房地產(chǎn)行業(yè)是高投入和高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，控制風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)管理體系需達(dá)到之首要目標(biāo)。作為風(fēng)險(xiǎn)控制手段的載體，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與預(yù)警系統(tǒng)的建立是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期良性運(yùn)行的有效保證。但房地產(chǎn)企業(yè)不能僅僅依靠構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與預(yù)警系統(tǒng)就確保對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了防范，還必須通過以下幾個(gè)方面進(jìn)一步加以完善。

（一）融資風(fēng)險(xiǎn)的防范

1.發(fā)展多元化直接融資

銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。因此，應(yīng)大力拓展多元化直接融資渠道，可適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)，還可以適時(shí)地開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，體系借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立和完善政府干預(yù)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的多層次房地產(chǎn)金融體系，以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。

（1）適度放寬股票融資政策限制。目前，房地產(chǎn)企業(yè)想要在滬深股票市場(chǎng)上發(fā)行股票，必須在資產(chǎn)規(guī)模、盈利記錄、公司治理以及產(chǎn)業(yè)政策等方面符合要求，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)因此無法通過上市途徑進(jìn)行融資。因此，只有適度放寬股票融資政策限制、提高直接融資比重，才能真正分散融資風(fēng)險(xiǎn)。（2）培育和完善房地產(chǎn)股票債券市場(chǎng)。國(guó)家應(yīng)適度放寬限制條件，增加發(fā)行長(zhǎng)期債券的額度，可以為房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資創(chuàng)造良好的條件。此外，還可以短期融資券為契機(jī)，改善大型房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資結(jié)構(gòu)。自2005年5月24日中國(guó)人民銀行發(fā)布《企業(yè)短期融資券管理辦法》后，2005年央行共計(jì)發(fā)行1338億元短期融資券，而房地產(chǎn)企業(yè)并未獲得此項(xiàng)業(yè)務(wù)。2006年5月10日G金融街終于成為《企業(yè)短期融資券管理辦法》后，首次破冰該融資方式的房地產(chǎn)企業(yè)，并拿到了10億元的流動(dòng)資金。因此，大型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)借此短期融資券為契機(jī)，改善其債務(wù)融資結(jié)構(gòu)。

2 .進(jìn)一步完善間接融資

我國(guó)是一個(gè)間接融資占絕對(duì)比重的國(guó)家，在較長(zhǎng)一段時(shí)間里銀行間接融資仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。（1）推進(jìn)間接融資形式多樣化。目前雖然各大銀行在個(gè)人按揭貸款方面創(chuàng)新不斷，但在房地產(chǎn)企業(yè)融資方式上缺乏創(chuàng)新。建議銀行業(yè)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和現(xiàn)狀，提供一些有特色的信貸服務(wù)，如建立一種將中外銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)有效結(jié)合，為企業(yè)提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行、中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)、中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)+擔(dān)保企業(yè)、中資銀行+擔(dān)保企業(yè)甲+擔(dān)保企業(yè)乙等等，為企業(yè)提供各種擔(dān)保和抵押貸款。（2）創(chuàng)新變直接融資為間接融資的方式。直接融資雖然形式多樣，但對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數(shù)開發(fā)企業(yè)比較容易接受和實(shí)現(xiàn)的融資方式。建議更多的開發(fā)企業(yè)積極嘗試探索將直接融資轉(zhuǎn)化為間接融資的新融資途徑。

（二） 投資風(fēng)險(xiǎn)的防范

房地產(chǎn)投資的全過程是是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，一般可分為投資決策階段、土地獲取階段、項(xiàng)目建設(shè)階段和經(jīng)營(yíng)管理階段等階段，房地產(chǎn)企業(yè)通過對(duì)各個(gè)階段投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別之后需要采取相應(yīng)的措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的防范。

1.投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)防范

投資決策階段需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素最多，風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目成敗的影響也最為關(guān)鍵因此，建議企業(yè)做好以下幾方面的工作：（1）高度重視可行性研究。在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過程中最關(guān)鍵的一步，也是擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性的階段。由于房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行，所面臨的將是一個(gè)相對(duì)狹窄的消費(fèi)市場(chǎng)，這就具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性，投資者或者分析者要在城市規(guī)劃條例，政府政策法規(guī)等約束條件下，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，確定投資項(xiàng)目的用途、規(guī)模、類型，并對(duì)開發(fā)成本，需求量、售價(jià)等做出預(yù)測(cè)，這些預(yù)測(cè)面臨著大量的不確定因索，所以風(fēng)險(xiǎn)性也是極大的。（2）加強(qiáng)投資環(huán)境預(yù)測(cè)。加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查研究，選擇最佳投資區(qū)位，尋找投資良機(jī)投資區(qū)位的選擇對(duì)減少投資風(fēng)險(xiǎn)起著舉足輕重的作用。在分析研究市場(chǎng)資料過程中，還應(yīng)充分考慮我國(guó)住宅方式、消費(fèi)觀念的影響，及時(shí)掌握國(guó)外住宅發(fā)展?fàn)顩r和最新動(dòng)態(tài)以及國(guó)外住宅方式和生產(chǎn)方式對(duì)我國(guó)住宅消費(fèi)市場(chǎng)的影響程度，以有效避免和控制因市場(chǎng)需求變動(dòng)而造成的住宅項(xiàng)目功能下降所形成的住宅產(chǎn)品滯銷或價(jià)格降低的風(fēng)險(xiǎn)。（3）靈活應(yīng)用投資組合理論。在投資領(lǐng)域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個(gè)籃子里”的做法非常適用。就是說要懂得分散投資以達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。風(fēng)險(xiǎn)大的投資，一般回報(bào)率相對(duì)較高，而回報(bào)率低的投資，一般相對(duì)來說風(fēng)險(xiǎn)就低些。如果資金分別投入不同風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)，則整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的高收益來彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失·最終得到一個(gè)較為平均的收益，也適應(yīng)了市場(chǎng)和消費(fèi)者的需要，提高房地產(chǎn)企業(yè)總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力。

2.其他階段的風(fēng)險(xiǎn)防范

（1）土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)防范.在土地獲取前，必須對(duì)地塊自然屬性、社會(huì)屬性以及使用屬性進(jìn)行認(rèn)真確認(rèn)，以決定選擇或放棄對(duì)某一項(xiàng)目的開發(fā)。在征地過程中，應(yīng)主動(dòng)爭(zhēng)取有關(guān)部門和群眾的理解、支持和幫助，以化解眾多風(fēng)險(xiǎn)因素，減少未來在各個(gè)層面的干擾；在拆遷和安置補(bǔ)償問題上，既講原則性，更講靈活性，防止矛盾激化。

（2）項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)防范.工程建設(shè)既是投資項(xiàng)目資金的消耗過程，又是工程項(xiàng)目建設(shè)完成過程。在這一過程中節(jié)約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。房地產(chǎn)企業(yè)可通過強(qiáng)化安全意識(shí)，事前控制與事中控制動(dòng)態(tài)結(jié)合，采取系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法使項(xiàng)目順利進(jìn)行，并在保證建筑質(zhì)量的前提下，盡快完成開發(fā)項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期，減輕開發(fā)商所面臨的未來不確定性。

（3）經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)防范.經(jīng)營(yíng)管理階段是房地產(chǎn)投資最關(guān)鍵的階段，該環(huán)節(jié)的成敗直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。在經(jīng)營(yíng)管理中，房地產(chǎn)商應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，了解需求狀況，采取靈活而合理定價(jià)措施，避免或減輕因高價(jià)或低價(jià)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。采用靈活多變的營(yíng)銷方式，拓寬營(yíng)銷渠道，降低營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。搞好物業(yè)管理，定期檢查房地產(chǎn)狀況，及早發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患。

（三）宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

首先，加強(qiáng)合作異地?cái)U(kuò)張。房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)且發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)企業(yè)在本地市場(chǎng)空間和土地供應(yīng)相對(duì)有限，必須走異地?cái)U(kuò)張和合作開發(fā)之路。資金和資源是異地?cái)U(kuò)張由競(jìng)爭(zhēng)走向競(jìng)和的最好契機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)變價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式.此外，積極轉(zhuǎn)變開發(fā)理念，不能拘泥于做項(xiàng)目，要強(qiáng)化對(duì)土地資源利用模式、市場(chǎng)細(xì)化、資源整合的多元化，許多項(xiàng)目可以從開發(fā)轉(zhuǎn)到經(jīng)營(yíng)，除了開發(fā)住宅、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)外，還可與工業(yè)地產(chǎn)、旅游資源結(jié)合開發(fā)，避免過度競(jìng)爭(zhēng)、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

其次，堅(jiān)持品牌經(jīng)營(yíng)開發(fā)。在宏觀調(diào)控形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)到買方市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)要清醒認(rèn)識(shí)品牌在市場(chǎng)轉(zhuǎn)型中的地位和作用，盡快確立以市場(chǎng)為導(dǎo)向的品牌戰(zhàn)略。首先要以卓越品質(zhì)打品牌基礎(chǔ)，做出精品工程；其次要以關(guān)系營(yíng)銷打造品牌形象，與客戶建立良好關(guān)系。然后要依托項(xiàng)目支持品牌定位，并以核心價(jià)值創(chuàng)立品牌個(gè)性。最后要以全員行為強(qiáng)化品牌意識(shí)，把品牌戰(zhàn)略貫徹到每個(gè)員工，貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理每個(gè)環(huán)節(jié)，落實(shí)到每個(gè)項(xiàng)目的決策、設(shè)計(jì)、施工、銷售和服務(wù)之中，把品牌轉(zhuǎn)化消費(fèi)認(rèn)可的品質(zhì)。

（四）加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力建設(shè)。

第一，基本決策能力。財(cái)務(wù)管理是圍繞資金運(yùn)動(dòng)而進(jìn)行的融資、投資、資金回收和利潤(rùn)分配等內(nèi)容的活動(dòng)。建設(shè)的重點(diǎn)在于滿足預(yù)算和現(xiàn)金流所需的資金，實(shí)施恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)控制，確保信息的可靠性以及對(duì)財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)過程進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督與控制。第二，信息整合能力。信息整合是企業(yè)協(xié)同發(fā)展的需要，是指將財(cái)務(wù)工作與經(jīng)營(yíng)部門等非財(cái)務(wù)部門的工作通過企業(yè)的信息平臺(tái)進(jìn)行結(jié)合，共享信息，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的過程中形成合力，共同提高企業(yè)績(jī)效。第三，績(jī)效管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理在績(jī)效管理工作中的主要職責(zé)是進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)，在這項(xiàng)工作中，財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)運(yùn)用綜合的專業(yè)能力來設(shè)計(jì)評(píng)估指標(biāo)體系，包括指標(biāo)、權(quán)重、評(píng)估的操作流程以及溝通反饋流程。

第四，持續(xù)改進(jìn)能力。財(cái)務(wù)管理的持續(xù)改進(jìn)能力是指財(cái)務(wù)管理對(duì)企業(yè)整體財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的提高發(fā)揮作用的能力，即為了將來的改進(jìn)而從過去的經(jīng)驗(yàn)中學(xué)習(xí)、發(fā)現(xiàn)最優(yōu)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的能力，包括通過技術(shù)或流程的改進(jìn)找出成本最小化和產(chǎn)出或收益最大化的方法，還包括從其它企業(yè)找到學(xué)習(xí)的標(biāo)桿，不斷尋找改進(jìn)的機(jī)會(huì)和方法。

2.加強(qiáng)全面預(yù)算的執(zhí)行和考核。

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算預(yù)警，通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)，建議采用以項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。構(gòu)建全面預(yù)算管理體系除了要把握好現(xiàn)金流量預(yù)算、項(xiàng)目預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算、籌資預(yù)算外，企業(yè)還應(yīng)設(shè)置專門的機(jī)構(gòu)和人員對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督、考核，找出預(yù)算執(zhí)行結(jié)果與預(yù)算之間存在的差異及差異產(chǎn)生的原因，并按考核結(jié)果對(duì)相關(guān)部門和個(gè)人進(jìn)行獎(jiǎng)懲，使每個(gè)部門和員工都能意到預(yù)算的重要性，積極配合預(yù)算執(zhí)行。

3.完善內(nèi)部控制制度。

內(nèi)部控制尤如一個(gè)自動(dòng)預(yù)警和維護(hù)系統(tǒng)，它所具備的功能使其成為企業(yè)有效管理的工具。應(yīng)在企業(yè)集團(tuán)各公司及各有關(guān)部門間，建立嚴(yán)格的內(nèi)部控制程序和相互制約措施，并實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度和集體決策制度，避免決策失誤和舞弊事件的發(fā)生。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可分為可控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和不可控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這是防范與化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要措施，也是確保企業(yè)財(cái)產(chǎn)安全和財(cái)務(wù)活動(dòng)效益性的有效手段。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立與完善作為強(qiáng)化內(nèi)部控制制度的重點(diǎn)，因?yàn)樗鼘⒇灤┯谡麄€(gè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系的全過程，與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合，直接影響企業(yè)管理的控制方式和控制程度。

4.完善資金管理系統(tǒng)。

完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng)，首先，應(yīng)將資金管理納入全面預(yù)算管理體系，通過與項(xiàng)目預(yù)算和責(zé)任中心預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)與動(dòng)態(tài)調(diào)度，從而降低資金成本，提高資金使用效率；通過對(duì)資金預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況的分析，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用進(jìn)行及時(shí)反饋和修正。其次，建立適應(yīng)于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式。（作者單位：湖北工程學(xué)院新技術(shù)學(xué)院財(cái)經(jīng)政法系）