趙金友

（中國海洋大學(xué)，山東 青島 266003）

近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，逐漸成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。但是房地產(chǎn)行業(yè)投資大、利潤高，同時風(fēng)險也很高，受國內(nèi)環(huán)境變化和經(jīng)濟(jì)因素影響明顯，房地產(chǎn)行業(yè)市場波動很大。特別是近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快過猛，出現(xiàn)了很多問題，如房地產(chǎn)投資增長過快、房價過高等等，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了一定影響，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大、環(huán)節(jié)多、利潤大、風(fēng)險高，其存在的風(fēng)險具有綜合性、客觀性、不確定性和潛在性等特點(diǎn)，因此在項(xiàng)目建設(shè)過程中必須進(jìn)行風(fēng)險分析和評估，研究存在的風(fēng)險因素分類、發(fā)生風(fēng)險的可能性和造成的損失等，以采取相應(yīng)的風(fēng)險防范和應(yīng)對措施避免風(fēng)險發(fā)生或降低風(fēng)險損失程度。本文以青州市麗晶家園為例，論述如何對房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險進(jìn)行識別、評價和控制。

一、青州市麗晶家園項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險識別

青州市麗晶家園項(xiàng)目由青州市國泰置業(yè)有限公司投資開發(fā)，項(xiàng)目占地面積42畝，總投資15，000萬元，位于青州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段是將項(xiàng)目所需的原材料、人力、資金、設(shè)備等各種資源集中應(yīng)用，將項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的階段。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)不斷投入大量的人、財(cái)、物等資源，以完成房地產(chǎn)項(xiàng)目。因此，在建設(shè)階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目主要面臨質(zhì)量、安全、成本、技術(shù)和工期等風(fēng)險。

(一)質(zhì)量風(fēng)險

質(zhì)量風(fēng)險是指房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)性能指標(biāo)與項(xiàng)目設(shè)計(jì)不符或質(zhì)量目標(biāo)未達(dá)預(yù)期而造成項(xiàng)目質(zhì)量不符合要求，出現(xiàn)質(zhì)量事故的風(fēng)險。房地產(chǎn)項(xiàng)目要開發(fā)成功除了要有一個好的地段位置以外，優(yōu)良的質(zhì)量也是很重要的一方面，質(zhì)量是獲得消費(fèi)者青睞的重要因素。因此，質(zhì)量風(fēng)險管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段必不可少的。質(zhì)量風(fēng)險不是那些較小的質(zhì)量問題，而是可能導(dǎo)致嚴(yán)重質(zhì)量事故的巨大缺陷。麗晶家園項(xiàng)目可能產(chǎn)生的質(zhì)量風(fēng)險主要由三方面因素造成：

1.施工材料質(zhì)量。

如果房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工過程中偷工減料或者使用了劣質(zhì)工程材料，且施工單位也未采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，那么出現(xiàn)質(zhì)量事故或者造成質(zhì)量缺陷的可能性就會很大，將會給項(xiàng)目質(zhì)量造成較大風(fēng)險。

2.人員素質(zhì)。

項(xiàng)目在施工過程中如果管理人員監(jiān)管不到位，質(zhì)量意識不強(qiáng)，或者自身素質(zhì)較低，未嚴(yán)格按照工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行質(zhì)量控制，或者施工人員施工水平較低，責(zé)任心不強(qiáng)，將會對項(xiàng)目質(zhì)量產(chǎn)生直接影響。

3.施工技術(shù)。

項(xiàng)目在施工過程中如果采用了落后淘汰的施工技術(shù)、施工方案或施工方法，使用的施工設(shè)備性能不夠優(yōu)良，將會給項(xiàng)目質(zhì)量造成一定影響。

(二)成本風(fēng)險

成本風(fēng)險是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施中，由于開發(fā)商經(jīng)營不善、原材料價格上漲等原因造成項(xiàng)目成本費(fèi)用增加，無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期成本目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益的風(fēng)險。成本風(fēng)險主要包括價格浮動、施工環(huán)境改變和設(shè)計(jì)變更等風(fēng)險。

麗晶家園項(xiàng)目由于建設(shè)周期長、各種原材物料和勞動力價格可能波動較大等因素導(dǎo)致項(xiàng)目存在一定的成本風(fēng)險。

(三)安全風(fēng)險

項(xiàng)目安全風(fēng)險包括施工人員的人身、意外風(fēng)險事故、關(guān)鍵崗位職工忠誠度等。房地產(chǎn)項(xiàng)目由于建設(shè)規(guī)模大，施工人員多，發(fā)生安全事故可能性較大。安全事故的發(fā)生，不但給開發(fā)商造成較大的財(cái)產(chǎn)損失，而且嚴(yán)重影響項(xiàng)目開發(fā)商的形象。另外，公司員工特別是關(guān)鍵崗位員工的忠誠度必定會對項(xiàng)目安全造成重要影響，這也會給公司帶來巨大風(fēng)險和損失。

(四)技術(shù)風(fēng)險

隨著科技的飛速發(fā)展，建筑技術(shù)的革新日新月異，不少新的施工技術(shù)和方法逐漸應(yīng)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中來。特別是在高層房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)施工中，新的基礎(chǔ)施工技術(shù)、建筑施工技術(shù)、保溫技術(shù)以及一些新材料的應(yīng)用，為房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)帶來革命性的變化。同時，技術(shù)進(jìn)步和革新能夠?qū)е陆ㄖ┕ぜ夹g(shù)工藝的革新和建筑材料的更新變換。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)用新技術(shù)雖然有助于改善項(xiàng)目質(zhì)量和功能，但是由于采用新技術(shù)、新工藝和新材料有可能會增加項(xiàng)目成本，甚至高到開發(fā)商無法承受的地步，給開發(fā)商帶來一定的損失。同時，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目更新?lián)Q代很快，而且其技術(shù)的應(yīng)用和革新具有個性化的特點(diǎn)，有可能對項(xiàng)目將來的營銷形成一定威脅，開發(fā)商還要增加成本對項(xiàng)目進(jìn)行整改，這樣就增加了項(xiàng)目的技術(shù)風(fēng)險。麗晶家園項(xiàng)目在施工過程中采用的都是非常成熟的技術(shù)，技術(shù)實(shí)施比較可靠，發(fā)生技術(shù)風(fēng)險的可能性不大。

(五)工期風(fēng)險

工期風(fēng)險是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工過程中由于意外因素或不可抗力造成工期延誤，無法按期完成施工而造成的風(fēng)險和損失。房地產(chǎn)項(xiàng)目由于建設(shè)工期長，在施工過程中可能因?yàn)橐恍┮馔庖蛩卦斐晒て谘诱`，從而導(dǎo)致施工費(fèi)用增加，而且工期拖延也會導(dǎo)致項(xiàng)目錯失好的銷售時機(jī)，項(xiàng)目銷售價格變動較大，因此風(fēng)險也就越大。影響工期風(fēng)險的主要因素有：

1.由于承包商原因造成的工期延誤。

在項(xiàng)目施工過程中，經(jīng)常會發(fā)生由于承包商原因造成工期的拖延，如承包商管理水平較低，對項(xiàng)目勘察不到位導(dǎo)致技術(shù)障礙、臨時改變施工進(jìn)度計(jì)劃，施工技術(shù)不過關(guān)導(dǎo)致工程返工，材料、設(shè)備供應(yīng)與工程需要脫節(jié)，材料數(shù)量、規(guī)格等無法滿足工程施工需要等等，都有可能導(dǎo)致工期延誤。

2.由于開發(fā)商自身原因造成的工期延誤。

如開發(fā)商延誤向承包商提供施工圖，臨時增加工程量，拖欠工程款等等，都會導(dǎo)致延誤工期。

3.不可抗力。

在項(xiàng)目施工過程中，惡劣的自然條件、社會因素的干擾等意外因素或者一些人力不可抗拒因素，都有可能導(dǎo)致項(xiàng)目工期延誤。

二、麗晶家園項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險評價

麗晶家園項(xiàng)目建設(shè)階段存在的風(fēng)險主要包括成本、工期、質(zhì)量三種風(fēng)險。本文采用專家打分法和層次分析法相結(jié)合，評估麗晶家園項(xiàng)目建設(shè)階段存在的風(fēng)險，對各個風(fēng)險因素進(jìn)行評價，并得出項(xiàng)目的綜合風(fēng)險。該方法首先將項(xiàng)目建設(shè)階段可能存在的風(fēng)險因素全部列出，制定風(fēng)險調(diào)查表，然后讓專家打分，評估各種風(fēng)險的重要程度，再應(yīng)用層次分析法確定各風(fēng)險因素的權(quán)重值，將各風(fēng)險因素的權(quán)重值與重要性值相乘，即為該風(fēng)險因素的風(fēng)險度。

經(jīng)過調(diào)查研究，對項(xiàng)目有關(guān)資料和背景進(jìn)行詳細(xì)分析，與經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目工程師進(jìn)行討論研究，確定各風(fēng)險因素的權(quán)重。同時根據(jù)麗晶家園項(xiàng)目實(shí)際情況與特點(diǎn)，邀請專家進(jìn)行評估，將風(fēng)險調(diào)查表發(fā)給專家進(jìn)行打分評價，然后將打分結(jié)果進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，得出麗晶家園項(xiàng)目在建設(shè)過程中各風(fēng)險因素的風(fēng)險度。具體分析評估情況如表1。

表1 麗晶家園項(xiàng)目風(fēng)險因素評估表

從表1中可以看出，麗晶家園項(xiàng)目建設(shè)階段綜合風(fēng)險為0.53，在0.5～0.7之間，屬于中等風(fēng)險水平。同時通過對項(xiàng)目在建設(shè)階段中各風(fēng)險因素重要性進(jìn)行排序，得出項(xiàng)目風(fēng)險的重要性順序。

通過排序可以看出，麗晶家園項(xiàng)目在建設(shè)階段的重要風(fēng)險因素為設(shè)計(jì)發(fā)生變更、工期延誤和技術(shù)方案不恰當(dāng)；次要風(fēng)險因素為質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、原材料價格變動、組織協(xié)調(diào)不到位、施工索賠和安全事故發(fā)生；非重要風(fēng)險因素為地質(zhì)條件不良、自然災(zāi)害因素和承包方選擇過錯。

對重要風(fēng)險因素和次要風(fēng)險因素，在項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過程中要及時采取必要措施，加強(qiáng)風(fēng)險防范和應(yīng)對。

三、青州市麗晶家園項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險應(yīng)對

在對項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險識別和風(fēng)險評估以后，就需要根據(jù)風(fēng)險識別和評估結(jié)果，采取措施對項(xiàng)目主要風(fēng)險因素進(jìn)行應(yīng)對和控制。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)麗晶家園項(xiàng)目特點(diǎn)，綜合采用房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險應(yīng)對策略，對風(fēng)險進(jìn)行分類、應(yīng)對和化解，從而把風(fēng)險造成的損害降到最小。

(一)強(qiáng)化項(xiàng)目前期管理，控制成本風(fēng)險

成本風(fēng)險是麗晶家園項(xiàng)目在實(shí)施過程中需要面對的主要風(fēng)險。而設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目成本的影響很大，一般要占到50%-75%，其次為項(xiàng)目建設(shè)階段。因此項(xiàng)目成本主要是由項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段決定的。項(xiàng)目成本風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因是項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案不合理、施工中發(fā)生設(shè)計(jì)變更、施工中成本管理不嚴(yán)格等問題。因此麗晶家園項(xiàng)目方要采取措施加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工階段的管理，以有效控制成本風(fēng)險。

1.推行限額設(shè)計(jì)，降低成本。

由于設(shè)計(jì)對項(xiàng)目總體成本影響很大，因此，在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時，設(shè)計(jì)師往往采用保守的設(shè)計(jì)方案，考慮較多的是項(xiàng)目的功能、外觀，而不考慮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性和收益。因此，在麗晶家園項(xiàng)目實(shí)施過程中，可采取限額設(shè)計(jì)方法，在方案滿足功能應(yīng)用前提下，基于項(xiàng)目效益，減少項(xiàng)目設(shè)計(jì)中一些不必要的功能和浪費(fèi)，有效控制項(xiàng)目總成本。

2.嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更審查。

項(xiàng)目施工中，設(shè)計(jì)變更不可避免會出現(xiàn)，這也是客觀條件所致。如由于技術(shù)創(chuàng)新導(dǎo)致的變更、項(xiàng)目類型調(diào)整或者規(guī)劃方案調(diào)整等。因此，在麗晶家園項(xiàng)目施工過程中，嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更審查制度必不可少，具體來講就是對施工單位提出的每次設(shè)計(jì)變更，都必須反復(fù)審查，且由原設(shè)計(jì)單位認(rèn)可，從而避免一些不必要的變更。同時，詳細(xì)分析設(shè)計(jì)變更后的成本，以便于成本控制，降低成本風(fēng)險。

(二)完善相關(guān)制度建設(shè)，嚴(yán)控質(zhì)量風(fēng)險

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)施工過程中，通過采取風(fēng)險控制措施，加強(qiáng)對項(xiàng)目質(zhì)量的控制和管理，可有效地減少質(zhì)量風(fēng)險發(fā)生的概率，提高項(xiàng)目的工程質(zhì)量。具體措施如下：

1.建立完善的項(xiàng)目設(shè)計(jì)交底和施工圖會審制度。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)交底，是指項(xiàng)目完成圖紙?jiān)O(shè)計(jì)且審查合格，由設(shè)計(jì)單位將圖紙交給施工單位時，應(yīng)當(dāng)把施工圖向施工單位作出詳細(xì)說明，將項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的有關(guān)問題和難點(diǎn)向施工單位進(jìn)行詳細(xì)解釋。施工單位認(rèn)真把握工程項(xiàng)目質(zhì)量，特別是關(guān)鍵部位的質(zhì)量，保證項(xiàng)目質(zhì)量合格。項(xiàng)目施工圖會審，是指項(xiàng)目建設(shè)單位在收到施工設(shè)計(jì)后，組織項(xiàng)目施工、建設(shè)、設(shè)備、材料等有關(guān)單位對施工圖進(jìn)行全面審查。一方面，可以減少圖紙存在的設(shè)計(jì)錯誤和其它問題，提早發(fā)現(xiàn)并清除圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中存在的質(zhì)量問題和隱患，保證工程質(zhì)量，降低質(zhì)量風(fēng)險；另一方面，可以使項(xiàng)目施工等參與單位提前熟悉設(shè)計(jì)圖紙，了解項(xiàng)目的設(shè)計(jì)意圖和特點(diǎn)，掌握項(xiàng)目實(shí)施過程中的關(guān)鍵技術(shù)難題，降低施工中的質(zhì)量差錯，提高項(xiàng)目施工質(zhì)量。

2.在設(shè)計(jì)和施工階段采用監(jiān)理制度。

當(dāng)前，我國工程項(xiàng)目實(shí)施過程中一般都采用施工階段的監(jiān)理制度，但是在設(shè)計(jì)階段卻較少采用監(jiān)理制度，存在管理缺陷和漏洞。因此麗晶家園項(xiàng)目在實(shí)施過程中，應(yīng)加強(qiáng)對設(shè)計(jì)和施工階段的監(jiān)理。如通過招標(biāo)方式，選擇專業(yè)的監(jiān)理公司對項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和施工階段進(jìn)行全程質(zhì)量跟蹤監(jiān)理。通過在設(shè)計(jì)階段采用監(jiān)理制度，盡量減少圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程中存在的問題，提高圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量，減少由于設(shè)計(jì)變更而產(chǎn)生的風(fēng)險。同樣，施工監(jiān)理可以減少質(zhì)量風(fēng)險，保證質(zhì)量。

(三)協(xié)調(diào)處理項(xiàng)目相關(guān)人的利益關(guān)系，減少工期風(fēng)險

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期長，涉及環(huán)節(jié)多，相關(guān)利益方也很多，其中包括投資方、管理者、承包商、供應(yīng)商、有關(guān)政府部門，以及房屋購買者等。因此，要加強(qiáng)對項(xiàng)目各利益相關(guān)方之間的溝通協(xié)調(diào)，通過風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險控制等策略，規(guī)避工期風(fēng)險。具體措施如下：

1.與政府有關(guān)部門建立良好關(guān)系。

麗晶家園項(xiàng)目方成立專門機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)與有關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，從而提前了解到政府部門的有關(guān)動向和信息，提前應(yīng)對。在項(xiàng)目拆遷過程中，如遇較大拆遷阻力，請政府出面做好拆遷戶工作，降低工期拖延風(fēng)險。

2.加強(qiáng)各利益方的協(xié)調(diào)溝通。

在麗晶家園項(xiàng)目建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)及時向相關(guān)利益方通報進(jìn)展事宜，使各方及時了解有關(guān)情況。麗晶家園項(xiàng)目每周調(diào)度一次，項(xiàng)目有關(guān)負(fù)責(zé)人每周召開一次會議，對項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行匯總，及時協(xié)調(diào)解決出現(xiàn)的困難問題，通過及時協(xié)調(diào)溝通，消除誤解，促進(jìn)合作，減少由于溝通不足而導(dǎo)致的誤會和風(fēng)險。

3.通過合同關(guān)系轉(zhuǎn)移風(fēng)險。

在項(xiàng)目建設(shè)施工過程中，開發(fā)商可以以與承包商簽訂工程承包合同，或與材料供應(yīng)商簽訂供貨合同等形式，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給第三方。同時開發(fā)商還要與承包商建立良好合作關(guān)系，必要時可要求承包商墊付一部分資金，以保證項(xiàng)目順利實(shí)施，避免因?yàn)橘Y金短缺等問題延誤工期。同時，在簽訂承包合同時，加入激勵性條款，這樣既轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險，又提高了承包商的積極性。

結(jié)論

對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險控制研究，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)具有較大的理論和現(xiàn)實(shí)意義。麗晶家園項(xiàng)目由于建設(shè)規(guī)模大、周期長，為保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，項(xiàng)目方應(yīng)合理安排資金，合理調(diào)整工程施工進(jìn)度，將資金投入和施工進(jìn)度有效結(jié)合，從而有效降低項(xiàng)目建設(shè)施工風(fēng)險水平。

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