【摘 要】本文通過對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的闡述，提出了目前傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中出現(xiàn)的問題。并利用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)條的原理和方法對房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中出現(xiàn)的一系列問題提出自相應(yīng)解決方案，探索了在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的有效的管理手段和方法。

【關(guān)鍵詞】成本管理 房地產(chǎn) 網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)

我國房地產(chǎn)歷經(jīng)近30年的磨礪正日益走向成熟，在國家宏觀調(diào)控政策法律法規(guī)的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式和經(jīng)營理念都在發(fā)生新著變化。但是，國內(nèi)大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制還沒有完全脫離傳統(tǒng)的成本管理方式，雖然這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也引進(jìn)了一些新的管理手段和方法，如動態(tài)成本管理體系、目標(biāo)成本管理法、建立合作商數(shù)據(jù)庫等，但在事前、事中、事后三個階段的管理和控制上仍然存在不足。[1]

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題

（一）事前控制階段存在的問題：重視資金的時(shí)間價(jià)值不夠，造成利息過高，資金回籠慢；在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的初步階段只是對規(guī)劃的指標(biāo)、面積、戶型等內(nèi)容進(jìn)行審核，忽視了設(shè)計(jì)方案的成本審核；在施工圖設(shè)計(jì)中，存在設(shè)計(jì)變動較大，內(nèi)部深度的設(shè)計(jì)管理欠缺、造成設(shè)計(jì)變更及設(shè)計(jì)簽證的增加，造成工程成本的增加。

（二）事中控制階段的不足：工程預(yù)算的編制質(zhì)量低，發(fā)包給外包公司時(shí)，由于沒有有效的手段對中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督、管理和審核，成本預(yù)算難以精確；材料、品牌合作商數(shù)據(jù)庫樣本少，容易造成入庫單位之間價(jià)格同盟的結(jié)成；材料詢價(jià)市場化不夠，沒有規(guī)模采購的價(jià)格優(yōu)勢；工程進(jìn)度款的審核中存在隨意性；簽證變更程序復(fù)雜，審核不夠及時(shí)。

（三）事后控制階段存在的弊端：預(yù)結(jié)算人員缺少對材料行情及施工現(xiàn)場情況的調(diào)研，一手資料不足；缺少對工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的全面分析及事后對工程的系統(tǒng)評價(jià)和總結(jié)；一般企業(yè)沒有完善的歷史成本數(shù)據(jù)庫。

二、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)業(yè)成本管理探索

隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的飛速發(fā)展，推動了世界經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程，在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，針對房地產(chǎn)企業(yè)自身和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)引入網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，能更加有效的實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)成本的管理和控制。在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)形態(tài)下，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)行為的網(wǎng)絡(luò)化趨勢日益明顯，網(wǎng)絡(luò)成為企業(yè)價(jià)值鏈上各環(huán)節(jié)的主要媒介和實(shí)現(xiàn)場所。[2]

根據(jù)目前房地產(chǎn)成本管理中出現(xiàn)的問題，在結(jié)合傳統(tǒng)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理及網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，就傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)條件下做出如下探索。

（一）利用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)建立健全成本管理制度

在信息化的基礎(chǔ)上，借助現(xiàn)代信息技術(shù)和計(jì)算機(jī)技術(shù)，明確崗位職責(zé)，制定科學(xué)合理的開發(fā)流程，完善成本控制職能部門的工作職責(zé)和規(guī)范，針對網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，有針對性地變更企業(yè)組織制度、分工制度、流通制度和企業(yè)交易制度。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)快速、節(jié)約、安全的特點(diǎn)，對傳統(tǒng)的流通資源和流通渠道進(jìn)行重新整合，使企業(yè)的其他網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)下的成本管理具有可行性制度基礎(chǔ)。同時(shí)企業(yè)有應(yīng)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部信息共享，員工也借此提高了工作能力和效率，為成本管理創(chuàng)造了條件。

通過因特網(wǎng)實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部的信息共享，是企業(yè)信息化的第一步。第二步是上網(wǎng)尋找客戶、 擴(kuò)大新的銷售渠道，形成新的管理職能。第三步是對價(jià)值鏈或供應(yīng)鏈進(jìn)行全面整合，實(shí)現(xiàn)電子化管理的高效運(yùn)作，使企業(yè)內(nèi)部機(jī)制和管理發(fā)展出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化。最后是通過網(wǎng)上銷售擴(kuò)大相關(guān)的服務(wù)范圍，使企業(yè)的經(jīng)營管理進(jìn)一步完善。

（二）利用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)使房地產(chǎn)項(xiàng)目的簽證管理信息化

針對設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證難以控制這一現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過信息化的管理方式進(jìn)行簽證管理，一般設(shè)計(jì)的變更通過信息系統(tǒng)下發(fā)設(shè)計(jì)變更通知單，并且在該變更內(nèi)容全部施工完后的最短時(shí)間內(nèi)內(nèi)向甲方簽證管理系統(tǒng)報(bào)送完整的變更預(yù)算。讓成本管理部門及時(shí)了解相關(guān)變更信息，防止因漏報(bào)而給公司造成損，同時(shí)保證文檔數(shù)據(jù)的安全管理。對設(shè)計(jì)變更的管理，通過變更設(shè)計(jì)圖紙的電子數(shù)據(jù)形式，在系統(tǒng)中進(jìn)行批報(bào)變更，以制度的方式規(guī)定信息化簽證管理的各種辦法，以標(biāo)準(zhǔn)化的形式對簽證進(jìn)行統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化、信息化簽證管理，能最大程度的節(jié)約企業(yè)開發(fā)和設(shè)計(jì)成本。

（三）利用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)健全房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理機(jī)制

合同是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目管理的主要依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)做為合同密集型企業(yè)，一個項(xiàng)目執(zhí)行的合同可達(dá)數(shù)千份，管理困難。針對這一現(xiàn)狀，可通過搭建信息化平臺，建立合同管理機(jī)制和合同管理系統(tǒng)，建立統(tǒng)一的、從合同訂立開始的全程合同管理臺帳，建立柔性的合同簽定、合同變更和合同變更業(yè)務(wù)管理流程；在信息系統(tǒng)中全方位、全程監(jiān)控合同執(zhí)行過程，有效保障合同有效、高質(zhì)量的完成，有效保證企業(yè)合同的規(guī)范性、嚴(yán)密性和管理的統(tǒng)一性，有效對企業(yè)成本進(jìn)行管理和控制。

（四）利用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)技術(shù)建立房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理體系

建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理制度及成本管理信息系統(tǒng)，制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某杀究刂企w系及數(shù)字化的成本績效考核依據(jù)，建立完備的事前、事后評估及控制機(jī)制，實(shí)行企業(yè)全成本的動態(tài)管理；在系統(tǒng)中進(jìn)行合理的成本結(jié)構(gòu)分類、制定目標(biāo)成本作為成本控制的上限；通過動態(tài)成本與目標(biāo)成本的對比，實(shí)時(shí)反映異常成本狀況；結(jié)合責(zé)任成本體系，將各項(xiàng)成本指標(biāo)落實(shí)到崗位，為成本績效考核提供數(shù)字化依據(jù)；通過招投標(biāo)合理制定資金計(jì)劃，通過系統(tǒng)試算評估合同款項(xiàng)對現(xiàn)金流的影響，真正實(shí)現(xiàn)數(shù)字化事前控制；通過每個月定期修訂付款計(jì)劃得到已明確的資金投放情況外，對于尚未簽訂合同的待發(fā)生成本也可以每月進(jìn)行修訂并投放到項(xiàng)目的時(shí)間軸上，從而通過系統(tǒng)及時(shí)仿真性預(yù)測項(xiàng)目現(xiàn)金流狀況。樹立全程成本價(jià)值觀，做到成本的事前預(yù)測、事中控制，事后評估的過程精細(xì)管控。

（五）利用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)建立房地產(chǎn)企業(yè)的知識管理系統(tǒng)

通過企業(yè)知識管理系統(tǒng)的建立，利用軟件系統(tǒng)或其他工具，對企業(yè)中大量的有價(jià)值的方案、策劃、成果、經(jīng)驗(yàn)等知識進(jìn)行分類存儲和管理，積累知識資產(chǎn)避免流失，促進(jìn)知識的學(xué)習(xí)、共享、培訓(xùn)、再利用和創(chuàng)新，有效降低組織運(yùn)營成本，尤其是將企業(yè)在以往項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各類歷史成本和數(shù)據(jù)及管理經(jīng)驗(yàn)錄入數(shù)據(jù)庫中，建立企業(yè)歷史成本數(shù)據(jù)庫，形成企業(yè)的數(shù)據(jù)庫資源。通過經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)模型的統(tǒng)計(jì)和分析，對信息進(jìn)行加工提煉，成為企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的資源，并將這些經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，使企業(yè)管理手段和方法更加高效化和科學(xué)化，強(qiáng)化了企業(yè)的核心競爭力。

（六）引入B2B電子商務(wù)模式降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的采購成本

在材料的采購上可以引入B2B的電子商務(wù)模式，通過建立材料采購系統(tǒng)或借助互聯(lián)網(wǎng)的B2B電子商務(wù)交易平臺進(jìn)行材料采購，減少了材料供應(yīng)商和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙方的采購談判，通過信息網(wǎng)絡(luò)平臺直觀地了解市場上材料種類、型號、報(bào)價(jià)、優(yōu)惠幅度、價(jià)格變動、產(chǎn)品質(zhì)量、實(shí)際應(yīng)用效果及供應(yīng)商信用等，通過B2B電子商務(wù)平臺進(jìn)行材料采購還能引入了競爭機(jī)制，有利于降低采購價(jià)格節(jié)約采購成本。

（七）利用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)云計(jì)算通過信息共享管理房地產(chǎn)企業(yè)

通過云計(jì)算可以在房地產(chǎn)行業(yè)部署統(tǒng)一的虛擬網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)，在建筑材料的購買、前端銷售統(tǒng)計(jì)，通過云計(jì)算這種互聯(lián)的虛擬環(huán)境，可以大大規(guī)范地產(chǎn)行業(yè)公司的業(yè)務(wù)流程，提升整個公司的業(yè)務(wù)效率。在國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控很嚴(yán)格的今天，房地產(chǎn)企業(yè)通過云計(jì)算的實(shí)施，能夠利用信息化和云計(jì)算來透明業(yè)務(wù)流程，削減大量沒有必要的成本，是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的一條可持續(xù)發(fā)展道路。

（八）利用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)使房地產(chǎn)銷售管理信息化

針對房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的處理過程通過銷售信息化管理，結(jié)合市場營銷、客戶服務(wù)、財(cái)務(wù)管理、策劃管理五個方面的內(nèi)容，把發(fā)布廣告、確認(rèn)客戶、銷售反饋、成交、收款、催款、投訴等環(huán)節(jié)有機(jī)結(jié)合起來形成實(shí)時(shí)監(jiān)控、高效、清晰的業(yè)務(wù)流程。在信息系統(tǒng)中通過在線銷售系統(tǒng)以及第三方平臺的網(wǎng)絡(luò)銷售，使企業(yè)營銷的人力、物力、財(cái)力、廣告宣傳費(fèi)用降低。

三、結(jié)束語

網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使得房地產(chǎn)企業(yè)的管理手段得到革新，房地產(chǎn)企業(yè)的管理真正能實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化、信息化和高效化。互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為企業(yè)的發(fā)展提供了豐富的管理技術(shù)和管理手段，推動了企業(yè)管理技術(shù)的革新和不斷進(jìn)步，創(chuàng)造了更為科學(xué)合理的管理手段，提高企業(yè)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效率，為企業(yè)創(chuàng)造了更大的價(jià)值。

在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的外部大環(huán)境下，會促使企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方式發(fā)生變化變，房地產(chǎn)企業(yè)的管理也會隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷變革。房地產(chǎn)企業(yè)通過基于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和計(jì)算機(jī)技術(shù)的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)新的管理方法，對以項(xiàng)目為導(dǎo)向的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理有良好的促進(jìn)作用，能更加直觀方便地對企業(yè)的成本進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，能更好地制定資金使用計(jì)劃，更加有利于企業(yè)的成本管理和控制。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促使房地產(chǎn)企業(yè)的不斷變革，在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)這一虛擬經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)企業(yè)通過高效、便捷、科學(xué)的管理方法和管理手段進(jìn)行成本管理，會提高經(jīng)濟(jì)效益，增加市場競爭力，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

參考文獻(xiàn)：

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