高 峰

（上海財經(jīng)大學 經(jīng)濟學院，上海200433）

一、引 言

當前，在城市經(jīng)濟發(fā)展過程中，土地價格上漲的原因之一是由于財政需要政府出讓城市土地，結果助推了地價的快速上漲。很多學者從不同角度研究了城市化與地價、產(chǎn)業(yè)效率、財政收支和經(jīng)濟發(fā)展等因素的關系，我們認為還可以從歷史的角度探討城市化的發(fā)展。上海公共租界產(chǎn)生于19世紀40年代，是建立在不平等條約基礎上特殊歷史時期的產(chǎn)物。為了更多地掠奪經(jīng)濟利益，在特定的社會歷史條件下，西方列強在公共租界開展了一系列社會和經(jīng)濟活動，為城市化發(fā)展創(chuàng)造了條件。上海公共租界是近代中國城市化發(fā)展最早、城市化程度最高的區(qū)域。雖然時代不同，社會性質不同，但其與當前城市化發(fā)展面臨的問題存在一些相似之處，例如由于土地價格的快速上漲而帶來的高成本城市化問題。因此，考察土地價格對上海公共租界城市化的影響，可以為我們解決當代城市化發(fā)展難題提供參考。

一般認為城市化是由農業(yè)為主的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村社會向以工業(yè)和服務業(yè)為主的現(xiàn)代城市社會逐漸轉變的歷史過程，具體包括人口職業(yè)的轉變、產(chǎn)業(yè)結構的轉變、土地及地域空間的變化。近代上海公共租界設立之前，其所在區(qū)域只能看到“余則卑濕之地，溪澗縱橫，一至夏季，蘆草叢生，田間丘墓累累”①的鄉(xiāng)村景象。而在其設立后的近百年里，城市化已頗具水平，具備了道路交通、公園公廁、水電煤氣等各類基礎設施。這些公共產(chǎn)品的提供促進了生產(chǎn)要素不斷向公共租界聚集。資金、人力等資源向城市集中，引起城市中行業(yè)分工細化，產(chǎn)業(yè)效率提高，城市產(chǎn)業(yè)結構改變，并產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟，從而推動城市的快速膨脹。在這一過程中，作為供給相對固定的生產(chǎn)要素，城市土地價格的上漲更為迅速。杜恂誠分析了晚清上海地價在城市化過程中不斷上漲的表現(xiàn)。②地價上漲的同時會影響公共租界城市化發(fā)展。在比較了上海公共租界與近代中國其他租界之后，趙津認為土地價格是近代中國城市發(fā)展的天然規(guī)劃師，在土地價格的引導下，租界內形成了不同的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。③王少卿則強調了土地價格在上海早期城市化過程中的重要作用。④

由于受資料和條件所限，已有對上海公共租界土地價格與城市化關系的研究大多局限于晚清階段，而晚清時期公共租界土地價格變化相對平穩(wěn)，土地價格快速增長主要發(fā)生在20世紀一、二十年代之后，而且，這一時期土地價格與公共租界城市化發(fā)展的關系與晚清時期也有所不同，高成本城市化的壓力逐漸顯現(xiàn)。本文首先分析了城市化發(fā)展的標志之一——產(chǎn)業(yè)結構的變化及其對土地價格的影響，然后利用上海檔案館館藏的上海公共租界英文檔案，在整理公共租界土地稅資料的基礎上分析了土地價格影響城市化的路徑——地稅制度，并實證檢驗了土地價格對城市化的影響。

二、貿易主導的城市產(chǎn)業(yè)結構轉變引發(fā)公共租界土地價格快速增長

工業(yè)革命之后，城市化進程加快。從全球范圍來看，城市化過程普遍表現(xiàn)為以農業(yè)發(fā)展為初始動力，以工業(yè)化為根本動力，以第三產(chǎn)業(yè)為后續(xù)動力的產(chǎn)業(yè)逐步升級過程。但與工業(yè)化之后普遍的城市化發(fā)展不同，近代上海公共租界的產(chǎn)業(yè)結構變化更類似于前工業(yè)化時期的貿易驅動模式：作為城市化發(fā)展的初始動力以及持續(xù)動力，貿易帶動各項產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進城市化水平提高。這一過程引發(fā)了公共租界內土地利用方式的轉變，即由農業(yè)用地和荒地轉變?yōu)樯藤Q、工業(yè)、住宅等城市用地，土地的城市化用途提高了土地利用效率，并引起土地預期收益的增加。土地價格是未來各期收益的貼現(xiàn)值，因此隨著土地利用效率的提高，公共租界土地價格不斷升高（見表1）。

表1 1865-1933年公共租界土地均價（單位：白銀千兩／畝）

續(xù)表1 1865-1933年公共租界土地均價（單位：白銀千兩／畝）

資料來源：地價由工部局征收的地稅除以地稅稅率得到，數(shù)據(jù)來源于《上海公共租界工部局年報》，檔案號：U1-1-879-946。面積數(shù)據(jù)來源于《上海公共租界工部局年報》，檔案號：U1-1-879-946；《上海公共租界工部局地價表》，檔案號：U1-1-1023-1044。

在公共租界早期城市化發(fā)展過程中，貿易的促進作用十分突出，并導致土地價格區(qū)位差異在初期擴大、在城市化不斷發(fā)展后又逐步縮小的結果。貿易是近代上海城市化發(fā)展的開端，租界最初因方便貿易而設立。在設立之后，通過制定永租制和道契制度，保護了土地的私有⑤和自由買賣，使土地商品化，導致了土地城市化。貿易中碼頭和商行用地的需要為外灘區(qū)域帶來了區(qū)位優(yōu)勢，由于貿易的首先發(fā)展使這一區(qū)位優(yōu)勢形成了先發(fā)優(yōu)勢，因此造成了公共租界土地價格的差別化，“公共租界之地價，以中區(qū)為最高，而中區(qū)之地價，以外灘與南京路成這丁字型之心腹地為最高”。⑥盡管隨著城市化的不斷發(fā)展，地價的差別逐漸縮小，但外灘區(qū)域的地價在公共租界仍保持著領先地位，例如位于外灘與南京路的沙遜大廈所在地塊的土地評估價格在1867年為每畝白銀5000兩，而在南京路西段與西藏路相鄰的冊地第327號的土地評估價格僅為每畝白銀240兩，⑦相差超過20倍。到了1933年，這兩塊土地的估價分別達到了每畝白銀36萬兩和18萬兩，⑧只相差一倍。

各類新型產(chǎn)業(yè)在貿易的帶動下相繼設立并不斷發(fā)展，促進了城市化水平的提高。公共租界內早期的商業(yè)和服務業(yè)從屬于貿易發(fā)展，金融業(yè)和工業(yè)最初也只是為貿易服務，這些產(chǎn)業(yè)的興起和不斷發(fā)展，不但有利于調整租界的產(chǎn)業(yè)結構，也為不斷涌入的移民提供了就業(yè)機會，使得公共租界內容納了大量的勞動力。隨著技術、制度等條件的成熟，各類產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中逐步擺脫了貿易的從屬地位。產(chǎn)業(yè)內部不斷調整升級，成為推動城市化發(fā)展的后續(xù)動力。從工業(yè)看，1910年電力投入到工業(yè)生產(chǎn)，⑨為提高工業(yè)效率、擴大工業(yè)收益創(chuàng)造了條件。公共租界是上海電力設備設立較早也較為完善的區(qū)域，因此內部聚集了大量的工業(yè)企業(yè)，到20世紀30年代中期，其中的工業(yè)企業(yè)占全上海工廠總數(shù)的2／3，⑩大量的工業(yè)用地需求刺激了土地價格的上漲。金融業(yè)最初主要從事金融匯兌業(yè)務。到19世紀八、九十年代，存貸款業(yè)務逐漸增多，以道契為抵押品的抵押貸款業(yè)務也發(fā)展起來，為房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展創(chuàng)造了有利條件，又促進了地價不斷上漲。

三、人口和土地城市化決定土地價格的變化

在上海公共租界，人口城市化主要表現(xiàn)為移民涌入造成的租界內人口的增加以及移民職業(yè)性質的轉變。公共租界在設立初期的1853年只有500余人，到1933年已達到1111 946人。?租界內增加的人口主要是產(chǎn)業(yè)結構調整及深化所吸收和吸引的大量移民，這些移民原本以從事農業(yè)和小手工業(yè)生產(chǎn)為主，在進入租界后轉變?yōu)閺氖鹿I(yè)、商貿以及服務業(yè)等，為各類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了人力支持。例如20世紀30年代中期，公共租界內使用動力傳動機器的工廠雇用工人數(shù)已達到170704人。?在人口城市化過程中，土地需求主要產(chǎn)生于三個方面：首先是人口城市化過程中住宅用地的需求；其次是由于移民職業(yè)性質的轉變，其所從事的工業(yè)、商貿等行業(yè)的用地需求；最后是由人口增加和產(chǎn)業(yè)發(fā)展兩個方面所引起的城市基礎設施建設用地需求。這些需求不斷刺激土地價格上漲。

近代上海公共租界的土地城市化主要表現(xiàn)在租界土地面積的擴張上。英租界1845年設立時，土地面積僅為1080畝。?到1863年英、美兩個租界合并成為公共租界，界內面積共計10676畝。?這一時期公共租界土地城市化的特點是隨著城市化的發(fā)展土地逐漸被開發(fā)利用。到19世紀60年代末，原定公共租界內土地已經(jīng)基本開發(fā)完畢。?1893年和1899年公共租界管轄區(qū)域得到擴充，凈增加22827畝，法定面積達到了33503畝，?其中包含之前越界筑路區(qū)域。1899年后公共租界擴充雖然名義上沒有實現(xiàn)，但越界筑路成為租界實際擴張的主要手段。1900-1925年，工部局所筑越界道路多達39條，總長度約75公里。?越界筑路區(qū)域的擴大實際上可以看作公共租界土地城市化的進一步發(fā)展。由于租界內土地已充分利用，而新移民還在不斷涌入，原有的法定租界范圍內的土地供給已經(jīng)不能滿足城市化發(fā)展的要求，越界筑路從實際上擴大了土地的可用數(shù)量，這不但擴展了租界城市化發(fā)展的空間，更能夠抑制地價的過快增長。雖然1899年因區(qū)域面積的擴大，公共租界新納入的區(qū)域地價相對較低，造成統(tǒng)計上地價的下降難以說明問題，但公共租界中區(qū)地價的變化則可以真實反映土地供給的增加對地價的影響。公共租界中區(qū)土地利用水平最高，地價上漲得也最為迅速。公共租界總體地價在這段時期下降的同時，中區(qū)地價仍然是上漲的。但是7．3%的增長率遠低于相鄰兩期地價增長率。?這反映出在人口城市化不斷發(fā)展的條件下，公共租界土地面積擴張能夠抑制地價的快速上漲，甚至在1910年左右新增土地還引起地價的短期下降。?

近代上海公共租界地價在長期內受土地需求和供給的共同影響。隨著租界內人口城市化水平的不斷提高，土地需求的增加引起地價上升。土地城市化過程中城市空間不斷擴張、土地供給增加引起地價下降。由于土地資源較為稀缺，土地需求缺乏彈性，只有土地需求增加幅度高于土地供給增加幅度時，土地價格才會升高。近代上海公共租界的土地價格變化趨勢既滿足理論邏輯：公共租界人口密度的不斷增大（見表2）意味著租界人口增長幅度高于租界面積增加幅度，即盡管土地供給面積不斷擴大，但土地價格不斷升高，同時也符合當時的歷史條件：由于受華界和法租界區(qū)域的限制，公共租界城市化土地面積的擴張不及其人口擴張幅度。尤其是在20世紀20年代越界筑路被限制之后，土地城市化中的城市土地投入數(shù)量基本保持不變。與此同時，土地價格開始加速上漲。

表2 1870-1935年公共租界各區(qū)人口密度（單位：人／畝）

四、以地價為計價基礎的“土地財政”支持了城市化發(fā)展

城市化發(fā)展過程要求社會公共產(chǎn)品的不斷投入，以滿足人口增長和土地擴張的需要。近代上海公共租界工部局的財政支出主要投入在道路交通、公園墓地、菜場和公廁等市政設施建設以及治安和衛(wèi)生等公共產(chǎn)品的提供上。這些公共產(chǎn)品的提供是為了占有公共租界主權，保證工部局對公共租界管理的“合法性”，以謀取更多不合理的經(jīng)濟利益，例如工部局會在越界筑路區(qū)域通過各類基礎設施的建設獲得“合法”的征稅權。因此，工部局歷年提供公共產(chǎn)品的花費均占當年財政支出的2／3以上，到1930年這一支出甚至高達白銀10950 847兩，占總財政支出的78．5%。?對于公共租界的管理者工部局而言，財政支出必然以財政收入作為保障。在工部局日常的財政收入當中，以土地價格作為定價基礎的土地稅是重要的稅收項目，其征收額隨著公共租界城市化的不斷發(fā)展而迅速增加，1868年的土地稅征收額為白銀11784．77兩，1933年增長到4321 807．06兩。?

圖1顯示土地稅是公共租界公共品投入資金的主要來源之一。1908年土地稅在財政支出中所占比例達到最高的34%，之后的20年基本維持在20%-30%之間。在城市化發(fā)展、城市公共品投入增長帶來財政支出持續(xù)擴大的條件下，作為工部局最重要的稅收來源之一，土地稅在財政收入和財政支出中所占的比例保持穩(wěn)定，一個重要的原因是公共租界土地稅的稅制。中國傳統(tǒng)的土地所有制度盡管在清代發(fā)生了變化，如封建土地關系的松解，但以封建帝王名義所有的土地所有權制度并沒發(fā)生根本性的改變。中國傳統(tǒng)的土地征稅依舊只是發(fā)生在農業(yè)用地中，并按照土地的面積計稅。對于城市土地則沒有征收相應的稅收，這與城市土地的非農業(yè)生產(chǎn)用途相關。隨著上海公共租界的成立和城市化的不斷發(fā)展，租界區(qū)域內土地的城市化用途產(chǎn)生了巨大的收益。為了牟取更多的土地增值收益，獲取城市建設資金，公共租界當局借鑒英國國內的地稅征收經(jīng)驗，移植了以地價稅為核心的一系列土地收益管理制度，并在實踐中不斷調整。公共租界的土地稅是按照工部局土地評估價格的一定比例繳納的直接稅，計價周期為半年。這與中國傳統(tǒng)土地稅的計稅方式不同，其考慮到了土地作為生產(chǎn)要素、資本所帶來的價值增值，使工部局財政能夠共享私人土地的增值收益。這一地稅制度為后來華界政府籌措城市發(fā)展資金所借鑒和采用。

圖1 土地稅占財政支出比例

作為土地制度的供給者和土地管理者，工部局通過土地稅獲得“土地財政”，地稅收入會緊隨土地價格的變化而變化。在土地價格總體不斷上漲的背景下，工部局實現(xiàn)了“土地財政”的不斷擴張，進而增加了城市化中的公共資本投資。然而，公共產(chǎn)品的供給必然會產(chǎn)生正的外部性，私人土地價格的上漲正是這一正外部性的典型反映。土地稅的征收是對工部局提供公共產(chǎn)品所產(chǎn)生正外部性的補償，而且這一補償是與土地業(yè)主因地價升值所獲土地溢價是同步的。在這種稅制下，工部局征收的土地稅通過地價的上漲就能夠得到一定程度的滿足，而不需要通過提高土地稅率的方式擴張土地稅收。土地資本化是在私人對土地需求的驅動下發(fā)展的，因此土地資源配置更有效率，從而保證公共租界城市化的不斷發(fā)展。

為了驗證地價與上海公共租界城市化發(fā)展的關系，我們對地價和城市化進行協(xié)整檢驗，并通過加入貿易變量進行進一步分析。城市化指標采用的是工部局市政投入，主要包括基礎設施建設支出、城市安全和環(huán)衛(wèi)支出等。?土地價格采用表1中的數(shù)據(jù)。另外，采用上海港直接對外貿易貨值作為對外貿易指標。?這三個指標的單位均為白銀千兩。首先將原始數(shù)據(jù)取自然對數(shù)，并針對數(shù)據(jù)的時間序列性質，采取Johansen檢驗方法進行實證分析。為了避免偽回歸，先利用ADF單位根檢驗法，檢驗各變量的平穩(wěn)性，對于非平穩(wěn)的變量進行差分處理，使之成為平穩(wěn)序列。結果表明，原始數(shù)據(jù)序列均為非平穩(wěn)序列，經(jīng)一階差分之后在1%的水平上是平穩(wěn)的，即所有序列都是一階單整序列。然后對各變量在VAR模型基礎上進行Johansen協(xié)整檢驗以檢驗變量之間的協(xié)整關系。根據(jù)單位根檢驗結果構造VAR模型，為了消除誤差項自相關，同時保持合理的自由度，通過AIC、SC等統(tǒng)計量聯(lián)合確定滯后階數(shù)為1，其殘差序列具有平穩(wěn)性。在此基礎上進行Johansen協(xié)整檢驗，結果見表3。

表3 1868-1933年城市化與土地價格的協(xié)整檢驗結果

從表3可以看出，城市化、地價及其平方項三個變量之間在5%的顯著性水平上只存在一個協(xié)整關系。根據(jù)向量誤差修正模型得到協(xié)整方程為：

其中，Y表示城市化指標，X1表示土地價格指標，X2表示地價平方項，括號內為方差。

從協(xié)整方程可以看出，土地價格系數(shù)為正，說明在1868-1933年這一段時間內地價與近代上海公共租界的城市化在長期呈正相關關系，并在統(tǒng)計上顯著。這說明土地價格通過“土地財政”確實支持了近代上海公共租界的城市化發(fā)展。另外，土地價格平方項系數(shù)為負，說明土地價格的正向影響有逐漸減弱的趨勢。在對城市化與土地價格進行單獨檢驗之后，我們加入貿易指標再對二者進行考察，得到的協(xié)整方程為：

從協(xié)整方程可以看出，在加入貿易因素（X3）之后，近代上海公共租界土地價格對城市化的正向作用依然顯著，但是土地價格平方項系數(shù)變得不顯著。這說明近代上海貿易的發(fā)展引發(fā)生產(chǎn)要素向公共租界聚集，由此產(chǎn)生的規(guī)模收益有力地抑制了因土地價格升高對于公共租界城市化帶來的影響。該協(xié)整方程的結果還表明，貿易在長期內確實對于提高公共租界城市化水平具有顯著正向作用。

五、地價快速上漲給公共租界城市化發(fā)展帶來高成本的壓力

在以地價為核心的地稅制度下，地價的提高保證了財政收入的增長，為城市建設提供了所需獎金，支持了城市化的發(fā)展。到20世紀二、三十年代，隨著公共租界城市功能區(qū)的確立，公共租界的土地得到充分利用，可開發(fā)土地利用率高達70%，?利用土地的迫切需求使公共租界土地價格加速上漲。一方面，高地價印證了城市化水平的提高；另一方面，土地價格加速上漲也對公共租界的城市化發(fā)展帶來了不利影響。首先，導致私人生活成本過高，造成公共租界部分區(qū)域人口聚集度下降。例如，作為城市化發(fā)展最早、水平最高的兩個區(qū)域，公共租界的中區(qū)和北區(qū)在這一時期出現(xiàn)了隨著土地價格快速上漲人口密度下降的狀況（見表2）。其次，引起公共投資成本增加。例如，工部局在征收基礎設施建設用地時征收補償代價升高，1933年工部局共征收土地54．64畝，共花費白銀1004 367兩，?這會造成工部局財政困難。盡管工部局在一定時期內會通過發(fā)行市政債券的方式延緩財政支付，但是稅收收入仍然是解決財政困難的主要手段。1933年工部局財政總收入高達白銀15809 840兩，是1900年的15倍左右。?稅收收入的快速增加提高了公共租界內工商業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本，這必然會引發(fā)產(chǎn)業(yè)結構轉換的高成本，影響到公共租界城市化發(fā)展的速度。我們同樣通過Johansen檢驗的方法對1910-1933年土地價格與城市化指標進行實證檢驗，除上述數(shù)據(jù)外，又加入了工業(yè)指標和金融業(yè)指標。?從表4可以看出，土地價格上漲仍有利于城市化的發(fā)展，但影響的程度在這一時期已有所降低。

表4 1910-1933年公共租界城市化與影響因素實證結果

表4中的模型Ⅱ、模型Ⅲ和模型Ⅳ是在模型Ⅰ中分別加入了對近代公共租界發(fā)展較為重要的三個產(chǎn)業(yè)作為控制變量，其協(xié)整方程結果顯示，在這一時期，盡管貿易對公共租界城市化仍然具有推動作用，但由于土地價格飛速上漲，貿易的推動作用已經(jīng)很難抑制由地價升高而引起的公共租界城市化發(fā)展的高成本壓力；近代上海工業(yè)的發(fā)展不但不能緩解因公共租界地價升高而引起的城市化發(fā)展的高成本壓力，反而會加劇這一狀況，原因在于工業(yè)發(fā)展的土地需求巨大，推動土地價格升高的作用明顯；只有金融業(yè)能夠使土地價格有利于深化城市化發(fā)展，但是這一作用并不顯著。

20世紀二、三十年代土地價格的過快上漲提高了公共租界提升產(chǎn)業(yè)結構的成本，使公共租界城市化發(fā)展面臨高成本壓力。高成本壓力為什么在20世紀二、三十年代顯現(xiàn)？我們認為主要有三個方面的原因：首先，公共租界各類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在這一時期已經(jīng)成熟，產(chǎn)業(yè)結構調整處于“瓶頸”階段。正因如此，各個產(chǎn)業(yè)對勞動力的吸收能力有所下降，而快速上漲的土地價格導致了公共租界內部分區(qū)域勞動力向外遷移。其次，土地利用已經(jīng)飽和。以外灘金融區(qū)形成為例，在以土地價格為代表的生產(chǎn)要素成本和產(chǎn)業(yè)收益率的共同作用下，舊的區(qū)位均衡不斷被打破。外灘區(qū)域從最初的灘地發(fā)展為貿易運輸?shù)呢洍４a頭用地，之后又形成了以銀行、保險等金融業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)用地。在這一過程中，土地利用率達到飽和狀態(tài)，土地要素的配置已達到最優(yōu)。最后，土地要素新增投入量減少。越界筑路實際上承擔了城市空間擴張的任務，其通達區(qū)域的面積擴張使增量土地作為新的生產(chǎn)要素投入到城市發(fā)展中。而“五卅慘案”后，受到華人及民國政府的反對，租界越界筑路逐漸困難，面積擴充停止。

各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成熟和土地利用率的飽和決定了因人口城市化和土地城市化發(fā)展而引起的“規(guī)模經(jīng)濟收益遞增”階段的結束，“規(guī)模經(jīng)濟”效果開始被城市化所產(chǎn)生的外部成本抵消。在沒有新的增量土地投入到城市化發(fā)展中的情況下，土地價格快速上漲影響到公共租界城市化的深化在所難免。然而，就整個上海而言，由于公共租界城市化發(fā)展的“示范效應”，公共租界土地價格的加速上漲對上海其他地區(qū)，尤其是對與租界毗鄰的華界地區(qū)的城市化產(chǎn)生了深刻的影響。一方面帶動了華界土地價值的增長。以閘北地區(qū)為例，經(jīng)過十余年的發(fā)展，地價普遍上漲為原地價的2-4倍，?到1930年平均地價達到了每畝6058元；?另一方面催發(fā)了華界城市化的發(fā)展。如從1900年自開商埠至1932年，閘北已經(jīng)發(fā)展成為上海陸路交通樞紐、華界工廠發(fā)源的大本營和滬北商業(yè)中心。?可以看出，公共租界土地價格高企加速了整個上海城市化功能空間的展開。

六、結 語

近代上海公共租界城市化水平的快速提高，在其特殊的發(fā)展過程中，土地價格的快速上漲起到了重要的牽引和推動作用。土地價格的上升在長期內通過土地稅這一“土地財政”的形式支持了公共租界內公共資本投資增加，促進了城市化發(fā)展。然而，過快的地價上漲也給公共租界的城市化發(fā)展帶來了高成本的壓力。從土地價格的角度對近代上海公共租界城市化發(fā)展進行研究，給我們帶來了一些啟示：

首先，提高城市土地利用率能夠抑制土地價格上漲引起的高成本城市化。近代上海公共租界、法租界和華界“三界并立”決定了公共租界城市化首先向深度發(fā)展，租界內經(jīng)濟形態(tài)和土地利用技術的不斷變化提高了土地利用效率。盡管土地城市化發(fā)展引起土地價格的上漲，但是土地利用效率的提高以及租界城市化發(fā)展中各類新型產(chǎn)業(yè)的相繼出現(xiàn)和發(fā)展共同決定了公共租界的“規(guī)模經(jīng)濟收益”遞增，這有利于抑制公共租界高成本城市化的出現(xiàn)。其次，從土地供給的角度緩解土地價格過快上漲有利于城市化的進一步發(fā)展。作為近代中國最大的貿易中心之一，上海在其城市化過程中所需要的農產(chǎn)品可以通過分工和貿易獲得，這就為農業(yè)用地向城市化用地轉變提供了保障。公共租界法定區(qū)域擴張以及越界筑路擴大了土地供給，增量土地一方面不斷促進土地資本的形成，擴大了生產(chǎn)可能性邊界，引起城市化發(fā)展的規(guī)模收益不斷增加；另一方面也在一定程度上抑制了公共租界土地價格過快上漲所引起的私人成本過高。增量土地不但實現(xiàn)了公共租界城市化的廣度發(fā)展，而且隨著租界內現(xiàn)有土地利用率的日趨飽和，其逐漸成為公共租界城市化持續(xù)發(fā)展的關鍵。最后，以地價稅為核心的工部局地稅制度在一定程度上延緩了高成本城市化壓力的出現(xiàn)。私人成本和社會公共成本是近代上海公共租界城市化發(fā)展中產(chǎn)生的主要成本。在近代上海公共租界，社會公共成本的直接表現(xiàn)形式是工部局的稅收。作為其中重要的稅收項目之一，土地稅在公共資本形成中起到了重要的作用。由于稅制的原因，工部局每年都能夠因土地增值獲得地稅收入增長，這抑制了土地超前城市化的沖動，降低了土地過快貼現(xiàn)未來現(xiàn)金流的風險，使得公共資本投資能夠獲得支撐，城市化能夠持續(xù)發(fā)展。另外，由于土地產(chǎn)權的實際私人所有，土地溢價的利益和成本（土地稅）均由私人土地所有者承擔。盡管地稅隨著土地價格上漲而增加，但是土地溢價的利益也歸個人所有。因此，工部局地稅制度能夠使私人承擔的社會公共成本最小化，不會因土地價格的變化而扭曲土地要素的配置，從而有效抑制城市化發(fā)展所帶來的外部成本的擴大。

注釋：

①轉引陳正書：《租界與近代上海經(jīng)濟結構的變化》，《史林》，1988年第4期。

②杜恂誠：《晚清上海租界的地價表現(xiàn)》，《史林》，2012年第2期。

③趙津：《城市的“天然規(guī)劃師”——論地價變動在近代中國城市發(fā)育中的作用》，《改革》，1999年第1期。

④王少卿：《晚清上海地價及其對早期城市化的影響》，《史學月刊》，2009年第4期。

⑤杜恂誠：《道契制度：完全意義上的土地私有產(chǎn)權制度》，《中國經(jīng)濟史研究》，2011年第1期。

⑥?張輝：《上海市地價研究》，正中書局1935年版，第17、7頁。

⑦⑧上海檔案館館藏：《上海公共租界工部局地價表》，檔案號：U1-1-1023、1044。

⑨1910年11月，中國第一家以電力為原動力的面粉廠投產(chǎn)，自此，電力被廣泛應用到工業(yè)中，參見梅定等編：《上海租界志》，上海社會科學院出版社2001年版，第390頁。

⑩???史梅定等編：《上海租界志》，上海社會科學院出版社2001年版，第15、3、3、102頁。

?鄒依仁：《舊上海人口變遷的研究》，上海人民出版社1980年版，第90頁。

?????上海檔案館館藏：《上海公共租界工部局年報》，檔 案號：U1-1-961，U1-1-962，U1-1-881、956，U1-1-959，U1-1-926、959。

?蒯世勛：《上海公共租界史稿》，上海人民出版社1980年版，第401頁。

?工部局評估土地價格是為了征稅，因此只有已經(jīng)開發(fā)的土地才會編入地價冊內。從地價表可以看到，這一時期公共租界征稅土地面積變化較小，說明這一區(qū)域的土地已經(jīng)基本得到了利用。

?前后兩期的地價增長率分別為10．56%和26．92%。數(shù)據(jù)來源于上海檔案館館藏：《上海公共租界工部局地價表》，檔案號：U1-1-1031-1035。

?1909年，租界納稅人舉行特別會議，通過推廣租界案13款，將滬寧鐵路與蘇州河之間由廣肇山莊至虹口公園大片土地圈入租界，授權工部局負責推行，恰恰是在這一措施實施之后土地價格出現(xiàn)下降。

?城市基礎設施的建設和公共產(chǎn)品的提供能夠反映城市化的水平，因此工部局市政投入的資金數(shù)值能夠代表城市化指標。數(shù)據(jù)來源于上海檔案館館藏：《上海公共租界工部局年報》，檔案號：U1-1-879-946。

?數(shù)據(jù)來源于茅伯科主編：《上海港史（古、近代部分）》，人民交通出版社1990年版，附錄七。

?根據(jù)1933年土地評估總面積與公共租界區(qū)域實際面積得到，1933年土地評估總面積來源于上海檔案館館藏：《上海公共租界工部局地價表》，檔案號：U1-1-1044。

?工業(yè)指標是以上海歷年開設工廠數(shù)代表近代上海工業(yè)發(fā)展水平，1910-1930年數(shù)據(jù)來源于羅志如：《統(tǒng)計表中之上?！罚▏⒅醒胙芯吭荷鐣茖W研究所集刊第4號），國立中央研究院1932年版，第63頁；1931-1933年數(shù)據(jù)來源于杜恂城：《民族資本主義與舊中國政府（1840-1937）》，上海社會科學院出版社1991年版（附錄）；金融業(yè)指標是近代上海金融業(yè)每年新開金融機構注冊資本總數(shù)，數(shù)據(jù)來源于杜恂城：《民族資本主義與舊中國政府（1840-1937）》，上海社會科學院出版社1991年版（附錄），單位為千元。

??蘇智良：《上海城區(qū)史》，學林出版社2011年版，第844、818頁。