

2.市區(qū)商品房銷售價格高于全市平均水平，其中6個主城區(qū)率先領(lǐng)跑。2010年，全市商品房平均銷售價格為5 333元/平方米，比上年同期上漲26.2%。在全市中市區(qū)商品房平均銷售價格為5 669元/平方米，上漲24.6%，每平方米比全市高336元；縣域商品房平均銷售價格為2 430元/平方米，上漲9.8%，每平方米低于全市2 903元。

2011年，全哈爾濱市商品房平均銷售價格為5 554元/平方米，上漲4.1%，其中商品住宅為5 348元/平方米，上漲3.5%。在全市中市區(qū)商品房平均銷售價格為5 997元/平方米，上漲5.8%，每平方米比全市平均水平高443元；縣域商品房平均銷售價格為2 568元/平方米，上漲5.9%，每平方米低于全市平均水平2 986元，每平方米低于全市3 005元。

2012年，全市商品房平均銷售價格為5 493元/平方米，比上年同期下降1.1%。在全市中市區(qū)商品房平均銷售價格為6 009元/平方米，增長0.2%，每平方米比全市高12元?？h域商品房平均銷售價格為2 602元/平方米，增長1.3%，每平方米低于全市2 891元。

二、當(dāng)前哈爾濱市房地產(chǎn)市場存在的問題

1房地產(chǎn)區(qū)域分布不均衡，縣域房地產(chǎn)開發(fā)投資比重較低。哈爾濱市市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直是房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要力量，2011年市區(qū)共有開發(fā)企業(yè)790個，項(xiàng)目532個，完成投資341.9億元，所占比重為94.8%，市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要集中在道里區(qū)和南崗區(qū)，分別占到全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為26.4%和16.1%。

2011年10縣（市）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成24.3億元，雖比上年同期增長29.1%，但低于全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速26.7個百分點(diǎn)，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的4.3%。2012年10縣（市）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成30.4億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的3.9%。

2.商品房銷售價格雖然出現(xiàn)回落，但仍處于較高的區(qū)間內(nèi)。2012年市區(qū)商品房平均銷售價格為6 009元/平方米，比2011年底價格上漲12元/平方米。2012年，市區(qū)人均住房使用面積24.5平方米，3口之家一套普通商品房最低的建筑面積在100平方米以上，房屋總價在60萬元以上。2012年，哈爾濱市居民家庭年人均可支配收入為2.2萬元，3口之家為6.6萬元，據(jù)此推算，哈爾濱市的房價收入比為9.1，即3口之家最低需要9年以上才能購買一套普通商品住宅。由此看出，目前哈爾濱市房價收入比仍在不合理的范圍區(qū)間。

3.待售面積規(guī)模較大，影響企業(yè)的資金回籠和生產(chǎn)運(yùn)行?！笆晃濉睍r期，哈爾濱市的商品房待售面積基本保持在400萬平方米左右，由2006年的431.8萬平方米增長到2010年的447.6萬平方米，其中4個老城區(qū)（道里、道外、南崗和香坊，下同）的待售面積為210.3萬平方米。2011年“新國八條”出臺后，對居民購房的心理預(yù)期產(chǎn)生了一定影響，一段時間內(nèi)，居民處在持幣觀望狀態(tài)。

4.房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道狹窄的局面沒有得到改變，投資資金仍以自籌資金為主。企業(yè)自有資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的主要資金構(gòu)成，目前，哈爾濱市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金主要以自籌資金為主，融資渠道狹窄的局面沒有改變。2010年，哈爾濱市房地產(chǎn)開發(fā)到位資金446.8億元，其中，國內(nèi)貸款35.6億元，定金及預(yù)付款為130.9億元；而企業(yè)自有資金236.4億元，占全部到位資金比重為50.7%。2012年，哈爾濱市房地產(chǎn)開發(fā)到位資金1 093.9億元，其中，國內(nèi)貸款75.3億元，定金及預(yù)付款為234.0億元；而企業(yè)自有資金190.5億元，占全部到位資金比重為17.4%，比上年下降5.3個百分點(diǎn)。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金主要是靠貸款和自籌資金為主，資金渠道的狹窄，必將影響到開發(fā)企業(yè)正常的開發(fā)進(jìn)度。

5.房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模在15個副省級城市中仍然靠后。2010年，哈爾濱市房地產(chǎn)投資為360.7億元，占全市投資的比重為13.6%，總量及增幅在全國15個副省級城市中均位居末位。2011年，哈爾濱市房地產(chǎn)開發(fā)投資為562.0億元，占全市投資的比重為18.7%，總量及增幅在全國15個副省級城市中分別列第13和15位。2012年，哈爾濱市房地產(chǎn)投資為772.0億元，占全市投資的比重為19.5%，總量及增幅在全國15個副省級城市中分別列第13和11位。

三、促進(jìn)哈爾濱市房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的對策建議

1.編制哈爾濱市城鄉(xiāng)住房發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)擴(kuò)大縣域房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模。編制住房發(fā)展規(guī)劃要從哈爾濱市實(shí)際出發(fā)，特別是要將市區(qū)周邊縣域發(fā)展納入規(guī)劃之中，合理布局，科學(xué)設(shè)計規(guī)劃，充分利用縣域土地、資源、環(huán)境優(yōu)勢，打造哈爾濱適宜人居的“后花園”；要通過哈爾濱市周邊的工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，促進(jìn)市縣域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提檔升級，為帶動縣域房地產(chǎn)市場的快發(fā)展、大發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2.加強(qiáng)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不動搖，確保房地產(chǎn)市場有序發(fā)展。自2011年初，哈爾濱市商品房銷售價格呈現(xiàn)下降走勢，房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行平穩(wěn)。但是，投機(jī)投資性需求仍潛在存在，加劇了供需矛盾；雖然房價開始出現(xiàn)下行，但還保持在較高價位。因此，要堅定不移的抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，落實(shí)好哈爾濱市調(diào)控房價的責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購措施，遏制投機(jī)購房，最大限度地滿足低收入群體住房所居和廣大人民群眾改善居住環(huán)境的愿望，繼續(xù)穩(wěn)定、嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。

3.繼續(xù)改善和優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足剛性需求。從當(dāng)前市場情況看，剛性需求主要集中在中小套型、價格適中的普通住房，它既能滿足居住需求，又與多數(shù)家庭經(jīng)濟(jì)能力相適應(yīng)。因此，要進(jìn)一步提高普通商品住房在市場供應(yīng)中的比例，控制高檔商品房建設(shè)。并嚴(yán)格按照《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住房[2006]165號）規(guī)定的新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到70%以上執(zhí)行。

4.妥善解決融資機(jī)制，弱化哈爾濱市對土地收入的依賴。建議市政府不斷完善并適時推廣房地產(chǎn)地方債試點(diǎn)相關(guān)管理體系，積極探索信托融資、產(chǎn)業(yè)投資基金、股權(quán)基金、政府投資項(xiàng)目資產(chǎn)證券化等多元化融資方式，既解決地方政府融資問題，又解決了哈爾濱市房地產(chǎn)市場資金籌措渠道單一、貸款難的現(xiàn)實(shí)問題。

5.合理規(guī)劃保障性住房建設(shè)進(jìn)度，確保工程保質(zhì)保量。目前，哈爾濱市保障性住房建設(shè)盡管全面開工，但存在著規(guī)模過大、進(jìn)度過快、資金不足、質(zhì)量不高等諸多問題，需要引起高度重視。因此，要合理規(guī)劃哈爾濱市保障性住房的進(jìn)度，逐步探索保障性住房健康與可持續(xù)發(fā)展的機(jī)制。

[責(zé)任編輯 杜 娟]