“市場的歸市場、保障的歸保障”，理性市場恰恰離不開基礎(chǔ)保障。針對我國保障房體系存在的問題，進(jìn)行完善與重構(gòu)，才能帶動房市回歸平衡，逐步實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

中國住房制度改革以來，近4億城鎮(zhèn)居民實(shí)現(xiàn)了住房自有，在戶籍人口增長1倍的前提下，城鎮(zhèn)人均居住面積提升了4倍。然而，由于住房保障體系建設(shè)滯后，加上近年來房價飛漲，中低收入家庭及年輕家庭的安居變得日益困難。

第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示：2010年全國尚有12%的城市家庭居住在1980年前建設(shè)的住房里；16.5%的城市家庭人均住房面積在12平方米以下；三分之一的城市家庭僅有一間住房。

自2007年中央出臺保障性住房政策以來，各類保障性住房政策不斷推出，從開工建設(shè)、申購資格及核查、售后管理等方面都作出了規(guī)定。各地也根據(jù)本地情況出臺相應(yīng)措施，加強(qiáng)保障性住房管理體系。

然而，由于中國的保障房名目繁多、覆蓋面狹窄，投融資渠道單一，相關(guān)配套政策不完善、缺乏有效的管理體制和監(jiān)督機(jī)制，致使保障房建設(shè)進(jìn)展慢、質(zhì)量差、分配不公、空置嚴(yán)重、設(shè)施和服務(wù)不配套等問題日益突出。

為此，決策者需要簡化保障體系，建立統(tǒng)一的共有產(chǎn)權(quán)保障房制度，將經(jīng)適房、棚改房、限價房等納入其中，根據(jù)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同制定差別但標(biāo)準(zhǔn)化的政策。

同時應(yīng)當(dāng)考慮在堅(jiān)持租賃與出售兩種保障方式的框架下，完善中國住房保障制度體系。

推進(jìn)公租房與廉租房并軌，實(shí)行保障房尤其是租賃保障房的建設(shè)、購買和認(rèn)定制度，擴(kuò)大保障對象范圍，并將擁有穩(wěn)定就業(yè)的外來人口納入保障體系，逐步實(shí)現(xiàn)保障對象的全覆蓋；明晰保障房產(chǎn)權(quán)及其結(jié)構(gòu)，理順并建立保障房的產(chǎn)權(quán)管理、經(jīng)營維護(hù)管理、行政監(jiān)督和市場監(jiān)管等制度體系，設(shè)立終身責(zé)任制等制度措施。

同時，以法規(guī)的形式建立多元化的投融資制度、公平公開的分配制度、清晰的定價制度、合理的配套設(shè)施和服務(wù)考評制度等，通過制度設(shè)計(jì)進(jìn)行嚴(yán)格約束問責(zé)。

實(shí)行多元投融資制度

目前保障房投資渠道單一且缺乏穩(wěn)定性，原因在于缺乏有效的強(qiáng)制性和誘致性投資制度。

如果探索“誰投入，誰所有，誰受益”的路徑，建立“政府、個人和社會”多元化的投資制度，才能形成多元化的融資渠道。

如何建立政府投資保障房的強(qiáng)制性制度？

建立各級財(cái)政按比例共同出資的預(yù)算制度，建立市縣住房保障基金制度，完善涉及保障房的相關(guān)稅費(fèi)減免制度，以及政府以土地等資產(chǎn)注資的制度。政府財(cái)政投入主要用于保障房的投資、融資、消費(fèi)的補(bǔ)貼等。也可考慮將補(bǔ)貼和投資以股權(quán)的形式量化在租售住房中，按比例享受增值和利息收益。

保障家庭出資或通過抵押貸款投資保障房，享受政府的補(bǔ)貼和優(yōu)惠，擁有部分或全部保障房產(chǎn)權(quán)，按比例享受保障房的增益。

同時，私人機(jī)構(gòu)獨(dú)資、控股、參股投資保障房，擁有保障房的相應(yīng)產(chǎn)權(quán)，行使出資人責(zé)任，分享資產(chǎn)增值和收益權(quán)利。享受政府的財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、地價優(yōu)惠或授權(quán)特許經(jīng)營。

也可以考慮建立社會捐助保障房投資激勵制度，對社會捐助者的個人、企業(yè)和事業(yè)單位所從事的業(yè)務(wù)和經(jīng)營收益，實(shí)行稅費(fèi)減免，對其捐助行為給予精神獎勵。

建立信貸、債券、信托等多樣化的融資制度。諸如：建立保障房融資的擔(dān)保保險(xiǎn)制度，建立專門的政策性融資擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)保障房的擔(dān)保保險(xiǎn)，為商業(yè)性和政策性住房金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行開發(fā)和消費(fèi)的貸款和購買債券提供擔(dān)保和保險(xiǎn)。

同時，建立保障房融資的貼息、稅費(fèi)減免和財(cái)政補(bǔ)助以及補(bǔ)償制度，降低融資借方的成本，確保融資貸方的正常利潤。

政府可支持私人機(jī)構(gòu)通過抵押貸款和債券融資向金融機(jī)構(gòu)和社會融資，利用未來年度的資產(chǎn)收益和公租房租金收益，分期償還。

構(gòu)建陽光分配制度

審計(jì)署近日發(fā)布的“2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程跟蹤審計(jì)結(jié)果”顯示，2012年全國2667.77萬人享受到保障房帶來的實(shí)惠，但也有10.84萬戶不符合保障條件的家庭，因提供不實(shí)資料、相關(guān)部門審核把關(guān)不嚴(yán)，違規(guī)享受保障性住房實(shí)物分配3.89萬套、領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼1.53億元。

隨著保障房建成并進(jìn)入分配環(huán)節(jié)，如何保障建設(shè)資金落實(shí)到位、分配流轉(zhuǎn)公平，還需要完善制度、加強(qiáng)監(jiān)督。公平分配乃是保障房的生命線。

建立明確而具體的分配標(biāo)準(zhǔn)，是公平分配的前提。

根據(jù)家庭負(fù)擔(dān)、家庭資產(chǎn)、工作年限等條件，根據(jù)外來務(wù)工人員、中低收入困難家庭、低收入家庭和最低收入家庭等分類，建立清晰的標(biāo)準(zhǔn)線。

根據(jù)面積、戶型、功能、配套、區(qū)位等條件明確界定康居、安居、廉居三類住房標(biāo)準(zhǔn)。明確住房分配與貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，在最低收入標(biāo)準(zhǔn)線以下的家庭享受廉租標(biāo)準(zhǔn)保障；在低收入線和最低收入線之間的家庭享受安居標(biāo)準(zhǔn)保障；在中低收入線與低收入線之間的家庭享受康居標(biāo)準(zhǔn)保障。

可以考慮建立申請的承諾制度，對申請者提供虛假信息進(jìn)行約束。申請人在申請住房保障時要簽署承諾書，對所提供材料的真實(shí)性、配合監(jiān)督檢查、家庭情況變化及時申報(bào)等事項(xiàng)做出承諾，并提交住房和家庭資產(chǎn)查詢委托書。

建立準(zhǔn)入的綜合審核制度亦是關(guān)鍵。建立收入、住房、車輛、金融證券資產(chǎn)、稅收、住房公積金、社保等“全面審查”，以及社保、稅務(wù)等多部門的家庭住房和經(jīng)濟(jì)狀況聯(lián)動審核及信息共享制度。

可以建立輪候的分值制度，分批解決眾多符合條件者的住房。與此同時，經(jīng)審查合格的住房困難家庭，按照家庭人口結(jié)構(gòu)、戶籍或居住地分布、人才類別等進(jìn)行登記，并設(shè)立不同類別的輪候冊。

退出的定期審核制度可以確保不符合條件者及時退出。建立管理檔案，使保障家庭相關(guān)情況及其動態(tài)變化能夠及時被查詢，建立資格定期審核，定期復(fù)核保障對象人口、收入、財(cái)產(chǎn)等狀況及其變化，根據(jù)審核結(jié)果決定保障對象是否調(diào)整或退出保障體系。

只有建立公開和全方位的監(jiān)管制度，才能確保陽光分配。實(shí)行政策、程序、房源、對象、過程、結(jié)果、退出、投訴處理“八公開”，使公開信息及時送達(dá)知情者和利益相關(guān)者，逐步實(shí)現(xiàn)監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)的全覆蓋。

對不符合申請條件，采取隱瞞、杜撰、欺騙等方式獲得入住資格的，要嚴(yán)肅清退，并給予行政處罰，情節(jié)惡劣，構(gòu)成犯罪的，還應(yīng)追究其刑事責(zé)任。對涉及保障房分配的工作人員以及相關(guān)管理人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，追究行政責(zé)任，涉嫌犯罪的，可追刑責(zé)。

建立配套考評體系

一個完整意義的居住區(qū)，不僅包括住房還包括周邊的配套設(shè)施和服務(wù)，保障房也應(yīng)如此。

當(dāng)前保障房住區(qū)配套設(shè)施和服務(wù)較差，除了政府出于減少支出的考慮外，還涉及多個部門的協(xié)調(diào)不暢等因素。解決這一問題，需要建立配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的政績考評體系。

制定配套設(shè)施和服務(wù)的基本標(biāo)準(zhǔn)，是進(jìn)行考評的前提和依據(jù)。具體包括保障房居住區(qū)及周邊的：道路狀況、公交站點(diǎn)、水電煤氣等市政基礎(chǔ)設(shè)施，通訊、電視、互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施，商場、飯店、學(xué)校、醫(yī)院等商業(yè)和社會基礎(chǔ)設(shè)施，社區(qū)治安、文娛活動、社區(qū)服務(wù)、社會管理等公共服務(wù)，列出項(xiàng)目明細(xì)及達(dá)標(biāo)基準(zhǔn)。

明確配套設(shè)施建設(shè)和服務(wù)供給的程序，為過程考核和落實(shí)責(zé)任提供資料和依據(jù)?；A(chǔ)設(shè)施和服務(wù)需要一個過程，由不同部門來完成。因此要明確其程序，落實(shí)責(zé)任主體。

市區(qū)縣政府應(yīng)將保障房規(guī)劃納入城市總體發(fā)展、土地利用和空間布局中，按照保障房的配套標(biāo)準(zhǔn)，將保障房的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)落實(shí)到城市總體發(fā)展和空間布局規(guī)劃中，沒有來得及同步完成的應(yīng)規(guī)定在一定時間內(nèi)補(bǔ)充到規(guī)劃中。

同時，根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃和保障房發(fā)展規(guī)劃，市區(qū)縣政府制定配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)進(jìn)度計(jì)劃，逐步分解任務(wù)。

建立配套設(shè)施和服務(wù)的考評制度體系，強(qiáng)化對責(zé)任部門激勵和約束。上級政府主管部門以及同級黨委政府的政績考評部門，根據(jù)保障房及其配套建設(shè)的基本標(biāo)準(zhǔn)、具體規(guī)劃、時間進(jìn)度、任務(wù)分解等，將保障房配套設(shè)施和服務(wù)狀況納入上級行政部門對下級行政部門的有關(guān)住房保障的政績考核和責(zé)任追究范圍。實(shí)施定期考核、公示和責(zé)任追究制度。

一直以來，盡管與保障房相關(guān)的各類政策屢屢出臺，卻沒有一部專門的法律或法規(guī)從全局角度對住房保障制度進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范。

住建部正在起草的《基本住房保障條例》，有利于將目前相對分散的各類保障房相關(guān)政策和各種措施以行政法規(guī)的方式固定下來。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處于關(guān)鍵時期，繼續(xù)完善住房供應(yīng)體系，在推進(jìn)公租房等保障性住房建設(shè)、加大棚戶區(qū)改造力度的同時，增加中低價位、中小戶型普通商品住房供給，以市場的力量，滿足民眾多層次、多樣化的住房需求，也是解套房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵。

完善住房保障制度，不僅能夠解決中低收入家庭的住房問題，對破解當(dāng)前改革和發(fā)展難題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展都有緊迫意義。