摘要：住房問題已是成了我國當(dāng)前的一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問題，為了解決這一社會(huì)矛盾，重慶市市政府大力推行了公租房制度，這一舉措不但能有效地解決絕大多數(shù)社會(huì)成員的住房問題，有效遏制投資需求，而且有于國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長。本文從重慶公租房的含義，特征，現(xiàn)狀，加以探討，剖析了重慶市公租房建設(shè)的存在的問題以及對(duì)策建議！

關(guān)鍵詞：公租房；問題；對(duì)策

一、引言

近幾年來，全國各大城市的房地產(chǎn)狀況成為困擾很多人的重大問題，房價(jià)節(jié)節(jié)高升，政府多次艱難調(diào)控，成效不大。很多人指出，造成這一原因的關(guān)鍵在于政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主導(dǎo)方針，要改變民眾對(duì)于住房問題的擔(dān)憂，政府就需要改變轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。那么，政府如何改變呢？重慶近年來進(jìn)行了一系列有益的探索，根據(jù)自身發(fā)展?fàn)顩r，即重慶市城市化率很低，新增導(dǎo)入城鎮(zhèn)居民或待保障的原來戶籍居民的收入相對(duì)較低，沒有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力購買保障性住房，因此重慶選擇了大規(guī)模提供公共租賃住房的保障方式。

二、重慶公租房建設(shè)的特點(diǎn)及現(xiàn)狀

公共租賃住房，是指政府投資并提供政策支持，限定套型面積和按優(yōu)惠租金標(biāo)準(zhǔn)向符合條件的家庭供應(yīng)的保障性住房。構(gòu)建新的城市住房供應(yīng)體系，特別是解決不屬于廉租住房保障對(duì)象、又暫時(shí)買不起商品房的“夾心層”人群的住房困難問題，逐步實(shí)現(xiàn)保障性住房全覆蓋。

1、重慶公租房的特點(diǎn)

1.1目前由于房地產(chǎn)價(jià)格上漲迅速，一些低收入者根本沒有能力購房。

重慶市政府為了實(shí)現(xiàn)黨的十七大提出“住有所居”的目標(biāo)，重慶積極探索城市住房供應(yīng)“雙軌制”（市場+保障），對(duì)住房制度進(jìn)行必要的完善。形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的制度體系，力爭在“十二五”期間建設(shè)的公租房加上歷年建設(shè)的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造、城中村安置房等，力爭實(shí)現(xiàn)占城市總?cè)丝?0%以上的中低收入群體住房由政府保障的目標(biāo)。

1.2公租房建設(shè)堅(jiān)持公建公有的方向，統(tǒng)一規(guī)劃，建設(shè)規(guī)模大。

公租房完全由政府組織實(shí)國有投資集團(tuán)施建設(shè)管理，公租房建設(shè)資金由政府組織統(tǒng)一措施，由市國資委具體承擔(dān)，并給予政策上的支持，但其產(chǎn)權(quán)由政府持有。公租房按照“小集中、大分散“的方式，由市統(tǒng)一按”均衡布局、適于就業(yè)、公交便捷、配套完善、環(huán)境宜居、生活方便“的要求，特別是考慮了商品房與公租房的“混搭”建設(shè)，避免出現(xiàn)社會(huì)各階層的隔離和形成“貧民窟“，促進(jìn)和諧，規(guī)劃布局在一、二環(huán)之間的21個(gè)20萬至30萬人口的大型聚居區(qū)中。2010年至2020年，主城區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)縣各規(guī)劃建設(shè)公共租賃住房2000萬平方米，全市建設(shè)規(guī)模達(dá)到4000萬平方米。

1.3 租金優(yōu)惠

公租房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)，無土地出讓金、無相關(guān)稅費(fèi)、無開發(fā)利潤，租金只考慮建設(shè)貸款利息、房屋維修費(fèi)等因素，公租房租金不超過同地段、同類型、同品質(zhì)商品商品房租金的60%。首批投放市場的公租房月租金價(jià)格為每平方米9-11元，以后的價(jià)格實(shí)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的調(diào)整。

1.4無戶籍限制

打破了傳統(tǒng)住房保障戶籍限制界限，凡年滿18周歲，在重慶有穩(wěn)定工作和收入來源，具有租金支付能力，符合政府規(guī)定收入限制的本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭，大中專院校及職校畢業(yè)后就業(yè)和進(jìn)城務(wù)工及外地來渝工作的無住房人員均可申請(qǐng)。

1.5配套設(shè)施齊全，出行方便

房間的廚房、廁所齊全，進(jìn)行了簡單裝修，自購家具、電器后可直接入住。周邊有完善的教育、商業(yè)、體育、醫(yī)療等配套設(shè)施。公共租賃住房布局有軌道交通支撐，有快速普通公交線路通過，出行十分便捷。

2.重慶公租房建設(shè)現(xiàn)狀

重慶市于2010年2月啟動(dòng)公租房建設(shè)項(xiàng)目，2010年啟動(dòng)了包括北部新區(qū)鴛鴦片區(qū)、大竹林片區(qū)等在內(nèi)的7個(gè)片區(qū)，共988萬平方米的公租房建設(shè)項(xiàng)目。2010年2月28日，位于重慶北部新區(qū)鴛鴦組團(tuán)的公共租賃房聚居區(qū)——“民心佳苑”正式開工建設(shè)，這是重慶首個(gè)開工建設(shè)的公共租賃房聚居區(qū)，新建小區(qū)為高層電梯房，戶型在80平方米以下，主力戶型為50平方米至60平方米，將容納住戶1.2萬戶至1.5萬戶。經(jīng)過兩年多的努力，民心佳園、康莊美地等項(xiàng)目已交房，其他項(xiàng)目正按計(jì)劃順利推進(jìn)，到2011年年底，主城區(qū)在建項(xiàng)目交房量為490萬平方米、85812套。2011年3月2日，重慶市公租房舉行了第一次搖號(hào)配租， 2011年6月重慶兩江新區(qū)萬壽、龍興、魚嘴、復(fù)盛、思源和九龍坡西彭、巴南龍洲灣、渝北木耳等8個(gè)公租房項(xiàng)目集中開工。此次開工面積達(dá)1149萬平方米， 2011年9月30日，第二批公租房項(xiàng)目集中開工。它們是重慶九龍坡陶家公租房項(xiàng)目88萬平方米、金鳳公租房項(xiàng)目50萬平方米和巴南界石公租房項(xiàng)目

到2012年9月底，重慶市已搖號(hào)配租公租房15.5萬套，惠及40余萬群眾。已獲配租的人群中，進(jìn)城務(wù)工人員占50%左右，住房困難的城市居民占40%左右，大中專畢業(yè)生占10%左右。租住家庭九成以上屬于低收入家庭。2012年重慶主城區(qū)第二批公租房7個(gè)項(xiàng)目于近日集中開工，面積達(dá)441萬平方米。2012年重慶市完成12萬套左右的公租房交房任務(wù)，加上2011年已交房的8萬多套，共計(jì)可實(shí)現(xiàn)20萬戶居民入住。

三、重慶公租房建設(shè)存在的問題

1、準(zhǔn)入條件過于寬松

公租房的申請(qǐng)范圍擴(kuò)大，打破了戶籍限制，凡是重慶市主城工作無住房者都可以申請(qǐng)公租房。但公租房的供給是有限的，而申請(qǐng)范圍的擴(kuò)大，可能會(huì)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，導(dǎo)致很多本可以通過市場解決住房問題的人申請(qǐng)公租房，使一部分真正住房困難的人住房問題得不到解決。這樣就違背了公租房建設(shè)的初衷。建議公租房審核要嚴(yán)格要經(jīng)過詳細(xì)的調(diào)查、訪問，防止打政策的“擦邊球”的現(xiàn)象產(chǎn)生。

2、租金問題

公租房幫助住房困難家庭解決住房問題，就要充分考慮住戶的收入以及他們可以承受的租金水平。深圳就出現(xiàn)因?yàn)樽饨鸲ǖ眠^高而出現(xiàn)租戶棄租的現(xiàn)象。重慶市政府將租金定為市場租金的60%。但是大量的公租房建設(shè)需要一次性投入大量的成本，租金定的過低，回收期長，公租房建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)大，而且存在融資困難，這樣就必須做好成本控制。

3、 信貸瓶頸依然存在

目前各地在公租房建設(shè)管理方面，還處于“摸著石頭過河”的實(shí)驗(yàn)階段，其中，投資主體單一、融資渠道有限，成為最為困擾的難題之一。重慶公租房融資采取“1+3”的模式籌措資金，1”是指財(cái)政投入約300億元，包括中央專項(xiàng)補(bǔ)助、本級(jí)財(cái)政支出、土地劃撥、稅費(fèi)減免等補(bǔ)助方式?！?”是除財(cái)政投入外的800億元融資貸款，通過社會(huì)融資渠道，如銀行貸款、社?；鹳J款等。其中銀行信貸是重慶公租房最重要的資金來源，但實(shí)際運(yùn)行的情況并不樂觀。商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、基金公司對(duì)政府提供的保障房建設(shè)項(xiàng)目通常持觀望態(tài)度，積極性不高，盈利性金融機(jī)構(gòu)重視的是資金在投放之后是否能如期回收、是否能獲利潤，目前很多商業(yè)銀行在允許放貸給公共租賃房建設(shè)項(xiàng)目，很大程度只是為了出讓部分利益而贏得“政府公關(guān)”，并為了在當(dāng)?shù)馗玫陌l(fā)展銀行業(yè)務(wù)，商業(yè)化的運(yùn)作才能真正吸引金融機(jī)構(gòu)的資金。。此外，重慶也提出引導(dǎo)如保險(xiǎn)資金、社保資金、信托資金等社會(huì)資金參與公租房建設(shè)，但目前為止并無實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

四、完善重慶公租房建設(shè)的對(duì)策建議

1、完善法律法規(guī)，加強(qiáng)政府的監(jiān)督

首先應(yīng)加快相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)和管理服務(wù)體系建設(shè)，成立專門的公租房管理機(jī)構(gòu)，并配備專職管理人員。二是加快建立信息共享平臺(tái)，完善個(gè)人收入申報(bào)制度和個(gè)人信用檔案，將公租房的管理與廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房入申報(bào)制度和個(gè)人信用檔案，將公租房的管理與廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房對(duì)接。三是建立一套科學(xué)的準(zhǔn)入門檻和退出機(jī)制，確保等保障性住房對(duì)接。四是統(tǒng)籌考慮本地戶籍人口和非本地戶籍人下運(yùn)行。五是加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)提供虛假信息騙取公租房租住，擅自轉(zhuǎn)租、出口。

2、構(gòu)建市民收入與租金的聯(lián)動(dòng)機(jī)制

對(duì)于公租房租金問題不宜過高，也不宜過低，都會(huì)產(chǎn)生一系列的社會(huì)問題，因此租金的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與居民收入掛鉤，即應(yīng)規(guī)定市民家庭年收入與公租房年租金一定倍數(shù)，一旦超過這個(gè)倍數(shù)，租金標(biāo)準(zhǔn)就隨之調(diào)整，但這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)如何制定，需要相關(guān)部門進(jìn)行廣泛的社會(huì)調(diào)查，并組織社會(huì)的夾心層代表開展聽證會(huì)，最后再加以頒布實(shí)施。

3、拓寬融資渠道，保證資金供應(yīng)

目前，重慶市公租房融資渠道過窄，主要為財(cái)政撥款及銀行貸款，這兩種方式對(duì)于大規(guī)模的公租房建設(shè)來說，還是顯得過于單一，應(yīng)采取多種融資方式，拓寬資金來源，保證公租房建設(shè)更好地實(shí)施。針對(duì)占人口較大多數(shù)的夾心層人群，實(shí)現(xiàn)以企業(yè)為主的多元投資主體，拓寬資金來源，保證公租房建設(shè)更好地實(shí)施，融資模式有很多種，如BTO模式，主要使民間資本更好的參與到廉租房建設(shè)項(xiàng)目中，以提高效率，降低風(fēng)險(xiǎn)。建立廉租房信托基金（ REITs）。由REITs 投資收購或建造適合公租房標(biāo)準(zhǔn)的住房，為政府分擔(dān)籌集廉租住房房源的責(zé)任等。（作者單位：重慶工商大學(xué)融智學(xué)院）

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