荷蘭是一個面積僅為4萬多平方公里（相當(dāng)于江蘇省面積的五分之二左右）的歐洲國家，其中四分之一的土地位于海平面以下，幾個世紀(jì)以來荷蘭人一直在與大海爭奪土地。荷蘭人口約為1600萬，人口密度為496人/平方公里，世界排名第24。20世紀(jì)50年代的工業(yè)化和城市化、戰(zhàn)爭破壞、戰(zhàn)后嬰兒潮等因素成為荷蘭住房短缺的社會因素。但是，荷蘭通過制定和實(shí)行社會住房政策，成功解決了住房問題，實(shí)現(xiàn)了住有所居的目標(biāo)，使人們從基本生活需求的壓力中解放出來，值得我們借鑒學(xué)習(xí)。

住房匱乏率歐洲最低

荷蘭政府于1901年制定了《住房法》，標(biāo)志著荷蘭真正意義上的社會住房政策的誕生。該法規(guī)定：政府有責(zé)任使低收入群體獲得居住條件較好、租金低廉的社會租賃住房；準(zhǔn)許建立社會住房協(xié)會（公司）和地方政府所屬建筑公司，承認(rèn)這些機(jī)構(gòu)在社會性住房建設(shè)的合法地位；中央政府為致力于社會住宅建設(shè)的社會住房協(xié)會（公司）和地方政府所屬建筑公司提供補(bǔ)貼和低息貸款，地方政府對社會住房協(xié)會（公司）建造社會住房進(jìn)行質(zhì)量控制和監(jiān)督。1902年荷蘭《住房法》正式生效，推動了荷蘭社會住房政策的法制化和規(guī)范化，初步形成了以中央政府、地方政府、社會住房協(xié)會（公司）和地方政府所屬建筑公司為主體的社會住房政策的三層管理體制。

經(jīng)過上百年的發(fā)展，荷蘭社會住房政策日臻完善。目前，荷蘭社會住房有3個明顯特點(diǎn)：

社會住房總量大，比重高。荷蘭共有社會住房協(xié)會（公司）455家，固定資產(chǎn)總值約為900億～1000億歐元（占GDP總值的六分之一），擁有社會住宅約230萬套，占荷蘭全國住宅總量的33%，出租住宅總量的75%，每千人擁有社會住宅138套。荷蘭當(dāng)之無愧地成為歐洲社會住宅千人擁有量和社會住宅比重最高的國家。

大城市社會住房供給充足。從社會住宅的分布來看，荷蘭大城市社會租賃住房的比重要高于中小城市。由于大城市人口密度大，房屋價格較高，擁有自有住房比較困難，自有住房比重較低，社會住房比重普遍較高。阿姆斯特丹（48%）、鹿特丹（50%）、海牙（38%）、烏特勒支（35%）四大城市社會租賃住房比重均高于全國33%的水平。荷蘭四大城市社會住房協(xié)會（公司）擁有的社會住宅占全國全部社會住宅總量的20%。

社會住房和私人商品住房混合分布。荷蘭共有1萬個社區(qū)，其中有2000個社區(qū)全部為私人自有商品住房，沒有社會租賃住房。只有275個社區(qū)社會住房分布集中，這些社區(qū)中社會租賃住宅占四分之三。剩余7600多個社區(qū)私人自有商品住房和社會租賃住房混合分布。

全面覆蓋的社會住房政策使得荷蘭成為歐洲住房匱乏比率（housing　deprivation）最低的國家。2009年，荷蘭住房匱乏比率僅為0.5%，比北歐國家芬蘭（0.7%）、挪威（0.9%）、瑞典（1.2%）、丹麥（0.3%）還要低。荷蘭和北歐國家的住房匱乏率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歐洲6%的平均水平。

三級管理體制

作為高度法制化的國家，荷蘭的社會住房政策是建立在完備的法律框架基礎(chǔ)之上的。1901年荷蘭《住房法》為荷蘭社會住房政策奠定了法律基礎(chǔ)，規(guī)定了中央政府、地方政府（省市政府）和社會住房協(xié)會（公司）在社會住房建設(shè)中的權(quán)力和職責(zé)，建立了以中央政府、地方政府和社會住房協(xié)會（公司）為主體的三級管理體制。具體來說，各層級的職權(quán)范圍如下：

（1）中央政府在社會住房政策中制定住房政策的總體框架，協(xié)商制定相關(guān)規(guī)定，對社會住房協(xié)會（公司）進(jìn)行職責(zé)履行、財務(wù)和物資方面的監(jiān)管。（2）省級政府向地方政府公布全省范圍的空間和住宅規(guī)劃，并負(fù)責(zé)所屬市級政府間的政策協(xié)調(diào)。省級政府不與社會住房協(xié)會（公司）發(fā)生直接聯(lián)系。市級政府根據(jù)本市的具體情況制定具體的住宅建設(shè)規(guī)劃和土地使用方案，同時對住宅質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控和管理，與社會住房協(xié)會（公司）發(fā)生直接聯(lián)系。（3）荷蘭社會租賃住房建設(shè)主要是由非營利性的、以為低收入群體提供廉租房為社會責(zé)任的、經(jīng)國家授權(quán)的、受相關(guān)法律約束和政府管理監(jiān)督的社會住房協(xié)會（公司）完成的。因此，社會住房協(xié)會（公司）把自己稱作“社會企業(yè)”。

三層安全融資擔(dān)保體系

荷蘭社會住宅比例在歐洲名列前茅，約有1/3家庭租住社會租賃住宅。荷蘭社會住房政策的一條重要原則是可支付性（affordability），面對龐大的社會性住房需求群體，社會租賃部門是如何進(jìn)行資金運(yùn)作的呢？

按照荷蘭住房法的規(guī)定，經(jīng)過授權(quán)的社會住房協(xié)會（公司）在興建和提供社會住房時得到政府各種形式的經(jīng)濟(jì)支持，如建房補(bǔ)貼、低息貸款、貸款擔(dān)保。這一階段社會住房協(xié)會（公司）在財務(wù)和管理上受政府的直接干預(yù)，沒有獨(dú)立開發(fā)住房項(xiàng)目的自主權(quán)和能力。項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險較小。經(jīng)過上個世紀(jì)90年代的市場化改革，特別是1995年《應(yīng)付補(bǔ)貼與應(yīng)付債務(wù)抵補(bǔ)操作辦法》生效，社會住房協(xié)會（公司）成為管理和財務(wù)上完全獨(dú)立于政府的非營利組織，政府主要通過低價出讓土地和充當(dāng)安全網(wǎng)的方式給予間接支持。適應(yīng)市場競爭的要求，社會住房協(xié)會（公司）開始向?qū)I(yè)化和高效化方向發(fā)展，同時加強(qiáng)了財務(wù)管理、風(fēng)險管理和公司治理。為了保證社會住房協(xié)會（公司）在資本市場以較低利息獲得充足的資金進(jìn)行社會住宅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，荷蘭建立了中央住房基金（CFV）、社會住房擔(dān)保基金（WSW）、政府擔(dān)保的三級安全網(wǎng)體系。

第一層級安全網(wǎng)：中央住房基金（CFV）。該基金于1988年由中央政府建立，其資金來源是社會住房協(xié)會（公司）繳納的會費(fèi)，所有社會住房協(xié)會（公司）都必須繳納會費(fèi)。中央住房基金為遇到資金困難、無法償還到期本息的社會住房協(xié)會（公司）提供援助資金，幫助其進(jìn)行重組。中央住房基金首先對提出救助申請的社會住房協(xié)會（公司）進(jìn)行評估和調(diào)查，并提出整改意見，援助資金以補(bǔ)助或貸款的形式提供。由此可見，中央住房基金是荷蘭社會住房建設(shè)融資的第一級安全保障，主要是針對資金財務(wù)出現(xiàn)問題的社會住房協(xié)會（公司）進(jìn)行重組，擺脫困境。

第二層級安全網(wǎng)：為資金儲備和財務(wù)狀況達(dá)標(biāo)的社會住房協(xié)會（公司）提供融資擔(dān)保的社會住房擔(dān)保基金。社會住房擔(dān)?；鸪闪⒂?983年，是由全國社會住房協(xié)會（公司）共同參與建立的非營利組織，符合條件的社會住房協(xié)會（公司）均可加入。接受社會住房擔(dān)?；鹳J款擔(dān)保的社會住房協(xié)會（公司）需向其繳納一定數(shù)量的擔(dān)保費(fèi)（費(fèi)率為0.0069%），這些累積的擔(dān)保費(fèi)構(gòu)成了WSW的安全儲備金。截至2011年底，WSW為社會住房協(xié)會（公司）擔(dān)保貸款總金額累計863億歐元。

第三層級：中央和地方政府。如果WSW擔(dān)保資金枯竭，無法再為社會住房協(xié)會（公司）提供擔(dān)保和貸款，荷蘭中央政府和地方政府將為社會住房協(xié)會（公司）提供無息貸款（總額的50%），幫助其克服資金困難。中央政府和地方政府各提供無息貸款總額的50%。荷蘭中央政府和地方政府構(gòu)成了社會住房建設(shè)融資安全網(wǎng)體系的第三級，成為最后擔(dān)保人。

廉租房約占社會住宅的一半

荷蘭社會住房政策的一個特點(diǎn)是所有荷蘭居民（低收入和中等收入者）都可以申請社會租賃住房，但低收入群體具有優(yōu)先租賃權(quán)。根據(jù)歐盟委員會規(guī)定，2011年后，荷蘭社會租賃住房的主要目標(biāo)群體是年收入不超過33614歐元的低收入家庭，社會住房協(xié)會（公司）應(yīng)該把至少90%的住宅出租給低收入群體，中等收入者將不再有資格申請社會租賃住宅。

荷蘭住房分配主要采取“代爾夫特模式”，即社會住房協(xié)會（公司）通過網(wǎng)絡(luò)、報紙雜志等渠道定期公布可用房源，申請者對中意的房子進(jìn)行申請，每名申請者可以在其所登記的地區(qū)選取最多三套住房進(jìn)行申請。網(wǎng)站對每套住房的所有申請者按照登記時間長短進(jìn)行排隊，排在前15位的申請者會被通知在規(guī)定的時間去看房。看房后，申請人可以在網(wǎng)站上選擇“接受”或“拒絕”。然后，網(wǎng)站再對選擇接受的申請者按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行排隊，排在第一位的最終就獲得這套廉租房的租住權(quán)。符合申請廉租房條件的公民在當(dāng)?shù)氐墓沧》抗镜怯浥抨牭臅r間一般需四到五年，一些大城市的排隊等候時間可能會更長。如果同一住宅同時有多個符合條件者申請，會給一些特殊人群優(yōu)先權(quán)。

荷蘭廉租房都屬于社會住房協(xié)會（公司）所有，多層公寓式建筑居多，約占社會租賃住宅總量的53%。廉租房使用面積一般在50～120平方米之間，配備標(biāo)準(zhǔn)的廚房、衛(wèi)生間以及水電煤氣設(shè)備。值得一提的是，荷蘭廉租房沒有居住年限，可以永久居住，如果租住廉租房的家庭收入增加且有購買意愿，可以按照市價的七五折到九折優(yōu)先購買所租住的房子。根據(jù)戶型和房屋面積，廉租房租金一般為每月300～600歐元不等，但最高不得超過664.66歐元（2012年標(biāo)準(zhǔn)）。此外，荷蘭政府向符合條件的低收入者發(fā)放租金補(bǔ)貼，保證其獲得體面的住所。