保障性住房是政府為中低收入住房家庭提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或租金的住房，政府在支持保障性住房建設(shè)中起到了重要的主導(dǎo)作用。因此，如何通過(guò)借鑒國(guó)際先進(jìn)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，明晰政府在保障性住房中的作用和責(zé)任，探索保障房體系完善路徑，是當(dāng)前推動(dòng)中國(guó)保障性住房建設(shè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

住房保障體系在不同國(guó)家，名稱各有不同，做法也有差異，但主要經(jīng)驗(yàn)相通，即堅(jiān)持市場(chǎng)運(yùn)作的同時(shí)，由政府介入并設(shè)立專門機(jī)構(gòu)。由政府牽頭建立并完善住房保障法律體系，完善保障性住房的供應(yīng)和退出機(jī)制。

美國(guó)：分類供應(yīng)制

美國(guó)住房保障政策的基本思路是，市場(chǎng)機(jī)制與政府干預(yù)相結(jié)合，既有政府適度的社會(huì)保障，又由居民盡其所能負(fù)擔(dān)住房消費(fèi)，形成了“分類供應(yīng)”的住房體系。

這一體系對(duì)占住房總數(shù)20%的高收入者供應(yīng)商品房；對(duì)占62%的中等收入者提供相當(dāng)于我國(guó)普通商品房的“社會(huì)住宅”，其價(jià)格由市場(chǎng)調(diào)控，并輔以政府干預(yù)；對(duì)占18%的低收入者，由政府提供租金優(yōu)惠券，由他們自行去市場(chǎng)租住在政府規(guī)定的房租標(biāo)準(zhǔn)線以下的“公共住房”，房租超過(guò)家庭收入25%的部分由政府補(bǔ)貼。

公共住房除由政府開發(fā)、管理，政府還通過(guò)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)私人機(jī)構(gòu)或非營(yíng)利組織向低收入家庭提供相當(dāng)于我國(guó)廉租房的租賃型公共住房。

為避免公共住房過(guò)于集中，從而產(chǎn)生貧民窟、居住隔離、社會(huì)排斥等一系列的社會(huì)問(wèn)題，美國(guó)政府從1973年開始改變集中建設(shè)公共住房，轉(zhuǎn)而提出分散低收入者住房、改善社區(qū)質(zhì)量的住房政策，由政府向符合標(biāo)準(zhǔn)的低收入家庭發(fā)放住房補(bǔ)助券（租金優(yōu)惠券）。

2003年，美國(guó)又頒布了補(bǔ)助無(wú)房戶買房的法案，凡有能力支付月供款，但無(wú)力支付首付款的美國(guó)家庭，均可申請(qǐng)低收入家庭特別資助，政府將為他們交納首付款和辦理房屋過(guò)戶手續(xù)所需的有關(guān)費(fèi)用。

由于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)向好，各個(gè)銀行和金融機(jī)構(gòu)也將資金貸給一些資質(zhì)比較差的借款人。然而，當(dāng)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始下行時(shí)，一些次級(jí)貸款的借款人開始違約，引發(fā)了重創(chuàng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的次貸危機(jī)。

美國(guó)的保障房在建之前，已經(jīng)很清楚是給哪一個(gè)目標(biāo)群體建設(shè)的。也就是說(shuō)，在美國(guó)不同的地區(qū)（通常是一個(gè)都市區(qū)），有不同的地區(qū)中等收入（AMI），這由聯(lián)邦根據(jù)普查數(shù)據(jù)確定。

目前，美國(guó)政府并不是直接參與保障房建設(shè)，相當(dāng)一部分都由非營(yíng)利組織來(lái)建，但是政府會(huì)投入大量資金予以支持，比如政府會(huì)提供50年的無(wú)利息貸款或補(bǔ)貼。

國(guó)外大多數(shù)國(guó)家為保證住房保障體制的運(yùn)行具有可持續(xù)性，充分考慮和有效保證政府的財(cái)政支付能力，通過(guò)制定和實(shí)施靈活多樣的財(cái)政補(bǔ)貼及稅收政策，直接或間接為保障性住房提供資金支持。

美國(guó)政府將政府收入的主要來(lái)源房地產(chǎn)稅作為保障性住房長(zhǎng)期穩(wěn)定的財(cái)政來(lái)源，并且允許公共住房開發(fā)商按照市場(chǎng)利率從私人金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，但只需按1%的貸款利率進(jìn)行支付，差額部分由聯(lián)邦政府貼息，從而吸引了大量的房地產(chǎn)開發(fā)商從事公共住房項(xiàng)目的開發(fā)。

德國(guó)：住房保障法制化

國(guó)外大多數(shù)國(guó)家都頒布了有關(guān)住房保障的專門性法律。德國(guó)住房保障制度突出特點(diǎn)是高度法制化，有關(guān)法律主要包括：

1950年頒布的《住房建設(shè)法》規(guī)定，鼓勵(lì)政府資助社會(huì)住宅建設(shè)。凡是納入社會(huì)住宅建設(shè)計(jì)劃的項(xiàng)目，在投資補(bǔ)貼、土地供給、貸款、稅收等方面給予優(yōu)惠和支持；政府控制社會(huì)住宅租金水平，使其適合低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力，同時(shí)給予經(jīng)營(yíng)者貼息和稅收優(yōu)惠，并彌補(bǔ)低租金造成的損失；限制社會(huì)住宅使用范圍，只有符合條件者才能申請(qǐng)。

對(duì)自有住宅進(jìn)行扶持和鼓勵(lì)，提供建設(shè)用地、貸款擔(dān)保和利息補(bǔ)貼、給予稅收和其他收費(fèi)減免，并為住宅建設(shè)儲(chǔ)蓄提供補(bǔ)貼。

1960年頒布的《終止住宅管制和保障社會(huì)租住權(quán)法》規(guī)定，逐步放開住宅市場(chǎng)，為商業(yè)住宅開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造條件。

1961年頒布的《工人置業(yè)促進(jìn)法》規(guī)定，雇主要為工人購(gòu)置和修建自有住宅提供補(bǔ)助。

1965年頒布的《住房補(bǔ)貼法》規(guī)定，給低收入家庭發(fā)放住房補(bǔ)貼，從經(jīng)濟(jì)上保證他們能夠得到基本住房條件，住房補(bǔ)貼的資金由聯(lián)邦和州政府各承擔(dān)一半。

1971年頒布的《租房法》，通過(guò)對(duì)解除合同與租金提高的限制，保護(hù)承租人的利益。

1976年頒布的《住宅現(xiàn)代化促進(jìn)法》規(guī)定，對(duì)舊住宅的現(xiàn)代化改造、維修、擴(kuò)建和重建給予補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠。

1992年頒布的《住宅儲(chǔ)蓄法》規(guī)定，住房?jī)?chǔ)蓄銀行所吸納的資金及儲(chǔ)戶的還款必須?？顚Ｓ?，不得用于風(fēng)險(xiǎn)交易，以保證住房?jī)?chǔ)蓄銀行的安全經(jīng)營(yíng)。

新加坡：建屋發(fā)展局

新加坡居民住房問(wèn)題的解決得益于其實(shí)施的“居者有其屋”住房保障政策，通過(guò)建屋發(fā)展局這個(gè)專門機(jī)構(gòu)的運(yùn)作，由住房公積金政策提供強(qiáng)大的金融支持，以及政府的扶持和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖》糠峙?、管理制度，解決了新加坡的住房保障問(wèn)題。

新加坡的公積金制度建立于1955年，所有新加坡公民和永久居留居民都必須參加公積金儲(chǔ)蓄。政府將一部分公積金用于組屋建設(shè)，或購(gòu)買政府為住房建設(shè)貸款和補(bǔ)貼而發(fā)行的債券，間接支持組屋建設(shè)，并支持居民利用公積金存款購(gòu)買公共組屋。

1964年新加坡建屋發(fā)展局推出“居者有其屋”住房發(fā)展計(jì)劃，旨在為無(wú)力購(gòu)買住房的居民提供公共住房。建屋發(fā)展局每五年制定一個(gè)建屋計(jì)劃，到2006年，居住組屋的人口就已占到總?cè)丝诘?4%。

在準(zhǔn)入制度方面，新加坡采取分級(jí)優(yōu)惠制度，購(gòu)買住宅面積越小，優(yōu)惠越多，對(duì)超出標(biāo)準(zhǔn)的面積，則提高房?jī)r(jià)，以限制過(guò)多占用住房。分配上，按申請(qǐng)時(shí)間順序決定分配順序。為限制炒房，嚴(yán)格規(guī)定了組屋的家庭套數(shù)和轉(zhuǎn)讓時(shí)限。為防止出現(xiàn)貧民窟，實(shí)施有居民參與的住房更新政策。