【摘 要】隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市場化，房地產(chǎn)行業(yè)向大型化、專業(yè)化發(fā)展。開發(fā)商需下更大的力度控制開發(fā)成本，以謀求更高收益及長遠發(fā)展。本文從房地產(chǎn)開發(fā)商項目工程師角度，在工程項目施工前期、建設過程以及運營階段參與的成本控制管理進行探討。

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 項目開發(fā)建設 項目工程師 成本管理

一、工程項目施工前期的成本控制

（一）學習合同，清楚甲方、總包方、專業(yè)分包方的責任與關系。在項目管理過程中，甲方工程師指令須指向有工程合同義務責任的施工方，否則容易使由責任方履行實施的“零額外費用”工作，轉(zhuǎn)變?yōu)橛煞秦熑畏綄嵤┑暮炞C工作。如地下室車庫進行地坪漆施工前需有整潔場地，若現(xiàn)場工程師不清楚合同責任義務，向地坪漆單位A發(fā)指令清理（合同中規(guī)定甲方須提供滿足施工條件場地），但與裝修單位B合同中已包含了施工作業(yè)的清理義務，而甲方工程師又未事前對B單位發(fā)紙質(zhì)催告，使事后不能扣款，產(chǎn)生不必要額外清潔費用。

（二）重視施工單位上報施工方案，按實際需求審批。施工方案大多作為措施，項目工程師普遍認為已在合同措施費中大包干，但對于計價規(guī)定取分部分項價3.18%的安全文明施工措施費無包含的措施事項，有經(jīng)驗承包商會在方案上做文章，如建筑工地的磚砌外墻、散裝水泥罐基礎、腳手架砼墊層基礎等，以及單價合同條件下的土方開挖坡度。俗話說：“工程造價不是做出來的，是算出來的”，這類計價上存在爭議的方案內(nèi)容，項目工程師應按實際需要進行方案審批把關，避免施工方借與實際不符的方案，討要高額費用。

（三）明確措施、節(jié)點及細部項目做法。設計院出圖的設計說明生搬硬套、常規(guī)節(jié)點做法不明確情況眾多，施工單位常抓住圖紙指示不明確，利用計價規(guī)則圖取利益。以設計常會忽視的措施鋼筋（馬鐙、墊鐵）為例，大多圖紙對此類說明只作規(guī)范性說明，施工單位在其上報技術方案中明確做法（用材更多）并通過審批，在大型底板工程，利用單肢鋼筋點焊支撐措施技術，鋼筋用量可比圖紙設計說明所描述做法節(jié)省60%以上。所以，在圖紙會審，除了要關注結(jié)構、建筑、安裝做法實施的邏輯性及可行性，項目工程師亦應對措施、細部、節(jié)點等部分主動提出、明確，另外，聯(lián)合造價部門參與給予專業(yè)上的意見。

（四）招標采購時應同等重視價格和質(zhì)量。招標采購中，招標采購部門用各種手段壓價（有甚至采取中標后要求打折供貨），最終常會是不知底細的供貨商中標，但只重視低價的招標采購會為日后項目建設埋下隱患。供貨商無利可圖，摻劣質(zhì)商品以次充好，甚至利用驗收節(jié)點（消防、供水等）威逼甲方要求不合理的補償，無形引起成本的增加及管理困難。所以在招標采購過程中，項目工程師應結(jié)合施工管理向招標采購部門給予建議，不能過于看重價錢而淘汰秉著質(zhì)量良心的供貨商，在掌握市場前提下給予投標者一定利潤空間，盡量選擇戰(zhàn)略性的、知根知底的供貨商，工程建設中既能對質(zhì)量有保證，在公司出現(xiàn)財務緊張時亦能提供墊資施工，使項目投資更有可控性。

二、項目建設過程的成本控制

（一）增加工程不得影響規(guī)劃驗收。設計變更必須有設計單位、開發(fā)部、工程部等部門共同簽字后方生效實施。有些房地產(chǎn)老板視察工地后就向現(xiàn)場提要求，在某處增加個門樓、某處增加圍欄或是某個飄臺改的更大氣。為趕進度，設計部門常未經(jīng)開發(fā)部復核便先送白圖給項目工程師安排施工，工程完工后才發(fā)現(xiàn)該部分工程致規(guī)劃面積超標（容積率），影響驗收，最終只能拆除處理。所以工程管理人員在接變更圖紙時應先確定該變更不違反驗收規(guī)定，應取得公司各部門審核把關簽字后才實施，避免資金浪費。

（二）客觀處理簽證，謹慎簽認。首先，簽證事項必須屬原合同工程范圍外內(nèi)容、非施工方責任、滿足合同規(guī)定時效條件及證據(jù)條件；事件發(fā)生及時通知造價人員進行核實，不得超過合同簽證時效進行簽認或后補。第二，項目工程師必須端正作風，施工單位上報的簽證事件必須為實際發(fā)生，對隱蔽性的工程（如土方挖填）則必須要求有照片為證，并通知造價人員收方。工程量方面，要確保所報事項無重復上報，不得因施工單位人員的影響，對事件實際發(fā)生的工程量做不客觀的簽認。

（三）工程指令簽發(fā)須謹慎。甲方項目工程師發(fā)指令前，需經(jīng)開發(fā)部、工程部、成本預算部批閱方可簽發(fā)。某項目工程師向總包單位發(fā)文：“砌體墻拉結(jié)筋筋必須按設計要求間距用環(huán)氧樹脂植筋設置”，工程結(jié)算時，施工單位人員出示“植筋發(fā)文”，按合同計價規(guī)定套價（2010定額），最終以接近30元/根，總價300多萬的高植筋費用結(jié)算。施工單位理由是，植筋操作為甲方要求，我方原施工操作為預埋（大多數(shù)施工操作為結(jié)構完工后打孔植拉結(jié)筋）。工程師的初衷是規(guī)范施工單位操作，卻向施工單位掉給巨大的餡餅。所以在發(fā)文時需經(jīng)多部門把關，使用文字要有技巧，可用“據(jù)貴司施工方案做法”、“據(jù)貴司現(xiàn)場實際的做法”、“若使用XX做法”表達，避免讓敏感的施工單位抓住機會謀取分外利益。

（四）嚴格、高效控制工程進度款支付。工程付款是建設項目控成本制的重要一環(huán)，目的是使建設項目投資的發(fā)生控制在批準的限額內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏差。所以在審核施工單位請款時，須復核上報工程量是否與現(xiàn)場實際完成量相符、完工的質(zhì)量通過驗收、現(xiàn)場組織施工配合，必須客觀進行審批。另外，在工程趕工階段，因施工單位投入的人力物力較大，需大量資金迅速周轉(zhuǎn)，在工程款審批時可適當寬松，有必要須跟進請款流程以保證工程建設順利，避免因甲方付款不及時使節(jié)點目標落空，造成后期要求施工方加班趕工而支出更多費用。

三、項目運營階段的成本控制

（一）明確維修工程的維修責任、保修責任及保修期，責任費用分明。接到物業(yè)管理公司維修單時，先對維修部位的費用責任進行定性，判斷問題由業(yè)主收樓后造成還是施工質(zhì)量造成。確定為施工質(zhì)量，再對責任時效再進行復查，責任時效分三個階段（以結(jié)構保修為例）：竣工驗收后兩年內(nèi)為施工單位責任、施工單位保修期滿到業(yè)主保修期滿為開發(fā)商責任（簽字收樓時間不固定）、業(yè)主收樓保修期滿后為業(yè)主責任，必須明確時效責任，避免錯誤支出費用。其次，審批保修金支付時，必須確保責任工程無質(zhì)量問題、保修金已扣除金維修款項，若未跟進扣款付清工程款，收回支出款項極其困難，給公司造成損失。

（二）歸集工程維修問題，作為日后項目開發(fā)的質(zhì)量控制重點。大型小區(qū)維修工程中，90%以上質(zhì)量問題源自滲水——外墻滲水、天窗滲水、沉廁滲水。每年處理維修工程的費用上百萬，開發(fā)商支付的維修金額也相當可觀。費用支出來自滲水引起的家具腐朽、墻面修復、地板更換、拆裝工程及外墻腳手架工程等。項目工程師可向設計單位建議，斜屋面天窗盡量采用老虎窗；施工中外墻必須滿掛鋼絲網(wǎng)并嚴格控制防水施工；沉廁嚴格把關蓄水試驗及管道節(jié)點止水質(zhì)量。制定建筑產(chǎn)品售后質(zhì)量反饋機制，并在項目建設管理時有針對性加強監(jiān)控，形成良性循環(huán)，節(jié)省維修費用的同時為企業(yè)取得良好的口碑。

四、結(jié)束語

項目工程師在工程建設中對工程進度、質(zhì)量、安全文明施工起核心作用，在項目投資成本控制方面亦需起到重要作用，通過各種方法以及客觀的評價，使項目成本支出合規(guī)化、合法化、合理化。同時，必須要有長遠的眼光及大局觀，才能對參與項目開發(fā)建設中成本控制起積極作用，幫助企業(yè)在日益激烈的房地產(chǎn)競爭市場保持優(yōu)勢。

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