近些年，關(guān)于房地產(chǎn)和房價問題的爭論十分激烈，有些已經(jīng)影響到了高層決策。雖然中央政府采取了極為嚴厲的行政手段，試圖遏制房地產(chǎn)價格的上漲，但是收效甚微。

判斷中國房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，不能簡單地以日本和歐美的教訓(xùn)作為借鑒，也不能拿以往股市和地產(chǎn)的崩盤為參考依據(jù)，還是應(yīng)該從中國經(jīng)濟增長的特點和城鎮(zhèn)化的大格局出發(fā)，進行深入分析。

城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)的影響

黨的十八大已經(jīng)把城鎮(zhèn)化作為重要的戰(zhàn)略任務(wù)提出，其中動因之一就是通過啟動消費來拉動內(nèi)需。通過城鎮(zhèn)化，解決農(nóng)民進城落戶或者實現(xiàn)對進城外來人口的基本公共服務(wù)均等化，把進城務(wù)工就業(yè)的農(nóng)民和外來人口的長期消費興趣，從原來的農(nóng)村和居住地轉(zhuǎn)向就業(yè)所在城鎮(zhèn)，進而形成對住房以及各種工業(yè)制成品和服務(wù)業(yè)的消費需求，帶動經(jīng)濟增長。僅住房消費這一項，就是拉動內(nèi)需的重要增長點。

2012年，中國城鎮(zhèn)人均居住住房面積為32.9平方米，農(nóng)村人均居住住房面積為37.1平方米。雖然是住戶抽樣調(diào)查的數(shù)據(jù)，但基本是以戶籍人口作為依據(jù)。如果不考慮未來人口空間的遷徙和變遷，城鄉(xiāng)人均居住面積似乎面臨著飽和。但是如果考慮進城鎮(zhèn)化的因素，可能房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)會發(fā)生巨大的變化。

2012年，中國城鎮(zhèn)化率為52.6%，但戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅35.3%，有2.3億已在城鎮(zhèn)務(wù)工就業(yè)的農(nóng)村人口因為沒有城鎮(zhèn)戶籍，享受不到與城鎮(zhèn)居民同等的公共服務(wù)，難以在城鎮(zhèn)扎根。同時還有7300萬的城鎮(zhèn)間流動人口，也面臨著同樣的困境。

從理論上測算，按照城鎮(zhèn)人均居住面積32.9平方米計算，假設(shè)2.3億已在城鎮(zhèn)務(wù)工就業(yè)的農(nóng)村人口和7300萬城鎮(zhèn)間流動人口的戶籍問題得以解決，而且農(nóng)村土地制度改革得以推進，允許宅基地流轉(zhuǎn)，他們在新的居住和就業(yè)地產(chǎn)生的實際住房需求將會是100億平方米。

如果到2020年，中國城鎮(zhèn)化率每年提高0.8個到1個百分點，那么每年將轉(zhuǎn)移1700萬-1980萬農(nóng)村人口，八年間農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口將凈增1.36億到1.59億。如果到2030年，城鎮(zhèn)化率保持0.6個到0.8個百分點的增長速度，那么18年間，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加2.1億到2.6億，加上目前統(tǒng)計為城鎮(zhèn)居民的2.3億農(nóng)業(yè)戶籍人口，屆時將有近5億農(nóng)村人口在城鎮(zhèn)務(wù)工就業(yè)和生活。

如果戶籍制度改革和基本公共服務(wù)均等化以及土地制度改革的目標能夠?qū)崿F(xiàn)，約5億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和近1億的城鎮(zhèn)間流動人口產(chǎn)生的住房需求，將會達到197億平方米。當然這是理論上的測算，因為城鎮(zhèn)存量住房的再利用、租賃住房和集體宿舍將會消化很大一部分住房需求。但至少說明，對未來城鎮(zhèn)住房穩(wěn)定的剛性需求在理論上還是存在的。

值得注意的是，目前房價上漲和房地產(chǎn)供給勢頭過猛的現(xiàn)象，與城鎮(zhèn)化關(guān)系不大。

首先是涉及到戶籍制度改革和基本公共服務(wù)均等化的措施尚未得到貫徹落實，農(nóng)民工城鄉(xiāng)居住和就業(yè)的兩棲行為還沒有發(fā)生變化，大量的農(nóng)民工仍把工資收入寄到家鄉(xiāng)蓋房。

其次是農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)政策也沒有提交到政策層面，宅基地?zé)o法流轉(zhuǎn)和變現(xiàn)，實際上也等于拖住了農(nóng)民工進城的后腿。

第三是城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)大多是針對城鎮(zhèn)人口的住房改善需求，老城區(qū)改造難度較大，改善住房的壓力只有轉(zhuǎn)向新城。

第四是還有較大一批針對投資需求的住房建設(shè)，僅僅從城市規(guī)劃和各種地產(chǎn)概念就可以感覺到，這些房子的消費對象并不是農(nóng)民或外來農(nóng)民工。只有本地拿到政府和地產(chǎn)商的補償金的農(nóng)村拆遷戶，才有可能問津這些住房。

從城鎮(zhèn)化的長期趨勢看，這些外來人口會對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生剛性需求。但是，從實際的住房消費看，絕大部分是住在租賃住房里，據(jù)國家統(tǒng)計局農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告，在2012年，中國1.63億外出農(nóng)民工中約65.5%是租住房屋，在務(wù)工地購房的僅0.6%左右。

另據(jù)國家計生委2012年對北京、上海和廣州流動人口的調(diào)查，在流入地租房和購房的城鎮(zhèn)間流動人口占比分別為53.2%和30%。因此，如果能進一步出臺推進城鎮(zhèn)化的政策，將有利于長期拉動住房內(nèi)需，并緩解存量住房過?；蛘唛e置的壓力。

歐美和日本出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，基本是在城市化率達到飽和以后發(fā)生的，而且經(jīng)濟增長速度也在大幅度放緩。

1986年-1990年日本發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時，城鎮(zhèn)化率處于76.7%-77.4%，而經(jīng)濟增長速度在1980年-1989年間僅3.8%。而美國2002年-2008年發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時，城鎮(zhèn)化率處于79.78%-81.7%，但經(jīng)濟增長速度大大減緩，2000年一季度時減緩至4.8%，2002年一季度時僅為1.4%。

近些年，中國城鎮(zhèn)化率和經(jīng)濟增長皆處于高速增長階段，因為戶籍制度改革和土地管理制度改革滯后，城鎮(zhèn)化質(zhì)量隨著戶籍管理體制改革和土地管理制度改革的落實還有較大提升空間，通過住房需求實現(xiàn)拉動內(nèi)需的戰(zhàn)略目標還是有較大的可能。

目前房價上漲成因

關(guān)于房價上漲，爭論焦點大多集中在地方政府利益驅(qū)動、貨幣超發(fā)、熱錢投機等因素。政策思路的出發(fā)點還是過多地關(guān)注可引發(fā)房價上漲的投機因素，卻忽視了實際的需求變化。因此實行了幾年的限購限價政策，仍然沒有遏制住房價上漲。

按照市場經(jīng)濟規(guī)律，價格上漲肯定反映出供求關(guān)系的變化。首先從供給方判斷，房價上漲主要集中在哪些城市？毋庸置疑是一二線城市，這里也是中國行政等級最高的城市。我曾經(jīng)撰文專門提出過等級化城鎮(zhèn)管理體制最大的特點是公共服務(wù)差別化。

由于行政調(diào)動資源的能力取決于城市的等級，高等級城市可以獲得更多的優(yōu)質(zhì)資源。在中國優(yōu)質(zhì)資源嚴重短缺的情況下，集中在高等級城市的優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源的稀缺性，決定了這些城市土地資源的稀缺性，也就直接導(dǎo)致了與土地關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)價格的上漲。人們在這里買房實際上買的是優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源，就像很多中國大陸的富人到香港地區(qū)、美國購房，推動了當?shù)胤績r上漲的情況一樣。

支撐高房價的還有高收入群體。上世紀90年代廣西北海和海南的房價瞬時上漲是因為投機，而當時沒有優(yōu)質(zhì)的公共資源支撐，也沒有高收入群體支撐，在政策發(fā)生變化之后，一定會發(fā)生崩盤。

這次房價上漲和長時期的經(jīng)濟增長、社會收入分配兩極分化有直接的關(guān)系。持續(xù)30年的經(jīng)濟增長和收入增長，中國已經(jīng)形成了相當數(shù)量的高收入群體。與其他國家不同的是，這個高收入群體是建立在GDP占世界第二、人口規(guī)模占世界第一的基礎(chǔ)之上。如果13.6億人口中高收入群體占10%，那么就有1.36億高收入人口，若占5%，則有6700萬高收入人口。

他們不僅僅要在本地購房，還要在他們認為公共服務(wù)資源較好的城市購房。因此對于一般高收入者，北京、上海等一線城市以及省會城市是首選，而對于億萬富翁來說，則是到香港、新加坡、美國和其他國家去購房。隨著收入水平的變化，選擇購房的城市等級也會遞減，在很大程度上也在一定程度上推動了三四線城市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

從經(jīng)濟增長的趨勢看，現(xiàn)在中國經(jīng)濟維持7.5%-8%的增長速度，仍然是高速增長過程。只要經(jīng)濟增長仍處于高位，高收入人群就會增加，購買優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源的需求就會保持增長的狀態(tài)，因此支撐著推動房價上漲的需求也在提升。

購買住房既是消費需求也是投資需求。但是對于絕大部分消費者來說，投資需求區(qū)別于投機需求。因為，已經(jīng)沒有穩(wěn)定的渠道使自己的剩余收入保值增值。從物價上漲和銀行利息的關(guān)系看，2006年至2011年居民消費價格上漲約19.9%，平均每年上漲幅度達3.98%，但是，我們目前統(tǒng)計的消費價格并沒有將住房價格統(tǒng)計在內(nèi)，雖然表面上看起來，銀行中長期定期存款的年利率高于物價指數(shù)，但是在居民的消費心理中，貨幣放在銀行里是凈虧，達不到保值增值的目的，而投資股票更是容易血本無歸。

和社會上其他投資渠道相比，投資房產(chǎn)有優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源作為保障，是最穩(wěn)定的投資預(yù)期。另外，因為物業(yè)稅以及所得稅等稅收征收環(huán)節(jié)的改革進展緩慢，投資住房的成本太低，也是促使購買住房熱情不減的重要原因。

住房租賃市場發(fā)育不良，也把一部分中等收入人群推向了購房市場。

一些城鎮(zhèn)化率早已越過50%的發(fā)達國家，城市租房占比一般在30%以上。而中國，城鎮(zhèn)家庭戶租房比僅為18.6%。城市住房租賃市場不穩(wěn)定的主要原因，一方面在于法律制度不完善，監(jiān)管措施嚴重滯后。另一方面也在于現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式使得購房成本加大，購房群體買房的主要目的是為了直接消費和投資。

出租的目的不是為了獲得穩(wěn)定的財產(chǎn)性收益，而是閑置房暫時的再利用，使得出租行為不穩(wěn)定的現(xiàn)象，嚴重影響了租房群體的消費預(yù)期。相比之下，在其他國家，房屋租賃市場發(fā)育穩(wěn)定的重要原因是，城市土地所有者自己蓋房，房租是穩(wěn)定的財產(chǎn)性收益來源?；仡欀袊?949年以前的城鎮(zhèn)租房市場也十分穩(wěn)定。

在中國，真正租房的城鎮(zhèn)常住人口，卻是城鎮(zhèn)間流動人口和農(nóng)民工群體，他們中的82%住在城鄉(xiāng)結(jié)合部的出租屋或企業(yè)。農(nóng)民工租房主要是在農(nóng)村的出租屋，原因在于農(nóng)村的出租屋建于宅基地之上，因房屋無法交易，租賃收入是房屋所有者的主要收入來源?？梢哉f，租賃市場發(fā)育不健全，既有法律有待完善等因素，也取決于城市的開發(fā)模式和房屋的所有權(quán)形態(tài)。

重視地方政府的利益動機

很多人詬病房價上漲是土地出讓金的推動，因此認為政府是房價上漲的最大推動者。其實土地出讓價格取決于未來的房屋出售價格，在土地成本上漲到一定空間后，土地拍賣的價格仍然上揚，說明市場的需求仍然旺盛。否則土地拍賣一定會導(dǎo)致流拍，價格也會下跌。

既然如此，為什么社會上仍然擔(dān)心房地產(chǎn)會出現(xiàn)泡沫呢？有以下幾個原因：

一是地方政府對于財政的過度依賴，推動了房地產(chǎn)的過度擴張；二是部分商品房處于空置狀態(tài)，而新開工面積規(guī)模仍然很大。2012年，商品房新開工面積達13億平方米，雖然比上年的14.7億平方米有所減少，但城市新增人口帶來的需求似乎趕不上房子面積的增長速度；三是在一些城市出現(xiàn)了銷售危機，商品房的滯銷似乎讓人感覺到了風(fēng)險；四是在一二線城市，特別是北上廣深，房價上漲的幅度超出了唱衰者的預(yù)期，人們一方面總是聯(lián)想到上世紀90年代的房地產(chǎn)崩盤和股市的崩盤。另一方面則是希望通過政府的手壓低價格，確保自己能夠以低價買到住房。

事情可以從兩面看。一方面，房價上漲只是局部現(xiàn)象，只是在一線城市和部分二線城市。另一方面，房地產(chǎn)擴張則集中表現(xiàn)在其余二線城市和大部分三四線城市。2007年-2011年人口400萬以下城市（主要是三線以下城市）的房地產(chǎn)新開工面積總量為41.7億平方米，占全國房地產(chǎn)新開工面積總量的79%。

值得注意的是，一線和二線城市因為公共資源優(yōu)質(zhì)化和要素規(guī)模的集中，仍處于人口加速集聚的過程，按照市場規(guī)則，應(yīng)該加大房地產(chǎn)開發(fā)力度，應(yīng)對更多的人口進入。2011年人口1000萬以上和400萬-1000萬的城市，房地產(chǎn)新開工面積分別為1.21億平方米、1.69億平方米，僅占當年全國房地產(chǎn)新開工面積的8.23%和11.5%。采取限購和限價措施，增加了供需矛盾，勢必導(dǎo)致價格上揚。

如果說一二線城市房價上漲是一種必然趨勢，三四線城市的房地產(chǎn)擴張則有可能引發(fā)風(fēng)險和危機。原因在于，推動房地產(chǎn)發(fā)展的不是市場力量而是行政力量。只有違背了城市發(fā)展規(guī)律和經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的行政推動，才有可能將三四線城市的房地產(chǎn)推向危機的邊緣。

為什么說一些城市房地產(chǎn)的推動依靠的是行政力量呢？原因在于房地產(chǎn)發(fā)展與土地財政密切相關(guān)。城市的發(fā)展需要改善基礎(chǔ)設(shè)施，在城市基礎(chǔ)設(shè)施投資中，很大比例是收益率較低、甚至沒有收益的公益性較強的基礎(chǔ)設(shè)施。

在其他國家，這類基礎(chǔ)設(shè)施一般依賴于財政和銀行的中長期貸款，同時通過較好的經(jīng)營管理降低運營成本，并通過服務(wù)來進行收費。在中國，預(yù)算內(nèi)財政是保政府運轉(zhuǎn)的，俗稱是“吃飯財政”，沒有能力支撐基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。為了保穩(wěn)定，地方政府不愿意提高基礎(chǔ)設(shè)施收費價格，因此城市發(fā)展資金大多來源于所謂的“第二財政”，意指土地出讓金。就是通過低價征地，高價賣出所獲得的土地財政收入，彌補政府財政資金的短缺。

預(yù)算內(nèi)財政靠稅收，也就是依賴工業(yè)企業(yè)的稅收。因為政府預(yù)算開支每年有剛性增長的壓力，就增強了政府招商引資的動力。為招商引資，在當前城市競爭極為劇烈的狀況下，各地紛紛壓低成本，甚至不惜血本吸引工業(yè)企業(yè)來投資。土地成本可以被政府壓得很低，即使存在基礎(chǔ)設(shè)施投入和拆遷費用，也幾乎都是零地價甚至負地價。彌補土地成本肯定無法從預(yù)算內(nèi)財政上出錢，因此，必須通過土地的商業(yè)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)，獲得預(yù)算外收益，才可以彌補招商引資的成本付出。

政府需要通過土地出讓收益彌補基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出和招商引資的土地成本支出，就必須要加大房地產(chǎn)開發(fā)的力度。一個城市要在招商引資上加大開發(fā)力度，就必須在房地產(chǎn)開發(fā)上繼續(xù)擴張。根本目標是為了滿足財政的利益，盡管財政支出也包括了城市居民公共服務(wù)設(shè)施的改善，但是通過行政手段來推動房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)是一個不爭的事實。

行政推動房地產(chǎn)開發(fā)的基本規(guī)律就是：

1.基礎(chǔ)設(shè)施改善和工業(yè)企業(yè)引進，迫使政府開發(fā)地產(chǎn)彌補投資成本；2.每屆政府招商引資和房地產(chǎn)開發(fā)形成的空間擴張，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施戰(zhàn)線拉長；3.房地產(chǎn)開發(fā)因需要提高土地升值預(yù)期，必須強調(diào)高起點的開發(fā)概念，相應(yīng)增加了基礎(chǔ)設(shè)施的成本；4.高成本的基礎(chǔ)設(shè)施空間的戰(zhàn)線拉長，意味著下一期開發(fā)的規(guī)模也必須相應(yīng)加大；5.新一屆政府為了政績和財政利益，不得不重復(fù)這個過程，但面臨著前任留下的已擴張的空間，必須要加大招商引資和房地產(chǎn)開發(fā)的力度；6.中國地方政府主官平均任期較短，每一屆政府都基本沿著這個規(guī)律來招商引資、開發(fā)房地產(chǎn)，周而復(fù)始地進行擴張循環(huán)。

行政輻射能力強、輻射范圍大的高等級城市，面臨的危機要小很多，因為這里集中了優(yōu)質(zhì)公共資源，全省的人都可以為了購買預(yù)期的優(yōu)質(zhì)公共資源到這里買房。

行政輻射能力低、輻射范圍小的地縣級城市，如果當?shù)卣w收入水平不高，房地產(chǎn)發(fā)展無法吸引足夠的人群，一定會出現(xiàn)需求飽和，房地產(chǎn)將面臨崩盤，政府債務(wù)危機也會凸顯。因此，看待這類行政推動的房地產(chǎn)發(fā)展，關(guān)鍵不在房價，而是房地產(chǎn)開工面積和用地擴張趨勢。房地產(chǎn)崩盤之后，政府基礎(chǔ)設(shè)施資金供應(yīng)鏈斷裂，依賴于土地出讓獲得的各類金融產(chǎn)品的支持將面臨還款危機，政府將無力進行再開發(fā)，擊鼓傳花效應(yīng)直接顯現(xiàn)在債務(wù)危機的產(chǎn)生和政府財政能力的嚴重下降上。

房地產(chǎn)發(fā)展趨勢判斷

房地產(chǎn)發(fā)展趨勢關(guān)系著兩個因素：一是房價怎么變化，二是會不會出現(xiàn)泡沫。

高等級城市優(yōu)質(zhì)公共資源絕對集中的態(tài)勢在短期內(nèi)無法改變，因此一二線城市房價上漲的趨勢也不會發(fā)生根本的變化。對于一些三四線城市，雖然具有相對的等級優(yōu)勢，但是因行政區(qū)域人口總量、經(jīng)濟發(fā)展水平和人均收入水平相比之下較低，輻射面也沒有超出轄區(qū)范圍，資源更不具有強大的外部性，如果過度依賴房地產(chǎn)發(fā)展，當需求飽和時，勢必會引發(fā)房地產(chǎn)滯銷，并形成政府債務(wù)危機。

但輿論影響力過度關(guān)注房價。因為房價上漲集中在一二線城市，特別是北上廣等超大城市。這些城市居民的網(wǎng)絡(luò)影響力強，他們對房價的擔(dān)憂直接關(guān)系到自己的切身利益，可以通過媒體、網(wǎng)絡(luò)等途徑左右中央政府決策，使得中央政府通過行政手段干預(yù)房價上漲。

真正的風(fēng)險，在于一些城市通過行政手段推動房地產(chǎn)的擴張，這些城市的房價總體水平不高，房地產(chǎn)擴張速度過快，從新開工面積上看，接近80%是在三四線城市，這就不得不令人擔(dān)憂未來可能產(chǎn)生的后果。

從近些年“兩限”的效果看，之所以影響力有限，在于方法脫離了實際。一二線城市的房價上漲，是資源稀缺性導(dǎo)致的，是市場在發(fā)揮作用。反市場作用的行政手段反而推動了房地產(chǎn)升值的預(yù)期。

可是，中央政府對于地方政府通過行政手段推動房地產(chǎn)擴張，并沒有采取有效的遏制政策。似乎認為房價不高，老百姓反映不強烈，問題并不嚴重。

調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展政策思路

房地產(chǎn)政策的制定應(yīng)充分根據(jù)中國國情，按照市場和行政手段并用的辦法，來解決房價上漲和三四線城市房地產(chǎn)過度開發(fā)的問題。近期解決問題的重點應(yīng)是三四線城市通過行政手段推動房地產(chǎn)無序擴張。

（一）解決房價上漲重點在于尊重市場規(guī)律，為此我們建議：

1.對于一二線城市房價上漲，應(yīng)尊重市場規(guī)律，重點在于通過稅收等辦法，調(diào)節(jié)開發(fā)商收入和投資住房者的收入。逐步取消限購限貸政策，提高土地出讓金份額，加大對房屋交易稅和轉(zhuǎn)讓所得稅的征收力度，加快推動房地產(chǎn)稅的征收。

2.增加中低收入住房供給。鼓勵發(fā)展一二線城市轄區(qū)內(nèi)的遠郊區(qū)中小城市，利用軌道交通加強這些城市和中心城市的聯(lián)系，縮短交通時間。在這些城市發(fā)展低檔和小戶型住房，配備完善的公共服務(wù)資源，增加這些城市的綜合性服務(wù)功能，形成方便、宜居、相對緊湊的城市生活空間。

3.一二線城市主城區(qū)優(yōu)質(zhì)資源應(yīng)創(chuàng)造條件，向周邊中小城市轉(zhuǎn)移，帶動主城區(qū)人口向周邊遷移。避免主城區(qū)優(yōu)質(zhì)資源過度集中，一方面可緩解房價的過度上漲，另一方面也可帶動周邊中小城市的發(fā)展。

（二）遏制三四線城市政府發(fā)展房地產(chǎn)的利益沖動，關(guān)鍵在于調(diào)整利益機制。

調(diào)整唯GDP的干部考核機制，強調(diào)資源集約型的發(fā)展思路。重點要通過干部制度改革，建立政府執(zhí)政的長期行為，遏制短期行為的泛濫，避免造成地方資源的嚴重浪費。對于過度浪費資源的現(xiàn)象，要集中整治，作為經(jīng)驗教訓(xùn)，廣為宣傳。一些造成嚴重后果的，要追究責(zé)任，予以懲處。

允許在集體建設(shè)用地上建立工業(yè)開發(fā)區(qū)，降低工業(yè)招商引資成本。一方面減少政府的財政壓力，另一方面可調(diào)動集體土地集約用地的積極性。政府要幫助做好規(guī)劃，規(guī)范管理。

應(yīng)逐步探索集體土地同等權(quán)利參與城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)。通過土地征收成本和談判成本的提高，減少地方城市政府對于出讓金的過度依賴，并有利于提高對土地資源的有效利用，從根本上遏制地方政府房地產(chǎn)發(fā)展擴張的利益動機。

在經(jīng)濟發(fā)展較快地區(qū)，應(yīng)鼓勵發(fā)展服務(wù)業(yè)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，防止工業(yè)一家獨大。對傳統(tǒng)閑置的工業(yè)用地，可采取產(chǎn)業(yè)間置換的辦法，鼓勵發(fā)展商住、旅游、零售等各種服務(wù)業(yè)。增加服務(wù)業(yè)就業(yè)。降低服務(wù)業(yè)發(fā)展成本。

應(yīng)盡快解決地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資渠道問題。應(yīng)允許民資、外資等多元化經(jīng)營主體參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運營管理。要逐步實行基礎(chǔ)設(shè)施收費市場化的管理體制，減少福利供給。應(yīng)通過房地產(chǎn)稅改革和融資渠道改革，化解地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資過度依靠土地出讓金的壓力。

對于城鎮(zhèn)政府已經(jīng)形成的債務(wù)危機，要探索建立止損機制，調(diào)整規(guī)劃，放慢發(fā)展步伐，減緩大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投入，把投資重點轉(zhuǎn)向民生。規(guī)范地方政府支出行為，建立支出約束的監(jiān)督機制。

（三）增加住房供給，要充分尊重市場規(guī)律，尊重城鎮(zhèn)化進程中人口流動就業(yè)的常態(tài)機制。

在未來城鎮(zhèn)化政策制定過程中，進行戶籍制度改革的探索，要盡量減少福利化的住房供給模式?？商剿鲗嵭小靶氯诵罗k法、老人老辦法”的機制，逐步縮小保障房供給范疇。

應(yīng)探索以租為主的住房供給方式，規(guī)范住房租賃市場，穩(wěn)定城鎮(zhèn)住房租賃渠道。限制主城區(qū)和周邊中小城市大規(guī)模批租土地，試行土地小塊拍賣模式，吸引中小投資者經(jīng)營小塊土地，建設(shè)穩(wěn)定的出租住房，以期獲得財產(chǎn)性收益。城鄉(xiāng)結(jié)合部的城中村改造應(yīng)充分尊重農(nóng)民意愿，允許農(nóng)民自建和翻建出租房，向外來人口出租。

政府應(yīng)給予支持和鼓勵，金融機構(gòu)應(yīng)提供貸款，幫助農(nóng)民改善出租房及基礎(chǔ)設(shè)施條件。