【摘 要】房產(chǎn)測(cè)繪是房屋產(chǎn)權(quán)登記的必備條件，沒有房產(chǎn)測(cè)繪，就不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，房產(chǎn)測(cè)繪的結(jié)果與開發(fā)商和購(gòu)房者的利益密切相關(guān)，有在正確測(cè)繪的前提下，才能達(dá)到銷售與購(gòu)買雙方共同滿意的目的，房產(chǎn)測(cè)繪一旦出現(xiàn)偏差，很容易引起購(gòu)房糾紛，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，因此對(duì)于房產(chǎn)面積進(jìn)行準(zhǔn)確的測(cè)繪，能夠最大限度地避免購(gòu)房糾紛的發(fā)生，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定具有重要意義。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪 精確度 提高 購(gòu)房糾紛

在眾多的房地產(chǎn)糾紛當(dāng)中，因測(cè)繪引起的購(gòu)房糾紛占據(jù)多數(shù)，產(chǎn)權(quán)證、房屋預(yù)售登記以及購(gòu)房合同中，登記的建筑面積數(shù)據(jù)不統(tǒng)一是引發(fā)購(gòu)房者投訴和糾紛的主要原因之一，房屋面積 “縮水”或“漲水”現(xiàn)象頗為嚴(yán)重，本文就如何提高房屋測(cè)繪的精確度進(jìn)行討論。

一、房產(chǎn)測(cè)繪概述

（一）房產(chǎn)測(cè)繪的概念

房產(chǎn)測(cè)繪是測(cè)繪學(xué)科的一個(gè)分支，是運(yùn)用測(cè)繪儀器、技術(shù)、手段，按照房地產(chǎn)業(yè)管理的要求和需要，來測(cè)定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的一項(xiàng)專業(yè)服務(wù)性技術(shù)工作，房產(chǎn)測(cè)繪是測(cè)繪技術(shù)與產(chǎn)籍管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測(cè)量，具有較強(qiáng)的技術(shù)性和鮮明的政策性及法律效力。

（二）房產(chǎn)測(cè)繪法制化發(fā)展歷程

1991年以前，我國(guó)房地產(chǎn)測(cè)繪無統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，為了解決測(cè)繪實(shí)際工作中存在的種種問題，1992年，《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》誕生，標(biāo)志著測(cè)繪工作步入了法制軌道，2002年8月29日，第九屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十九次會(huì)議對(duì)該法予以修訂，并于2002年12月1日起施行。1995年建設(shè)部頒發(fā)了《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（建房[1995]517號(hào)），1999年，由于當(dāng)時(shí)商品房面積糾紛問題較多，國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局要求由各地技術(shù)監(jiān)督部門組織測(cè)繪隊(duì)伍，具體實(shí)施房地產(chǎn)測(cè)繪工作。此事導(dǎo)致了在一段時(shí)間內(nèi)全國(guó)房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、職責(zé)不明、管理混亂的局面。在建設(shè)部將全國(guó)的測(cè)繪工作情況向國(guó)務(wù)院匯報(bào)請(qǐng)示后，國(guó)務(wù)院將這項(xiàng)工作協(xié)調(diào)為：國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局管理測(cè)繪儀器設(shè)備的計(jì)量，不具體實(shí)施測(cè)繪工作；國(guó)家測(cè)繪局管理測(cè)繪資質(zhì)；建設(shè)部主管全國(guó)的房地產(chǎn)測(cè)繪工作。隨著職能分工的明確，2000 年又頒布了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，和《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》。

二、房產(chǎn)測(cè)繪的重要性

（一）房產(chǎn)測(cè)繪是為房地產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)的專業(yè)性技術(shù)

（1）房地產(chǎn)測(cè)繪可以為房地產(chǎn)管理提供信息服務(wù)

房地產(chǎn)測(cè)繪是根據(jù)在一個(gè)城市或一個(gè)地域內(nèi)，大范圍、整體地建立平面控制網(wǎng)，繪制房產(chǎn)分層草圖、房地產(chǎn)分層平面圖，形成標(biāo)準(zhǔn)的坐標(biāo)系統(tǒng)，為房地產(chǎn)管理部門提供房屋的地域分布、房屋的數(shù)量和房屋的利用狀況等資料。同時(shí)在繪制房地產(chǎn)分幅圖的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步精密測(cè)量和細(xì)化，繪制房地產(chǎn)分戶、分層平面圖和分丘平面圖，可以整體、直觀表現(xiàn)每一處房地產(chǎn)的狀況，為管理部門提供正確的決策，并且為房地產(chǎn)登記部門提供相關(guān)房產(chǎn)的具體位置、占地面積、房屋信息、界址等信息。

（2）房地產(chǎn)測(cè)繪可以為房地產(chǎn)開發(fā)、交易、經(jīng)營(yíng)提供基本信息服務(wù)

房地產(chǎn)測(cè)繪可以為一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供基礎(chǔ)。房地產(chǎn)的位置、數(shù)量、占地范圍和面積、界址形成房地產(chǎn)的測(cè)繪，形成圖表和卡冊(cè)薄，對(duì)其形成的測(cè)繪成果為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、決策、核算提供可靠的資料，為房地產(chǎn)的消費(fèi)者提供了必要的房地產(chǎn)信息。

（二）房地產(chǎn)測(cè)繪可以為相關(guān)部門提供參考依據(jù)

房地產(chǎn)測(cè)繪的成果可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、核發(fā)權(quán)證、房產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)交易等提供必不可少的資料；同時(shí)也可減少不必要購(gòu)房糾紛，也為房產(chǎn)稅費(fèi)的征收、城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)提供重要的依據(jù)。

（三）房地產(chǎn)測(cè)繪有利于城市的規(guī)劃建設(shè)

房地產(chǎn)是城市建設(shè)發(fā)展的重要元素，城市房屋規(guī)劃建設(shè)的水平可以直接反映城市人民物質(zhì)文化生活和精神文明程度。城市的規(guī)劃建設(shè)必須了解城市建設(shè)的歷史、現(xiàn)狀以及房屋的分布、數(shù)量、用途、結(jié)構(gòu)等。房產(chǎn)測(cè)繪成果，經(jīng)過分類、整理、統(tǒng)計(jì)之后，可以派生出很多數(shù)據(jù)資料。

三、房產(chǎn)測(cè)繪引起購(gòu)房糾紛的原因分析

房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)非常特殊的工作，專業(yè)性很強(qiáng)，但是房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)卻不夠完善，對(duì)有些問題的規(guī)定過于簡(jiǎn)單，使得許多新問題無法界定，無據(jù)可查，在實(shí)際操作中難以處理，容易引發(fā)爭(zhēng)議。導(dǎo)致預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積不相符的原因主要有以下幾個(gè)方面：

（一）房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)伍專業(yè)素質(zhì)不高

房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)伍的人員專業(yè)素質(zhì)參差不齊，總體情況較差，目前的測(cè)繪人員都是一邊工作，一邊自學(xué)，普遍缺乏系統(tǒng)性的測(cè)繪理論知識(shí)培訓(xùn)，直接導(dǎo)致測(cè)繪人員知識(shí)理論水平落后、知識(shí)結(jié)構(gòu)比較單一，跟不上房產(chǎn)測(cè)繪的需求，另外某些測(cè)繪隊(duì)伍是由一名房產(chǎn)測(cè)繪工程師領(lǐng)導(dǎo)，再由建筑類專業(yè)的畢業(yè)生或者是從其他單位調(diào)動(dòng)來的非專業(yè)人員組成的，這樣組成的測(cè)繪人員由于沒有得到正規(guī)系統(tǒng)的房產(chǎn)測(cè)繪培訓(xùn)，在實(shí)際工作中就不能正確運(yùn)用相關(guān)的測(cè)繪規(guī)范來準(zhǔn)確完成測(cè)繪任務(wù)，有些從業(yè)人員責(zé)任心不夠強(qiáng)，工作中馬虎大意，從而造成測(cè)繪面積與實(shí)際面積截然不同。

（二）建設(shè)單位擅自改變圖紙

個(gè)別建設(shè)單位為了謀取更大的利潤(rùn)，往往通過減少公共面積、增加容積率的辦法，對(duì)原來的施工設(shè)計(jì)圖紙擅自進(jìn)行改變，并按最新的施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，導(dǎo)致施工前后圖紙不一致、數(shù)據(jù)發(fā)生差異。

（三）施工單位出現(xiàn)施工誤差

當(dāng)今，建設(shè)施工單位的施工人員大多數(shù)是以農(nóng)民工為主，這些施工人員大多數(shù)沒有受過專業(yè)的培訓(xùn)，沒有扎實(shí)的施工工底，工作責(zé)任心不夠，未嚴(yán)格按照具體規(guī)程操作。在具體的施工過程中，容易在放線等關(guān)鍵環(huán)節(jié)中出現(xiàn)疏漏或失誤，形成施工誤差，導(dǎo)致施工實(shí)體與設(shè)計(jì)圖紙不符，最終導(dǎo)致數(shù)據(jù)采集不準(zhǔn)確，從而引發(fā)開發(fā)商與購(gòu)房者的購(gòu)房糾紛。

（四）儀器設(shè)備方面的原因

不可否認(rèn)的是，當(dāng)前不少房產(chǎn)測(cè)繪單位，特別是地方基層的房產(chǎn)測(cè)繪單位普遍存在管理不到位、儀器設(shè)備落后和軟件的不規(guī)范等現(xiàn)象，從而造成在測(cè)繪過程中經(jīng)常發(fā)生測(cè)量數(shù)據(jù)精度出現(xiàn)偏差；繪圖、測(cè)算出現(xiàn)錯(cuò)誤，最終導(dǎo)致測(cè)繪成果不合格。綜合上述的幾個(gè)方面來看，當(dāng)前，房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)伍素質(zhì)不高是測(cè)繪方面引起購(gòu)房糾紛的主因之一。

四、提高測(cè)繪精確度的有效途徑

（一）加強(qiáng)測(cè)繪隊(duì)伍的建設(shè)

一方面，企業(yè)內(nèi)部要自覺組織人員培訓(xùn)；另一方面，實(shí)行房產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)技術(shù)人員培訓(xùn)認(rèn)證制度。房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)定期組織房產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)技術(shù)人員上崗培訓(xùn)和繼續(xù)教育培訓(xùn)并頒發(fā)合格證書，不斷更新房產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)。同時(shí)要求房產(chǎn)測(cè)繪單位內(nèi)部從技術(shù)和業(yè)務(wù)管理上嚴(yán)格把關(guān)，加強(qiáng)測(cè)繪工作透明度，接受社會(huì)監(jiān)督，建立測(cè)繪人員及測(cè)繪隊(duì)伍信用檔案，每年向社會(huì)公布，接受社會(huì)監(jiān)督；實(shí)施測(cè)繪成果質(zhì)量追究制度，對(duì)出現(xiàn)重大測(cè)繪質(zhì)量問題或多次出現(xiàn)質(zhì)量問題的測(cè)繪隊(duì)伍和測(cè)繪人員進(jìn)行警告，甚至取消其從事房產(chǎn)測(cè)繪資格，促進(jìn)測(cè)繪單位及測(cè)繪人員嚴(yán)格自律，自覺提高房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量。依法履行職責(zé)是做好房地產(chǎn)測(cè)繪的保證。

（二）加強(qiáng)對(duì)施工設(shè)計(jì)圖紙的檢查

加強(qiáng)預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性是解決問題的關(guān)鍵所在。在這個(gè)方面，施工設(shè)計(jì)圖紙是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，一定要重點(diǎn)把握。設(shè)計(jì)圖紙的準(zhǔn)確性直接影響到建筑面積預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性。因此，要充分發(fā)揮工程監(jiān)理的作用，要對(duì)預(yù)測(cè)圖紙資料進(jìn)行全面的檢查，包括對(duì)規(guī)劃總平面圖、建筑平面圖、建筑立面圖、建筑剖面圖、樓梯及陽(yáng)臺(tái)詳圖等方面的檢查。要特別注意對(duì)相關(guān)細(xì)節(jié)的檢查，同時(shí)要對(duì)整個(gè)建設(shè)過程實(shí)施嚴(yán)格、認(rèn)真的監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，確保預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)與實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)的一致性。

（三）加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位的監(jiān)督與管理、降低施工誤差

要從建立規(guī)章制度方面入手，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位的監(jiān)督與管理，加大對(duì)擅自更改施工設(shè)計(jì)圖紙、建設(shè)方案等行為的處理力度。同時(shí)，探索建立“建設(shè)單位誠(chéng)信黑名單”機(jī)制，從制度上對(duì)建設(shè)單位的行為進(jìn)行約束，確保不因建設(shè)單位的原因，導(dǎo)致出現(xiàn)測(cè)繪面積與實(shí)際面積數(shù)據(jù)不一致的問題，遏制購(gòu)房糾紛的發(fā)生，加強(qiáng)對(duì)施工人員的培訓(xùn)、教育與管理力度，逐步建立一支素質(zhì)高、懂規(guī)程、工作責(zé)任心強(qiáng)的專業(yè)施工作業(yè)隊(duì)伍，避免在施工過程這一環(huán)節(jié)上出現(xiàn)偏差。

（四）加大儀器設(shè)備投入

對(duì)落后的測(cè)量?jī)x器進(jìn)行升級(jí)改革，對(duì)常用的測(cè)量?jī)x器進(jìn)行定期檢測(cè)，配備統(tǒng)一的測(cè)繪專用軟件，從技術(shù)上加以保障，降低誤差的發(fā)生。

（五）實(shí)行房產(chǎn)測(cè)繪委托合同風(fēng)險(xiǎn)保證金擔(dān)保制度

建立房產(chǎn)測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)保障基金，確保房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)因工作失誤所承擔(dān)的賠償責(zé)任，并保障當(dāng)事人的合法權(quán)益不受侵犯。接受委托的房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)繳納一定數(shù)量的房產(chǎn)測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)保證金，專項(xiàng)用于因測(cè)繪質(zhì)量問題而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)賠償。

四、結(jié)束語(yǔ)

樓盤價(jià)格一漲再漲，工薪族包括生活水平處于社會(huì)中下層的人群，幾乎要?jiǎng)佑米约旱囊簧e蓄來購(gòu)買一處房產(chǎn)，這就勢(shì)必導(dǎo)致著購(gòu)房者對(duì)所要購(gòu)置的房產(chǎn)面積斤斤計(jì)較，作為房地產(chǎn)面積測(cè)繪單位、房地產(chǎn)面積測(cè)繪專業(yè)工作者必須珍視手中的權(quán)力，將房地產(chǎn)面積測(cè)繪責(zé)任履行好，將房地產(chǎn)面積測(cè)繪這道關(guān)口把好，為購(gòu)房者的切身利益負(fù)責(zé)，確保通過自己手中測(cè)繪出的房產(chǎn)面積是準(zhǔn)確無誤的。

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