摘 要：目前，我國城市住房價格持續(xù)上漲，不僅加重了民眾購房負擔，阻礙了城市化發(fā)展，還抑制了內(nèi)需、增加了經(jīng)濟泡沫，影響我國經(jīng)濟的結構調(diào)整與持續(xù)穩(wěn)定的增長。我國城市住房價格過高的原因，不外乎供給較少，而需求旺盛。因此，要有效降低住房價格，必須在增加城市住房供給的基礎上，減少住房的投機性需求。

關鍵詞：高房價 泡沫 限購 增長

自1993年我國政府第一次出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策至今，已有整整20年。20年來，我國政府陸續(xù)出臺了國十六條等重要政策。1993年出現(xiàn)第一次房地產(chǎn)熱，政府出臺“國十六條”遏制其勢頭；1997年爆發(fā)亞洲金融危機，政府頒布23號文件刺激消費以拉動經(jīng)濟增長；2005至2007年為了穩(wěn)定房價和發(fā)展經(jīng)濟適用房，“國八條”、“國六條”相繼出臺；2010年，國家出臺的政策是穩(wěn)定房價最為激烈的一次政策。

房地產(chǎn)業(yè)涉及生產(chǎn)、流通、消費三大領域，產(chǎn)業(yè)鏈長。作為國家的基礎性產(chǎn)業(yè)和主導性產(chǎn)業(yè)，可謂是國家經(jīng)濟的頂梁支柱。1999年，房地產(chǎn)的投資金額占全社會各界投資金額的13.74%，到了2011年達到19.84%，將近總投資的1/5。可見房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)投資占了全社會投資很大一部分，同時，房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻也越來越大。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展一方面促進國家經(jīng)濟的增長，另一方面也帶來了一些問題。

一、我國城市居民住房價格過高的現(xiàn)狀與不利影響

（一）我國城市居民住房價格過高的現(xiàn)狀

目前，在全國我們都可以看到這樣一種奇怪的現(xiàn)象，工地圍起高墻卻不蓋房，或者樓盤建成卻不銷售，這是開發(fā)商鉆不完善的調(diào)控政策的漏洞的結果。伴隨著房地產(chǎn)越炒越熱，炒房者尋租者層出不窮，房價也被人們推到了一個極高點，缺房者憂愁購不到房，政府擔心房地產(chǎn)泡沫愈加嚴重。

國際上住房價格過高的判斷標準是：住宅價格和居民家庭年收入的比率高低。發(fā)展中國家正常的房價收入比應該為3-6倍，比率如果越大，表明居民承受房價的能力越低。我國全國的平均房價收入比基本上在合理區(qū)間之外，而一些一線城市的房價收入如北京、上海等甚至達到十幾倍。

（二）我國城市居民住房價格過高的不利影響

1.抑制國內(nèi)消費需求，不利于我國經(jīng)濟增長模式的轉(zhuǎn)變與經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展

國際上規(guī)定，居民購房計入投資，因為房產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)，我國也一直按照這一規(guī)定處理數(shù)據(jù)。近幾年來，我國的經(jīng)濟增長對投資的依賴過高。在2000年的時候，投資對經(jīng)濟的貢獻僅為22.4%，而到了2010年，投資的貢獻率已上升為52.9%。國內(nèi)消費占GDP的比重逐漸偏低，由2000年的65.1%降為2010年的43.13%。而房價上漲過高，會加劇這種局面，阻礙我國經(jīng)濟增長模式的轉(zhuǎn)型。

消費、投資、凈出口對國家經(jīng)濟有著重要的拉動作用。在外需不振的外界環(huán)境下，我們需要擴大內(nèi)需以促進經(jīng)濟發(fā)展。但是每個月的還貸壓力讓購房者不得不抑制其他消費的欲望。高房價對購房者的現(xiàn)時消費能力和未來消費能力產(chǎn)生了巨大的擠出效應。在外需不振，同時不能刺激消費擴大內(nèi)需的情況下，我國經(jīng)濟發(fā)展會受到巨大影響。

2.易形成房地產(chǎn)泡沫，導致經(jīng)濟危機

房地產(chǎn)泡沫指房價的不斷上漲會讓人們產(chǎn)生一種心理預期，這種心理預期引導人們不斷購買房產(chǎn)，投入更多資本，從而越發(fā)推高房價。當房地產(chǎn)的價格升高，遠遠高于其實際價格時，便導致了房地產(chǎn)泡沫。

若房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)價格急劇縮水，企業(yè)無力承擔巨額不良資產(chǎn)，那么與房地產(chǎn)業(yè)有密切關系及為購房者提供貸款的銀行將成為最大的買單者。由于金融機構的不良貸款大量增加，危及金融業(yè)流動性，破壞了金融機構的信貸系統(tǒng)，則會引起金融機構的債權人對其信心不足而發(fā)生銀行擠兌，使金融機構破產(chǎn)，最終危及金融業(yè)的穩(wěn)定。更有甚者，經(jīng)濟危機會引發(fā)社會和政治危機。

3.阻礙我國的城市化發(fā)展

高房價提高了農(nóng)村居民進城居住的工作與生活成本，同時，增加了農(nóng)村剩余勞動力的心理負擔，制約了我國農(nóng)村剩余勞動力向城市的轉(zhuǎn)移。對于房價高的一些城市，房價門檻導致人才流失。一些中小企業(yè)承擔不起以提高工資為代價與大型企業(yè)競爭人力資源，發(fā)展必然受到阻礙甚至倒退。因此，過高的房價阻礙了我國城市化發(fā)展。

二、我國城市房價高的原因

（一）供給方面的原因

1.城市土地供應本身有限

國家為了保障糧食安全規(guī)定了18億畝耕地紅線，大約占了國土面積的12%。而農(nóng)村用地約占國土面積的1.75%。我國城鎮(zhèn)建成區(qū)的面積為3.84萬平方公里，大概是我國土地面積的0.36%，但是卻居住了6.02億人口。可見，國家安排給城市的土地資源實在有限。

2.政府對土地供給的控制，減少了土地供給與城市住房供給

我國如今實行的是社會主義土地公有制，雖然土地所有權無法轉(zhuǎn)讓和買賣，但是它的使用權是可以轉(zhuǎn)讓的。政府通過招標、拍賣、掛牌的方式轉(zhuǎn)移土地使用權，每年由轉(zhuǎn)讓土地獲得的收入是政府財政收入的主要來源之一。

由于土地受地方政府掌控，為了追求政績和利益，一些地方政府會選擇出價高的人供給土地。因此，土地價格越來越高，有利于地方政府。政府為了保證土地價格保持在較高的水平，必須控制土地供給，導致土地供應增加小于居民需求的增加，因此房價持續(xù)上漲。

3.房產(chǎn)開發(fā)過程產(chǎn)生的費用

房地產(chǎn)市場參與者包括買賣雙方、政府機構、金融機構與中介機構，等等，他們提供服務都會產(chǎn)生一定費用。有些費用，比如城市基礎設施配套費等稅費人們異議頗多；項目審批環(huán)節(jié)過多和招投標過程容易滋生腐??；工程造價管理存在漏洞導致與實際造價有出入；開發(fā)商花費巨額廣告費宣傳促銷。這些不合理的費用都納入房地產(chǎn)價格，自然拉高了房價。

（二）需求方面的原因

1.貨幣供應量

一般來說，短期貨幣供給的增加，會增加總需求，進而推動物價上升。從需求方面考慮，貨幣供應量影響著居民的購買水平，增加貨幣供應量能刺激購房需求，拉升房地產(chǎn)價格。從供給考慮，貨幣供給量影響房地產(chǎn)信貸規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)刺激供給，降低房地產(chǎn)價格。但是短期的房地產(chǎn)市場的供給是無彈性的，其對房地產(chǎn)價格的影響小于購房需求的影響。所以，房地產(chǎn)價格和貨幣供應量成正相關關系。因此，隨著近年來我國貨幣供應量的不斷增加，房地產(chǎn)價格必然被推高。

2.國內(nèi)投資渠道很少

隨著經(jīng)濟知識的普及，“投資”這個經(jīng)濟活動開始被人們關注，但普通民眾對投資的渠道還是不甚了解。目前對房價的心里預期和“羊群效應”這兩個心理活動引導著人們的投資方向。近年來，商品房價格一直處于上升趨勢，房地產(chǎn)越炒越熱，使人們產(chǎn)生了這樣一個心理預期：房價一定會漲。“羊群效應”即“從眾效應”，國民想要投資而又擔心投資風險，看到其他人都投資房地產(chǎn)，于是隨大流投資房地產(chǎn)。

投機需求的產(chǎn)生暴露了國民投資渠道的短缺，國民投資資金大量用來購買商品房，商品房價格也節(jié)節(jié)攀升。

3.農(nóng)民進城工作與生活對住房需求的增加

城市化過程中，大量的農(nóng)民選擇進城打工，但是他們沒有固定的職業(yè)和住所，每年只有春節(jié)十幾天回家探親。他們也希望有個穩(wěn)定的住所，家人天天團聚，在城市有一套自己的房子是他們迫切的需求。由于本身收入較少和高房價的限制，大部分農(nóng)民工都是居無定所。

4.收入增加，城市原住民購房以改善生活條件

很多城市原住民的住房都是幾十年前建造的，房屋面積較小。隨著家庭人口增加，比如很多三代同堂的情況，居住條件就十分的差?；蛘咭恍┰慨a(chǎn)處于城市郊區(qū)，交通落后堵塞，嚴重妨礙了正常的生活工作。因此，眾多原住民為了改善生活而購房的欲望日益增加。

三、我國城市住房價格過高的對策

（一）供給方面的措施

1. 改革土地供給制度

像美國一些土地私有制的國家，土地市場是完全市場特征。政府可以通過貨幣和稅收政策來調(diào)節(jié)土地和房地產(chǎn)的供求，使房地產(chǎn)價格達到一個合理的均衡狀態(tài)。我們可以改革土地供給制度，淡化土地的非市場特征。比如增強土地一級市場的透明度，增加建設經(jīng)濟適用房，建立公開透明的土地競爭制度 。

2.加快建設經(jīng)濟適用房

國家應該以保證中低收入者居者有其屋為目的，大力發(fā)展經(jīng)濟適用房，同時注重人文關懷，住房結構不區(qū)別于商品房，給居無定所的人們一個溫暖的家。經(jīng)濟適用房也有很多問題，比如總量不足。對此，政府可以通過補貼政策將一些空置的滯銷的商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房。如果政府大力推行經(jīng)濟適用房政策，杜絕腐敗現(xiàn)象，防止商人鉆漏洞，市場上住房供給的增加可以稍稍降低房地產(chǎn)價格增長過猛的勢頭。

3.減少政府對房地產(chǎn)業(yè)的稅費，即減少交易費用

要減少交易費用可以從建房的不同對象分別考慮——個人和房地產(chǎn)開發(fā)商。第一，我國可以參考西方國家的住宅自有自用化，即政府鼓勵個人建房購房，減免部分稅費，進行住宅補貼，從而減少交易費用，使購房成本控制在欲購房者的接受范圍。第二，政府減少對房地產(chǎn)開發(fā)的征稅額，同時精簡項目審批環(huán)節(jié)，減少不必要的費用加入房地產(chǎn)價格中。

（二）需求方面的措施

1.抑制貨幣供應量

實踐證明，貨幣超發(fā)會帶來通脹風險，它帶來的GDP增長也是不可持續(xù)的，因此，政府應該嚴格控制貨幣供應量。根據(jù)貨幣流通規(guī)律我們可以知道，市場上所需要的貨幣量由商品價格和貨幣流通速度共同決定。中央銀行應該根據(jù)這個規(guī)律得到貨幣量，依據(jù)國家實際需要的貨幣量，綜合考慮信貸計劃，不發(fā)行多的貨幣。

2.擴大居民投資渠道，減少居民在房地產(chǎn)上的投機行為

一方面，政府給公眾宣傳其他投資渠道，如股票、期貨、基金、貴金屬、商品投資、保險、外匯、古玩字畫，等等；另一方面，政府需要制定一些政策來減少投機行為：如建立房地產(chǎn)市場監(jiān)督體系，約束一級市場和二級市場的開發(fā)商行為；加強輿論監(jiān)督，大力揭露投機者不法行為；減少信貸量，加強信貸監(jiān)管。

2010年以來，由于政府的調(diào)控，房地產(chǎn)價格稍有回落，表明政府的宏觀調(diào)控還是有效果的。但是國家宏觀調(diào)控政策是一把雙刃劍，我們不能完全依靠行政手段去調(diào)整房地產(chǎn)市場。畢竟宏觀調(diào)控政策只能協(xié)調(diào)一時的供求關系，無法滿足市場長期需求。一個穩(wěn)定積極的房地產(chǎn)市場能夠促進經(jīng)濟增長，而經(jīng)濟增長反過來為房地產(chǎn)市場長期良好的發(fā)展提供前提條件。房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)今和未來都將是我國的支柱性行業(yè)，一旦它發(fā)展不穩(wěn)定，將給我國經(jīng)濟和社會帶來巨大的打擊。因此我們必須嚴肅對待這個問題，而合理穩(wěn)定的房價是房地產(chǎn)業(yè)健康迅速發(fā)展的主要因素。

為了我國房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，政府應堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，防止房地產(chǎn)調(diào)控遭遇反彈。治理房地產(chǎn)問題是一項艱巨的任務，需要政府實施有效政策和國民配合政府政策，雙方協(xié)調(diào)合作，共同治理。

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