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        長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目成本控制方案及對(duì)造價(jià)公司的管理

        2013-11-09 06:36:50李曉波
        山西建筑 2013年24期
        關(guān)鍵詞:業(yè)主咨詢(xún)項(xiàng)目管理

        李曉波

        (中國(guó)能源建設(shè)集團(tuán)山西省電力建設(shè)三公司,山西太原 030006)

        0 引言

        太原市長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目(格盟國(guó)際金融城)以高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)高端產(chǎn)品定位,建設(shè)成為集大型商業(yè)、高檔商務(wù)辦公、高檔商務(wù)公寓、超五星級(jí)酒店于一體的國(guó)內(nèi)一流城市綜合體。項(xiàng)目總建筑面積1 208 604 m2,地 上 建 筑 面 積 768 603.6 m2,地 下 建 筑 面 積440 000 m2。本項(xiàng)目工程規(guī)模大,建設(shè)階段參建單位數(shù)量多,對(duì)組織管理、合同管理、成本風(fēng)險(xiǎn)管理的要求高,為此項(xiàng)目業(yè)主專(zhuān)門(mén)委托了有經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目管理公司對(duì)項(xiàng)目的準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、驗(yàn)收等全過(guò)程進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理,以下為項(xiàng)目管理公司對(duì)其中的項(xiàng)目成本控制提出的方案。

        為了滿(mǎn)足太原市長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目作為城市地標(biāo)式建筑群的工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求,確保整個(gè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃的有效、穩(wěn)步向前推進(jìn),就必須保證項(xiàng)目實(shí)施各階段的成本都能得到有效的預(yù)測(cè)預(yù)控?;诖死砟?,并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn),運(yùn)用我公司已在60多個(gè)項(xiàng)目上成功實(shí)施的項(xiàng)目管理體系和方法,我管理部特制訂本項(xiàng)目成本控制方案。方案的宗旨是由項(xiàng)目管理公司牽頭把項(xiàng)目各個(gè)階段的投資估算、概算或預(yù)算進(jìn)行分解,制定出項(xiàng)目各項(xiàng)成本的控制指標(biāo),對(duì)應(yīng)項(xiàng)目合同網(wǎng)絡(luò),將各項(xiàng)指標(biāo)落實(shí)到項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中,造價(jià)咨詢(xún)公司按管理公司的要求對(duì)具體的工程造價(jià)進(jìn)行測(cè)算,項(xiàng)目管理公司審核,報(bào)業(yè)主批準(zhǔn),具體控制方案如下。

        1 成本控制方案

        根據(jù)工程特點(diǎn)合理劃分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)算成本,建議成本明細(xì)劃分及成本控制總體方案如表1所示。

        表1 成本明細(xì)劃分及成本控制方案

        2 項(xiàng)目實(shí)施各階段工程造價(jià)成果的提供

        1)可行性研究階段。

        提供項(xiàng)目的總體估算。

        2)設(shè)計(jì)階段。

        提供完整的施工圖預(yù)算,并按合同網(wǎng)絡(luò)圖將費(fèi)用分解到各個(gè)合同中。

        3)招投標(biāo)階段。

        編制工程量清單,編制招標(biāo)控制價(jià),使各個(gè)合同的價(jià)格不突破預(yù)算。

        4)施工階段。

        按合同條件審核各項(xiàng)目、各施工單位進(jìn)度結(jié)算,將費(fèi)用置于控制中。

        5)驗(yàn)收階段。

        提供項(xiàng)目竣工結(jié)算。

        3 項(xiàng)目成本控制具體措施

        根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本明細(xì)劃分及項(xiàng)目各階段的特點(diǎn),項(xiàng)目成本控制的具體措施也必須分別研究制定,即隨項(xiàng)目的發(fā)展,控制措施也會(huì)經(jīng)歷由淺入深、由粗到細(xì)、由總體預(yù)測(cè)到具體分解的過(guò)程。

        3.1 可行性研究階段

        鑒于本項(xiàng)目現(xiàn)已完成此階段任務(wù),在此不再敘述。

        3.2 設(shè)計(jì)階段的主要措施應(yīng)該包含的方面

        1)在已定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及估算或概算的框架下進(jìn)行限額設(shè)計(jì),需要管理公司協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位與造價(jià)咨詢(xún)單位的工作成果,使每一份設(shè)計(jì)圖紙?jiān)诘玫脚鷾?zhǔn)前,其相應(yīng)的預(yù)算額都能在項(xiàng)目總體概(預(yù))算中對(duì)號(hào)入座。初步設(shè)計(jì)的批準(zhǔn)必須同時(shí)附帶設(shè)計(jì)概算的批準(zhǔn),施工圖的報(bào)批必須同時(shí)附帶施工圖預(yù)算。

        2)在項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)工作基本完成后,項(xiàng)目管理公司要提前與業(yè)主統(tǒng)籌規(guī)劃協(xié)作單位(包括施工總包、指定分包、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、造價(jià)咨詢(xún)等)的數(shù)量、承包規(guī)模,促成簽訂合作意向書(shū)。合同范圍的劃分要考慮到工程項(xiàng)目的可分割性,工期安排的合理性、管理上的方便性、經(jīng)濟(jì)上的合理性、協(xié)作單位的利益等,做到合同之間的無(wú)縫對(duì)接。

        3)項(xiàng)目管理公司在此基礎(chǔ)上編制合同網(wǎng)絡(luò)圖,并將項(xiàng)目的預(yù)算分解到各個(gè)合同上,形成項(xiàng)目成本總控制計(jì)劃,該計(jì)劃的分解指標(biāo)將作為以后招投標(biāo)時(shí)項(xiàng)目費(fèi)用可接受的上限。

        4)充分發(fā)揮招投標(biāo)及合同條件的包容性和嚴(yán)密性,使承包商的利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)對(duì)等,減少承包單位的索賠可能,調(diào)動(dòng)承包商控制費(fèi)用的積極性。

        5)為便于業(yè)主掌握工程進(jìn)度款的支付進(jìn)程,項(xiàng)目管理部進(jìn)行籌資及撥款安排,在項(xiàng)目成本總控計(jì)劃的基礎(chǔ)上,對(duì)照項(xiàng)目進(jìn)度總控制計(jì)劃的內(nèi)容,并依據(jù)擬定的各類(lèi)合同付款條件,編制項(xiàng)目工程費(fèi)用年度、季度或月度付款計(jì)劃。

        3.3 施工及驗(yàn)收階段

        在此階段,主要由管理公司按管理程序、合同要求,督促、檢查各個(gè)參與單位的具體工作,協(xié)調(diào)各方的工作制度化、會(huì)議化。

        4 關(guān)于費(fèi)用指標(biāo)超支的幾種例外情況處理原則

        1)因設(shè)計(jì)方案后定的原因,造成實(shí)際競(jìng)標(biāo)價(jià)嚴(yán)重超過(guò)合同費(fèi)用原定指標(biāo)時(shí),一般應(yīng)滿(mǎn)足業(yè)主要求的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),按照科學(xué)合理的原則,重新調(diào)整合同價(jià)報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)。

        2)因設(shè)計(jì)上各專(zhuān)業(yè)協(xié)調(diào)不充分,專(zhuān)業(yè)交叉部分重復(fù)設(shè)計(jì)或漏設(shè)計(jì),造成施工過(guò)程中非施工單位的原因而增加費(fèi)用時(shí),管理公司必須組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位共同參加的專(zhuān)題會(huì),說(shuō)明具體原因,作為考核設(shè)計(jì)單位的具體指標(biāo)。

        3)因政府的政策變化(包括行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、不可預(yù)見(jiàn)的政府臨時(shí)指令等),引起業(yè)主的項(xiàng)目費(fèi)用增加,管理公司應(yīng)該特別關(guān)注,發(fā)生時(shí)要組織項(xiàng)目參與各方共同研究,在政策允許的范圍內(nèi)調(diào)整費(fèi)用指標(biāo),報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)。

        4)無(wú)論何種原因引起的承包單位對(duì)業(yè)主的索賠、簽證申請(qǐng),管理公司必須組織有關(guān)參與單位及時(shí)研究解決,分清楚費(fèi)用增加的責(zé)任方,增加費(fèi)用的具體額度,采取必要措施化解各方分歧,不要影響工程的進(jìn)展。

        5 工作職能的劃分

        項(xiàng)目建設(shè)各階段涉及工程造價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)項(xiàng)目管理公司與造價(jià)咨詢(xún)公司工作職能劃分。

        因?yàn)楸卷?xiàng)目規(guī)模較大,費(fèi)用控制中的具體業(yè)務(wù)繁多,項(xiàng)目管理公司就必須抓住管理過(guò)程中的主線,將大量專(zhuān)業(yè)的具體工作交給造價(jià)咨詢(xún)單位,充分發(fā)揮造價(jià)咨詢(xún)單位在費(fèi)用控制過(guò)程中的主觀能動(dòng)性,有必要將項(xiàng)目管理公司與造價(jià)咨詢(xún)單位的工作職能明確劃分,才能圓滿(mǎn)完成項(xiàng)目管理公司與業(yè)主簽訂的管理合同?,F(xiàn)把二者的職能劃分原則初步列于表2,具體方案在造價(jià)公司與業(yè)主簽訂咨詢(xún)合同時(shí)雙方再商定。

        6 造價(jià)公司選擇及管理

        6.1 造價(jià)公司選擇

        根據(jù)本工程的特點(diǎn),建議選擇2家各自獨(dú)立的造價(jià)咨詢(xún)公司,將項(xiàng)目以3號(hào)辦公樓和3號(hào)公寓為界劃分為南北兩部分,各家負(fù)責(zé)一半(也可視施工總承包單位數(shù)量及切塊劃分改變?cè)靸r(jià)咨詢(xún)公司的引進(jìn)數(shù)量及任務(wù)劃分)。

        北區(qū)樓座有:

        超五星級(jí)酒店:66 882 m2,高度128 m,30層。

        酒店配套公寓:62 152 m2,高度128 m,30層。

        9號(hào)公寓:21 919 m2,高度 100 m,24層。

        1號(hào)商業(yè):22 836 m2,高度33 m,5層。

        1 號(hào),2號(hào)辦公:53 594 m2,高度128 m,28層。

        1 號(hào),2號(hào)公寓:21 042 m2,高度100 m,29層。

        表2 工作職能劃分表

        南區(qū)樓座有:

        6 號(hào)辦公:102 195 m2,高度128 m,28層。

        2 號(hào)商業(yè):61 764 m2,高度33 m,5層。

        5 號(hào),4號(hào),3號(hào)辦公各:53 594 m2,高度128 m,28 層。

        3 號(hào),4號(hào),5號(hào)公寓各:21 042 m2,高度100 m,29 層。

        6 號(hào),7號(hào),8號(hào)公寓各:19 225 m2,高度100 m,27 層。

        6.2 造價(jià)公司管理

        造價(jià)公司在業(yè)務(wù)上服從項(xiàng)目管理公司的管理,資質(zhì)上要有相應(yīng)的要求,人員業(yè)務(wù)素質(zhì)能承擔(dān)本工程的造價(jià)咨詢(xún)能力,且有職業(yè)資格。本工程的估算、施工圖預(yù)算、清單編制等大型工作可以在造價(jià)公司本部完成,但是要求在現(xiàn)場(chǎng)必須派駐相應(yīng)數(shù)量的人員,滿(mǎn)足進(jìn)度結(jié)算審核、臨時(shí)造價(jià)咨詢(xún)等日常業(yè)務(wù)。派駐現(xiàn)場(chǎng)人員必須固定,數(shù)量滿(mǎn)足現(xiàn)場(chǎng)要求,且要到業(yè)主方和管理公司備案,接受現(xiàn)場(chǎng)考勤制度。

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