彭吉紅

摘 要：隨著新型機構(gòu)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，以房養(yǎng)老近幾年來逐漸被社會所關(guān)注。本人從中國目前的土地制度、房屋產(chǎn)權(quán)制度、房地產(chǎn)市場的背景下，結(jié)合筆者調(diào)研老年客戶對以房養(yǎng)老看法的研究成果，試圖探究以房養(yǎng)老的模式是否可行，并對如何設(shè)計以房養(yǎng)老的模式提出了意見和建議。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；模式

0 引言

我國老齡化社會正處于快速發(fā)展的階段，巨大的老年消費群體以及良好的政策預(yù)期大大促進了新型機構(gòu)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這些新型機構(gòu)養(yǎng)老一般由民營企業(yè)或社會力量投資，品質(zhì)較高，投資大，因而收費較高。另一方面，“未富先老”是我國老齡化社會的一個顯著特征，新型機構(gòu)養(yǎng)老的收費標準大大超過了絕大多數(shù)老年人的養(yǎng)老金收入水平，尤其是一些所謂的高端養(yǎng)老社區(qū)，投資者為了快速回籠資金，需要老人在入住時一次性繳納幾十萬甚至上百萬元的押金，這種養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品與消費者支付能力脫節(jié)的現(xiàn)象目前正在一線城市的養(yǎng)老投資熱中上演。如何突破這一矛盾直接關(guān)系著我國養(yǎng)老地產(chǎn)或養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)能否走向?qū)I(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展道路。而被視作家庭主要資產(chǎn)的房屋能否成為破解老人無力支付養(yǎng)老費用的方法，即以房養(yǎng)老逐漸進入公眾的考慮。以房養(yǎng)老又分為幾種模式，如“倒按揭”、“返租”等，如何根據(jù)中國老人的實際情況設(shè)計是本人討論的重點。

1 什么是以房養(yǎng)老

以房養(yǎng)老一般被理解為“住房反向抵押”或者“倒按揭”。是指老人將自己的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機構(gòu)，獲得金融機構(gòu)發(fā)放的每月分期的貸款，一直到去世為止。老人去世后，銀行或保險公司收回住房的使用權(quán)。之所以是倒按揭，是相對于購房人購房時的按揭貸款而言，正常的按揭貸款是金融機構(gòu)先一次性支付購房款，購房人根據(jù)還款期限按月向金融機構(gòu)返還一定比例的貸款及利息，而倒按揭是金融機構(gòu)向老人支付貸款，老人去世后，金融機構(gòu)將老人的房產(chǎn)收回，通過這種方式，等于老人在去世時一次性償還了生前用于養(yǎng)老開支的所有貸款。

“倒按揭”只是人們對以房養(yǎng)老的狹義理解，其實以房養(yǎng)老有多種方式，只要老人通過某種方式從自己的住房中獲得收入用于支持養(yǎng)老費用，那么對于老人來說，就是以房養(yǎng)老了。例如老人將自己的住房出租獲取租金收入或者出售獲得一次性收入用于支付自己的養(yǎng)老費用，都可以理解為以房養(yǎng)老。下面是以房養(yǎng)老的常見方式：

（1）子女養(yǎng)老，房產(chǎn)由子女繼承；

（2）撫養(yǎng)人養(yǎng)老，房產(chǎn)由撫養(yǎng)人繼承；

（3）租出大房再租入小房，用房租差價款養(yǎng)老；

（4）將房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款養(yǎng)老；

（5）售出大房，換購小房，用差價款養(yǎng)老；

（6）將住房出售，再租回原住房，用該筆款項交納房租和養(yǎng)老；

（7）將房屋抵押給有資質(zhì)的銀行、保險機構(gòu)，每個月從該機構(gòu)取得貸款作為養(yǎng)老金，去世后則用該住房歸還貸款。

在上述以房養(yǎng)老的7中模式中，第（1）種本質(zhì)上是傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式，子女贍養(yǎng)父母并繼承父母的房產(chǎn)，嚴格意義山不是以房養(yǎng)老，因為子女本身有贍養(yǎng)年老父母的義務(wù)；第（2）種是老人通過與扶養(yǎng)人之間的協(xié)議約定，雙方達成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，屬于老人個人的契約行為；第（3）-（6）種均屬于老人個人處置財產(chǎn)的行為，在某種意義上并不構(gòu)成一種金融創(chuàng)新的模式；只有第（7）是通過與金融機構(gòu)、保險機構(gòu)或者提供長期照護的企業(yè)/機構(gòu)的合作，實現(xiàn)以房養(yǎng)老，是一種具有金融模式的以房養(yǎng)老，也是本人探討的重點。

2 美國以房養(yǎng)老的情況

在美國，以房養(yǎng)老并不是主流的養(yǎng)老模式。要了解美國以房養(yǎng)老的情況，首先要了解的養(yǎng)老模式。在美國，老人一般在75歲左右也就是當生活自理能力開始下降或希望尋求一種更輕松、更高生活品質(zhì)的養(yǎng)老生活時會考慮入住養(yǎng)老機構(gòu)。老人會根據(jù)自己的身體狀況、收入以及需求情況，選擇合適的機構(gòu)。一般可以分為以下幾種：自理老年公寓、介助老年公寓（適合半自理老人）和介護老年公寓（適合不能自理老人）以及三種公寓的結(jié)合體持續(xù)照料退休社區(qū)CCRCs（Continuing Care Retirement Community）。在收費模式上，前三種老年公寓大多是向老人收取固定月費，也就是包含服務(wù)的租金。CCRCs是一種為老人提供全過程養(yǎng)老服務(wù)的大型養(yǎng)老設(shè)施，由于投資大，投資者為了快速回籠資金，尤其是償還貸款，一般在老人入住時會向老人一次性收取幾十萬至上百萬美元不等的入門費（ entry fee），這筆費用在老人離開機構(gòu)時會退還給老人；入住后老人仍需要按月繳納月費。在美國，有大約三分之二的老人會出售自己的住房，一次性獲得一筆較大的售房收入用于支付CCRC的高額入門費，其養(yǎng)老金收入用于支付月費。可見，在美國，大多數(shù)老人并不通過“倒按揭”的方式養(yǎng)老，他們的養(yǎng)老金收入標準基本可以支付養(yǎng)老機構(gòu)的月費，只有在入住CCRCs時，如果沒有足夠的大筆現(xiàn)金儲備，才會考慮出售房產(chǎn)用于支付入門費。

3 倒按揭式以房養(yǎng)老的幾個前提

3.1 老人完全擁有住房的產(chǎn)權(quán)

倒按揭的貸款受益人只能是老人，老人去世后，房產(chǎn)也將歸金融機構(gòu)或保險金機構(gòu)收回。這種模式要求房屋產(chǎn)權(quán)清晰，即老人完全擁有對房屋的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、處置權(quán)，否則可能引起法律糾紛。。

3.2 具備完善的房產(chǎn)評估機制

通過倒按揭模式以房養(yǎng)老是一個非常負責(zé)的程序，設(shè)計倫理、法律、金融等方方面面，要考慮老年人的年齡、預(yù)估壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值、折損情況，對金融機構(gòu)和老年人來說都非常復(fù)雜。這其中，對老人房產(chǎn)價值的評估是這種模式中最關(guān)鍵的一環(huán)，因為這直接關(guān)系到金融機構(gòu)每個月發(fā)放給老人的貸款。因此建立一套公平、公正、市場化程度高、評估結(jié)果認可程度高的機制非常重要，它是推行倒按揭模式的基礎(chǔ)；

4 中國推行倒按揭模式的難點

4.1 很多老人的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清晰

中國在住房制度改革前，很多事業(yè)單位和國有企業(yè)為職工提供住房，但是職工并不擁有這種“公房”的產(chǎn)權(quán)，而只有使用權(quán)。當年這批政策福利分房的國企職工目前都已經(jīng)步入老年。雖然部分老人后來通過補繳土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定繳納了有關(guān)稅費后，獲得了房屋的個人產(chǎn)權(quán)，但是很多當?shù)卣蛟袉挝粚@種福利性房屋的再上市交易套上了附加條件，影響了這類房屋的上市交易。這類房屋如果參與到倒按揭模式中，這些再交易的附加條件可能導(dǎo)致地產(chǎn)權(quán)糾紛或法律隱患，將成為金融機構(gòu)無法評估或接受的因素；

4.2 土地及房屋產(chǎn)權(quán)制度將大大影響倒按揭的全面推行

在我國，住宅的產(chǎn)權(quán)期限為70年，而與房產(chǎn)息息相關(guān)的土地所有權(quán)按則歸國家所有，開發(fā)商只擁有一定年限的使用權(quán)。關(guān)于土地及房屋產(chǎn)權(quán)到期后的歸屬和處理問題，至今為止我國還沒有明確的可具體操作的法律依據(jù)。對于那些土地使用權(quán)或房產(chǎn)即將到期的老人的房產(chǎn)來說，政策風(fēng)險大大增加，金融機構(gòu)對這些房產(chǎn)的未來預(yù)期增加了很多不確定性，甚至可能拒絕接受這樣的房產(chǎn)；

4.3 老人對倒按揭模式的認可度不高

筆者2013年6-9月期間主持了一次對老年人養(yǎng)老生活期望的客戶調(diào)研活動，調(diào)研對象為北京城區(qū)63位年齡70歲以上、有自己名下房產(chǎn)的老人，調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)大多數(shù)老人不愿意出售自己的房產(chǎn)用于補貼養(yǎng)老費用。當被問及“如果您的現(xiàn)金收入不能支付養(yǎng)老機構(gòu)的費用，您是否考慮出售自己的房產(chǎn)以補貼養(yǎng)老費用？”時，73%的老人表示不會考慮，而只有27%的老人表示會考慮。而老人不會考慮才出售房產(chǎn)的原因中，有83%的老人表示他們擔心在養(yǎng)老機構(gòu)住不習(xí)慣，可能會再回來住自己家里，所以要把房子留著。而67%的老人則是心理和感情上不能接受這種模式；45.5%的老人表示要將房子留給子女。值得一提的一個現(xiàn)象是，表示會考慮出售房產(chǎn)的老人都是名下房產(chǎn)超過一套的老人。從這個調(diào)研結(jié)論來看，倒按揭的模式在中國老人的傳統(tǒng)觀念里，可能會受到阻力，尤其是對于只有一套房產(chǎn)的老人來說是難以接受的事情。

4.4 目前的房地產(chǎn)市場不利于推進倒按揭模式

近十年來，我國各大城市的住宅市場都經(jīng)歷了住宅價格上漲數(shù)倍、十倍甚至數(shù)十倍的情況，目前仍在高位運行，一線城市的住宅價格仍在快速上漲，消費的預(yù)期房價會繼續(xù)上漲的心理比較明顯。這種情況下老人的房子如果抵押給金融機構(gòu)，在價值評估上可能很難與金融機構(gòu)達成一致。金融機構(gòu)出于風(fēng)險控制考慮，需要過濾掉目前房地產(chǎn)市場價格居高不下的非理性因素，盡可能降低未來收回房屋產(chǎn)權(quán)的市場風(fēng)險，而老人由于預(yù)期房價將繼續(xù)快速上漲，而不愿意將具有巨大升值空間的房產(chǎn)以一種確定的評估價格提前出售給金融機構(gòu)。

5 租賃模式可能是適合中國的以房養(yǎng)老模式

5.1 概念和形式

老人通過出租自己的房屋獲取租金收入用于補貼入住養(yǎng)老機構(gòu)的費用，房屋產(chǎn)權(quán)仍然為老人所有。這種租賃的模式可以分為3種形式：（1）老人個人出租，即老人或家屬將老人的房屋出租，獲得租金收入，老人則搬入養(yǎng)老機構(gòu)居住，所獲得租金收入用于補貼老人的養(yǎng)老費用，這種形式是老人的個人處理房屋的行為。缺點是老人個人的出租行為可能導(dǎo)致租金收入的不穩(wěn)定性。一旦租客退租，空置期內(nèi)老人無法獲得租金收入；（2）老人委托房屋中介機構(gòu)出租，也就是中介機構(gòu)與老人達成長期待租的協(xié)議，約定某個期限內(nèi)按某一租賃價格替老人出租房屋，所取得租金收入由中介機構(gòu)交給老人，老人不必與租客直接交易，而只需與中介機構(gòu)交易。這種模式的優(yōu)點能是老人的交易成本減少，收入穩(wěn)定；缺點是老人會損失部分租金收入，因為老人要向中介機構(gòu)支付少量的待租費用或者房屋管理維護費；同時老人仍然要面對房產(chǎn)中介的違約風(fēng)險（3）金融機構(gòu)介入的模式：即老人委托金融機構(gòu)管理自己的房產(chǎn)，但是產(chǎn)權(quán)仍然歸老人所有。在合作期限內(nèi)，金融機構(gòu)對老人的房產(chǎn)有使用權(quán)，金融機構(gòu)可以將老人的房租出租、抵押或用于其它合同約定的目的，以獲取收入，金融機構(gòu)則每月按照一定標準支付給老人房屋的收益。該收益是固定的，與金融機構(gòu)實際管理老人房屋所獲得的收入沒有關(guān)系，而是按照合同約定的固定標準支付。

5.2 優(yōu)點分析

老人出租自己的房產(chǎn)獲取收入很好地避免了我國土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)有年限的問題，因為老人是始終擁有自己的房屋產(chǎn)權(quán)。另外，根據(jù)筆者的市場調(diào)研，與倒按揭提前將房子賣給金融機構(gòu)的做法相比較，老人更愿意通過出租自己的房屋獲得收入。在上述被訪的63位老人中，75%的老人表示愿意出租來獲得收入以補貼養(yǎng)老費用。在上述模式中，筆者認為第三種模式更適合，因為金融機構(gòu)具有較好的信譽度，且這種模式下老人可以獲得持續(xù)的、穩(wěn)定的收入。

6 結(jié)論

綜合以上，倒按揭的以房養(yǎng)老模式目前在中國還缺乏制度基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場環(huán)境也不利于開展倒按揭的模式，而我國老人對房產(chǎn)傳統(tǒng)的認知心理也是這種模式推廣的障礙。鑒于此，租賃模式應(yīng)當是更適合中國國情的以房養(yǎng)老模式。租賃模式如何與金融機構(gòu)的不動產(chǎn)理財方案相結(jié)合，是金融機構(gòu)和市場值得進一步研究和探討的課題。

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