文/宋怡

“遺失”的房產(chǎn)

文/宋怡

借得容易

2003年6月。

“大哥，你們家房子的房產(chǎn)證能不能借我用一下，過幾天還你？”

“什么事情啊，要用房產(chǎn)證？”

“大哥，事情你就別管了，我遇到了點(diǎn)困難，就借你的房產(chǎn)證用幾天，用好馬上還給你。”

“房產(chǎn)證上寫的是我和我女兒兩個(gè)人的名字?！?/p>

“這個(gè)不要緊。”

為人和善的陳先生見趙先生心急火燎地來找他幫忙，不禁感慨。自己妹妹和眼前的這位“妹夫”已經(jīng)離婚幾年，但畢竟曾是一家人，關(guān)系也沒有鬧僵，離婚后趙先生仍習(xí)慣性稱自己“大哥”。他知道，離婚這幾年，趙先生日子過得并不好，現(xiàn)在昔日妹夫遇到困難，自己能拉他一把就盡量拉他一把吧。于是，沒有考慮太多，陳先生就把自己的房產(chǎn)證借給了趙先生。之后，陳先生就把這件事情慢慢淡忘了。

簽得瀟灑

2007年2月。

“大哥，你能不能過來一下，我在房地產(chǎn)交易中心外面！”

“什么事情??？”

陳先生一家住的房子是由2000年老房子動(dòng)遷而來，一家人住了十幾年，本以為這輩子就在此平平淡淡地度過了，不料卻被法院的一紙傳票打破了寧靜。這段離奇的經(jīng)歷還得從十年前妹妹的前夫說起……

“過來再說吧，快來幫幫我。”

幾年后的一天，陳先生突然又接到趙先生的電話，聽他緊張的語氣，陳先生立刻慌了神，二話不說就趕去了房地產(chǎn)交易中心。

“大哥，你幫幫忙，在這張紙上簽個(gè)字，我欠了人家好多錢，你在這上面簽好字他們才肯放過我……”

“這是什么材料要我簽字？”

“大哥你放心，我不會(huì)騙你的，你簽字才能幫到我?！?/p>

一向老實(shí)本分的陳先生看到對(duì)方氣勢(shì)洶洶的樣子及趙先生急切渴望的眼神，想自己曾經(jīng)的妹夫怎么也不會(huì)欺騙自己，沒有仔細(xì)看清紙上的內(nèi)容便簽上了自己的名字，同時(shí)在趙先生的要求下，陳先生還代簽了女兒的名字。

2013年5月，一份來自法院的傳票直接送達(dá)陳先生家，陳先生看到法院的傳票及原告提交的訴狀霎時(shí)慌了手腳。

為什么一個(gè)素未謀面的人稱我的房子是他的？

飛來傳票

為什么我和女兒成了被告？

“排除妨害”是什么？

我住在自己的房子里怎么成妨害了？！

一連串的問號(hào)在陳先生的腦子里不停打轉(zhuǎn)，這時(shí)粗心大意的

●法律解讀

1. 陳先生此時(shí)應(yīng)怎么辦？如何維護(hù)自己的權(quán)益？

余律師:從陳先生所述的情況看，他和女兒在本案中系完全受害者，本身無任何過錯(cuò)，可以依法向法院起訴要求確認(rèn)兩個(gè)房屋買賣合同無效，同時(shí)主張?jiān)S先生及趙先生滌除系爭房屋抵押權(quán)，將系爭房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)至陳先生及女兒名下。如主張恢復(fù)原狀的訴訟無法得到支持，則可以向趙先生主張損害賠償。

2. 第一次房屋買賣行為是否有效？

余律師:根據(jù)我國法律的相關(guān)規(guī)定，陳先生及女兒與趙先生之間就系爭房屋簽訂的買賣合同應(yīng)屬無效。

《民法通則》及《合同法》均有規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段訂立，使對(duì)方在違背真實(shí)意思情況下做出的，以合法形式掩蓋非法目的的合同屬于無效合同。

首先，系爭房屋產(chǎn)權(quán)原系陳先生與女兒共同所有，對(duì)系爭房屋交易自始至終均不知情，僅為了幫助趙先生才把房產(chǎn)證借給他使用而已，兩人并無任何出售系爭房屋的意思表示，且房屋買賣合同上出售方簽字非其本人所簽，合同簽訂有瑕疵。

其次，趙先生不具有購買系爭房屋的意思表示，將系爭房屋過戶至自己名下系為了獲取銀行貸款。

趙先生利用“親屬”關(guān)系向陳先生借用房產(chǎn)證，在隱瞞欺騙陳先生的情況下，利用陳先生的信任及法律觀念的淡薄，通過虛假房屋買賣辦理房屋抵押貸款以達(dá)到獲取銀行貸款的目的。

第三，趙先生未實(shí)際支付購房款，獲得的銀行貸款亦由本人使用，未支付任何對(duì)價(jià)。且系爭房屋買賣合同簽訂及產(chǎn)權(quán)過戶后，趙先生從未向陳先生要求交付房屋，水、電、煤、物業(yè)等登記亦未發(fā)生變更，系爭房屋至今一直由陳先生一家實(shí)際居住。

可見，陳先生及女兒與趙先生之間并無買賣系爭房屋的合意，系爭房屋自陳先生及女兒名下過戶至趙先生名下完全系趙先生一手操作，以達(dá)到獲取銀行貸款的目的，不符合合同生效的要件。因此，陳先生及女兒與趙先生之間就系爭房屋簽訂的買賣合同應(yīng)屬無效。他才回憶起自“妹夫”十年前把自己房產(chǎn)證借走沒有歸還及之后發(fā)生的一幕幕場(chǎng)景，當(dāng)零星的記憶碎片連在一起時(shí)，腦子里突然閃現(xiàn)的一個(gè)想法如五雷轟頂般讓陳先生跌在了地上：難道我的房子現(xiàn)在已經(jīng)不是我的了……

“農(nóng)夫與蛇”

陳先生猜出端倪之后立刻打電話叫來了趙先生質(zhì)問情況，這才把事情的來龍去脈了解清

楚。早在2003年，趙先生就因生意失敗欠了大筆債務(wù)，為了資金周轉(zhuǎn)，便打起了前妻哥哥房子的主意。

借走房產(chǎn)證之后，2003年9月，趙先生冒用陳先生名義與自己簽訂房屋買賣合同，并于2007年2月將產(chǎn)權(quán)過戶至自己名下，然后以此房屋辦理抵押獲得銀行貸款28萬余元。2011年4月，趙先生與案外人劉女士簽訂《抵押擔(dān)保借款合同》，約定將該房產(chǎn)作抵押，向劉女士借款70萬元。

2011年7月，趙先生又與另一位案外人許先生簽訂房屋買賣合同，約定將該房產(chǎn)以130萬元價(jià)格出售給許先生，2012年5月，許先生代趙先生向劉女士還款70萬元，辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)之后，房屋便過戶至許先生名下，同時(shí)向銀行申請(qǐng)了60萬元的抵押貸款。

但奇怪的是，直至2013年5月，即房屋過戶一年之后，許先生才向陳先生主張權(quán)利，要求陳先生搬出該房屋，這背后是不是又隱藏了其他的故事呢？許先生真的是普通的購房者還是和趙先生串通好來騙取陳先生房產(chǎn)的居心不良者呢？

終極boss

趙先生見事情敗露，干脆全盤托出。幾年前因資金周轉(zhuǎn)不靈，他不得不向民間高利貸伸手求援。2011年4月，他雖然與劉女士簽署抵押借款合同，但劉女士的真實(shí)身份系許先生的員工，而所借70萬元實(shí)際系從許先生處所得，許先生才是這場(chǎng)陰謀背后的策劃者。該筆借款扣除高利貸利息等費(fèi)用9萬余元，實(shí)際趙先生僅獲得60萬余元。而2012年5月，許先生將系爭房屋抵押獲取銀行貸款60萬元，此金額剛好是趙先生獲得的本金數(shù)額，因此許先生與趙先生簽署買賣合同的根本目的在于回收高利貸借款。

黑暗交易進(jìn)行的時(shí)候，陳先生渾然不知，仍安穩(wěn)地生活在已不屬于自己的房子里。事情敗露后，陳先生對(duì)自己昔日妹夫的痛罵與責(zé)備已是其次，如何才能將自己的財(cái)產(chǎn)追回來才是陳先生一家面臨的最急迫的問題。茫然不知所措的陳先生將求助的目光投向了幫女郎律師后援團(tuán)團(tuán)長——上海觀庭觀盛律師事務(wù)所主任余庭律師。

3. 第二次房屋買賣行為是否有效？

余律師:從上述分析看，陳先生與趙先生之間的房屋買賣行為當(dāng)屬無效，此時(shí)趙先生再轉(zhuǎn)讓房屋的行為系無權(quán)處分?！段餀?quán)法》第一百零六條對(duì)于無權(quán)處分有相關(guān)規(guī)定，無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；但出于維護(hù)交易穩(wěn)定及保護(hù)善意第三人考慮，法律也有例外規(guī)定，如受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的，以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，且該不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移登記，則受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。因此在確認(rèn)第一次買賣合同無效的前提下，確認(rèn)第二次房屋買賣行為是否有效，需要按照上述法律規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格界定——即許先生購買房屋的行為是否為善意，而這也需從多個(gè)方面進(jìn)行區(qū)別。

許先生是否有真實(shí)的購房意愿。若真如趙先生所說，許先生操縱的這一系列圈套最終的目的是為了保證其高利貸的收回，那么他購房的善意是應(yīng)當(dāng)質(zhì)疑的。

本案所涉行為也確實(shí)是高利貸公司的慣用手法，但是根據(jù)《民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)”。因此在法庭中趙先生如主張?jiān)S先生非善意，則需要對(duì)該事實(shí)進(jìn)行舉證。比如雙方交易是否符合正常房屋交易流程，許先生是否有實(shí)際看過房屋，雙方關(guān)于付款方式、交房、水電煤等重要事項(xiàng)有無約定，房產(chǎn)何時(shí)過戶等，趙先生可以在這些方面搜集對(duì)自己有利的證據(jù)向法院提交。

許先生是否以合理的價(jià)格購買房屋。從價(jià)格上看，需比較實(shí)際交易價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格是否有明顯差異。從交易付款情況看，房屋買賣合同約定交易價(jià)格為130萬元，因交易數(shù)額較大，除收款人出具收條外，也應(yīng)有相應(yīng)銀行轉(zhuǎn)賬憑證，以此證明許先生已按合同約定支付相應(yīng)房款。

欄目主持人：成韻 chengyunpipi@126.com