摘要：隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和財稅體制改革的推進，加強房地產(chǎn)稅收管理，通過稅收平衡收益分配、促進社會公平等要求日益迫切。本文對我國物業(yè)稅和房產(chǎn)稅改革的相關研究文獻及成果進行了歸納和整理，對我國房產(chǎn)稅制改革具有一定借鑒意義。

關鍵詞：房產(chǎn)稅；評估；綜述

近年來，推進房產(chǎn)稅制改革逐漸成為學界研究的熱點，其中以市場評估價值作為計稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅收管理和稅制改革的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)稅基評估是房地稅收制度的重要組成部分，對健全完善房地產(chǎn)轉讓交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)課稅的相關配套制度與保障系統(tǒng)，建立以房地產(chǎn)評估制度為核心的征管運作體系具有重要意義。

一、房地產(chǎn)稅基評估研究情況

（一）稅基評估主體與客體問題研究

稅基評估主體是指對不動產(chǎn)進行稅基評估行為的實施者，一般為負責展開稅基評估的政府部門或者第三方機構。

徐愛農(nóng)（2011）認為住房和城鄉(xiāng)建設部門比較合適，理由是：其一，該部門擁有其他任何部門都無法比擬的房地產(chǎn)信息；其二，由該部門負責房地產(chǎn)稅稅基評估可以保證稅基確定和稅金交納相互獨立，公正性可以得到保證。曹霄琪（2011）建議將評估機構設置于稅務機關內(nèi)部，并采取相對獨立的方式，其機構職權應與征收部門平行，國家稅務總局內(nèi)應設立專門機構，加強對地方評估機構的指導和監(jiān)督。玄永生、王建忠、王余?。?011）認為我國評估機構的設置可以考慮建立中央、地方政府兩級評估機構并且分別賦予一定的權限。寇婭雯（2011）更傾向于在國土資源和房地產(chǎn)管理部門設置專門的房地產(chǎn)評估機構。丁增穩(wěn)（2011）認為應建立一個專門的房地產(chǎn)稅評估機構，該評估機構隸屬于政府國土部門的一個事業(yè)單位，其經(jīng)費由財政全額撥付。

稅基評估客體是指房地產(chǎn)稅稅基評估的對象，即稅基評估的不動產(chǎn)類型。

冦婭雯（2011）認為未來對土地和房產(chǎn)評估應該合一，并且建立健全產(chǎn)權登記制度和房地產(chǎn)評估體系。董昕等（2010）針對不同房地產(chǎn)稅征收方案進行對比分析，得到的結論是僅合并房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種不足以使房地產(chǎn)稅成為地方財政的主要來源，將土地出讓收入納入房地產(chǎn)稅的征收才有可能使房地產(chǎn)稅成為我國地方政府的主體稅源。曹霄琪（2011）認為我國在確定稅基評估客體時，不宜采用統(tǒng)一的計稅依據(jù)。對東部經(jīng)濟發(fā)達的沿海地區(qū)， 可以借鑒土地與地上建筑物價值為計稅依據(jù)，各個城市的商業(yè)中心，可以借鑒租金收益為計稅依據(jù)；中部地區(qū)可以考慮以土地價值為計稅依據(jù)；而我國經(jīng)濟欠發(fā)達的西部地區(qū)宜采用以土地面積為計稅依據(jù)。

（二）稅基評估方法問題研究

徐愛農(nóng)（2011）認為在房地產(chǎn)市場比較活躍的地區(qū)，應該采用市場法來評估，因為市場法評估需要的數(shù)據(jù)比較容易收集，評估速度快，評估結果易于被納稅人接受。而在房地產(chǎn)市場不活躍的地區(qū)以及對于一些特殊類型的房地產(chǎn)則應該采用成本法或收益法來進行評估。曲衛(wèi)東（2012）認為在我國商業(yè)房地產(chǎn)普遍采用收益法評估，工業(yè)房地產(chǎn)普遍采用成本法評估，建議先行對商業(yè)房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)開征房地產(chǎn)稅，待居住類房地產(chǎn)信息逐漸完善具備開征條件后，再從商業(yè)、工業(yè)房地產(chǎn)過渡到對全部類型房地產(chǎn)開征統(tǒng)一完善的房地產(chǎn)稅。樊慧霞（2011）認為我國應綜合利用各種評估方法的優(yōu)點，建立以“市場比較法為主，成本法和收益法為補充”的評估方法體系。

建立房地產(chǎn)稅稅基的批量評估系統(tǒng)對房地產(chǎn)稅的成功實施至關重要。樊慧霞（2012）認為我國應采用“批量評估為主、單宗評估為補充”的房地產(chǎn)稅基評估技術，另一方面，如果對房地產(chǎn)稅基評估產(chǎn)生了爭議和糾紛，因單宗評估具有針對性和準確性等特點，必要時可采用單宗評估技術予以重新評估。另外，還應建立專業(yè)化、專門化的稅基評估數(shù)據(jù)庫。耿繼進（2012）基于我國房地產(chǎn)市場特點，前提假設在一定時段內(nèi)評估分區(qū)各房屋價格存在著關聯(lián)關系提出了整體估價的思想，建立了房地產(chǎn)整體估價模型，并對模型所需的標準單位選取和修正系數(shù)確立進行了詳細分析。程漢明（2012）提供了一個稅基評估技術路徑的設想。我國對個人住房開征房產(chǎn)稅，其稅基確定的三個發(fā)展階段：第一階段，按照交易價格課稅，主要在試行階段，沒有評估經(jīng)驗，第二階段，做好了部分稅基評估準備工作，擁有相對完善的住房信息數(shù)據(jù)，可以開展稅基評估，第三階段，房產(chǎn)稅以增加地方財政收入為主，應采用 CAMA 和 GIS 系統(tǒng)輔助完成評估作業(yè)，以降低評估成本和提高評估質量。米旭明（2011）在證實了美國等房產(chǎn)稅的累退稅率特征以后，得出結論模型運用不當會對整個房產(chǎn)稅征管系統(tǒng)帶來損害，市場容量、交易頻度等因素對評估命中率影響較大。我國必須得到適用于我國不同區(qū)域市場類型的房產(chǎn)稅稅基批量評估模型理論和方法。然后，制定出有效的模型操作方法和調整、更新細則，確保批量評估系統(tǒng)的準確性和公平性。不過劉洪玉（2011）設計了一種基于主體變量的房價批量評估模型，認為在數(shù)據(jù)收集方面，評估機構應當將工作重心放在采集價格信息和房屋的物理屬性上，而不必投入大量的人力、財力整理小區(qū)層次的信息，也沒有必要過分依賴地理信息系統(tǒng)。通過簡單地添加主體變量進入回歸模型，就可以獲得更好的評估效果。

（三）房地產(chǎn)稅稅基評估爭議復議問題研究

房地產(chǎn)稅是對居民財產(chǎn)的強制性稅收。居民在履行納稅義務的同時，有權監(jiān)督它的使用。房地產(chǎn)稅的征收和使用直接考驗政府部門的智慧、透明度和管理能力，良好的評估申訴和爭議處理十分必要。

曹霄琪（2011）認為應當加強納稅人的法律意識和維權意識，只有在納稅人不斷維護自己合法權益的基礎上才能夠快速推進評估機構在稅基評估業(yè)務中的主導地位，也才能夠使稅基評估快速、科學、公正的運用到稅收工作中。進行稅基評估爭議處理的部門應當是一個獨立的部門。玄永生、王建忠、王余?。?011）認為我們可以借鑒國外解決稅基評估爭議的復議制度和措施，分別設立評估事務所內(nèi)部復議部門、評估機構上一級管理監(jiān)督單位（或委員會）的復議部門以及專門為稅基評估復議仲裁的法庭三級復議部門。

二、總結

綜上所述，在房產(chǎn)稅稅基評估的研究方面，學術界已經(jīng)取得了豐厚的成果，尤其在重慶、上海實行房產(chǎn)稅試點以后，為我國房產(chǎn)稅改革的研究提供了豐富的理論參考和實踐經(jīng)驗。同時我們也發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)相關方面的研究主要集中在理論研究，實證分析較少，對于數(shù)據(jù)處理分析的精確度不夠；另外，國內(nèi)學者在房產(chǎn)稅對地區(qū)差異的影響、減免稅政策規(guī)定等方面的研究有待提升。這些不足有待后續(xù)研究發(fā)展拓深。（作者單位：中南財經(jīng)政法大學）

參考文獻：

[1]徐愛農(nóng). 國外物業(yè)稅稅基評估實踐與啟示[J]. 經(jīng)濟問題探索， 2011， 8： 021.

[2]曹霄琪. 物業(yè)稅稅基評估的國際借鑒及對我國的啟示[J]. 金融經(jīng)濟 （理論版）， 2011 （5）.

[3]玄永生， 王建忠， 王余丁. 我國房產(chǎn)稅稅基評估問題研究[J]. 環(huán)渤海經(jīng)濟瞭望， 2011， 4： 017.

[4]寇婭雯. 我國新房地產(chǎn)稅稅基選擇與因求——基于評估征稅的現(xiàn)實檢驗[J]. 甘肅聯(lián)合大學學報： 社會科學版， 2011， 27（5）： 12-15.