摘 要：房地產(chǎn)作為一個(gè)高利潤(rùn)高競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)，面對(duì)較高的稅收問(wèn)題，如何降低稅負(fù)、降低企業(yè)成本，是提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，在市場(chǎng)上立于不敗之地的有效手段，是眾多企業(yè)一直在探討的問(wèn)題。如何規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，如何在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，增加企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。就房地產(chǎn)企業(yè)如何運(yùn)用會(huì)計(jì)處理進(jìn)行稅收籌劃進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；土地增值稅

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）22-0106-02

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)納稅籌劃的意義

納稅籌劃是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識(shí)的提高而出現(xiàn)的，并且隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)竟?fàn)幹辛⒂诓粩≈?，必須?duì)籌資活動(dòng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌。合法或不違法地通過(guò)納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負(fù)、增加收益和擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，防范、降低納稅風(fēng)險(xiǎn)等高層次的代理活動(dòng)已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財(cái)務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當(dāng)籌劃方案的所得大于支出時(shí)，該項(xiàng)納稅籌劃才是成功的籌劃。

二、房地產(chǎn)涉及到的稅收優(yōu)惠政策稅種

1.營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為，免征營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營(yíng)業(yè)稅。

2.土地增值稅。建造普通住宅增值率未超過(guò)20%，則免征土地增值稅。因國(guó)家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)，聯(lián)營(yíng)方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或作為聯(lián)營(yíng)的條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營(yíng)企業(yè)中，免征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的納稅籌劃主要有：（1）在建項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓。（2）合理分解租金收入。（3）變房屋出租為對(duì)外投資。（4）分解商品房銷售價(jià)格。（5）變房屋出租為承包業(yè)務(wù)。（6）合作建房的納稅籌劃。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃幾種實(shí)物方式

1.相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)。由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的開發(fā)資金來(lái)自金融企業(yè)的借貸，具有資金量大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可以利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，將完工之前的借款利息可以計(jì)入開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加凈收益。另一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

2.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過(guò)增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里“20%的增值額”就是我們常說(shuō)的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，可以進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，一是通過(guò)適當(dāng)控制出售價(jià)格。銷售收入下降了，而可扣除項(xiàng)目金額不變，增值率自然會(huì)降低。當(dāng)然，這會(huì)帶來(lái)另一種后果，即導(dǎo)致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權(quán)衡得失做出選擇。二是增加可扣除項(xiàng)目金額。比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過(guò)取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%。

3.促銷活動(dòng)的稅務(wù)籌劃。（1）銷售折扣的稅務(wù)籌劃。銷售折扣是企業(yè)慣用的促銷手段，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此?，F(xiàn)行稅法規(guī)定，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計(jì)算收入并計(jì)稅；如果將折扣額另開發(fā)票，則必須全額計(jì)稅。（2）買房贈(zèng)物的稅務(wù)籌劃。隨著購(gòu)房者購(gòu)房需求的多樣性和品位的提升，不少高級(jí)住宅樓在銷售時(shí)還贈(zèng)送家俱家電或小汽車等。不少企業(yè)在實(shí)務(wù)中采取另行贈(zèng)送的方式，這在會(huì)計(jì)上應(yīng)視同銷售，并繳納增值稅。企業(yè)可以將贈(zèng)送的物品成本作為房屋成本的一部分，在計(jì)算土地增值稅時(shí)物品成本可以減少增值額，降低稅率。

4.出租商品房的稅務(wù)籌劃。有時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也會(huì)出于房屋滯銷或者其他考慮將商品房用于出租經(jīng)營(yíng)。這時(shí)可以從兩方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃：第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要就出租收入繳交營(yíng)業(yè)稅及房產(chǎn)稅，稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵在于分開核算房屋租金與其他代收代墊費(fèi)用，降低計(jì)稅依據(jù)。實(shí)務(wù)中不少房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂房屋租賃合同時(shí)將水電費(fèi)等代收代墊費(fèi)用和房屋租金一起計(jì)入租賃價(jià)格，這樣企業(yè)必須按照總的租賃價(jià)格作為營(yíng)業(yè)稅以及房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。其實(shí)，企業(yè)可以將這些代收代墊費(fèi)用與房屋租金分開，通過(guò)“其他應(yīng)收、應(yīng)付款”核算；或者由承租人獨(dú)立負(fù)擔(dān)，從而減少應(yīng)交稅款的稅基。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以把用于出租的商品房從“開發(fā)商品”轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)商品”，按月計(jì)提折舊并在稅前扣除，一方面使商品房成本更接近于實(shí)際，避免虛增利潤(rùn)；另一方面起到降低稅負(fù)的作用。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉玉章.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作技巧[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2009.

[責(zé)任編輯 吳明宇]