北京，夜，零下15℃，滴水成冰的日子。一大群人穿著厚厚的衣服，為了同一個(gè)目的聚集在這里。漫長隊(duì)伍里的哈氣緩緩蒸騰，宛若剛剛出鍋的饅頭。若不是森嚴(yán)的鐵藝大門旁高高豎起的牌子提醒你，你一定會覺得像小說里描寫的施粥場。不是某品牌數(shù)碼產(chǎn)品首發(fā)，也不是高息國債發(fā)行，而是某小學(xué)學(xué)前班報(bào)名的場面。

學(xué)區(qū)房，這個(gè)頗具中國特色的房地產(chǎn)概念，讓多少初為父母的人們?yōu)橹m結(jié)，為之債臺高筑、生活質(zhì)量急劇下降，淪為純房奴。真是愛也學(xué)區(qū)房，恨也學(xué)區(qū)房。愛的是有了學(xué)區(qū)房，孩子上學(xué)不用愁，直接劃歸片區(qū)就近入學(xué)；恨的是價(jià)格太貴，難以承受。說“少年強(qiáng)則中國強(qiáng)”多少有些冠冕堂皇，通俗地講，誰不希望自己的孩子贏在起跑線上？

學(xué)區(qū)房的始作俑者是誰？學(xué)區(qū)房價(jià)格高企的背后，政府和學(xué)齡兒童的父母，又各自扮演了什么樣的角色？筆者試圖一探究竟，為讀者道出其中的奧秘。謹(jǐn)以此文，獻(xiàn)給那些為學(xué)區(qū)房糾結(jié)過和即將為學(xué)區(qū)房糾結(jié)的人們。

就近免試入學(xué)，惠民政策卻變味

從廣義上講，位于大學(xué)、重點(diǎn)高中、初中、小學(xué)等周邊的小區(qū)房產(chǎn)均可視作學(xué)區(qū)房。這里有厚重的人文氣息，方便家長接送或?qū)W生單獨(dú)上下學(xué)。但業(yè)內(nèi)通常界定，真正意義的學(xué)區(qū)房專指可獲得入學(xué)名額的重點(diǎn)小學(xué)周邊房產(chǎn)。這類房產(chǎn)是房地產(chǎn)市場上最為稀缺的。學(xué)區(qū)房并非取決于物理距離的遠(yuǎn)近，學(xué)位名額是相應(yīng)學(xué)校依照“學(xué)區(qū)劃片”的原則進(jìn)行分配的。每年都會有一些變化，學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房價(jià)格相差巨大。

學(xué)區(qū)房，是“高價(jià)”“抗跌”的代名詞。對于多數(shù)購房者來說，這是關(guān)乎孩子人生起點(diǎn)的稀缺載體。一部分人因此輕松入學(xué)，而關(guān)于學(xué)區(qū)房的糾紛又時(shí)有發(fā)生。開發(fā)商的口頭承諾、沒有約束的購房合同、學(xué)校的自主規(guī)定、教育資源的不斷再分配、已經(jīng)用過的教育名額……各種不確定因素糾纏在一起，學(xué)區(qū)房越來越讓人看不明白。

學(xué)區(qū)房的產(chǎn)生，與當(dāng)初的就近免試入學(xué)政策息息相關(guān)。但簡單地將學(xué)區(qū)房的產(chǎn)生原因歸結(jié)于單純的政策是不科學(xué)的，也是不負(fù)責(zé)任的。就近免試入學(xué)是義務(wù)教育的一項(xiàng)重要政策，也是保證每個(gè)兒童享有平等受教育權(quán)利的重要舉措。早在1986年，國家在通過的《中華人民共和國義務(wù)教育法》第9條規(guī)定：“地方各級人民政府適當(dāng)設(shè)置小學(xué)、初級中等學(xué)校，使兒童、少年就近入學(xué)?！薄读x務(wù)教育法實(shí)施細(xì)則》第26條規(guī)定：“實(shí)施義務(wù)教育學(xué)校的設(shè)置，由設(shè)區(qū)的市級或者縣級人民政府統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局。小學(xué)的設(shè)置應(yīng)當(dāng)有利于適齡兒童、少年就近入學(xué)?！?/p>

北京市教委也在多年前提出北京市小學(xué)、初中入學(xué)實(shí)行免試就近入學(xué)原則，嚴(yán)禁任何學(xué)校通過文化課考試和以各種考級證書錄取新生?！熬徒痹瓌t是指戶籍所在地或住房所在地的學(xué)生都可以登記入學(xué)；“免試”原則是指不允許義務(wù)教育階段的學(xué)校組織任何形式的書面考試，但藝術(shù)、體育、科技項(xiàng)目傳統(tǒng)學(xué)?？梢越M織專項(xiàng)測試，外語實(shí)驗(yàn)學(xué)校（班）和體制改革試點(diǎn)學(xué)校錄取學(xué)生可以參考綜合素質(zhì)評價(jià)結(jié)果，具體辦法由區(qū)縣制定。

就近免試入學(xué)本來是個(gè)意圖良好的惠民政策，孩子可以在所屬片區(qū)就近入學(xué)，免去了很多不必要的麻煩?？墒乾F(xiàn)在，對不少家長來說，卻意外地結(jié)出了學(xué)區(qū)房這朵無法釋懷的畸形之花，甚至成為一場永無停止的金錢比拼游戲。

在教育部門三令五申取消擇校費(fèi)、贊助費(fèi)、入學(xué)考試之后，學(xué)區(qū)房成為眾多家長取得知名學(xué)校入學(xué)名額的唯一途徑，一時(shí)間學(xué)區(qū)房便成了保值增值的硬通貨。盡管交通可能不便利、朝向偏北、樓下有大型菜市場擾民、空間面積較小、戶型格局也不合理、停車位不足，甚至還不足原來住房面積的一半大，只是憑借市重點(diǎn)名校招生片區(qū)的緊俏因素，便可以比僅有一墻之隔但不是學(xué)區(qū)房的二手房單價(jià)貴出30%以上。當(dāng)然，與繳納贊助費(fèi)擇校相比，購買學(xué)區(qū)房擇校是一種進(jìn)步，有一定的合理性。有條件的人通過市場化手段享受更多的權(quán)利，避免了繳納贊助費(fèi)而帶來的權(quán)錢交易和暗箱操作，簡單透明地解決了擇校規(guī)則。

但是，當(dāng)擇校變成了擇房，就顯得更為不公平，動(dòng)輒數(shù)百萬的學(xué)區(qū)房無論如何也比贊助費(fèi)要高得多。入學(xué)變成了單純經(jīng)濟(jì)條件的比拼，這與政府當(dāng)初推行就近入學(xué)政策的目的背道而馳。

學(xué)區(qū)房，家長必爭之地

在北京，任何一個(gè)風(fēng)吹草動(dòng)，都有可能引發(fā)二手房價(jià)的蝴蝶效應(yīng)。最為普遍的情況是地鐵的開通、公交線路的增加、小學(xué)分校的開學(xué)，甚至知名幼兒園的開園等。而最能影響房價(jià)的，則為“是否在學(xué)區(qū)內(nèi)”。筆者有個(gè)即將到入學(xué)年齡的女兒，也曾為此事多次走訪于各大中介公司，但苦于囊中羞澀，將現(xiàn)有住房賣掉買學(xué)區(qū)房也需貸款百萬，巨大的壓力讓筆者望房興嘆。

海淀的教育資源最好，幾乎囊括了全北京甚至全國最好的中學(xué)、高中和大學(xué)，但高企的房價(jià)也不是我等工薪階層能夠承受的。所以家里人一起制定了兩個(gè)原則：一是交通便利，最好在二環(huán)附近，是知名小學(xué)學(xué)籍片區(qū)，哪怕是個(gè)區(qū)重點(diǎn)也行；二是總價(jià)不超過200萬，房主能接受貸款，且沒有孩子在這個(gè)戶籍上過戶口。帶著這兩個(gè)基本條件，輾轉(zhuǎn)于各大經(jīng)紀(jì)公司歷時(shí)半年，筆者都成了東城片區(qū)的活地圖，看過的房子多達(dá)幾十套。

以東直門區(qū)域?yàn)槔?，胡家園小區(qū)均價(jià)3.6萬/平方米左右，上世紀(jì)90年代建成。而位于幸福二村的太平莊南里小區(qū)均價(jià)超過4.1萬元/平方米，且為上世紀(jì)80年代建成。兩者的戶型、面積、朝向基本一致的情況下，總價(jià)差出近30萬元。唯一的區(qū)別是，胡家園小區(qū)歸屬藝美小學(xué)片區(qū)，而太平莊南里則歸屬朝陽區(qū)重點(diǎn)朝陽實(shí)驗(yàn)小學(xué)片區(qū)，正是這學(xué)校師資力量及口碑的差別，讓學(xué)區(qū)房價(jià)格不斷飆升。

筆者之所以最終放棄進(jìn)攻學(xué)區(qū)房，雖然望女成鳳心切，但學(xué)區(qū)二手房房主幾乎都有著一種特殊的傲慢，認(rèn)為自己的房子很搶手，不僅一分錢不便宜，而且不怎么接受貸款。手握全款等房源的家長大有人在，人家房主沒必要跟我耗費(fèi)功夫。幾受打擊之后，我便放棄了購買學(xué)區(qū)房。

另外，重點(diǎn)學(xué)區(qū)房的房源很少，一旦在某中介公司內(nèi)部網(wǎng)上掛出，不出半天就已經(jīng)簽了三方協(xié)議。無論業(yè)務(wù)員怎么第一時(shí)間給我打電話，甚至提出要自己墊付定金先把房子定下，都沒法阻止人家全款客戶的雄心壯志與財(cái)大氣粗。業(yè)務(wù)員告訴我：“這個(gè)區(qū)域的‘重點(diǎn)?！瘜W(xué)區(qū)房一個(gè)月也就能出兩三套，而有好幾百個(gè)拿全款等著進(jìn)重點(diǎn)學(xué)校的家長，光我們一個(gè)店一個(gè)月全權(quán)委托預(yù)收的房款就幾千萬。這些客戶毫不猶豫地把錢轉(zhuǎn)到我們賬戶上，就為第一時(shí)間搶一套房源，什么朝向、戶型、樓層、格局通通不管，只要能轉(zhuǎn)戶口，有學(xué)籍名額，直接讓我們簽下。打個(gè)電話就過來簽合同，像您這樣的貸款客戶更多，根本接待不過來?！?/p>

那重點(diǎn)校到底有什么好呢？能讓這么多家長趨之若鶩。

“重點(diǎn)?！睂议L來說，意味著更優(yōu)秀的師資隊(duì)伍，意味著更優(yōu)質(zhì)的教學(xué)質(zhì)量，意味著更安全的教學(xué)管理，甚至是升入重點(diǎn)中學(xué)、大學(xué)的搖籃。家長買學(xué)區(qū)房純粹是為了讓孩子獲得進(jìn)入重點(diǎn)學(xué)校的資格，房子大小無所謂，年代老點(diǎn)沒關(guān)系，環(huán)境差點(diǎn)也能接受。一來，為了孩子，家長什么都能忍；二來一旦孩子畢業(yè)之后，他們就會把房子賣掉。買學(xué)區(qū)房的家長大多都是這種想法。

北京的教育資源主要集中于北京東城、西城和海淀區(qū)。1939年成立的史家小學(xué)，全國聞名，位于北京市東城區(qū)。根據(jù)鏈家在線上顯示，倉南胡同、史家小學(xué)附近的學(xué)區(qū)房，即使房齡在20年以上的老房子，其單價(jià)也在60000元/平方米左右。朝陽門附近不帶學(xué)區(qū)名額的二手房，均價(jià)大多在45000元/平方米左右。

不管是贊助費(fèi)擇校，還是買學(xué)區(qū)房擇校，都是因?yàn)榻逃Y源不均衡，優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺和過分集中，這才是癥結(jié)所在。只有從根本上實(shí)現(xiàn)教育資源的公平配置，才是解決擇校問題的根本出路，也才能消除學(xué)區(qū)房的市場基礎(chǔ)。

不成熟的教育觀，家長自釀的苦酒

女兒幼兒園同學(xué)的家長們也經(jīng)常在接送孩子的時(shí)候聚在一起聊這個(gè)話題，哪兒的學(xué)校好，哪個(gè)小學(xué)是區(qū)重點(diǎn)，需要什么條件……個(gè)個(gè)都成了入學(xué)專家。趙先生表示：“小太陽比丈母娘厲害啊，我們準(zhǔn)備去海淀買房了，前段時(shí)間去看了，中關(guān)村一小據(jù)說是北京數(shù)得上的好學(xué)校，學(xué)生都拿Ipad上課寫作業(yè)了。不過那邊也貴，6萬多一平方米，60平方米的兩居室已經(jīng)快400萬了，還得戶口在當(dāng)?shù)貪M3年以上。3年以后孩子都7歲了，哎，就晚了這么一步。”

而與筆者同樣屬于工薪階層的王女士表示：“自己并不在乎小學(xué)的好壞，特級教師和重點(diǎn)學(xué)校固然有他獨(dú)特的地方，但小學(xué)還是以知識和興趣為主。我寧肯就在附近上學(xué)，就圖個(gè)近，管它什么教學(xué)質(zhì)量、校風(fēng)、知名校友名錄啥的。哪個(gè)家長是在北京重點(diǎn)小學(xué)里上過學(xué)的？”像王女士這種能夠冷靜地思考問題，置學(xué)區(qū)房于不顧的家長畢竟是少數(shù)中的少數(shù)。

在學(xué)區(qū)房大行其道，且被家長們哄搶的時(shí)候，不得不認(rèn)識到的一個(gè)問題是，很多與重點(diǎn)學(xué)校一墻之隔的小區(qū)，并不在該學(xué)校的招生范圍之內(nèi)，也并非所謂的學(xué)區(qū)房，在購買時(shí)需要跟預(yù)期進(jìn)入的小區(qū)招生部門咨詢詳細(xì)信息。也可參考前兩年的招生簡章，一般學(xué)校每年都會對片區(qū)進(jìn)行微調(diào)，但兩次以上都名列其中的小區(qū)和樓號一般不會突然撤出，可以考慮。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家表示，學(xué)區(qū)房之所以炙手可熱，與當(dāng)代國家所施行的計(jì)劃生育政策有一定關(guān)系。大部分夫妻一生只能有一個(gè)孩子，對這個(gè)孩子的教育投資不可謂不盡全力，誰都想給孩子提供最好的生活環(huán)境和教育條件，這在一定程度上推進(jìn)了學(xué)區(qū)房市場的增長。同時(shí)，學(xué)齡兒童的家庭經(jīng)濟(jì)能力比適婚家庭要好，一般來說，購房者的經(jīng)濟(jì)條件會隨著年齡的增長而增長。當(dāng)孩子到了上小學(xué)的年齡時(shí)，其家庭消費(fèi)力更高，且更有指向性。因孩子年齡增長導(dǎo)致的隱私?jīng)_突等問題進(jìn)一步凸顯，空間擴(kuò)張需求亟待滿足，倘若能夠有一套房子，既能夠解決重點(diǎn)學(xué)校入學(xué)問題，又能解決空間擴(kuò)張需求，那何樂而不為？有的只是需要進(jìn)行對自己的財(cái)務(wù)狀況和風(fēng)險(xiǎn)承受能力進(jìn)行一個(gè)相對客觀的評估。

筆者認(rèn)為，學(xué)區(qū)房現(xiàn)象說明社會越來越重視教育，歸根結(jié)底是源于家長對傳統(tǒng)教育體制和普通學(xué)校的不信任，盲目崇拜名校。家長不顧學(xué)校的教學(xué)風(fēng)格與孩子是否契合，挖空心思買學(xué)區(qū)房，反而有可能害了孩子。

時(shí)至今日，教育資源分配與人們實(shí)際需求之間存在著巨大的難以逾越的鴻溝。一方面來自于對重點(diǎn)校的盲目崇拜與跟風(fēng)，另一方面則是教育資源規(guī)劃的力度不足。倘若每個(gè)超過2000戶的新建社區(qū)組團(tuán)均配套建設(shè)9年一貫制學(xué)校，配建幼兒園等教育設(shè)施，加大知名學(xué)校分校的建設(shè)與品牌輸出管理，不僅對于知名學(xué)校具有極大的品牌推動(dòng)作用，更能夠服務(wù)于當(dāng)?shù)匕傩?，契合就近入學(xué)的基本教育政策。只有這樣，家長們才能從根本上擺脫學(xué)區(qū)房這個(gè)偽概念。然而實(shí)現(xiàn)這一天，卻需要多個(gè)政府部門緊密地配合。

對于學(xué)區(qū)房，我們必須擦亮眼睛，在市場需求、名校崇拜、兒童性格之間找到最完美的平衡，不要被名校的光環(huán)牽著鼻子走。那句話怎么說的？只有適合的，才是最好的。家長應(yīng)當(dāng)深入地了解學(xué)校，結(jié)合自己孩子的性格特點(diǎn)以及學(xué)校的教學(xué)特色，爭取最大程度地激發(fā)孩子的潛能，讓孩子能夠愛上學(xué)校。

還是那句話，重點(diǎn)學(xué)校固然教學(xué)質(zhì)量好，升學(xué)率高，但您和您的孩子也必然承受著巨大的壓力。倘若您作好了充分的準(zhǔn)備，又有雄厚的資產(chǎn)作后盾，那么還是選學(xué)區(qū)房吧。如果您像筆者一樣是個(gè)兜里比臉干凈，掙一個(gè)子兒能花倆的主兒，也別打腫臉充胖子了，咱不是那塊料。有興趣的讀者有條件可以做個(gè)實(shí)驗(yàn)，統(tǒng)計(jì)一下國內(nèi)一流大學(xué)連續(xù)10年的新生來自重點(diǎn)學(xué)校的錄取比例，以此來證明“重點(diǎn)”是否真的有用。

當(dāng)不成熟的教育觀念與不均衡的教育資源交織在一起的時(shí)候，就近入學(xué)的政策所引發(fā)的學(xué)區(qū)房大熱成了家長們自釀的一杯苦酒。解決學(xué)區(qū)房問題，就必須從根本上改變教育資源過分集中的現(xiàn)狀，這給我們的教育部門提出了很高的要求，在“十二五”“十三五”期間，筆者希望“均衡教育資源，保障學(xué)齡兒童就近有好書讀、有名校上”的課題能夠被列入規(guī)劃并逐步實(shí)施，哪怕到我們的孫輩上學(xué)時(shí)能夠享受到這樣的待遇，我們一樣很知足。出門就是“北京四中第182分校”“中關(guān)村二小第245分?！薄氨本┬W(xué)第300分部”的校牌時(shí)，誰還稀罕學(xué)區(qū)房？學(xué)區(qū)房的罪與罰已經(jīng)很清楚，等待我們的，只是時(shí)間。

編輯/麻 雯