【摘 要】自1998年房地產(chǎn)取消分房制度以后，得到快速發(fā)展，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，在人民幣匯率持續(xù)上升的背景下，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)價(jià)格也不斷攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也一直高居不下。房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的熱議話題，并且受到國(guó)際社會(huì)和公眾的關(guān)注。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 解決策略

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步較晚且一直都不活躍。1998年取消我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有福利性、非商品性和供給性的特征之后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始活躍起來(lái)。就武漢為例，2003年，武漢市商品房每平米樓面地價(jià)平均價(jià)格為1071元，2004年為1251元，較2003年漲13.4%；到了2009年，武漢市中心地區(qū)房屋每平米均價(jià)在7000元以上，部分地區(qū)超過(guò)8000元。在這不到10年的時(shí)間里武漢市房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)CPI漲幅，房地產(chǎn)價(jià)格一直處于上漲趨勢(shì)，對(duì)老百姓產(chǎn)生了極大的負(fù)擔(dān)，并且已經(jīng)嚴(yán)重的影響了老百姓的生活和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，所以房地產(chǎn)成了我國(guó)熱門(mén)的話題之一。然而我認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲且高居不下其本質(zhì)是供需關(guān)系發(fā)生變化導(dǎo)致的結(jié)果。

一、房?jī)r(jià)上漲的具體原因分析如下

（一）需求拉動(dòng)型（假設(shè)房屋短期內(nèi)供給不變）

10年前，在武漢市不少效益好的單位開(kāi)展過(guò)“單位集資建房”項(xiàng)目，這相當(dāng)于一項(xiàng)員工福利。員工要么以低價(jià)買(mǎi)入單位房屋，要么放棄自己買(mǎi)房的權(quán)利換取一定數(shù)量的補(bǔ)償資金，這樣導(dǎo)致兩種結(jié)果：1.由于制度不健全且市場(chǎng)是開(kāi)放的，員工以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格買(mǎi)入房屋后再以市場(chǎng)價(jià)甚至是低于市場(chǎng)價(jià)高于買(mǎi)入價(jià)的價(jià)格賣(mài)出，以此來(lái)獲利，大家看見(jiàn)這種方式穩(wěn)賺不賠就會(huì)有越來(lái)越多的人金融房地產(chǎn)投資，這種交易模式在某種程度上拉高了需求；2.對(duì)于拿到補(bǔ)償金的人，由于收入增加會(huì)增加其消費(fèi)和投資，更何況手上擁有空閑資金需要投資理財(cái)，正好房地產(chǎn)價(jià)格的一路飆升越來(lái)越吸引投資者注意，又由于受到其他人都住了新房的刺激，于是會(huì)將資金投入非集資建房的房產(chǎn)上面來(lái)。

中國(guó)雖然擁有960萬(wàn)平方公里的土地，但是擁有了13億的人口，土地資源立即變成稀缺資源，而目前青壯年的人口與日俱增，供給不變的情況下對(duì)房產(chǎn)的需求量也越來(lái)越大。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們的生活水平也得到很高的提高，農(nóng)村跟鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展也越來(lái)越快，不少農(nóng)民的物質(zhì)水平得到提高，但由于我國(guó)不重視農(nóng)村的環(huán)境建設(shè)，農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施很差，不少有錢(qián)的農(nóng)民會(huì)考慮到城市中買(mǎi)房落戶，這就加大了對(duì)房地產(chǎn)的需求。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越來(lái)越多購(gòu)房需求出現(xiàn)在辦公樓的建設(shè)，大量的辦公樓的建設(shè)減少了住房的供給，變相的增加了住房的需求，也有越來(lái)越多的外國(guó)投資者的入住，增加房地產(chǎn)需求導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。

這幾年來(lái)，人們生活水平的提高也使房屋的剛性需求增加。

綜上AD曲線向右移動(dòng)。

（二）成本推動(dòng)型

當(dāng)其他條件不變時(shí)，AD增加AD曲線右移，價(jià)格上漲利潤(rùn)提高，會(huì)吸引更多競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入增加AS，使AS曲線右移，價(jià)格下降達(dá)到均衡點(diǎn)。但我國(guó)房?jī)r(jià)一直處于持續(xù)上漲狀態(tài)，那么這是否也與房屋的制造成本有關(guān)系呢？

究其原因：第一，我國(guó)土地一直實(shí)施公有制，任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商使用的土地都需要政府的批準(zhǔn)，有些地方政府還會(huì)壟斷土地資源，而我要求18億畝耕地紅色不可減少，所以國(guó)人均耕地少土地已經(jīng)成為稀缺資源，國(guó)家實(shí)行嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，于是政府采用“拍賣(mài)制度”即價(jià)高者得，這項(xiàng)措施催生了一個(gè)有一個(gè)“地王”，使開(kāi)發(fā)商購(gòu)地成本增加，這勢(shì)必導(dǎo)致房屋成本增加進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)走高。第二，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道單一，有不少資料顯示，銀行貸款是我國(guó)房地產(chǎn)主要資金來(lái)源。這就說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)重依賴銀行貸款，而現(xiàn)在房?jī)r(jià)一直高居不下，房地產(chǎn)泡沫日趨擴(kuò)大，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心也日趨下降，所以銀行增加對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款利率也無(wú)形中增加了房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本。導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也形成了一個(gè)壁壘，從土地拍賣(mài)到集資建房都需要大量的資金做后盾，只有少量資金雄厚的開(kāi)發(fā)商才有能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)形中形成了壟斷，AS減少。

綜上AS曲線向左移動(dòng)。

綜合一、二兩點(diǎn)，由AD-AS模型得新的均衡價(jià)格必然較高。

（三）人們的預(yù)期

由一、二分析得出房?jī)r(jià)有上漲的趨勢(shì)，大多數(shù)人對(duì)房?jī)r(jià)也持有上漲的預(yù)期，于是有富余資金的人們將錢(qián)投入房地產(chǎn)，當(dāng)然預(yù)期的利潤(rùn)也會(huì)吸引大量的外國(guó)投資者，他們將大量資金投入我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)這會(huì)增加我國(guó)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲；沒(méi)錢(qián)的人向銀行借款投資房地產(chǎn)，銀行同樣對(duì)房地產(chǎn)持有樂(lè)觀態(tài)度，愿意將錢(qián)貸款給籌錢(qián)買(mǎi)房的人，這樣的循環(huán)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的進(jìn)一步推高且使得房屋的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其價(jià)值，產(chǎn)生泡沫。

（四）金融危機(jī)的影響

2007年的金融危機(jī)使各個(gè)生產(chǎn)制造行業(yè)受到重創(chuàng)，在這種情況下一些企業(yè)商品賣(mài)不出去，資金無(wú)法收回，另一些企業(yè)不得不縮減自己的利潤(rùn)率銷(xiāo)售商品。對(duì)于追求利潤(rùn)的企業(yè)而言是不可能坐以待斃的，于是大量資金從生產(chǎn)制造行業(yè)流入股市和房地產(chǎn)中，因?yàn)檫@樣不但能給投資者帶來(lái)貨幣本身升值的收益，還能獲得在房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)投資之后帶來(lái)的利潤(rùn)，但目前在我國(guó)的股票市場(chǎng)長(zhǎng)期處于萎靡不振的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)就成為不少國(guó)際游資的選擇。這樣就刺激了房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，泡沫繼續(xù)擴(kuò)大。

（五）國(guó)際游資資本的影響

近幾年來(lái)，我國(guó)國(guó)際收支長(zhǎng)期處于順差地位并且持續(xù)保持“雙順差”且順差總額不斷擴(kuò)大；我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，2012年我國(guó)貿(mào)易總額首次超過(guò)美國(guó)，成為世界貿(mào)易總額最大的國(guó)家；而且美國(guó)寬松的貨幣政策削弱了美元和美元資產(chǎn)使美元貶值，以上總總原因?qū)е铝宋覈?guó)人民幣匯率的上升，所以我國(guó)吸引了大量國(guó)際資本，導(dǎo)致大量“熱錢(qián)”通過(guò)各種渠道涌入我國(guó)。在我國(guó)人民幣匯率持續(xù)升值的預(yù)期下，會(huì)有越來(lái)越多的熱錢(qián)通過(guò)各種方式流入我國(guó)市場(chǎng)。由于我國(guó)對(duì)短期資本流入和證券類(lèi)資本交易實(shí)行嚴(yán)格的資本管制，并且境內(nèi)投資渠道尚未完善，保值升值能力較好的房地產(chǎn)就成為熱錢(qián)的集中地。所以國(guó)際上的投資熱錢(qián)也助推了進(jìn)一步房?jī)r(jià)的上漲。

二、為防止房?jī)r(jià)上漲我們應(yīng)該采取策略

（一）提高市場(chǎng)供應(yīng)量

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在出現(xiàn)了嚴(yán)重的囤積土地現(xiàn)象，嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)機(jī)制的正常運(yùn)行。有些開(kāi)發(fā)商采取各種隱蔽手段違規(guī)銷(xiāo)售、囤地捂房，有意拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期，人為的減低房子的供應(yīng)量。同時(shí)，雖然住宅開(kāi)發(fā)投資近幾年呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)，但是普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房卻仍然出現(xiàn)供不應(yīng)求，住宅和商業(yè)房地產(chǎn)卻不同程度地空置積壓；而且我國(guó)二手房市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)，人民大眾對(duì)于房地產(chǎn)的需求還是主要依賴于新建商品房市場(chǎng)。所以政府應(yīng)當(dāng)加大住房用土地供地，打擊“囤地不建，囤房不售”現(xiàn)象，完善二手房市場(chǎng)的規(guī)范，鼓勵(lì)人民群眾在二手房市場(chǎng)交易。

（二）分散房屋需求

加大社會(huì)宣傳，改變傳統(tǒng)觀念。改變只有買(mǎi)房住在歸宿自己名下房產(chǎn)才有安全感或結(jié)婚就一定要買(mǎi)房的觀念。改變居民投資房地產(chǎn)保值資產(chǎn)的觀念，出臺(tái)多種吸引居民的理財(cái)產(chǎn)品，宣傳不放在一個(gè)籃子里的投資政策。同時(shí)可以加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給，加大力度打擊投資性購(gòu)房，對(duì)普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房給予政策優(yōu)惠，對(duì)不利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的住房消費(fèi)要合理引導(dǎo)和調(diào)控，從根源上協(xié)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)的需求供給關(guān)系。

（三）控制房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)，降低其成本

為了使房地產(chǎn)行業(yè)降低成本，最根本的手段就是發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)預(yù)售款50%左右是銀行按揭貸款，80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接地來(lái)自商業(yè)銀行的貸款，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)如此依賴銀行已經(jīng)到達(dá)非常危險(xiǎn)的程度。然而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)籌資渠道少，銀行貸款成為房地產(chǎn)行業(yè)資金的主要來(lái)源。但是房地產(chǎn)企業(yè)與銀行本身就處在不公平的地位，主控權(quán)一直都在銀行這一方，收益與風(fēng)險(xiǎn)并存所以房地產(chǎn)行業(yè)是屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，不穩(wěn)定因素高貸款利率高，融資成本高，不利于企業(yè)的發(fā)展。因此，我國(guó)除了在銀行貸款方面繼續(xù)支持外，應(yīng)該在健全房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)上采取多元化的融資渠道。

（四）打擊投機(jī)炒作，特別是外資炒作

自2004年出現(xiàn)了大量境外人士到境內(nèi)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的情況，在一些沿海城市明顯帶有投機(jī)性質(zhì)，并有逐漸從沿海到內(nèi)地的投資趨勢(shì)。中國(guó)大陸對(duì)外資投資房地產(chǎn)設(shè)限的呼聲越來(lái)越高。所以我國(guó)政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)國(guó)際游資的監(jiān)管，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管部門(mén)用于以防隨時(shí)發(fā)生匯率體系崩潰及金融危機(jī)的可能性。所以，政府應(yīng)該綜合應(yīng)用稅收和信貸等經(jīng)濟(jì)手段遏制投機(jī)性炒房行為，應(yīng)該嚴(yán)格實(shí)施限購(gòu)令，對(duì)于在一個(gè)地方擁有一套以上住房的居民家庭，暫停在該市市區(qū)范圍內(nèi)向其出售住房。

（五）大幅提高首付比例和再貼現(xiàn)率，徹底杜絕虛高購(gòu)買(mǎi)力

國(guó)際游資在人民幣升值預(yù)期的吸引下大量流入我國(guó)，導(dǎo)致我國(guó)虛擬經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，脫離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。只要這時(shí)我國(guó)經(jīng)濟(jì)有一點(diǎn)動(dòng)靜都會(huì)導(dǎo)致大量資金的撤退，一部分國(guó)際游資會(huì)快速的從其所投資的領(lǐng)域推出，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)肯定經(jīng)受不足考驗(yàn)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格快速下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨崩盤(pán)的危險(xiǎn)。所以政府應(yīng)該嚴(yán)控投機(jī)性購(gòu)房，采取首付差別化對(duì)待，對(duì)多次購(gòu)房者提高首付比例和嚴(yán)控貸款政策。