在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，中國房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)向海外尋求更多發(fā)展機(jī)會。根據(jù)中國海外投資聯(lián)合會公布的數(shù)據(jù)，2012年以來，中國內(nèi)地開發(fā)商在海外的房地產(chǎn)項(xiàng)目（含已確定投資計(jì)劃的項(xiàng)目），總規(guī)模超過百億美元。

與之相伴的是，中國人浪潮般涌入北美、歐洲和澳洲等地的房地產(chǎn)市場。根據(jù)市場調(diào)研機(jī)構(gòu)Dealogic的統(tǒng)計(jì)，中國人在海外的房產(chǎn)交易規(guī)模已由2011年的5.47億美元猛增至2012年的18.6億美元，增幅達(dá)46%，今年漲幅依舊。

“我們的客戶有投資、度假或移民的需求，所以我們就要跟隨客戶走出去?！比f通地產(chǎn)（600246.SH）總經(jīng)理云大俊在接受《財經(jīng)》記者專訪時說。近年來，國內(nèi)中高端人群的財富不斷積累，卻找不到理想的投資渠道，始于2010年的地產(chǎn)調(diào)控又使國內(nèi)投資渠道進(jìn)一步收窄。

高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理?xiàng)钸_(dá)對《財經(jīng)》記者表示，國外政策環(huán)境穩(wěn)定，投資市場成熟，人民幣又不斷升值，投資海外越來越成為一個有吸引力的選擇。

根據(jù)一些海外媒體的報道，中國購房者在美國購房的房價中位數(shù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他外國買家，近七成中國購房者選擇支付現(xiàn)金。甚至有些買家不需要實(shí)地看房，只看看圖片就直接簽支票成交，大受當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)商的歡迎。在加拿大溫哥華等地，率先移民當(dāng)?shù)氐闹袊颂嬗H朋好友在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)、進(jìn)而陸續(xù)數(shù)家聚居一個小區(qū)者，比比皆是。

這種情況在歐洲大陸也不斷出現(xiàn)，尤其是在法國南部以及德國南部等風(fēng)景優(yōu)美之處，中國購房者通過網(wǎng)絡(luò)委托或親朋好友代為看房，然后一次性現(xiàn)金付款者不在少數(shù)。在德國南部溫泉名城巴登巴登，中國、俄羅斯和海灣國家等境外實(shí)力買家，推動當(dāng)?shù)胤績r明顯上漲。

高策地產(chǎn)董事長李國平對《財經(jīng)》記者表示，國內(nèi)的剛需市場畢竟是有限的，一二線城市拿地非常困難，三四線城市有地卻沒有市場。在這種情況下，中國開發(fā)商往海外發(fā)展，是企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的一個可行的方向。

“企業(yè)這么做是被動的，并不是說海外市場有多好?！崩顕秸f，中國開發(fā)商意識到游戲規(guī)則變了，靠土地增值獲取超額利潤的時代已經(jīng)過去，越來越多的房企利潤水平開始下滑，企業(yè)必須改變經(jīng)營模式方能生存下來。

在國外成熟的地產(chǎn)市場之中，與當(dāng)?shù)刭Y格老、經(jīng)驗(yàn)足的開發(fā)商相比，中國開發(fā)商的比較優(yōu)勢既不在資金，也不在建造技術(shù)，而在多年積累的大批愿意到海外置業(yè)投資的境內(nèi)客戶，這也是海外開發(fā)商愿意與其分一杯羹的原因。

海外爭相布點(diǎn)

“臺灣地區(qū)是我們的第一站，接下來重點(diǎn)關(guān)注的是馬來西亞市場?！痹拼罂Α敦斀?jīng)》記者說。之所以選擇馬來西亞，是看重其政治穩(wěn)定、法律健全、氣候宜人，并且有第二家園政策，可以給購房人十年的居留權(quán)，非常適合出境讀中學(xué)的小留學(xué)生及其家長。

萬通地產(chǎn)三年前以萬通臺北2011項(xiàng)目首次踏足臺灣地區(qū)市場，該項(xiàng)目位于陽明山，總計(jì)294套酒店式服務(wù)公寓，截至目前已經(jīng)完成80%的銷售，絕大部分的購房人來自大陸。

在云大俊看來，萬通地產(chǎn)想去的是華人聚集的地方，而華人最多的地方其實(shí)是東南亞而不是美國。他認(rèn)為新加坡和香港雖然各項(xiàng)條件都很好，但由于地價已經(jīng)很貴，而且地域性很強(qiáng)，不是對所有開發(fā)商都適合，所以這些地區(qū)萬通地產(chǎn)“可能只能偶爾去參股做一些項(xiàng)目”，而沒有長期進(jìn)入的規(guī)劃。

更多的大型開發(fā)商選擇直接挺進(jìn)英美。兩個月前，萬達(dá)董事長王健林宣布了在倫敦的酒店建造計(jì)劃。該酒店緊鄰泰晤士河，與中國大使館并肩，可俯瞰白金漢宮和海德公園。

王健林表示，倫敦只是萬達(dá)投資酒店的第一站，今年內(nèi)就會發(fā)布在紐約核心地段建造五星級酒店的投資計(jì)劃，未來十年，萬達(dá)要在全球八個到十個主要城市投資建設(shè)高端酒店。

住宅地產(chǎn)龍頭萬科（000002.SZ）的國際化成績也很不錯，今年上半年，萬科連續(xù)進(jìn)入了香港、美國、新加坡三個海外市場。1月，萬科和香港新世界集團(tuán)合作獲取了荃灣地塊，2月和美國鐵獅門（Tishman Speyer）簽約合作舊金山公寓項(xiàng)目，4月又和新加坡吉寶置業(yè)合作開發(fā)丹那美拉項(xiàng)目。

值得一提的是位于舊金山富升街201地塊的項(xiàng)目，萬科計(jì)劃建造655套高檔公寓，單元房售價在60萬美元至600萬美元之間。雖然合資企業(yè)的財務(wù)條款尚未對外披露，但這將是萬科在美國開發(fā)的第一個項(xiàng)目，目前該項(xiàng)目仍在等待中國政府的審批。據(jù)接近萬科的知情人士透露，國際化作為其既定戰(zhàn)略，在今年不僅有更多行動，而且其貢獻(xiàn)開始體現(xiàn)在財務(wù)數(shù)據(jù)上，預(yù)計(jì)今年最終的業(yè)績數(shù)據(jù)里，海外業(yè)務(wù)的占比會有明顯的提升。

走的較為激進(jìn)的還有綠地集團(tuán)，7月底綠地宣布將斥資10億美元收購一個位于美國洛杉磯的地產(chǎn)項(xiàng)目，綠地在澳大利亞、韓國、西班牙和德國也都有項(xiàng)目。綠地集團(tuán)董事長張玉良此前公開表示，到今年底將進(jìn)入六個到七個國家，投資規(guī)模200億元。綠地集團(tuán)房地產(chǎn)主業(yè)2012年銷售額1051億元，僅次于萬科。

紐交所上市的鑫苑置業(yè)（NYSE：XIN）計(jì)劃在紐約市建造一棟高層公寓，碧桂園（02007.HK）斥資百億元人民幣在馬來西亞投資了共五個項(xiàng)目，中坤集團(tuán)董事長黃怒波更是將旅游地產(chǎn)開發(fā)到了冰島。

李國平對《財經(jīng)》記者說，“出海是國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)保持規(guī)模的一種途徑。”就目前市場情況，開發(fā)商在國內(nèi)業(yè)務(wù)擴(kuò)張上已經(jīng)乏力，但是它們又必須保持規(guī)?；l(fā)展，出海成為不得不做的選擇。

高力國際楊達(dá)更愿意相信這是人民幣升值效應(yīng)的外溢。此外，出海也可以拓展企業(yè)的海外融資渠道，海外資金普遍成本更低。“不僅是開發(fā)商，很多中國企業(yè)包括銀行、航空公司都在海外進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的投資，有些像當(dāng)年的日本，但沒有日本人當(dāng)年那么瘋狂?！睏钸_(dá)說。

賣給中國人

在8月8日的半年報業(yè)績發(fā)布會上，萬科總裁郁亮解釋了萬科的走出去戰(zhàn)略，“萬科會在類似于紐約、波士頓這樣的中國留學(xué)生、移民非常多的、商貿(mào)往來非常頻繁的地方做一些投資安排?！?/p>

但這并不是說萬科要“在國外開發(fā)一個新的唐人街”，郁亮表示，選擇華人聚集的地方是為了發(fā)揮萬科自身優(yōu)勢，快速帶來銷售，但萬科也會開發(fā)海外的當(dāng)?shù)乜蛻簟?/p>

這幾乎是所有走出去的開發(fā)商的默契。綠地總裁張玉良不久前表示，綠地會優(yōu)先選擇中國投資者、移民群體較為青睞、中國游客及留學(xué)生較多的國家及城市參與投資開發(fā)，因?yàn)樵趪H化初期，只有借力現(xiàn)有優(yōu)勢資源，才能大大降低進(jìn)入新興市場的風(fēng)險。

全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會（National Association of Realtors）的一項(xiàng)調(diào)查顯示，2012年中國人已成為美國住宅市場僅次于加拿大人的第二大海外購買群體，占美國住宅對外銷量的11%。

一方面，中國房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)遭遇限購、限貸、房產(chǎn)稅等調(diào)控政策的頻繁沖擊，希望開拓一塊政策穩(wěn)定的全新市場；另一方面，海外土地和房產(chǎn)的永久產(chǎn)權(quán)、良好的生活環(huán)境和穩(wěn)定的回報率，也是對中國投資客的巨大吸引。如此一來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在國外開發(fā)的項(xiàng)目，就成了二者的最佳結(jié)合點(diǎn)。

云大俊解釋說，中國客戶想去國外買房子，卻并不了解那邊的開發(fā)商，需要萬通地產(chǎn)這樣的開發(fā)商一起走出去，而外國的客戶不熟悉中國開發(fā)商，通常只有依靠當(dāng)?shù)睾献骰锇槿ソo本地人推售項(xiàng)目，雙方“各展所長，各取所需”。

“當(dāng)?shù)厝私^不是客群主體?！痹拼罂≈毖裕腿f通臺灣2011項(xiàng)目而言，賣給當(dāng)?shù)氐囊仓徽?0%，“如果項(xiàng)目主要面向當(dāng)?shù)乜蛻?，那么?dāng)?shù)亻_發(fā)商完全可以獨(dú)立運(yùn)營，為什么要找大陸的開發(fā)商進(jìn)行合作？”

中國開發(fā)商所能帶去的龐大客戶群，是吸引合作方的巨大籌碼。胡潤2012年11月發(fā)布的一份報告說，目前中國高端消費(fèi)者中擁有海外資產(chǎn)的比例高達(dá)三分之一，海外資產(chǎn)占到其總資產(chǎn)的約19%，而房地產(chǎn)是海外資產(chǎn)最主要的部分。

2012年頤和地產(chǎn)在悉尼的洋房項(xiàng)目“Summer Court”對外銷售，項(xiàng)目推出上百套住宅和商鋪，主要銷售對象為中國人。鑫苑置業(yè)在紐約布魯克林區(qū)建造的包含216套公寓的大樓，也是希望將一半的住宅賣給中國投資者。

不僅是留學(xué)生、投資客和新移民需要在海外買房，中國游客境外游需要住酒店，這同樣是一個大市場。正忙于在全球布局豪華酒店的萬達(dá)，針對的正是這一市場，因?yàn)橹袊木频旯芾碚吒弥袊说男枰?/p>

“跟我們合作可以使當(dāng)?shù)亻_發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目獲得更好的回報。”云大俊說，如果沒有大陸的客戶需求，可能當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力有限，導(dǎo)致項(xiàng)目最后賣不出量，或者賣不出價，那么開發(fā)商未必敢開發(fā)這個項(xiàng)目，“但是我們有這個量（來自國內(nèi)的客戶需求），也有專業(yè)實(shí)力，可以幫它消化掉?！?/p>

學(xué)習(xí)和試水

“出海”常常面臨著當(dāng)?shù)赝耆煌恼?、法律法?guī)、市場環(huán)境等復(fù)雜因素的影響，中國企業(yè)又欠缺應(yīng)對工會和環(huán)保團(tuán)體的經(jīng)驗(yàn)，所以走出國門往往會水土不服。

楊達(dá)告訴《財經(jīng)》記者，在全球地產(chǎn)市場中經(jīng)常見到在本地做得很好的開發(fā)商，換一個地區(qū)就會碰壁，因?yàn)樗麄兛傁胫言瓉淼某晒?jīng)驗(yàn)套用在新項(xiàng)目上，這樣很容易失敗。

更何況國內(nèi)的優(yōu)勢在國外不一定能延續(xù)。例如大型開發(fā)商在國內(nèi)的融資成本優(yōu)勢，在國外就并不明顯，而不同文化背景下，也難像在國內(nèi)那樣精準(zhǔn)營銷。

國內(nèi)大多數(shù)開發(fā)商雖然不排除海外投資，但目前都非常謹(jǐn)慎。楊達(dá)認(rèn)為，在這一時期，選擇跟當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商合作，可以縮短學(xué)習(xí)的時間，盡量少走彎路。

較早出海的國內(nèi)房企如萬科，往往將海外項(xiàng)目主導(dǎo)權(quán)交予國外的合作伙伴，萬科董秘譚華杰在8月8日的發(fā)布會上說，目前萬科項(xiàng)目以合作方為主，公司只是“派人員參與這個過程”，在合作當(dāng)中學(xué)習(xí)對方的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

“選擇理念相同的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商進(jìn)行合作非常重要。”云大俊說。他認(rèn)為，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商深諳當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)和市場規(guī)則，國內(nèi)開發(fā)商作為外來戶，最好別想著“吃獨(dú)食”。

據(jù)云大俊介紹，萬通地產(chǎn)出海講求輕資產(chǎn)運(yùn)營，即萬通地產(chǎn)出市場（客戶），地主出地，另外跟當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作，三家形成一個聯(lián)合經(jīng)營體。

以萬通臺灣2011項(xiàng)目為例，這個項(xiàng)目的地主也是開發(fā)商，一人任兩個角色，跟萬通一起開發(fā)，萬通地產(chǎn)省下了買地的資金，僅負(fù)擔(dān)建造成本，最后的收入雙方分享，萬通地產(chǎn)還可以獲得額外的獎勵，這樣下來“三年到五年可以賺取1倍到2倍的資本額”。這個經(jīng)營模式現(xiàn)在已被萬通地產(chǎn)肯定，將來萬通地產(chǎn)很可能照此模式復(fù)制海外項(xiàng)目。

國外開發(fā)商不僅是合作伙伴，也是好的學(xué)習(xí)對象。進(jìn)入舊金山項(xiàng)目時，萬科董事長王石說：“我們選擇投資舊金山富升街201地塊，主要因?yàn)殍F獅門是一家全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)，也是一個非常值得信賴的合作伙伴。希望通過具體項(xiàng)目的合作，學(xué)習(xí)成熟市場的商業(yè)模式和管理經(jīng)驗(yàn)?！倍@次萬科入股20%與香港新世界集團(tuán)合作荃灣項(xiàng)目，顯然也是以學(xué)習(xí)為主。

“正因?yàn)槿绱?，我才并不看好這種海外發(fā)展模式?！崩顕秸f，他覺得這種合作暗含風(fēng)險。比如萬科，其資金實(shí)力、建造技術(shù)、建筑質(zhì)量等在美國并無優(yōu)勢，有的就是在國內(nèi)的人脈和客戶，但是長遠(yuǎn)看僅有這些是不夠的。李國平認(rèn)為，萬科未來在美國拿地的規(guī)模十分有限，而且一定是面對國內(nèi)投資客。即使這樣也還有一種風(fēng)險：華人也可能覺得美國本地開發(fā)商的質(zhì)量更好，而且華人也未必愿意住在一起。

8月8日郁亮表示，對萬科而言，“海外發(fā)展仍只是嘗試，不會一下鋪開。而從萬科董事長王石此前透露的戰(zhàn)略意圖來看，適度加大海外發(fā)展，將是接下來幾年萬科比較重要的行動方向。一位熟悉萬科的業(yè)內(nèi)人士透露，在具體實(shí)施國際化方面，萬科應(yīng)當(dāng)會考慮海內(nèi)外的業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)，短期內(nèi)不會太冒進(jìn)，但隨著業(yè)務(wù)和結(jié)構(gòu)的理順，海外發(fā)展應(yīng)當(dāng)會有所提速。

里昂證券（CLSA）日前發(fā)布的一份報告寫道，投資海外是一種反周期投資，能夠幫助中國開發(fā)商抵消國內(nèi)市場低迷帶來的負(fù)面影響，但海外項(xiàng)目對中國開發(fā)商來說僅僅是消遣而已，還不是關(guān)乎其生計(jì)的基本盤。李國平稱，“目前來看，開發(fā)商去海外投資是一個補(bǔ)充、一個嘗試，但絕不是最終的出路。”