【摘 要】隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也愈演愈烈。為了增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越重視對(duì)成本的控制。文章通過對(duì)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成的闡述，指出其在項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和銷售階段的成本控制問題。針對(duì)其發(fā)生的問題，提出了在決策階段進(jìn)行土地成本的控制，在設(shè)計(jì)階段注重圖紙的設(shè)計(jì)符合項(xiàng)目要求，在施工階段嚴(yán)格審查建材的質(zhì)量，在銷售環(huán)節(jié)建立健全銷售信息真實(shí)披露體制和加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)協(xié)作等措施。

【關(guān)鍵詞】成本控制 開發(fā)成本 房地產(chǎn)

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成

搞好成本控制，就要明確開發(fā)產(chǎn)品的成本和種類。其包括了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中支出的各項(xiàng)費(fèi)用。具體包括：土地成本，大約占了項(xiàng)目總成本的30%-35%左右，主要是指土地獲得階段形成的種類費(fèi)用，包括了地價(jià)，土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等；前期工程費(fèi)，主要包括前期項(xiàng)目規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性調(diào)研費(fèi)，地理?xiàng)l件勘探費(fèi)以及“三通一平”等費(fèi)用；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括了在建設(shè)用地中安裝的水電、綠化等設(shè)施；公共配套設(shè)施費(fèi)，包括在項(xiàng)目施工范圍內(nèi)安裝的為居民提供配套服務(wù)的各種非盈利性的公用設(shè)施。除了這些設(shè)施外還有各個(gè)盈利性的配套設(shè)施。這些配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用就是公共配套設(shè)施費(fèi)；管理費(fèi)用，主要包括了項(xiàng)目開發(fā)過程中的各項(xiàng)期間費(fèi)用；營(yíng)銷成本，主要是指在項(xiàng)目銷售過程中形成的廣告費(fèi)等銷售費(fèi)用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制存在的問題

（一）決策階段的土地成本控制

房地產(chǎn)行業(yè)投資是一種高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的投資方式，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)成本影響的最大因素就在于決策。在決策階段中土地成本的控制是至關(guān)重要的。因?yàn)橥恋爻杀净菊剂隧?xiàng)目總成本的三分之一，土地的成本信息錯(cuò)誤必定導(dǎo)致項(xiàng)目成本的增加。所以在項(xiàng)目實(shí)施之前要做好土地成本信息的調(diào)查，充分了解土地的成本信息對(duì)于企業(yè)控制成本有很大的幫助。2009年6月，萬科集團(tuán)在美樹麗舍項(xiàng)目的土地成本信息出現(xiàn)了錯(cuò)誤，由于在項(xiàng)目建設(shè)前期對(duì)土地成本信息了解不夠深入，導(dǎo)致了在項(xiàng)目實(shí)施時(shí)才發(fā)現(xiàn)可用地面積比預(yù)期的少。原來計(jì)劃可用地面積約有316畝，但是實(shí)際情況卻是，東邊的水廠屬于戰(zhàn)備的 不能拆，這就減少了11畝地。項(xiàng)目周邊的退線原定是5米，而實(shí)際上要求20米，可用地減少了約20畝地。還有界外地的補(bǔ)償，公司和土地方協(xié)商未果，導(dǎo)致了土地減少了25畝。

（二）設(shè)計(jì)階段的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在一個(gè)誤區(qū)：認(rèn)為要控制成本就要加強(qiáng)監(jiān)控。為了做到這一點(diǎn)，開發(fā)商采取了多種手段，加強(qiáng)了對(duì)施工質(zhì)量的審查和監(jiān)管。然而，在項(xiàng)目結(jié)束后往往會(huì)發(fā)現(xiàn)成本并沒有像預(yù)期的那樣有實(shí)質(zhì)性的下降，這其中主要是因?yàn)殚_發(fā)商忽視了設(shè)計(jì)階段的成本控制，錯(cuò)誤的將設(shè)計(jì)費(fèi)不斷減少，或者是將設(shè)計(jì)項(xiàng)目委托給外單位設(shè)計(jì)。而設(shè)計(jì)合同對(duì)于項(xiàng)目的目標(biāo)人群和項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境條件涉及甚少或者根本沒有此類的規(guī)定。這樣就容易導(dǎo)致項(xiàng)目的設(shè)計(jì)失敗，或者是設(shè)計(jì)出來的圖紙無法與同業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，使得企業(yè)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力下降，最終將使得公司不得不重新進(jìn)行項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，造成不必要的損失。

（三）施工階段的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的工程成本控制較為復(fù)雜的。這一階段的工程成本比例大約占了總成本的50%-55%左右，是資金大量投入的階段。在施工環(huán)節(jié)中，很多房地產(chǎn)公司在選材方面都很注重，有的甚至注重到“一磚一瓦”中，但是質(zhì)量不合格的材料依舊被應(yīng)用到建筑工程中去。

（四）銷售階段的隱性成本控制

該階段是企業(yè)項(xiàng)目完成后的后續(xù)階段。公司進(jìn)行項(xiàng)目的決策、設(shè)計(jì)、實(shí)施，其最終目的是可以將公司的產(chǎn)品按照預(yù)期銷售出去，以取得收入，獲得利潤(rùn)。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用各種營(yíng)銷手段和策略去銷售項(xiàng)目產(chǎn)品。但是，房地產(chǎn)開發(fā)商卻忽視了該階段的隱性成本即企業(yè)的聲譽(yù)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的措施

（一）投資決策的土地成本控制

土地成本調(diào)查。因?yàn)槠髽I(yè)的投資正確與否，關(guān)系到企業(yè)利潤(rùn)，如果決策正確則會(huì)給企業(yè)帶來豐厚的利潤(rùn)，反之則會(huì)使得公司遭受損失。企業(yè)在項(xiàng)目決策時(shí)應(yīng)派出資深的調(diào)查員深入項(xiàng)目建設(shè)用地進(jìn)行考察，充分了解項(xiàng)目建設(shè)用地存在的問題，特別是可用地面積的調(diào)查。

（二）設(shè)計(jì)方案的成本控制

擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案和住房裝修方案。在選擇住房裝修方案的時(shí)候，不能夠局限于一種設(shè)計(jì)方案，而是要引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，采用多家競(jìng)投，多方參考，優(yōu)勝劣汰。企業(yè)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)部門在設(shè)計(jì)規(guī)劃前要充分研究項(xiàng)目建設(shè)用地的自然條件和地理位置。設(shè)計(jì)部門要認(rèn)真研究土地調(diào)查員反饋的相關(guān)信息，針對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行建設(shè)用地的規(guī)劃，提高可用地的使用率，避免對(duì)可用地面積的浪費(fèi)，增加企業(yè)的成本。

（三）施工材料的成本控制

施工階段是企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目成本控制最為復(fù)雜的一個(gè)環(huán)節(jié)。在這個(gè)階段中公司應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制制度，加大監(jiān)督和控制力度，避免因施工材料的質(zhì)量不合格導(dǎo)致竣工后返工。例如，萬科集團(tuán)在 “問題地板”事件，因?yàn)槭┕げ牧喜缓细穸M(jìn)行復(fù)查和返工，其費(fèi)用影響到了企業(yè)利潤(rùn)，更為重要的是會(huì)影響到企業(yè)的聲譽(yù)，這個(gè)卻是無法用金錢衡量的。所以，企業(yè)的采購(gòu)部門在進(jìn)行建材采購(gòu)時(shí)，首先要對(duì)建材市場(chǎng)進(jìn)行研究，對(duì)比市場(chǎng)上同種建材的質(zhì)量和價(jià)格，要嚴(yán)格審查材料的質(zhì)量水平；其次，企業(yè)要對(duì)供應(yīng)建材的廠家進(jìn)行審查，調(diào)查其工藝水平是否符合項(xiàng)目建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)；

（四）銷售階段的隱性成本控制

建立健全銷售信息真實(shí)披露體制?，F(xiàn)如今，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了降低成本追求最大利潤(rùn)，不惜隱瞞房屋的安全隱患，偷梁換柱的對(duì)消費(fèi)者宣傳其項(xiàng)目產(chǎn)品。殊不知消費(fèi)者希望購(gòu)買的商品是質(zhì)量合格并且符合購(gòu)房合同的規(guī)定。

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