最近幾年來，房價瘋狂上漲，普通大眾憑自己微薄的薪酬，只能“望房興嘆”，房價牽動著每個國人敏感的神經。為了控制房價過快的增長，政府今年出臺了很多的房地產調控措施，其中，在重慶和上海這兩地推行的房地產稅改革，備受人們關注。此政策出臺后，房地產稅與土地出讓金如何匹配的問題引起了學者的討論，學界形成了兩種觀點：一種認為，房產稅改革后應該將土地出讓金納入房地產稅中；另一種觀點認為房地產稅是財產稅的一種，而土地出讓金是使用土地的地價款和租金性質的收入，兩者是性質完全不同的事物，不能將兩者合并。

一、土地出讓金的肇始和發(fā)展

土地出讓金最早起源于 1987 年的土地使用費，這是全歸地方政府的收入；1988 年改為土地使用稅這是中央與地方對半分成；89年又將土地使用稅改為中央與地方按四六分成，其后中央的分成又將為32%；92年正式改為土地出讓金，只不過此時中央僅分成5%，地方政府擁有了土地出讓金的絕大部分。這樣地方政府不斷靠賣地收入巨額土地出讓金的形式籌集財政收入。

土地出讓金并不是預算內收入而是預算外收入，這樣地方政府相對有較大的自主處置權，因此很受地方政府的親睞，近年來的土地出讓金收入規(guī)模越來越大，已占地方政府財政收入的很大一部分，地方政府對土地財政越來越依賴。土地出讓金是一次性收取幾十年的租金，政府官員往往為了自己的政績在自己的任期內瘋狂賣地，實際上是透支未來的經濟發(fā)展?jié)摿?。因此，才有了如何將土地出讓金和房地產稅相匹配的的普遍關注和討論。

二、支持將土地出讓金納入房地產稅

土地出讓金屬于一次性財政收入，這樣就注定沒有持續(xù)性，而且隨著經濟的波動，也會有大的起伏。然而政府的財政支出卻具有持續(xù)性，這種明顯的對立會給政府帶來很大的財政壓力[1]。

對于土地出讓金是否應該納入房地產稅，巴曙松（2012）認為，有研究表明[2]，土地出讓金一般能夠占到土地價格的10% ～ 30%，然而土地價格又一般會占到房地產價格的20% ～ 40%，這樣看土地出讓金應該會占到房地產價格

2% ～12%，由此可以看到巨大金額的土地出讓金已經成為房屋價格過高的成因之一。因此，應該將土地出讓金一次收取的形式改變?yōu)榉帜攴执问杖∫簿褪菍⑵浼{入房地產稅中收取[3]。

黃小虎（2003）也認為，城市土地制度應該實行改革，也就是實行按年征收的方式（年租制）[4]。其中核心點是對于租賃土地使用權屬于債權還是物權這樣的問題的認識上，對于這樣的問題，對于農地承包經營權已經有了很大突破，城市土地制度也可以參照和效仿。

蔡金水（2002）認為，最有效的方法應該是將土地出讓金改為按年征收，按稅的形式征收同時與城鎮(zhèn)土地使用稅合并征收[5]。所有房屋，當然像垃圾站、公共廁所等公益性用房以外，應該都按國家的規(guī)定征收繳納土地的使用稅也就是房地產稅。每年按照評估價格征收房地產稅更符合長期的房地產的實際情況。這樣是從公平合理的角度出發(fā)，認為改收土地出讓金為按年征收房地產稅更合理和更公平。

鐘大能（2013）認為，土地出讓金收入并沒有納入地方政府的預算管理之內，這樣，地方政府對此項資金就有很大的自由處置權，容易被濫用，不能收到很好的約束，同時也容易滋生腐敗。由此可以得出須將土地出讓金納入房地產稅中，形成新的財產稅體系，其中以房地產稅為主體稅種[6]。這樣是從資金監(jiān)管的角度，認為土地出讓金的收入支出透明度差，不容易監(jiān)管，由此將其納入房地產稅中，更容易監(jiān)管資金的利用效率更高。

三、反對將土地出讓金納入房地產稅

而更多的專家學者認為房地產稅與土地出讓金由于性質、征收依據(jù)以及支付主體不同等不同不能簡單的讓房地產稅替代土地出讓金。

曹映平（2011）認為，征收房地產稅與收取土地出讓金這兩者制度的設計都有其特定的目的和作用，收取土地出讓金是國家作為土地的所有人對土地使用人征收的租金，體現(xiàn)的是國家對土地資源的配置的作用。而房地產稅作為財產稅的一種，其主要作用是財政收入的籌集作用，并不能起到對土地資源的合理配置的要求，因此可以看到土地出讓金和房地產稅兩者的功能根本不同，絕不能簡單的將土地出讓金并入到房地產稅中去[7].如果將房地產稅和土地出讓金這兩個完全不同的制度整合成一種制度，肯定會造成國家管理制度的某種缺失。

任波，聶琦波（2005）指出，如果是將土地出讓金這樣的一次性收取的土地使用的租金加入房地產稅中，改為按年征收反而降低了房地產開發(fā)商的開發(fā)成本，降低了土地出讓的門檻，會更加刺激城市土地的出讓[8]。

岑艷，崔娟（2005）從公平的角度指出，將土地出讓金納入房地產稅中是有失公平的。因為土地作為自然資源具有其稀缺性，并不會隨人的主觀意愿而改變，但是隨著人口的增加和社會的發(fā)展，由于其稀缺性價值會增大，而房產是認為建造的，也就是說具有可再生性，隨著時間的推移，它會有折舊，價值會降低，這樣將這兩者變化趨勢明顯不同的事務合并為一個是不合理的也是不公平的[9]。

四、總結

通過以上分析，我們可以認識到：房地產稅和土地出讓金既有區(qū)別又有聯(lián)系，不能簡單地將土地出讓金納入房地產稅中。正確的做法應該是將土地出讓金中具有公共服務性質的費用納入房地產稅中改為按年征收，同時土地出讓金中的其他部分應該還按土地出讓金的形式收取，具體做法是：

（1）將土地出讓金分為租金和具有公共服務性質的費用這兩部分，然后將具有公共服務性質的費用納入房地產稅中按年征收，這樣也會在一定程度上降低土地出讓金。

（2）征收房地產稅，對于房產所有人會增加其住房成本，對租房者而言可能增加其租房成本，另一方面也可能會降低出租者的收益，從而在一定程度上會降低對住房的需求，這樣由于需求的減少就會是房屋價格下降，房屋價格下降，又會引起降低土地出讓金，這樣就會形成一個良性循環(huán)。

總之，由于房地產稅與土地出讓金在性質、功能、征收依據(jù)、支付主體、運行機制等方面的不同，不能簡單的將土地出讓金納入房地產稅中，但是房地產稅的全面征收有可能在一定程度上降低土地出讓金。（作者單位：中南財經政法大學財政稅務學院）

參考文獻

[1]楊圓圓.“土地財政”規(guī)模估算及影響因素[J].財政研究，2010，（10）：76

[2]吳曉宇.開征物業(yè)稅對房價的影響[J].涉外稅務，2004.

[3]郭云釗，巴曙松，尚航飛.房地產稅改革對房地產價格的影響研究—基于土地出讓金視角的面板分析[J].經濟體制改革，2011，11.

[4]黃小虎.避免土地利用失控應糾正城市偏向.21世紀中國土地科學與經濟社會發(fā)展—中國土地學會2003年學術年會論文集，2003.

[5]蔡金水.土地出讓金應該改為年稅制[J].北京房地產，2002，04.

[6]鐘大能.土地出讓金去租改稅的動因、效應及對策研究[J].西南民族大學學報（人文社會科學版），2013，03.

[7]曹映平.房地產稅收制度與土地出讓金制度改革匹配問題探析[J].中國資產評估，2011，06.

[8]任波，聶琦波.土地出讓金制度應該保留—房地產稅改革的一點建議[J].基建優(yōu)化，2005，11.

[9]岑艷，崔娟.新房地產稅設計面臨的土地出讓金征收問題[J].商場現(xiàn)代化，2005，10.