一家不起眼的地產(chǎn)公司最近特別受關(guān)注。新湖中寶（600208.SH）8月1日公布非公開發(fā)行股票預(yù)案，計(jì)劃對(duì)不超過十名特定對(duì)象發(fā)行不超過17.91億股，募集總金額不超過55億元。

這項(xiàng)看起來非常普通的再融資計(jì)劃，卻令地產(chǎn)界精神一振。市場(chǎng)揣測(cè)，對(duì)地產(chǎn)商封閉了三年多的二級(jí)市場(chǎng)再融資，是否即將再度開啟。

自6月開始，包括東華實(shí)業(yè)（600393.SH）、萊茵置業(yè)（000558.SZ）、金豐投資（600606.SH）、宋都股份（600077.SH）、迪馬股份（600565.SH）、榮豐控股（000668.SZ）、中天城投（000540.SZ）等眾多地產(chǎn)公司接連停牌，將市場(chǎng)的猜測(cè)推至頂點(diǎn)。

“只要涉及居民住宅類，即‘國(guó)五條’主要調(diào)控的對(duì)象，證監(jiān)會(huì)都不支持其重大資產(chǎn)重組、再融資和IPO行為?！弊C監(jiān)會(huì)發(fā)言人江向陽對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說。他反復(fù)強(qiáng)調(diào)，仍會(huì)堅(jiān)決貫徹“國(guó)五條”。

江向陽表示，新湖中寶募集資金是用于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，這和“居民住房”是兩個(gè)概念。房地產(chǎn)調(diào)控政策的尺度和口徑已經(jīng)十分清楚，建議企業(yè)根據(jù)自身的情況進(jìn)行判斷。

這一說法，與自2010年以來凡是“涉房”的企業(yè)或業(yè)務(wù)一律免談再融資的政策，在松緊度上已有明顯差異。

在7月30日結(jié)束的中央政治局工作會(huì)議上，新領(lǐng)導(dǎo)班子并無過去 “加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控、促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”等表態(tài)，反而表示要促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)“平穩(wěn)健康發(fā)展”，這一新跡象令市場(chǎng)更加樂觀。

在經(jīng)濟(jì)疲軟的大環(huán)境下，政府此舉有保增長(zhǎng)的考量，同時(shí)也應(yīng)是為地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期政策定調(diào)，即將過去以行政抑制為導(dǎo)向的調(diào)控方式向以市場(chǎng)為主導(dǎo)，政府進(jìn)行長(zhǎng)期制度建設(shè)的方式轉(zhuǎn)型。

所謂的長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，不是簡(jiǎn)單地打壓或放松，而應(yīng)是一整套制度設(shè)計(jì)，它至少應(yīng)該包括以房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)高端需求、以土地制度改革和首套房貸款優(yōu)惠支持中端需求、以保障房覆蓋低端需求、以拓展融資途徑等措施給予地產(chǎn)業(yè)金融配套政策等內(nèi)容。

在這一套制度設(shè)計(jì)沒有完成之前，房市再融資的開放仍將僅限于保障房項(xiàng)目、城鎮(zhèn)化概念和商業(yè)物業(yè)等，對(duì)住宅開發(fā)的再融資開放短期內(nèi)幾無可能。

局部放開

2010年起政府暫停了所有地產(chǎn)公司的IPO申報(bào)，以及關(guān)閉上市地產(chǎn)公司的再融資渠道，試圖以此方式壓縮企業(yè)資金流，使得企業(yè)無力高價(jià)拍地，并進(jìn)一步達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目的。

“這種干預(yù)催生出許多不正常的發(fā)展路徑，反倒推高了成本，最終造成消費(fèi)者的高負(fù)擔(dān)?！?首創(chuàng)董事長(zhǎng)劉曉光8月4日公開表示，他認(rèn)為恢復(fù)房地產(chǎn)上市公司再融資功能，是最基本的發(fā)展需要。

所謂不正常的發(fā)展路徑，指在拿不到便宜資金的情況下，許多中小開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)投信托等更加昂貴的融資方式，結(jié)果造成龐大的“影子”銀行。

“其實(shí)從去年開始，房地產(chǎn)再融資政策就有所松動(dòng)?！蹦橙掏缎胁慷驴偨?jīng)理告訴《財(cái)經(jīng)》記者。據(jù)他描述，2010年的時(shí)候只要是有“涉房”業(yè)務(wù)的上市公司，政府一律不支持其再融資或者重大資產(chǎn)重組。而去年下半年開始，主業(yè)為非房地產(chǎn)的上市公司（房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重在20%以下），證監(jiān)會(huì)已經(jīng)開始接受相關(guān)的再融資申報(bào)材料。

他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，證監(jiān)會(huì)要求再融資募投項(xiàng)目必須是“非住宅類”項(xiàng)目，這跟江向陽的口徑基本一致。

根據(jù)新湖中寶公告，募集的55億元資金將用于公司在上海普陀及閘北棚戶區(qū)的兩個(gè)改造項(xiàng)目，其中新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段投入30億元，青藍(lán)國(guó)際投入25億元。公告中稱，該募資投向符合國(guó)家的相關(guān)政策。

6月26日，李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上表示，棚戶區(qū)改造既是重大民生工程，也是重大發(fā)展工程，可以有效拉動(dòng)投資、消費(fèi)需求，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。緊接著，7月12日住建部發(fā)布對(duì)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》的解讀，表示各級(jí)政府要加大資金支持力度，完善政策、強(qiáng)化措施，破解棚戶區(qū)改造面臨的資金籌措等難題，確保五年內(nèi)改造1000萬戶。

“保障性住房和與城鎮(zhèn)化概念相符的項(xiàng)目，會(huì)率先得到IPO或者融資放開的支持?！标柟庑聵I(yè)地產(chǎn)股份有限公司助理總裁張和平對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示。

他透露，對(duì)于這些政策類型的企業(yè)以及商業(yè)物業(yè)而言，其他的一些融資渠道也正在得到監(jiān)管層的默許，比如海印股份（000861.SZ）今年進(jìn)行的資產(chǎn)證券化嘗試。該公司5月發(fā)布非公開增發(fā)預(yù)案，以旗下商業(yè)物業(yè)的未來租金為基礎(chǔ)資產(chǎn)，擬提前變現(xiàn)資金16億元。

張和平評(píng)價(jià)說，這是2010年至今唯一一個(gè)從公司層面做融資的全新嘗試。目前來看，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)海印股份的資產(chǎn)證券化嘗試也是比較支持的。

包括陸家嘴（600663.SH）在內(nèi)的一些以商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)的公司，也都在做短期融資和中期票據(jù)融資。這些融資是在銀行間交易市場(chǎng)完成的，投資者以銀行為主，融資規(guī)模最大的能做到凈資產(chǎn)的40%左右。這也是最近比較熱門的新興融資渠道，而監(jiān)管層對(duì)此釋放的信號(hào)也相對(duì)積極。

新湖中寶的定向增發(fā)決議尚需獲得公司股東大會(huì)審議批準(zhǔn)，并且報(bào)送證監(jiān)會(huì)。之后由證監(jiān)會(huì)報(bào)送國(guó)土部，國(guó)土部對(duì)企業(yè)購地用地合規(guī)性予以審核，最后證監(jiān)會(huì)將結(jié)合國(guó)土部的意見，對(duì)融資方案給出最終意見。

從證監(jiān)會(huì)發(fā)言人江向陽的說法來看，新湖中寶的增發(fā)通過證監(jiān)會(huì)審批應(yīng)是大概率事件。他對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者補(bǔ)充說，證監(jiān)會(huì)態(tài)度是非常明確的，證監(jiān)會(huì)監(jiān)管的是資本市場(chǎng)，而證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的政策認(rèn)定主要依據(jù)國(guó)土資源部以及相關(guān)部門的意見。

大方向未變

監(jiān)管層的態(tài)度應(yīng)該是有條件放開，即諸如舊城改造和保障房項(xiàng)目，符合政府穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、盤活存量的政策方向，會(huì)更快獲得股權(quán)融資或債權(quán)融資機(jī)會(huì)。高策地產(chǎn)總裁李國(guó)平對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說，“這個(gè)（再融資）放開很可能就是定向的，而并非全面開放。”

此舉無疑有保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的考量。申銀萬國(guó)的報(bào)告直言，政府此回將房地產(chǎn)市場(chǎng)的“平穩(wěn)健康發(fā)展”置于“推動(dòng)居民消費(fèi)升級(jí)，保持合理投資增長(zhǎng)”的總體基調(diào)之下，表明房地產(chǎn)行業(yè)仍然被寄予了拉動(dòng)消費(fèi)和投資增長(zhǎng)的希望。

房地產(chǎn)投資是決定GDP增速是否跌破7%底線的最重要因素之一。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)總體疲弱，上半年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資都在低位，隨著7月財(cái)政政策更加積極，鐵路投資和棚戶區(qū)改造都在加速，政府也希望讓更多的民營(yíng)資本進(jìn)入基礎(chǔ)服務(wù)領(lǐng)域，以彌補(bǔ)地方政府資金不足和低效的問題。

一位國(guó)有商業(yè)銀行總行的人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，本月初該銀行總行對(duì)各支行發(fā)文，允許各支行運(yùn)用自有資金池對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行支持，在他看來，至少在經(jīng)濟(jì)下行的現(xiàn)階段，地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)沒有改變。

即便如此，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制尚未跟進(jìn)，在包括土地出讓機(jī)制、保障房制度、財(cái)稅體系缺陷等深層次問題上政府還未拿出改革時(shí)間表之前，期待全面開放商業(yè)住宅開發(fā)的融資限制依然是不現(xiàn)實(shí)的。

多位接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪的內(nèi)部人士均判斷，長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入弱復(fù)蘇，“政府改革的步子不需要邁得那么大”。

一位上市地產(chǎn)公司的總經(jīng)理向《財(cái)經(jīng)》記者分析稱，政府目前正在著手清理“影子”銀行，這就必須放開正規(guī)的融資通道。他預(yù)計(jì)最遲明年下半年，住宅開發(fā)的融資渠道也會(huì)全面放開。他強(qiáng)調(diào)，收緊地產(chǎn)商的融資渠道完全不能打壓房?jī)r(jià)，只有土地制度和地方財(cái)政才是解決房?jī)r(jià)問題的根本所在。

至少短期來看，調(diào)控方向不會(huì)變，抑制高房?jī)r(jià)依然是令新政府棘手的社會(huì)問題和政治任務(wù)。另一方面，如果再將資金引入住宅市場(chǎng)，也與現(xiàn)行的引導(dǎo)存量資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略方針有悖。

“可以期待的是，下半年政策不會(huì)再加碼?！崩顕?guó)平說。資深房地產(chǎn)學(xué)者陳淮也公開表示，“求穩(wěn)”已經(jīng)取代“敏感”成為地產(chǎn)政策的主基調(diào)。他提示說，7月30日政治局會(huì)議的1460個(gè)字的公報(bào)里用了19個(gè)“穩(wěn)”字。

陳淮建議，政府調(diào)控路徑需要調(diào)整，應(yīng)該從滯后性被迫性的政策向主動(dòng)性事前性的政策轉(zhuǎn)變，要努力和市場(chǎng)配置資源的力量相結(jié)合，順市場(chǎng)而為而不是跟市場(chǎng)對(duì)著干。最重要的是，短期政策要跟長(zhǎng)期的改革結(jié)合起來。