北京，夜，零下15℃，滴水成冰的日子。一大群人穿著厚厚的衣服，為了同一個目的聚集在這里。漫長隊伍里的哈氣緩緩蒸騰，宛若剛剛出鍋的饅頭。若不是森嚴的鐵藝大門旁高高豎起的牌子提醒你，你一定會覺得像小說里描寫的施粥場。不是某品牌數(shù)碼產品首發(fā)，也不是高息國債發(fā)行，而是某小學學前班報名的場面。

學區(qū)房，這個頗具中國特色的房地產概念，讓多少初為父母的人們?yōu)橹m結，為之債臺高筑、生活質量急劇下降，淪為純房奴。真是愛也學區(qū)房，恨也學區(qū)房。愛的是有了學區(qū)房，孩子上學不用愁，直接劃歸片區(qū)就近入學；恨的是價格太貴，難以承受。說“少年強則中國強”多少有些冠冕堂皇，通俗地講，誰不希望自己的孩子贏在起跑線上？

學區(qū)房的始作俑者是誰？學區(qū)房價格高企的背后，政府和學齡兒童的父母，又各自扮演了什么樣的角色？筆者試圖一探究竟，為讀者道出其中的奧秘。謹以此文，獻給那些為學區(qū)房糾結過和即將為學區(qū)房糾結的人們。

就近免試入學，惠民政策卻變味

從廣義上講，位于大學、重點高中、初中、小學等周邊的小區(qū)房產均可視作學區(qū)房。這里有厚重的人文氣息，方便家長接送或學生單獨上下學。但業(yè)內通常界定，真正意義的學區(qū)房專指可獲得入學名額的重點小學周邊房產。這類房產是房地產市場上最為稀缺的。學區(qū)房并非取決于物理距離的遠近，學位名額是相應學校依照“學區(qū)劃片”的原則進行分配的。每年都會有一些變化，學區(qū)房和非學區(qū)房價格相差巨大。

學區(qū)房，是“高價”“抗跌”的代名詞。對于多數(shù)購房者來說，這是關乎孩子人生起點的稀缺載體。一部分人因此輕松入學，而關于學區(qū)房的糾紛又時有發(fā)生。開發(fā)商的口頭承諾、沒有約束的購房合同、學校的自主規(guī)定、教育資源的不斷再分配、已經(jīng)用過的教育名額……各種不確定因素糾纏在一起，學區(qū)房越來越讓人看不明白。

學區(qū)房的產生，與當初的就近免試入學政策息息相關。但簡單地將學區(qū)房的產生原因歸結于單純的政策是不科學的，也是不負責任的。就近免試入學是義務教育的一項重要政策，也是保證每個兒童享有平等受教育權利的重要舉措。早在1986年，國家在通過的《中華人民共和國義務教育法》第9條規(guī)定：“地方各級人民政府適當設置小學、初級中等學校，使兒童、少年就近入學?！薄读x務教育法實施細則》第26條規(guī)定：“實施義務教育學校的設置，由設區(qū)的市級或者縣級人民政府統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局。小學的設置應當有利于適齡兒童、少年就近入學?！?/p>

北京市教委也在多年前提出北京市小學、初中入學實行免試就近入學原則，嚴禁任何學校通過文化課考試和以各種考級證書錄取新生。“就近”原則是指戶籍所在地或住房所在地的學生都可以登記入學；“免試”原則是指不允許義務教育階段的學校組織任何形式的書面考試，但藝術、體育、科技項目傳統(tǒng)學?？梢越M織專項測試，外語實驗學校（班）和體制改革試點學校錄取學生可以參考綜合素質評價結果，具體辦法由區(qū)縣制定。

就近免試入學本來是個意圖良好的惠民政策，孩子可以在所屬片區(qū)就近入學，免去了很多不必要的麻煩?？墒乾F(xiàn)在，對不少家長來說，卻意外地結出了學區(qū)房這朵無法釋懷的畸形之花，甚至成為一場永無停止的金錢比拼游戲。

在教育部門三令五申取消擇校費、贊助費、入學考試之后，學區(qū)房成為眾多家長取得知名學校入學名額的唯一途徑，一時間學區(qū)房便成了保值增值的硬通貨。盡管交通可能不便利、朝向偏北、樓下有大型菜市場擾民、空間面積較小、戶型格局也不合理、停車位不足，甚至還不足原來住房面積的一半大，只是憑借市重點名校招生片區(qū)的緊俏因素，便可以比僅有一墻之隔但不是學區(qū)房的二手房單價貴出30%以上。當然，與繳納贊助費擇校相比，購買學區(qū)房擇校是一種進步，有一定的合理性。有條件的人通過市場化手段享受更多的權利，避免了繳納贊助費而帶來的權錢交易和暗箱操作，簡單透明地解決了擇校規(guī)則。

但是，當擇校變成了擇房，就顯得更為不公平，動輒數(shù)百萬的學區(qū)房無論如何也比贊助費要高得多。入學變成了單純經(jīng)濟條件的比拼，這與政府當初推行就近入學政策的目的背道而馳。

學區(qū)房，家長必爭之地

在北京，任何一個風吹草動，都有可能引發(fā)二手房價的蝴蝶效應。最為普遍的情況是地鐵的開通、公交線路的增加、小學分校的開學，甚至知名幼兒園的開園等。而最能影響房價的，則為“是否在學區(qū)內”。筆者有個即將到入學年齡的女兒，也曾為此事多次走訪于各大中介公司，但苦于囊中羞澀，將現(xiàn)有住房賣掉買學區(qū)房也需貸款百萬，巨大的壓力讓筆者望房興嘆。

海淀的教育資源最好，幾乎囊括了全北京甚至全國最好的中學、高中和大學，但高企的房價也不是我等工薪階層能夠承受的。所以家里人一起制定了兩個原則：一是交通便利，最好在二環(huán)附近，是知名小學學籍片區(qū)，哪怕是個區(qū)重點也行；二是總價不超過200萬，房主能接受貸款，且沒有孩子在這個戶籍上過戶口。帶著這兩個基本條件，輾轉于各大經(jīng)紀公司歷時半年，筆者都成了東城片區(qū)的活地圖，看過的房子多達幾十套。

以東直門區(qū)域為例，胡家園小區(qū)均價3.6萬/平方米左右，上世紀90年代建成。而位于幸福二村的太平莊南里小區(qū)均價超過4.1萬元/平方米，且為上世紀80年代建成。兩者的戶型、面積、朝向基本一致的情況下，總價差出近30萬元。唯一的區(qū)別是，胡家園小區(qū)歸屬藝美小學片區(qū)，而太平莊南里則歸屬朝陽區(qū)重點朝陽實驗小學片區(qū)，正是這學校師資力量及口碑的差別，讓學區(qū)房價格不斷飆升。

筆者之所以最終放棄進攻學區(qū)房，雖然望女成鳳心切，但學區(qū)二手房房主幾乎都有著一種特殊的傲慢，認為自己的房子很搶手，不僅一分錢不便宜，而且不怎么接受貸款。手握全款等房源的家長大有人在，人家房主沒必要跟我耗費功夫。幾受打擊之后，我便放棄了購買學區(qū)房。

另外，重點學區(qū)房的房源很少，一旦在某中介公司內部網(wǎng)上掛出，不出半天就已經(jīng)簽了三方協(xié)議。無論業(yè)務員怎么第一時間給我打電話，甚至提出要自己墊付定金先把房子定下，都沒法阻止人家全款客戶的雄心壯志與財大氣粗。業(yè)務員告訴我：“這個區(qū)域的‘重點校’學區(qū)房一個月也就能出兩三套，而有好幾百個拿全款等著進重點學校的家長，光我們一個店一個月全權委托預收的房款就幾千萬。這些客戶毫不猶豫地把錢轉到我們賬戶上，就為第一時間搶一套房源，什么朝向、戶型、樓層、格局通通不管，只要能轉戶口，有學籍名額，直接讓我們簽下。打個電話就過來簽合同，像您這樣的貸款客戶更多，根本接待不過來?！?/p>

那重點校到底有什么好呢？能讓這么多家長趨之若鶩。

“重點?！睂议L來說，意味著更優(yōu)秀的師資隊伍，意味著更優(yōu)質的教學質量，意味著更安全的教學管理，甚至是升入重點中學、大學的搖籃。家長買學區(qū)房純粹是為了讓孩子獲得進入重點學校的資格，房子大小無所謂，年代老點沒關系，環(huán)境差點也能接受。一來，為了孩子，家長什么都能忍；二來一旦孩子畢業(yè)之后，他們就會把房子賣掉。買學區(qū)房的家長大多都是這種想法。

北京的教育資源主要集中于北京東城、西城和海淀區(qū)。1939年成立的史家小學，全國聞名，位于北京市東城區(qū)。根據(jù)鏈家在線上顯示，倉南胡同、史家小學附近的學區(qū)房，即使房齡在20年以上的老房子，其單價也在60000元/平方米左右。朝陽門附近不帶學區(qū)名額的二手房，均價大多在45000元/平方米左右。

不管是贊助費擇校，還是買學區(qū)房擇校，都是因為教育資源不均衡，優(yōu)質教育資源稀缺和過分集中，這才是癥結所在。只有從根本上實現(xiàn)教育資源的公平配置，才是解決擇校問題的根本出路，也才能消除學區(qū)房的市場基礎。

不成熟的教育觀，家長自釀的苦酒

女兒幼兒園同學的家長們也經(jīng)常在接送孩子的時候聚在一起聊這個話題，哪兒的學校好，哪個小學是區(qū)重點，需要什么條件……個個都成了入學專家。趙先生表示：“小太陽比丈母娘厲害啊，我們準備去海淀買房了，前段時間去看了，中關村一小據(jù)說是北京數(shù)得上的好學校，學生都拿Ipad上課寫作業(yè)了。不過那邊也貴，6萬多一平方米，60平方米的兩居室已經(jīng)快400萬了，還得戶口在當?shù)貪M3年以上。3年以后孩子都7歲了，哎，就晚了這么一步。”

而與筆者同樣屬于工薪階層的王女士表示：“自己并不在乎小學的好壞，特級教師和重點學校固然有他獨特的地方，但小學還是以知識和興趣為主。我寧肯就在附近上學，就圖個近，管它什么教學質量、校風、知名校友名錄啥的。哪個家長是在北京重點小學里上過學的？”像王女士這種能夠冷靜地思考問題，置學區(qū)房于不顧的家長畢竟是少數(shù)中的少數(shù)。

在學區(qū)房大行其道，且被家長們哄搶的時候，不得不認識到的一個問題是，很多與重點學校一墻之隔的小區(qū)，并不在該學校的招生范圍之內，也并非所謂的學區(qū)房，在購買時需要跟預期進入的小區(qū)招生部門咨詢詳細信息。也可參考前兩年的招生簡章，一般學校每年都會對片區(qū)進行微調，但兩次以上都名列其中的小區(qū)和樓號一般不會突然撤出，可以考慮。

房地產業(yè)內專家表示，學區(qū)房之所以炙手可熱，與當代國家所施行的計劃生育政策有一定關系。大部分夫妻一生只能有一個孩子，對這個孩子的教育投資不可謂不盡全力，誰都想給孩子提供最好的生活環(huán)境和教育條件，這在一定程度上推進了學區(qū)房市場的增長。同時，學齡兒童的家庭經(jīng)濟能力比適婚家庭要好，一般來說，購房者的經(jīng)濟條件會隨著年齡的增長而增長。當孩子到了上小學的年齡時，其家庭消費力更高，且更有指向性。因孩子年齡增長導致的隱私?jīng)_突等問題進一步凸顯，空間擴張需求亟待滿足，倘若能夠有一套房子，既能夠解決重點學校入學問題，又能解決空間擴張需求，那何樂而不為？有的只是需要進行對自己的財務狀況和風險承受能力進行一個相對客觀的評估。

筆者認為，學區(qū)房現(xiàn)象說明社會越來越重視教育，歸根結底是源于家長對傳統(tǒng)教育體制和普通學校的不信任，盲目崇拜名校。家長不顧學校的教學風格與孩子是否契合，挖空心思買學區(qū)房，反而有可能害了孩子。

時至今日，教育資源分配與人們實際需求之間存在著巨大的難以逾越的鴻溝。一方面來自于對重點校的盲目崇拜與跟風，另一方面則是教育資源規(guī)劃的力度不足。倘若每個超過2000戶的新建社區(qū)組團均配套建設9年一貫制學校，配建幼兒園等教育設施，加大知名學校分校的建設與品牌輸出管理，不僅對于知名學校具有極大的品牌推動作用，更能夠服務于當?shù)匕傩?，契合就近入學的基本教育政策。只有這樣，家長們才能從根本上擺脫學區(qū)房這個偽概念。然而實現(xiàn)這一天，卻需要多個政府部門緊密地配合。

對于學區(qū)房，我們必須擦亮眼睛，在市場需求、名校崇拜、兒童性格之間找到最完美的平衡，不要被名校的光環(huán)牽著鼻子走。那句話怎么說的？只有適合的，才是最好的。家長應當深入地了解學校，結合自己孩子的性格特點以及學校的教學特色，爭取最大程度地激發(fā)孩子的潛能，讓孩子能夠愛上學校。

還是那句話，重點學校固然教學質量好，升學率高，但您和您的孩子也必然承受著巨大的壓力。倘若您作好了充分的準備，又有雄厚的資產作后盾，那么還是選學區(qū)房吧。如果您像筆者一樣是個兜里比臉干凈，掙一個子兒能花倆的主兒，也別打腫臉充胖子了，咱不是那塊料。有興趣的讀者有條件可以做個實驗，統(tǒng)計一下國內一流大學連續(xù)10年的新生來自重點學校的錄取比例，以此來證明“重點”是否真的有用。

當不成熟的教育觀念與不均衡的教育資源交織在一起的時候，就近入學的政策所引發(fā)的學區(qū)房大熱成了家長們自釀的一杯苦酒。解決學區(qū)房問題，就必須從根本上改變教育資源過分集中的現(xiàn)狀，這給我們的教育部門提出了很高的要求，在“十二五”“十三五”期間，筆者希望“均衡教育資源，保障學齡兒童就近有好書讀、有名校上”的課題能夠被列入規(guī)劃并逐步實施，哪怕到我們的孫輩上學時能夠享受到這樣的待遇，我們一樣很知足。出門就是“北京四中第182分?！薄爸嘘P村二小第245分校”“北京小學第300分部”的校牌時，誰還稀罕學區(qū)房？學區(qū)房的罪與罰已經(jīng)很清楚，等待我們的，只是時間。

編輯/麻 雯