景云祥

（作者系中共泰州市委黨校教授）

推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)集約經(jīng)營(yíng)，發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)集中居住與改善農(nóng)民生活的基礎(chǔ)與前提。多年來(lái)，泰州市以探索試點(diǎn)開展土地流轉(zhuǎn)，以集約經(jīng)營(yíng)提升用地效益，以節(jié)約原則指導(dǎo)村鎮(zhèn)建設(shè)，全市三市三區(qū)都有一些土地流轉(zhuǎn)方面的典型，提供了土地流轉(zhuǎn)的多種樣式。當(dāng)前，泰州應(yīng)當(dāng)在總結(jié)先行先試村鎮(zhèn)的經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步推廣農(nóng)地流轉(zhuǎn)、推進(jìn)集約經(jīng)營(yíng)、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，不斷促進(jìn)泰州農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民的現(xiàn)代化。

一、構(gòu)建土地流轉(zhuǎn)導(dǎo)向機(jī)制，有效推進(jìn)土地集約經(jīng)營(yíng)

促進(jìn)農(nóng)村承包土地的流轉(zhuǎn)，在于促進(jìn)集約經(jīng)營(yíng)、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、提高產(chǎn)出效益。從以往土地流轉(zhuǎn)成功的經(jīng)驗(yàn)看，達(dá)到上述目的的關(guān)鍵點(diǎn)在于將土地流轉(zhuǎn)到擁有實(shí)力、熟悉市場(chǎng)、懂得技術(shù)、善于經(jīng)營(yíng)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體那里。為促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)達(dá)到預(yù)期目的，今后土地集約經(jīng)營(yíng)中，不僅需要精心培植新型農(nóng)民、新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體，承載土地集中經(jīng)營(yíng)，而且要努力構(gòu)建節(jié)約集約用地利益誘導(dǎo)機(jī)制，引導(dǎo)土地流向新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體那里。

引導(dǎo)土地流向新型農(nóng)場(chǎng)主、種養(yǎng)大戶。將土地流轉(zhuǎn)給農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展中本鄉(xiāng)本土產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)主體，是土地流轉(zhuǎn)的主要方向。目前泰州市誕生多家家庭農(nóng)場(chǎng)，出現(xiàn)一批種養(yǎng)大戶：靖江市生祠鎮(zhèn)田宇靖辦起家庭農(nóng)場(chǎng)，集約經(jīng)營(yíng)近200畝土地；姜堰興泰鎮(zhèn)西陳莊村吸引橋頭鎮(zhèn)種糧大戶楊桂明、馬民元到該村承包845畝土地，促進(jìn)了土地流轉(zhuǎn)與集約經(jīng)營(yíng)。這些經(jīng)營(yíng)主體對(duì)農(nóng)村有感情，他們的發(fā)展不僅能提升農(nóng)村的內(nèi)生發(fā)展能力，更能在發(fā)展中切實(shí)讓廣大農(nóng)民得益。要大力培育新型農(nóng)場(chǎng)主、種養(yǎng)大戶，拓展土地流轉(zhuǎn)渠道，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。

引導(dǎo)土地流向涉農(nóng)龍頭企業(yè)。大力培植龍頭企業(yè)，通過(guò)把土地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的龍頭經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)土地集約經(jīng)營(yíng)；或通過(guò)公司+基地（合作社）的外部合作模式實(shí)現(xiàn)土地的集約經(jīng)營(yíng)，在集約經(jīng)營(yíng)中提高農(nóng)業(yè)的產(chǎn)出效益。如興化市涉農(nóng)龍頭企業(yè)發(fā)展水平較高，其在市場(chǎng)發(fā)展中孕育產(chǎn)生的脫水蔬菜龍頭企業(yè)，帶動(dòng)了基地農(nóng)民土地在流轉(zhuǎn)之上的集約經(jīng)營(yíng)。今后，要推廣這種模式，更好促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)與集約經(jīng)營(yíng)。

促進(jìn)土地向外包組織、托管組織流轉(zhuǎn)。泰州以往農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)中，出現(xiàn)了農(nóng)機(jī)組織轉(zhuǎn)變而來(lái)的托管組織、外包組織，農(nóng)民群體可以集中將生產(chǎn)的整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程或生產(chǎn)中的某個(gè)環(huán)節(jié)委托托管組織、外包組織經(jīng)營(yíng)。興化陶莊近年來(lái)探索的“土地托管”模式，實(shí)現(xiàn)成片土地的托管經(jīng)營(yíng)，收效十分明顯，要不斷推廣。

引導(dǎo)土地流向工商業(yè)資本。近年來(lái)，工商業(yè)資本看到發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)前景光明，投資參與到土地的集中經(jīng)營(yíng)中來(lái)，如靖江實(shí)力雄厚的房產(chǎn)開發(fā)商到生祠鎮(zhèn)投資新辦農(nóng)業(yè)生態(tài)園，興化戴南私營(yíng)企業(yè)主投資辦農(nóng)場(chǎng)，這種投資取向，要值得重視與加以引導(dǎo)。要通過(guò)宣傳讓更多經(jīng)營(yíng)者看到投資農(nóng)業(yè)的大好商機(jī)、美好前景投資農(nóng)業(yè)，為土地流轉(zhuǎn)、集約經(jīng)營(yíng)增添動(dòng)力。

二、構(gòu)建土地流轉(zhuǎn)運(yùn)作機(jī)制，穩(wěn)步推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)

現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)主要方式有：交換、置換；轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、出租、托管；土地入股分紅。推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，必須先易后難、穩(wěn)步推進(jìn)。

注重通過(guò)置換、交換促進(jìn)土地成片集約經(jīng)營(yíng)。實(shí)現(xiàn)促進(jìn)土地集約經(jīng)營(yíng)必須具有一定的土地規(guī)模，必須通過(guò)土地交換、置換在相當(dāng)規(guī)模的片區(qū)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。在土地集約經(jīng)營(yíng)中，由于片區(qū)內(nèi)農(nóng)民知識(shí)技能等的限制，打工僅能作為輔助的謀生行為，打工收入還不能給農(nóng)民提供有保障的生活，農(nóng)民對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的依賴度很高，仍有農(nóng)民不愿、不能參與到土地集約經(jīng)營(yíng)中，需要在當(dāng)?shù)鼗鶎诱⒋迕窠M織引導(dǎo)下，與片區(qū)外部愿意流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)民置換土地，讓愿意與不愿意參與集約經(jīng)營(yíng)的農(nóng)民達(dá)到他們的目的，由此促進(jìn)片區(qū)整體集約經(jīng)營(yíng)的開展。以往，姜堰沈高河橫村通過(guò)土地交換將土地成片開展集約經(jīng)營(yíng)，發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)。今后，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，當(dāng)規(guī)劃的集中經(jīng)營(yíng)片區(qū)中仍有堅(jiān)持自己分散經(jīng)營(yíng)土地的農(nóng)民時(shí)，要通過(guò)與片區(qū)外農(nóng)民交換、置換土地，既保證片區(qū)整體的集約經(jīng)營(yíng)，又保證相關(guān)農(nóng)民的自營(yíng)權(quán)利。為促成土地流轉(zhuǎn)，汲取以往的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，要認(rèn)真考慮土地級(jí)差，促進(jìn)交換、置換形式的土地流轉(zhuǎn)。

注重土地轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包向土地出租、托管轉(zhuǎn)變。土地轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、出租、托管出現(xiàn)在農(nóng)地由小生產(chǎn)農(nóng)戶向新經(jīng)營(yíng)主體轉(zhuǎn)移過(guò)程中?，F(xiàn)實(shí)中，農(nóng)民隨外出打工增多而從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中流出，新型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)主體介入農(nóng)村經(jīng)營(yíng)，都促進(jìn)了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。起初土地流轉(zhuǎn)形式主要是轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包，如高港胡莊鎮(zhèn)由于外出打工農(nóng)民多，土地轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包頻繁；而沈高河橫村則是由于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)組織的介入，當(dāng)?shù)赝ㄟ^(guò)土地置換將土地集中成片，再通過(guò)轉(zhuǎn)包把土地流轉(zhuǎn)給現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)組織發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。今后，土地轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包仍是農(nóng)村存在較多的土地流轉(zhuǎn)形式，要強(qiáng)化對(duì)土地轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包的引導(dǎo)，把對(duì)外輸出勞動(dòng)力與引進(jìn)現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)組織結(jié)合起來(lái)，使土地轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包能夠不斷提高土地經(jīng)營(yíng)效益。不過(guò)應(yīng)當(dāng)看到，由于物價(jià)上漲等原因，土地轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包不利于農(nóng)民長(zhǎng)期利益的保護(hù)，現(xiàn)實(shí)中農(nóng)民市場(chǎng)意識(shí)、權(quán)利意識(shí)的覺醒，他們更多要求土地流轉(zhuǎn)更多以土地出租、托管形式出現(xiàn)。相比較而言，土地出租將合同期內(nèi)所有環(huán)節(jié)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)交給現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體經(jīng)營(yíng)，以提高農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)效益；土地托管可以是全程也可以是將合同期內(nèi)一些環(huán)節(jié)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)交給現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體經(jīng)營(yíng)以提高農(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營(yíng)水平，更為靈活。當(dāng)前，土地出租、托管形式逐步成為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的最主要形式。世界銀行的一份研究報(bào)告《2030年的中國(guó)》也認(rèn)為租賃是中國(guó)土地流轉(zhuǎn)的主要形式。今后，適應(yīng)這種要求，實(shí)現(xiàn)土地集約經(jīng)營(yíng)中應(yīng)推進(jìn)土地更多以出租、托管形式流轉(zhuǎn)：對(duì)外出打工人數(shù)多或本地工商業(yè)轉(zhuǎn)移人口多的村鎮(zhèn)，土地流轉(zhuǎn)更多應(yīng)采取出租形式；而對(duì)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化等還不能大量轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，農(nóng)業(yè)仍是農(nóng)民主要的謀生手段，這時(shí)應(yīng)采取托管形式，在保留農(nóng)民對(duì)一些環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，在一些環(huán)節(jié)適度引進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的元素提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益。

穩(wěn)步地發(fā)展土地入股經(jīng)營(yíng)的土地流轉(zhuǎn)方式。土地流轉(zhuǎn)中入股分紅，主要有兩種情況，一是土地流轉(zhuǎn)后從事工商業(yè)，農(nóng)民以土地入股分紅；二是土地流轉(zhuǎn)后從事現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，農(nóng)民以土地入股參與分配。今后，由于土地流轉(zhuǎn)的紅線限制，更多的土地流轉(zhuǎn)將發(fā)生在推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展過(guò)程中。由于土地入股分紅流轉(zhuǎn)方式的復(fù)雜性，在推進(jìn)這種土地流轉(zhuǎn)上應(yīng)持審慎態(tài)度。同時(shí)，應(yīng)借鑒先進(jìn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，以改革創(chuàng)新為基礎(chǔ)有所作為：一方面，需要在效率性上作出努力，現(xiàn)有的集約經(jīng)營(yíng)主體主要是股份合作制的經(jīng)營(yíng)主體，要探索合作制向股份制的轉(zhuǎn)化，以股份制更優(yōu)的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)取得更高的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)績(jī)效，讓農(nóng)民在以土地入股后能夠按股份享受到發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的紅利；另一方面，需要在規(guī)范性上作出努力，如讓農(nóng)民通過(guò)確定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的程序參與土地剩余索取權(quán)的分配，保證農(nóng)民在參與土地增殖收益中，使土地不僅成為農(nóng)民基本生活的保障，而且成為幸福生活的保證。

三、構(gòu)建農(nóng)民權(quán)益保障機(jī)制，保證農(nóng)民分享土地收益

我國(guó)農(nóng)民的土地權(quán)利因?yàn)橥恋亓鬓D(zhuǎn)內(nèi)容不同呈現(xiàn)不同內(nèi)容。在土地流轉(zhuǎn)中要切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的各種土地權(quán)益。

在承包土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中注重權(quán)益保護(hù)。在承包地土地流轉(zhuǎn)中，要充分尊重農(nóng)民對(duì)承包土地的自主權(quán)。土地流轉(zhuǎn)后的用途區(qū)分為公益性用地和經(jīng)營(yíng)性用地。公益性用地帶有一定的強(qiáng)制性，但要對(duì)農(nóng)民作必要補(bǔ)償；非公益性的用地，與農(nóng)民應(yīng)該有一個(gè)聽證和協(xié)商的程序，要建立與農(nóng)民商談達(dá)成共識(shí)的機(jī)制，遵循自愿原則流轉(zhuǎn)農(nóng)民土地，不能強(qiáng)制流轉(zhuǎn)農(nóng)民的土地，防止農(nóng)民土地“被交易”。還要尊重農(nóng)民對(duì)承包土地的收益權(quán)，在土地流轉(zhuǎn)中，建立科學(xué)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格的定價(jià)體系，在綜合、動(dòng)態(tài)考慮農(nóng)地自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和國(guó)家政策因素等多種因素的情況下，科學(xué)開展農(nóng)地流轉(zhuǎn)定價(jià)工作；價(jià)格通常由市場(chǎng)確定，但需要政府也要有所作為，應(yīng)當(dāng)制定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)，遏制不利土地流轉(zhuǎn)與損害農(nóng)民利益的市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，并制定最低價(jià)格限制，以防控在土地集約經(jīng)營(yíng)沖動(dòng)下不惜犧牲農(nóng)民權(quán)益進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的做法。高港胡莊鎮(zhèn)在推進(jìn)土地集約經(jīng)營(yíng)中，提出指導(dǎo)價(jià)，既考慮到土地集約經(jīng)營(yíng)者的支付能力，更注重農(nóng)民的利益，這種做法值得其他地方借鑒。該區(qū)許莊街道的喬楊社區(qū)在推進(jìn)土地集中經(jīng)營(yíng)中，考慮到土地流轉(zhuǎn)中貨幣支付受通貨膨脹影響比較大，為保護(hù)農(nóng)民利益，在合同中確定以實(shí)物作為支付方式，有利于農(nóng)民利益的保護(hù)。

在宅基地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，要尊重農(nóng)民對(duì)土地的用益物權(quán)。宅基地流轉(zhuǎn)主要通過(guò)置換進(jìn)行，特別是不少村鎮(zhèn)通過(guò)集中居住推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)中，通過(guò)大量置換土地的用益物權(quán)，改善了農(nóng)民居住，改善了村鎮(zhèn)面貌。在這過(guò)程中，各地村鎮(zhèn)堅(jiān)持“增減掛鉤”確保增減平衡。實(shí)際操作中，由于新宅基地有用地上限的限定，實(shí)行集中居住節(jié)約了用地，即農(nóng)民的一部分宅基地的用益物權(quán)轉(zhuǎn)讓出來(lái)。這種情況下，農(nóng)民轉(zhuǎn)讓一部分權(quán)益后通過(guò)什么方式得到補(bǔ)償呢？一些村鎮(zhèn)以集中居住后對(duì)公益設(shè)施的用益物權(quán)換取節(jié)約出來(lái)宅基地的用益物權(quán)，如生祠鎮(zhèn)推進(jìn)集中居住，農(nóng)民進(jìn)入集中居住地，必須讓出原宅基地的用益物權(quán)。進(jìn)入集中居住地后農(nóng)民只要付出新建住房的成本價(jià)，不需支付公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，即他們轉(zhuǎn)讓出一部分土地用益物權(quán)后可以獲得集中居住地公共設(shè)施的用益物權(quán)。這樣在節(jié)約土地的同時(shí)，保證了農(nóng)民權(quán)益不減少。高港區(qū)許莊街道喬楊村實(shí)施集中居住中，則通過(guò)建設(shè)一些商業(yè)用房，以其收益作為入住集中居住地農(nóng)民今后的物業(yè)費(fèi)用，實(shí)際是以農(nóng)民節(jié)省宅基地用益物權(quán)換取公共服務(wù)。這些維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的可行做法，值得借鑒推廣。

在集體征用土地過(guò)程中，要尊重農(nóng)民對(duì)土地的各種權(quán)益。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)還表現(xiàn)為將村民承包地征用為集體經(jīng)濟(jì)的用地或村鎮(zhèn)建設(shè)的用地。在這方面，現(xiàn)實(shí)中一些地方有較大的隨意性，有些地方在土地流轉(zhuǎn)中將更多土地變成承包地、宅基地之外的集體土地以及其他土地資產(chǎn)形式，在實(shí)際中，一些地方未能公開這種土地投資收益并惠及農(nóng)民，而是作為村干部開銷的“小金庫(kù)”；有的甚至與開發(fā)商合謀，低價(jià)流轉(zhuǎn)土地，為和諧農(nóng)村建設(shè)留下隱患。在土地征用為集體經(jīng)營(yíng)用地與公共建設(shè)用地后，農(nóng)民對(duì)土地?fù)碛醒a(bǔ)償權(quán)、剩余索取權(quán)。目前，農(nóng)民在這方面權(quán)利束不完整，應(yīng)當(dāng)保存農(nóng)民對(duì)土地未來(lái)增值價(jià)值的求償權(quán)、索取權(quán)。今后，在征用土地中給予農(nóng)民必要的補(bǔ)償外，并要將承包地、宅基地之外的集體土地以及其他土地資產(chǎn)、資金的收益量化到人，使集體經(jīng)濟(jì)組織成員能了解、掌握自己所在集體的家底，將農(nóng)民對(duì)集體資產(chǎn)的收益權(quán)、剩余索取權(quán)坐實(shí)。戴南董北村在實(shí)行土地入股分紅中，逐年提高分紅的數(shù)額，體現(xiàn)了對(duì)農(nóng)民土地剩余索取權(quán)的尊重，這種價(jià)值理念應(yīng)成為土地征用中普適的價(jià)值理念。

四、完善土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)制，保障農(nóng)地流轉(zhuǎn)順利推進(jìn)

培育市場(chǎng)，保證土地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)化運(yùn)作。要以現(xiàn)有不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心為依托，建立土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)提高土地使用效率。培育市場(chǎng)，不僅要有場(chǎng)所，還要提供服務(wù)，要建立農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)交易信息網(wǎng)絡(luò)，提供流轉(zhuǎn)供需的數(shù)量、質(zhì)量、區(qū)位、價(jià)格等信息，要建立場(chǎng)內(nèi)交易平臺(tái)保證交易通過(guò)場(chǎng)內(nèi)書面合同協(xié)議增強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)的穩(wěn)定性。另外，要完善土地市場(chǎng)土地流轉(zhuǎn)程序。當(dāng)前，由于農(nóng)民簽約能力的限制，泰州不少農(nóng)村采取的土地流轉(zhuǎn)程序是：經(jīng)由土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，土地出讓者以自愿、有償為原則，將土地流轉(zhuǎn)給村委會(huì)，并通過(guò)村委會(huì)獲得合同、協(xié)議確定的流轉(zhuǎn)收益；土地集約經(jīng)營(yíng)者從村委會(huì)獲得流轉(zhuǎn)土地，支付流轉(zhuǎn)費(fèi)。土地流轉(zhuǎn)雙方要分別與村委會(huì)簽訂流轉(zhuǎn)委托書和流轉(zhuǎn)合同，按照市場(chǎng)誠(chéng)信、互利原則流轉(zhuǎn)土地；流轉(zhuǎn)價(jià)格由雙方協(xié)商，定價(jià)中雙方出價(jià)出入較大時(shí)，委托第三方按照市場(chǎng)價(jià)格定價(jià)；特別要建立政府監(jiān)控機(jī)制，防止“利益輸送”損害農(nóng)民利益，防止“土地生財(cái)”犧牲農(nóng)民權(quán)益。

發(fā)展中介，為土地流轉(zhuǎn)提供完備服務(wù)。建立和完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)中介組織，發(fā)揮其在農(nóng)地流轉(zhuǎn)中降低交易成本、減少交易風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益、規(guī)范流轉(zhuǎn)管理等功能。要積極培育和發(fā)展價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、法律政策咨詢機(jī)構(gòu)、委托代理機(jī)構(gòu)、合同管理機(jī)構(gòu)、土地融資機(jī)構(gòu)、農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)及土地流轉(zhuǎn)仲裁機(jī)構(gòu)等服務(wù)性組織，保證農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的健康有序進(jìn)行。要盡快出臺(tái)農(nóng)村土地中介服務(wù)組織的行為規(guī)范及管理辦法，如機(jī)構(gòu)資質(zhì)認(rèn)證、人員資格審查、業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，以保證流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織的規(guī)范運(yùn)作。政府還要為中介組織開展業(yè)務(wù)提供幫助，如工商部門提供土地交易標(biāo)準(zhǔn)合同文本，提高服務(wù)的規(guī)范水平；再如通過(guò)減少稅費(fèi)為起步中的中介組織提供政策上的幫助。

強(qiáng)化管理，實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)的政策導(dǎo)向。在做好確權(quán)工作的同時(shí)，要強(qiáng)化土地流轉(zhuǎn)的政策導(dǎo)向。要加強(qiáng)基本農(nóng)田用途管制，在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的新階段，新一輪“圈地”可能由城市向農(nóng)村蔓延，在農(nóng)地集約經(jīng)營(yíng)中，要設(shè)檻進(jìn)入。目前，興化市戴南鎮(zhèn)在土地流轉(zhuǎn)中根據(jù)具體情況為土地流轉(zhuǎn)設(shè)兩道門檻：一是要求資本主要投向糧食種植業(yè)，即“禁止非農(nóng)化，防止非糧化”。二是要求新投資者不是有錢就行，必須在農(nóng)業(yè)方面懂管理、有經(jīng)驗(yàn)、會(huì)經(jīng)營(yíng)，對(duì)土地懷有感情。這有助于防止土地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、糧食安全帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，值得借鑒。要控制土地城鎮(zhèn)化的速度，在推進(jìn)城市建設(shè)與集中居住中，要保證人的城鎮(zhèn)化的速度快于土地城鎮(zhèn)化的速度，要以“用地增減掛鉤”防止農(nóng)田、特別是基本農(nóng)田違法轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，還要防止一些地方鉆“用地增減掛鉤”空子，模糊土地產(chǎn)權(quán)和利用邊界規(guī)避土地用途管制，以低劣土地沖抵建設(shè)占用的良田。